Перейти к основному содержанию

Консалтинговые услуги

Казань: (843) 278-19-00, +7(8552) 25-01-99

Точка зрения: Поселки для пенсионеров. В развитых странах давно стали привычными поселки для пенсионеров, или, как принято говорить, недвижимость формата «55 плюс». В России об этом пока даже не думают.

Точка зрения: Поселки для пенсионеров

В развитых странах давно стали привычными поселки для пенсионеров, или, как принято говорить, недвижимость формата «55 плюс». В России об этом пока даже не думают.

Источник: vedomosti.ru   Николай Вечер 17 июня 2012, 20:00
 
К этому возрастному порогу приближается поколение, которое начинало свою трудовую деятельность в 1990-е гг.
Вариантов организации жизни после ухода с работы в России немного.
Самый распространенный – оставаться в том же месте и на тех же условиях, что и ранее. Если поддержки ждать неоткуда, пенсионеры переезжают в дом престарелых. Более привлекательная альтернатива – переезд за город. Четвертый вариант – покупка зарубежной недвижимости. Например, в Болгарии цены на жилье в несколько раз ниже, чем где-нибудь в Краснодарском крае.
В России пенсионный возраст для женщин составляет 55 лет, для мужчин – 60 лет. Для сравнения: в Германии мужчины и женщины выходят на пенсию в 67 лет, в Японии – в 70. Пенсионеров в странах Европы примерно 20–25% общей численности населения, их ряды растут со скоростью 2% в год. В России на начало 2011 г. насчитывалось 36 млн пенсионеров (25%). Средняя продолжительность жизни – 16 лет: 13 для мужчин и 23 года для женщин. На нужды пенсионеров в России направляется государством 8,6% ВВП (в Австралии – 20%, в Японии – 22%, в Австрии – 28%). В нашей стране пенсионеру приходится надеяться в основном на себя и родственников, а значит, открывается простор для коммерческих проектов.
Богатая идея
Около 50 лет тому назад в штате Аризона (США)строительная корпорация, принадлежащая Делберту Уэббу, получила права на застройку заброшенного хлопкового поля неподалеку от столицы штата – г. Феникса. Поначалу Дел Уэбб планировал строить коттеджи, но вскоре понял, что рынок уже затоварен подобным предложением. И тогда Уэббу, которому на тот момент самому было 70 лет, пришла в голову идея ввести возрастной ценз для покупателей – не моложе 55 лет. Строя поселок в пустыне, он решил привлечь клиентов созданием достойного образа жизни. Он сформулировал набор требований к домам и самому поселку, обозначил минимально необходимый уровень инфраструктуры (инженерной, транспортной, медицинской и социальной) и провел масштабную рекламную кампанию. Он пригласил всех желающих лично приехать на место и ознакомиться с проектом в канун Рождества 1960 г. Уэбб предполагал, что приедет не более 2000 человек. Приехало 10 000. В следующие три месяца стройплощадку посетило еще около 100 000 человек. Только в январе 1960 г. корпорация Уэбба заключила более 400 контрактов на строительство, а всего в течение первого года – свыше 2000. Сейчас этот поселок, названный Сан-сити, насчитывает 25 000 домовладений, там проживает около 50 000 пенсионеров, которые создают еще 8000 рабочих мест. Корпорация построила и управляет поселками для пенсионеров в 20 штатах США. Чистая прибыль компании от строительства и управления составила более $3 млрд за 40 лет в ценах 2000 г. при норме прибыли 20%.
Видя успех данного предприятия, другие девелоперские компании взялись за подобные проекты. Так, в 1961 г. Гарольд Шварц приступил к строительству поселка Villages Fl во Флориде. Сейчас поселок насчитывает 75 000 домовладений и в нем обитает около 150 000 человек. Всего на данный момент в США в поселках «55 плюс» проживает около 3 млн человек (6–7% от общего числа пенсионеров).
Инициативу подхватили другие страны. К концу 2008 г. в Великобритании насчитывалось около 80 поселков, в Новой Зеландии – около 350, в Австралии – 800. В Западной Европе поселки для пенсионеров распространены меньше, хотя они есть в Германии, Австрии и Дании. Статистика показывает, что число обитателей практически не меняется от страны к стране и составляет 5–6% от общего числа пенсионеров. Получается, что в России целевая аудитория – около 1,8 млн человек.
Жизнь бурлит
Архитектура комплексов может быть весьма разнообразна. Например, в Японии, где существует дефицит земли, пенсионерам предлагают многоэтажные многоквартирные дома со встроенными медицинскими, культурно-досуговыми центрами, ресторанами.
