Продал «недвижку»? Заплати налог в двойном размере!
С чем связан интерес налоговых органов к ценному имуществу рядовых граждан и с какими налоговыми рисками сегодня сталкиваются девелоперы?
После вынужденной самоизоляции и приостановки налоговых проверок многие прогнозировали всплеск активности проверяющих. А в имуществе, принадлежащем физическому лицу, теперь все чаще подозревают средства для ведения предпринимательской деятельности. О том, насколько оправдан такой подход и почему в первую очередь на карандаш берут «порядочных ребят», рассказала Гузель Валеева — старший партнер юридической компании АНП Зенит.
Гузель Валеева: «Все знают — если продержать имущество в собственности больше трех лет, а объекты, приобретенные после 2016 года, — свыше пяти, то налогов вообще не будет. Но правило не распространяется на активы, которые использовались в предпринимательской деятельности»
«С ТЕХ ВЗЯТЬ НЕЧЕГО, А ВЫ ЗДЕСЬ СИДИТЕ»
— Расскажите, какие тенденции в налоговом контроле? Оправдались ли ожидания, что этой осенью проверки усилятся?
— Действительно, осенью наших клиентов стали буквально заваливать требованиями о представлении документов, вызовами на комиссии и допросы.
Прямо говорят: «Да, мы знаем, что вы порядочные ребята, реально работаете, и данные проблемные компании не имеют к вам отношения. Но с тех взять нечего, а вы здесь сидите. Подайте „уточненку“, или мы придем с выездной проверкой». Что примечательно, помимо традиционных тем (работа с поставщиками, низкие зарплаты и убытки), налоговые органы переходят на более тонкие материи.
— Что же привлекает их внимание?
— Представим, что у физического лица есть активы: офисы, земли, производственные базы, склады, автомобили, квартиры и так далее. Что-то сдается в аренду — соответственно, платится налог с арендных доходов, подается вся отчетность, а что-то безвозмездно используется или просто стоит до лучших времен — раньше это вопросов не вызывало.
— Что изменилось? Никто ведь не запрещает гражданам владеть имуществом?
— Верно, не запрещает. Только налоговые органы могут увидеть здесь предпринимательскую деятельность. И насчитать налоги, как с предпринимателя. Или, к примеру, собственник решил объект продать. Все знают — если продержать имущество в собственности больше трех лет, а объекты, приобретенные после 2016 года — свыше пяти, то налогов вообще не будет. Но правило не распространяется на активы, которые использовались в бизнесе.
— А если отсутствует статус ИП, то нет и предпринимательской деятельности, разве не так?
— Нет. Если ИП не открывали или закрыли его перед продажей — это не спасет. Суды смотрят глубже: анализируют, что за активы, предназначены ли для личного использования. Например, сложно объяснить, для чего вам в семье эвакуатор или 10 фургонов. Обращают внимание на множественность операций — продать одну квартиру и 10 — не одно и то же, а также на непродолжительный срок владения и так далее.
— Чем это чревато?
— Как я уже сказала, не работает освобождение от НДФЛ по сроку владения. Во-вторых, предприниматели на общей системе налогообложения платят, помимо НДФЛ, еще и НДС. Исключение составляют жилые объекты и земли — сделки с ними НДС не облагаются. И, наконец, нельзя воспользоваться имущественным налоговым вычетом, то есть учесть расходы на покупку продаваемого актива.
«Для предпринимателей есть свой вычет — в размере все тех же расходов на приобретение. Только он называется профессиональным, а не имущественным. Если налоговый орган считает вас предпринимателем, то и налоги считать должен, как с предпринимателя»
МНОГИЕ ДОПЛАЧИВАЮТ МИЛЛИОНЫ БЕЗ СПОРА, НО ЗДЕСЬ ТОЧНО НУЖНО ОТСТАИВАТЬ СВОИ ПРАВА
— Похоже, нерадужная вырисовывается в целом картина?
— Многие опускают руки и доплачивают налоги — по два, три, пять и более миллионов рублей, даже не споря. А зря. Ведь для предпринимателей есть свой вычет — в размере все тех же расходов на приобретение. Только он называется профессиональным, а не имущественным. Если налоговый орган считает вас предпринимателем, то и налоги считать должен, как с предпринимателя.
