Эксперты Торгово-промышленной палаты РТ провели аудит промышленных площадок в муниципальных районах

 

Аналитическая записка по результатам аудита промышленных площадок 

В соответствии с протоколом по подготовке к Экономическому Совету Республики Татарстан, Торгово-промышленная палата РТ провела аудит действующих и создаваемых промышленных площадок Муниципальных образований республики.

В период с 6 по 15 августа эксперты ТПП РТ посетили  38 промышленных площадок в 27 муниципальных районах РТ.

По результатам проведенного аудита было выявлено следующее:

• У большинства администраций районов и управляющих компаний отсутствует понимание порядка оформления документов и требований к промышленным площадкам.
• Необходимо проведение обучающих мероприятий, а также введение алгоритма действий, "дорожной карты" (типового укрупненного или детализированного с вариативностью  - сценариями - бизнес-плана) по созданию и развитию промышленных площадок. 
• Большинство площадок территориально находятся в административных центрах муниципальных районов и имеют участки площадью – более 2 Га земли, либо имеют возможность увеличения до 2 Га.
• Участки, в большинстве своем, соответствуют заявленным требованиям промышленных площадок, хотя и встречаются сельскохозяйственные угодья.
• Большинство участков не размежеваны.
• Большинство промышленных площадок испытывают трудности в вопросах подключения газоснабжения.
• Отсутствует центральное водоснабжение и канализация.
• Многим производственным помещениям необходим ремонт.
• К некоторым площадкам отсутствуют подъездные пути.
• На многих площадках отсутствуют управляющие компании.
• Низкая наполняемость резидентами. Резиденты покупают оборудование бывшее в употреблении, и за наличные средства (без подтверждения договорами и документами об оплате)

 

Типичные проблемы и недоработки в развитии промышленных площадок в муниципальных районах:

Площадки с муниципальной формой собственности (на объекты инфраструктуры):

А) Наличие управляющей компании:

• смутное (или отсутствующее вовсе) понимание УК, не созданы юридически обособленная структура и штат управляющей компании (команда специалистов по направлениям),
• понимание УК сводится к необходимости создания МУП, которому буду переданы права на земельный участок (собственности - на баланс МУП или на условиях аренды), что повлечет за собой сложности в передачей земли в аренду (субаренду) инвесторам - резидентам площадок
• обязанность развивать площадку возложена на лиц, имеющих широкий круг других обязанностей (РИК, зам РИК по экономике или территориальному развитию)

Б) Работа по привлечению инвесторов (потенциальных резидентов):

• работа по привлечению местных или внешних ведется силами вышеуказанных лиц (между решением других вопросов) или не ведется вовсе (исключения - Тюлячинский район, Мамадышский район, Дрожжановский район, где поиском занимается сам Глава МР, руководитель ИК, советник Главы МР, корпорация развития с штаб-квартирой в Казани)

• у муниципалитета ни на чем не основанные (беспочвенные - "мечты") ожидания прихода инвестора (которые когда-то приезжали и интересовались, но потом не вернулись "почему-то"), который купит (арендует) землю, обустроит площадку, вложит средства в доведение участка до эксплуатационного состояния, до момента прихода этого самого ожидаемого "виртуального" инвестора необходимые действия муниципальных властей - все отложено на это неопределенный срок

В) Документация по легализации площадки (мастер-план, концепция развития, бизнес-план, ФЭМ) не оформлены практически ни у кого

Г) Прединвестиционная подготовка участка и площадки:

• зачастую под промплощадку выделен участок сельскохозяйственного назначения, часто находящийся в чужой или разделенной собственности (не муниципальной целиком)

• не проведено межевание земельного участка

• участок имеет значительные перепады высот

• не изучена (или проводилась давно) техническая возможность подведения сетей и выделения лимитов (газ, электроэнергия)

• не проведен технологический аудит, геологические, геодезические изыскания

Как правило, на неопределенный срок ("до прихода инвестора") отложены работы:

• выделение участка, оформление кадастрового паспорта

• межевание земельного участка,

• перевод категории земли в земли промышленности (у многих сельхоз назначения)

• концентрация собственности в "одних руках" - одном ЮЛ (девелоперская компания) или муниципальной собственности,