Качество жизни пожилых людей обеспечено определенным набором общественных помещений – поликлиники, больницы, клубы, гостиницы, спортивные сооружения – и профессиональной работой управляющих компаний, которые заботятся о круглосуточном медицинском обслуживании, организации культурных мероприятий и т. д. Обычно есть культурный центр, который организует досуг. Как правило, такой центр приглашает на встречи с различными знаменитостями, в том числе и прошлых лет. Общественные «ассоциации поселков» обеспечивают связь с законодателями страны, сертификацию новых поселений и управляющих компаний, обмен опытом. Проводятся конференции, выпускаются журналы и газеты.
Многие страны, озабоченные социальными проблемами старшего поколения, принимают активное участие в становлении подобных поселений. Благодаря такому подходу активные пенсионеры (до 75 лет) возвращаются в экономическую и общественную жизнь. Развивается соответствующий бизнес, вовлекая в строительство и эксплуатацию частные средства пенсионеров и их родственников.
Молодым пенсионерам
Поселки для пенсионеров ориентированы на младший пенсионный возраст (55–75 лет) и средний достаток покупателей. Здесь невозможна атмосфера роскоши. Жителю такого поселка для комфортного проживания требуется не так уж много. Эти люди получают удовольствие от занятий спортом, общения, творчества, ухода за цветником или садом, заботы о животных. Большинство жилых домов в поселках «55 плюс» выглядит скромно, даже аскетично. Стоимость домовладения в Villages Fl не превышает $50 000 (1,5 млн руб.), что немного для США.
Дети, внуки или друзья пожилых жителей поселка могут гостить у них, но не более трех месяцев в году. Такого рода ограничения никак не прописаны (в законодательстве большинства стран такие ограничения рассматриваются как дискриминация), но разработаны и действуют вполне легальные варианты, чтобы обеспечить проживание людей определенной возрастной группы.
Домовладение, как правило, оформляется в долевую собственность, где до 75% долей принадлежит жителю поселка, а 25% – управляющей компании. Это как раз тот случай, когда успех или провал проекта практически полностью зависит от управляющей компании. Владелец может продать или подарить свою долю, может оформить ее в качестве банковского залога, но жить в ней до достижения 55 лет он не может – за этим следит УК. Молодой наследник может продать или заложить дом, но правила относительно проживания он изменить не может.
Сложившийся опыт и расчеты показывают, что нулевой рентабельности соответствует уровень ежемесячных платежей (за обслуживание, коммунальные и дополнительные услуги) примерно 700 руб. в сутки, или 21 000 руб. в месяц. При ежемесячных платежах на уровне 45 000 руб. в месяц рентабельность составляет 23%. Любопытно, что в государственных домах престарелых уровень расходов на содержание постояльцев соответствует тем же цифрам, что дает возможность коммерческим проектам поселков «за 55» взять на себя обслуживание пенсионеров вместе с полагающимся финансированием. Источником этих платежей могут выступать личные доходы самого пенсионера (пенсия и/или иные доходы) либо же средства, поступающие от управления другой недвижимостью этого пенсионера, например его квартирой. Как правило, управление квартирой также берет на себя УК, сдавая ее в аренду или продав, по согласованию с владельцем, и из этих средств обеспечивая ежемесячные платежи.
Действительность и перспективы
В России существуют относительно успешные социальные проекты, которые делались на средства бюджета. Например, созданный в 2004 г. поселок на 38 домов в Саратовской области, где дома стоили $53 000. В станице Черноморской Краснодарского края построен бюджетный коттеджный поселок на 70 человек, на окраине с. Агинского Красноярского края появился микрорайон – дома на двух человек для 120 ветеранов. В социальном плане это один из наиболее привлекательных и разумных проектов такого формата в России.
В 2007 г. был разработан проект «Газпрома» в пос. Хрустали Калужской области, но он так и остался на бумаге. Поселок компании SIB в пригороде Петербурга Павловске реализуется совместно с сетью клиник «Скандинавия». Сейчас он находится в стадии рабочего проектирования.

