Земли, которые муниципалитеты предоставляют предпринимателям для создания промышленных площадок, часто имеют сельскохозяйственное назначение. Для перевода земли в промышленное назначение нужно пройти пять этапов согласования в министерствах и ведомствах, вся процедура занимает год. Такие сроки не устраивают инвесторов, и они уходят в другие регионы, заявил гендиректор ООО «Верное решение» Сергей Маслехин на заседании проектной группы Совета по предпринимательству.
Участники проектной группы согласились, что инвестор — особенно иностранный инвестор, — предпочтет в такой ситуации другой регион, где земли уже переведены в категорию промышленных. В Татарстане это распространенная ситуация, когда предоставленная под промпарк земля имеет сельскохозяйственное назначение. Но это не единственная проблема подобных территорий.
Промышленные площадки курируют муниципалитеты, они же назначают управляющую компанию, которая должна развивать парк, привлекать резидентов. Представители Лаишевского района отметили, что существует проблема привлечения профессиональных участников рынка, так как управляющие компании неохотно приходят в парки. Там зачастую немного резидентов или всего один, им фактически некому оказывать услуги, поэтому они ограничены в способах получения прибыли.
Поскольку земля, на которой располагается площадка, принадлежит муниципалитету или региональным властям, управляющие компании эти земли арендуют. Участники отметили, что в данном случае доход возможен в размере субаренды — разницы, которую УК выручит за сдачу в субаренду площадки резидентам.
В ходе заседания прозвучало предложение дать УК возможность зарабатывать на разнице в тарифах. Муниципалитет подводит к промпарку коммуникации, и управляющая компания может построить на территории парка трансформаторную подстанцию, которая будет вырабатывать необходимые для резидентов мощности. Еще одна возможность обеспечить доходность — оказание услуг, например, уборка снега для резидентов, вывоз мусора.
В Татарстане, по данным представителя министерства экономики Марины Яшиной, порядка 60 промышленных парков — это большое количество для одного региона. Есть площадки, где пока нет ничего — это буквально чистое поле, над которым нужно работать, привлекать инвесторов, резидентов. Это актуально для недавно созданных площадок, непривлекательных для УК. Из-за этого сотрудники муниципалитета вынуждены сами брать на себя эти функции помимо повседневных задач, получается неэффективное распределение работы. Для решения этой проблемы участники предварительно решили разработать для муниципалитетов методичку, где будут указываться функции управленца.
Предоставление земель для промпарков сейчас происходит по результатам торгов, но для крупных инвестиционных проектов предусмотрена возможность предоставления земли без торгов. Предприниматели просят подобную меру и для небольших площадок в муниципалитетах и районах, чтобы УК могли впоследствии снижать или делать нулевую ставку, это также поможет привлечь профессиональных участников рынка для управления промплощадками.
Фото превью: Время.ру
В рамках работы в Совете по продпринимательству при Президенте Республики Татарстан в рабочей группе Уполномоченного по защите прав предпринимателей подняты следующие вопросы:
Какие процедуры выделения земельных участков инвесторам и девелоперам (управляющим компаниям) индустриальных парков в Республике Татарстан следует реализовать?
Руководитель компании Маслехин Сергей дал свои предложения по развитию мер поддержки предпринимательства в Республике Татарстан в 2017 году в рамках обсуждения с Министерством экономики РТ планов по реализации мероприятий поддержки на 2017 год
А) Упрощенная процедура перевода категории земель в земли промышленности или изменение вида разрешенного использования - для строительства промышленных объектов для девелоперов (УК) проектов промышленных (индустриальных) парков, ОРЦ, технопарков, промышленных площадок.
Сейчас процедура усложненная - через внесение изменений в градостроительный план (ТИГП и т.п.) и через КМ РТ и долгая (несколько месяцев - иногда больше года) процедура перевода категории земель в земли промышленности или изменение вида разрешенного использования - для строительства промышленных объектов.
Нужна упрощенная процедура - основанием будет прянятое на уровне района (Республики) решение о включении участков в черту пром. парка как территории перспективного развития для узаконивания пром парка
Решение: потребуется внесение изменений в нормативные документы КМ РТ и в Земельный кодекс РФ (затем ЗК РТ) - приоритетный порядок изменения категории и целевого вида разрешенного использования земель муниципального и государственного фонда при реализации масштабного инвестиционный проект (критерии утверждаются субъектом) - строительство индустриального (промышленного) парка, площадки, агро-промышленного парка, агро-логистического (оптово - распределительного центра - ОРЦ) центра
Еще по теме:
наши предложения по развитию в Республике Татарстан переработки, хранения и сбыта сельскохозяйственной продукции:
развитие системы агро-промышленных парков;
развитие системы агро-логистических - оптово-распределительных центров (ОРЦ) в муниципальных районах в рамках обсуждения с Министерством сельского хозяйства РТ планов по реализации мероприятий поддержки на 2017 - 2020 годы
Б) Особые условия распределения земельных участков (передача без проведения торгов) для девелоперов (УК) проектов промышленных (индустриальных) парков, ОРЦ, технопарков, промышленных площадок.
Как помочь девелоперу получить использовать земельный участок по назначению, а именно организовать там промышленный парк?