• выведение за пределы зоны перспективной застройки газопроводов, магистралей, кабельных сетей,

• получение ТУ на подведение газопроводов, ЛЭП, бурение скважин, проведение геологических, геодезических и иных инженерных изысканий

• поддержание участка в пригодном состоянии (покос дикорастущих трав, сорняков, засаживание  культурами)

• вертикальная планировка (выравнивание перепадов высот) площадки
• хотя бы начальная подготовка строительства дорог (отсыпка, разравнивание грунта)

• ограждение или засаживание периметра территории или вдоль дорог зелеными насаждениями, элементами благоустройства

Площадки с частной формой собственности (на объекты инфраструктуры):

А) Площадка частной формы собственности на объекты инфраструктуры, как правило, уже находится в развитой стадии:

• уже построены объекты,

• подведены сети (зачастую индивидуально к каждому резиденту)

Б) Типичный статус работ по ЧПП (состояние оформления и развития):

• земельные участки под объектами недвижимости уже переоформлены в собственность владельца объекта в половине случаев отсутствует управляющая компания как структура (команда специалистов по направлениям).
• как правило, есть ответственный человек, куратор (по работе с арендаторами) за расширение площадки и наполнение

• имущественные права управляющей компании пром. площадки на земельный участок - не оформлены, УК, как правило не имеет прав распоряжаться этими участками (не оформлены агентские договоры, доверенности, договоры аренды\субаренды)

• имущественные права управляющей компании промплощадки на объекты капитального строительства (инфраструктуру) - не оформлены

• документация по легализации площадки (мастер-план, концепция развития, бизнес-план, ФЭМ) не оформлены практически ни у кого

• часто сети (ЛЭП, газопроводы) проводились по договоренности (не за полную официальную стоимость)

• поскольку ТУ при официальном обращении в сетевые компании и райгазы слишком дороги, используются удешевленные варианты автономного отопления (без использования газа - котельные на пеллетном топливе и дровяном)
• из-за дороговизны или отсутствия возможности провести газ, часто используются варианты отопления с использованием электроэнергии (дорогие)
• тариф на электроэнергию для бизнеса высок (4,2-5,3 рублей за 1 кВт\час с НДС) поэтому часто используется схема использования подключений по тарифу частных потребителей (частных домов)

• большинство резидентов - СМСП - приобретало оборудование по договорам купли-продажи (часто не у дилера или завода изготовителя), иногда с использованием лизинга, часто присутствует оборудование, ранее бывшее в эксплуатации

Статус готовности резидентов промышленных площадок (частной и муниципальной формы собственностина объекты инфраструктуры) к участию в конкурсах Минэкономики РТ - весьма низкий - большинству плоащадок потребуется один - два месяца (минимум) на проведение работ по легализации и аккредитации площадок

 

Сотрудники компании "Верное решение" оказывают услуги консультационного сопровождения для резидентов и управляющих компаний промышленных площадок (парков), технопарков, особых экономических зон (ОЭЗ), свободных экономических зон (СЭЗ), бизнес-инкубаторов и других объектов инфраструктуры, разрабатывают документацию, концепцию и бизнес-план развития промышленного парка, консультируют по финансово-экономическим, правовым вопросам.

Мы предлагаем Вам воспользоваться комплексом услуг Компании:

• создание особых экономических зон (ОЭЗ), свободных экономических зон (СЭЗ), территориальных и отраслевых кластеров, Центров кластерного развития (ЦКР), получение целевого финансирования, налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки, сопровождение проекта заявителя в конкурсах региональных и федеральных органов власти России,
• консультационная и информационная поддержка участников государственных конкурсов на соискание государственной поддержки в виде налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки, сопровождение проекта заявителя в конкурсах Республики Татарстан и России,
• разработка для девелопера (управляющей компании) концепции развития (стратегии), бизнес-плана, технико-экономического обоснования (ТЭО), меморандума, презентации, паспорта проекта, подготовка пакета документации по проекту,
• разработка технико-экономического обоснования (ТЭО), бизнес-плана для резидента, презентации, паспорта проекта, мастер-плана, подготовка пакета документации по проекту,
• проведение исследований рынков (маркетинговых)
• привлечение инвестиций, партнеров в проект, бизнес