 

ПЛЫВУЩИЕ В ОДНОЙ ЛОДКЕ

"Поле чудес" - так в Агинском называют местный "посёлок пенсионеров", первый такой в России.

Кремлю и не снилось...
Когда в конце 2010 года только что назначенный на должность мэра Москвы Сергей Собянин предложил создавать во всех районах Центрального федерального округа "городки для пенсионеров", об этой инициативе раструбили едва ли не все столичные СМИ.
Они же заявили, что якобы первым таким проектом в России стал посёлок "Ветеран" в Озинском районе Саратовской области, который построили в 2004 году по инициативе местного уроженца Вячеслава Володина, на тот момент - зампреда Госдумы РФ, а сейчас - её председателя.
Некоторые издания, правда, упоминали мельком ещё и одноимённый микрорайон в селе Агинском Саянского района Красноярского края, но без даты основания.
Оно и понятно: зачем кому-то в России знать, что где-то в далёком сибирском селе ещё в 1995 году создали то, до чего "кремлёвские столпы" додумались лишь много лет спустя?
Посёлок-микрорайон социального типа для престарелых граждан "Ветеран" был открыт на окраине Агинского аккурат в Международный день пожилых людей - 1 октября 1995 года. Полсотни двухкомнатных домиков, рассчитанных на проживание двух человек в каждом, котельную, клуб и административное здание возвела муниципальная строительная компания "Саяны", руководитель которой, Александр Рузанов, через несколько лет был избран главой района.
Говорят, поначалу желающих оставить собственный дом и перебраться на старости лет в казённый было немного, но постепенно люди оценили преимущества новой жизни. Вместо забот о дровах и угле - горячая и холодная вода в кране и практически "городская" ванная комната. Вместо "удобств на улице" - цивилизованный туалет. Да ещё - небольшой огородик для тех, кто любит копаться в земле, и берёзовая роща кругом.
Поистине - поле чудес! Что ещё нужно человеку из деревни, чтобы достойно встретить "осень жизни"? И постепенно желающих попасть в посёлок-микрорайон стало больше, чем он мог принять, образовалась традиционная для нашей страны очередь.
Согласно утверждённым правилам, проживать в "Ветеране" могут мужчины старше 60 и женщины старше 55 лет, а также семейные пары пенсионеров, отработавшие в Саянском районе не менее 10 лет. По словам председателя совета ветеранов посёлка Елены Егоренко, важный фактор при отборе кандидатов на переезд в "Ветеран" - состояние их собственного жилья:
- Если в домах у пожилых людей, живущих в деревнях или в райцентре, нет благоустройства и ремонт большой требуется... Представьте, каково бабушке, если она живёт одна: нужно воды принести, с углём или дровами возиться, печку топить. Комиссия из управления соцзащиты выезжает на место и оценивает каждую конкретную ситуацию.
Впрочем, совсем немощных жителей, требующих постоянного внимания медиков и стороннего ухода, в "Ветеране" нет - сюда берут тех, кто хочет и может сохранить изрядную долю самостоятельности. Уборка и готовка - сами, покупки - сами, пенсию получают целиком (и это важно!) тоже сами.
Ежемесячная плата за проживание в посёлке, например, у Елены Александровны как ветерана труда - всего 411 рублей, её супруг, тоже пенсионер, но ещё работающий, платит 2,5 тысячи.
Вообще "степень свободы" жителей этого посёлка не сравнить с условиями проживания в традиционных домах престарелых. Человек может собраться и на месяц-два уехать погостить к родственникам или ещё куда ему угодно - никто не посягнёт на его место и его дом, надо только оставить ежемесячную плату. В то же время сказать, что население "Ветерана" полностью предоставлено самому себе, тоже нельзя - их обслуживают 5 социальных работников.