Знаю, что проверяющие идут на это неохотно и что есть негативная практика в судах общей юрисдикции (налоговые споры там — отдельная боль). Но здесь точно нужно идти до конца, отстаивать свои права. Другой пример — льготная ставка по земельному налогу. Если обычная ставка налога — 1,5%, то по ряду категорий государство ввело пониженные ставки в качестве меры поддержки. К примеру, сельхозземли, земли под жилищное строительство и так далее. Раньше никто особо не проверял целевое использование таких земель, главное — нужный вид разрешенного использования в документах.
— Что происходит сейчас?
— Муниципальные органы выезжают на место, фиксируют и передают информацию налоговым органам. Те признают использование земель нецелевым и доначисляют налог по полной ставке. И если с претензиями к заросшим бурьяном сельхозземлям сложно поспорить, с землями под жилищное строительство все неоднозначно. До 2020 года было неважно, кто собственник — физическое лицо или компания. Условие одно — земля должна быть получена или приобретена под жилищное строительство. Но мы видим — налоговые органы вычисляют земли под ИЖС в собственности у юридических лиц и ИП и отказывают в пониженной ставке за 2017, 2018, 2019 годы, мотивируя, что воспользоваться ставкой по таким землям могут только физические лица, когда строят для себя.
— То есть по-своему толкуют?
— Да, не вникая, для чего приобретался участок, как используется. Ведь есть застройщики коттеджных поселков, которые как раз покупают земли для жилищного строительства. Получается, цель льготной ставки достигнута. В таких ситуациях есть за что побороться.
— Столько нюансов. Где предпринимателю черпать информацию, чтобы вовремя отслеживать изменения в подходе официальных органов, судебной практике?
— Действительно, налоговое законодательство меняется стремительно. С 2021 года уходит в прошлое ЕНВД. И выбрать новую систему налогообложения предпринимателю нужно в декабре, а иначе с боем курантов автоматически окажется на общей системе налогообложения (а это НДС и налог на прибыль/ НДФЛ). Серьезные изменения ждут IT**-сферу — так называемый налоговый маневр. Но нормы закона изложены так, что компании не до конца понимают, как это все будет работать. Значит, могут возникнуть споры с проверяющими. Информации много, но вот качественной и одновременно доступной — мало. Говорить и писать просто о сложном — этому принципу мы следуем в своей работе, и в телеграм-канале про налоги «НалогПро»
(@pronalog). Здесь каждый день разбираем интересные налоговые споры, готовим отраслевые подборки налоговых рисков.
«В первую очередь это книга для девелоперов. Мы проанализировали все налоговые споры с участием застройщиков и инвесторов — всех, кто что-то строит, неважно — дома или производственные комплексы»
— Недавно у вас вышла книга «Долевое и инвестиционное строительство: налоговые риски» — для кого она написана?
— В первую очередь это книга для девелоперов. Мы проанализировали все налоговые споры с участием застройщиков и инвесторов — всех, кто что-то строит, неважно — дома или производственные комплексы, за три года — 2020, 2019, 2018-й. Картина оказалась плачевной: споров стало больше, а выигрывать компании стали меньше. Так, из 125 рассмотренных в данной книге дел лишь 24 процента — в пользу налогоплательщиков. Если сравнивать в суммовом выражении, перевес в сторону бюджета еще более существенный.
— Не возникнет ли после прочтения идея все закрыть и пойти работать на дядю?
— Надеюсь, что нет. На чужих примерах можно понять, чего ждать от проверяющих, оценить свои налоговые риски. Это позволит сыграть на опережение — принять взвешенные решения, предотвратить значительные финансовые, а возможно, и уголовно-правовые проблемы. В планах написать целую серию — по торговле, общепиту, производству, IT… Есть договоренность и на книгу по налоговым проверкам.
* IT Information Tekhnology - Информационные технологии - ИТ, информационно-коммуникаиионные технологии ИКТ
Источник статьи «БИЗНЕС Online» Фото предоставлены АНП Зенит
Партнерский материал
18+
Вконтакте 
Телеграм 
YouTube 
Whatsapp