Логика ЗК РФ - распределение земельных участков должно проходить на стандартной конкурсной основе. В данном случае, видим как минимум 3 препятствия при данной схеме:
1) Земельный участок согласно условиям конкурса может достаться человеку (ФЛ) или организации, которые не заинтересованы в его развитии в качестве УК или девелопера или резидента промпарка. В таком случае процедура изъятия у него и передача девелоперу (резиденту) может затянуться. Инвестор (девелопер) просто уйдет в другой регион.
2) Изначально земельный участок представляет собой, как правило, один большой участок земли, который будет дробиться в дальнейшем на 2 части:
- участки для нужд резидентов (для сдачи в аренду\субаренду\для продажи) под размещени проивзсодственных и складских корпусов.
- участки для технических коридоров, дорог, трасс, технических площадок, заборов (непригодных для сдачи в аренду) общего пользования
В дальнейшем (касается государственных парков), после строительства коммуникаций, муниципалитет должен объявлять новый конкурс уже на управление инфраструктурой парка. Таким образом может возникнуть ситуация, когда:
- одна УК может выиграть конкурс на распоряжение земельными участками для резидентов - для сдачи в аренду\продажу,
- вторая УК - на управление коммуникациями.
Данную ситуацию считаем неправильной, так как парком должна управлять одна УК.
3) Зачастую важно снизить до минимума (коэффициентом к ставке арендной платы или земельного налога) затраты УК, девелопера, резидента по уплате арендной платы на землю или налога на период строительства (это фактор привлечения девелопера, УК, резидента).
При проведении конкурса на повышение ставки аренды (аукцион по 44-ФЗ, конкурс) - вариант льготного периода (уменьшающего коэффициента) исключается или связан с судами и санкциями - УФАС не допустит.
Выводы: Должны быть приоритеты по заключению договора ДУ\аренды коммуникаций у УК, выигравшей конкурс на аренду земли для передачи резидентами То же касается продления и перезаключения договоров при дроблении\объединеии участков
Решение: Потребуется внесение изменений в Земельный кодекс РФ (затем ЗК РТ) - приоритетный порядок (без проведения торгов) передачи земель муниципального и государственного фонда в аренду \ собственность УК или девелоперу реализующему масштабный инвестиционный проект (критерии утверждаются субъектом) - строительство индустриального (промышленного) парка, площадки, агро-промышленного парка, агро-логистического (оптово - распределительного центра - ОРЦ) центра.
Власти уже работают над этим - внесены поправки в ПКМ 1034 о передаче земельных участков без торгов - индустриальные парки, промплощадки, ОРЦ признаны масштабными инвестпроектами. Следующий шаг - приравнять заявителя - УК как масштабный инвестиционный проект.
Мы можем оказать Вам качественную консультационную и информационную поддержку и сопровождение Вашего проекта (включая разработку конкурсной и проектной документации) при участии в государственных конкурсах на присуждение грантов и субсидий, а также иных видов поддержки. Сотрудники компании "Верное решение" оказывают услуги консультационного сопровождения для предпринимателей, участвующих в этом и других конкурсах, консультируют по финансово-экономическим, правовым вопросам.
Компания имеет практический опыт сопровождения проектов туристических кластеров (включая сопровождение объектов туризма) Республики Татарстан и других регионв в конкурсах федеральных и региональных Министерств, ведомств, Фондов. Также компания имеет практический опыт сопровождения 307 проектов предпринимателей
Чем мы можем быть Вам полезны:
- включение Вашего туристического объекта в интерактивную карту объектов и маршрутов
- разработка презентации, концепции развития (стратегии), бизнес-плана, технико-экономического обоснования (ТЭО), меморандума, презентации, паспорта проекта, подготовка пакета документации по проекту,
- консультационная и информационная поддержка участников государственных конкурсов на соискание государственной поддержки в виде налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки,
- сопровождение проекта заявителя в конкурсах Республики Татарстан и России,
- подготовка документации вашего проекта и сопровождение проекта для получения целевого финансирования, налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки,
- сопровождение проекта заявителя в конкурсах региональных и федеральных органов власти России,
- проведение исследований рынков (маркетинговых),
- привлечение инвестиций, партнеров в проект, бизнес,
- услуги финансиста, экономиста, юриста, маркетолога.
Со стоимостью возможных комплексов услуг и работ
можно ознакомиться здесь.
Обращайтесь к нам!
Мы будем рады помочь Вам в решении Ваших задач.
По любым возникающим вопросам и за дополнительной информацией, пожалуйста, обращайтесь. Это можно сделать одним из способов:
Отправьте Ваши вопросы или информацию о Вашем проекте, заявку на проведение консультации, на обратный звонок:
- с помощью формы "Задать вопрос сотруднику компании" в левой нижней части экрана;
- при помощи он-лайн формы;
- письмом на электронный адрес vr_cons@mail.ru
- отправьте заполненное прилагаемое техническое задание (ТЗ) на разработку бизнес плана (ТЭО), финансово-экономической модели, презентации, меморандума или Ваши вопросы на электронный адрес vr_cons@mail.ru
Вконтакте 
Телеграм 
YouTube 
Whatsapp