- Они три раза в неделю обходят все домики, собирают заявки, кому что принести,- уточняет Елена Егоренко.- Кроме того, у тех, кто не может полностью обслуживать себя в силу возраста (а у нас есть бабушки старше 90 лет) или болезни, соцработники и стирают, и полы моют, и обед варят - молодцы девчонки! Хотя на самом деле постоянных "лежачих" пациентов у нас нет, большинство самостоятельно себя обслуживают.
Это, кстати, общая примета таких поселений во всём мире - дееспособный "младший" пенсионный возраст их жителей или даже предпенсионный - формат "55+".
Люди едут в Город Солнца
Речь не о поселении адептов Виссариона в Курагинском районе Красноярского края и даже не о средневековом философском трактате Томмазо Кампанеллы. И город этот - не миф и не утопия. Sun City в штате Аризона - самое известное в мире поселение пенсионеров, открытое 1 января 1960 года.
Своим рождением оно обязано трудностям в продаже недвижимости, с которыми столкнулся девелопер Делберт Уэбб, строивший коттеджный посёлок на месте заброшенного хлопкового поля. Рынок был переполнен аналогичными предложениями, и чтобы выделиться на их фоне, Уэбб, слышавший о прежних не слишком удачных попытках создания "тематических поселений", тем не менее решился на неожиданный шаг.
Вместо того чтобы стараться подтянуть к себе как можно более широкий круг покупателей, он его наоборот сузил, установив возрастной ценз "55+". Коллеги считали такое решение самоубийственным, но вышло иначе. Самому Делберту было уже 60, поэтому он лично сформулировал набор требований к домам и самому посёлку для людей его возраста, прописал минимально необходимый уровень инфраструктуры (инженерной, транспортной, медицинской и социальной).
В канун Рождества 1960 года Уэбб пригласил всех желающих приехать на место строительства и ознакомиться с проектом. Он ждал не более 2 тысяч посетителей - приехало в пять раз больше! В следующие три месяца стройплощадку посетили ещё около 100 тысяч человек. Только в январе компания Уэбба заключила более 400 контрактов, а всего в течение 1960 года - свыше 2 тысяч.
Сейчас Sun City насчитывает 25 тысяч домовладений, там проживают около 50 тысяч пенсионеров, которые создают ещё 8 тысяч рабочих мест. Делберт Уэбб умер в 1974 году, а его корпорация построила и управляет посёлками для пенсионеров в 20 штатах. Всего на данный момент в США в посёлках "55+", построенных разными компаниями, проживают около трёх миллионов человек - это около 7 процентов общего числа пенсионеров в стране.
И это не только американский тренд. В 2008 году в Великобритании было 80 "посёлков пенсионеров", в Новой Зеландии - 350, в Австралии - 800. В тесной Западной Европе такие поселения менее распространены, но они всё же есть в Германии, Австрии и Дании. А в последнее время всё больше "посёлков пенсионеров", адаптированных к местной специфике, появляется в Японии и Китае.
Интересно, что поначалу многие критики в разных странах считали мертворождённой идею поселения, в котором будут жить только пожилые и старики. Они полагали, что это будет просто расширенный до размеров посёлка дом престарелых - для унылого безрадостного дожития.
Однако результат оказался с точностью до наоборот. Опросы жителей таких сообществ показывают, они - самая удовлетворённая жизнью категория не только среди пенсионеров, но и среди всего населения. Социологи отмечают, что по сравнению с обычным городом в таких посёлках царят взаимопонимание и взаимовыручка. Действует эффект "плывущих в одной лодке". Большинство жителей вовлечены в работу различных органов самоуправления и иные виды самодеятельности, ведут активный образ жизни.
Чужие среди своих
"Поле чудес" в Саянском районе - это не Sun City в Аризоне, но подмеченные социальные закономерности работают и здесь. В посёлке "Ветеран" дружно отмечают все возможные праздники, создан ансамбль "Сударушки", который знают не только в своём районе. Он, кстати, лауреат краевых конкурсов и фестивалей.
Но есть в этом дружном посёлке и жители, явно выбивающиеся из общей картины социума. Это приехавшие в район специалисты муниципальных учреждений, которым дома в "Ветеране" предоставляют в качестве служебного жилья. Надо полагать, не от хорошей жизни, а из-за отсутствия у муниципалитета маневренного жилого фонда. Последствия таких сиюминутных решений местной власти сказываются позднее, причём не только социальные, а вполне себе материальные.
- Когда в домик селят специалиста, а не пенсионера, ремонт там за счёт бюджета не делают, работающий человек вроде как должен ремонтировать его за свой счёт,- поясняет председатель совета ветеранов посёлка Елена Егоренко.- А тот, в свою очередь, не хочет тратить личные деньги на служебное жильё. Вот наш домик, например, холодный, мы зимой мёрзнем. А всё потому, что до нас здесь жил врач центральной районной больницы. Перед тем, как сюда заехать, нам пришлось и обои клеить, и потолки красить - более чем на 30 тысяч рублей... Недавно, отработав 5 лет в ЦРБ, уехала из нашего посёлка терапевт, вместо неё заселили бабушку с дедушкой. Там тоже ремонт нужен.
Согласно информации отдела социальной защиты населения администрации Саянского района, в 2011-2013 годах в посёлке "Ветеран" за счёт средств краевого бюджета был осуществлён капитальный ремонт всех строений. Однако лёгкие домики ветшают быстрее, чем капитальные здания, да и средства, которые выделяет район на содержание посёлка и текущий ремонт, весьма ограничены.
На этом фоне расходы на "посёлки пенсионеров" в европейской части России выглядят просто барскими. Например, строительство каждого дома в саратовском "Ветеране", который курирует Вячеслав Володин, обошлось бюджету в среднем в 2,7 миллиона рублей.
В Псковской области создание социального городка для пенсионеров обошлось в 445 миллионов рублей. Во всех названных проектах около половины (а то и более!) финансирования составили средства Пенсионного фонда РФ.
В Красноярском крае, разумеется, тоже есть отделение ПФР, но по теме недвижимости в ленте его недавних новостей - лишь общественные слушания о приобретении "нежилых помещений в Красноярске для размещения специалистов УПФР в Ленинском районе"...
Возвращаясь к странному соседству в агинском "Ветеране" пенсионеров и муниципальных специалистов, рискну предположить: может быть, это модный сейчас "асимметричный ответ" на проблему медицинского обслуживания? Дело в том, что ранее в штате сельского "посёлка пенсионеров" был фельдшер, сейчас его нет. Зато среди жителей "Ветерана" сегодня, по словам Елены Егоренко, гинеколог, анестезиолог и терапевт ЦРБ...
Вот только вряд ли они принимают на дому. В экстренных случаях сюда вызывают "скорую". А что делать, если кому-то из пожилых людей прописали уколы, массаж или ещё какие-то процедуры? Конечно, райцентр Агинское - не миллионный Красноярск, но всё равно в поликлинику каждый день, даже будучи молодым, не наездишься, а что говорить про пенсионеров?
Напомню, главенствующая идея всех "посёлков пенсионеров" во всём мире - удобная именно для людей старшего возраста инфраструктура и доступная медицинская помощь. Кто бы помог вернуть в полном объёме эти базовые принципы в агинский "Ветеран" - первый посёлок такого типа в России?
Иначе неформальное название "Поле чудес" получит продолжение, известное по песне лисы Алисы в детском фильме...



Андрей КУЗНЕЦОВ.

Фото автора и Елены ЕГОРЕНКО.