Дали предложения органам власти и поделились результатами расчетов экономики и инвестиционной привлекательности строительства в муниципальных районах малоформатных 20-30 Га агро- промышленных площадок

Мы дали свои предложения органам федеральной и региональной власти и поделились результатами расчетов экономической целесообразности и инвестиционной привлекательности строительства в муниципальных районах на территории России малоформатных (20-30 Га) агро- и промышленных площадок (малых индустриальных парков):

• для бюджетов
• для резидентов
• для УК
• для девелопера

для использования при доработке модели "Мой бизнес-парк", разрабатываемой Минэкономразвития России

Финмодель условно-типовых резидентов:
Подразумевается «трудовой» не сверхприбыльный бизнес: 23% IRR и дисконтированная окупаемость 6,5 лет. Завышать эти показатели не следует. А возможно, их даже следует ухудшить.

Инвестиции 40 млн руб. на гектар (в здание 10 и в обрудование 30). Годовой оборот 60 миллионов рублей с НДС. Малый бизнес. 14 человек наемных работников. Не самое эффективное использование земельного участка (500 - 1 000 кв.м помещений на 10 000 кв.м земли)

Финмодель бюджетов всех уровней:
В пределах 10 лет все 200 млн. руб. инвестиций окупаются для всех бюджетов, если есть федеральная субсидия. Без субсидии для Республики Татарстан этот проект будет окупаться 19-20 лет, с субсидией 5-7. Это характерная особенность, аналогично получалось по многим другим паркам.

Финмодель управляющей компании:
Предполагается, что УК делает наценку на тарифах электроэнергии, воды и канализации +50%. На субаренде земли тоже +50% наценка. В этом случае доходов УК хватает только на зарплату (4 чел.) и чуть-чуть остается на содержание инфраструктуры. При такой маленькой площади парка (только лишь 16 га занимают резиденты) любые инвестиции УК не окупятся ни за 10 лет, ни за 30 лет.
Это тоже характерная особенность, и по маленьким паркам приблизительно такие же результаты и были.
Если площадь земель резидентов в 5-10 раз больше, то потенциальный доход УК позволяет ей уже сделать какие-то инвестиции, которые могут окупиться. Или у УК должен быть другой источник доходов (в Уруссу была арендопригодная площадь зданий в собственности 15 тыс. кв.м.)

Выводы:
13 - 16 Га земель резидентов – это очень маленькая площадь, потенциальный доход с такой площади не позволяет осуществить какие-либо инвестиции УК.

Вообще, вполне показательно получилось. Основные характерные результаты расчетов по настоящим паркам здесь вполне очевидно прослеживаются.

Выводы и цифры расчетов по экономике малоформатного парка (промышленной площадки из примера МЭР РФ - картинки 6-9, 12-13)

1. С бюджетной точки зрения - все ОК (ФЭМ бюджеты) - все окупается (БРФ давая региону субсидию 58% - 116 млн на 1 парк получает отдачу в горизонте 6-7 лет - это прекрасно, БРТ вкладывая свои и получая софинанасирование ФБ 58% - получает отдачу налогами за 7 лет - супер, если субсидии не будет - срок бюджетной окупаемости БРТ - 19 лет)

2. Резиденты тоже в прибыли (ФЭМ УТР - условно-типовые резиденты) - специально взяты для показательности не самые прорывные проекты - срок окупаемости 4,5-5 лет, на 1 вложенный рубль экономка дает 1,33 (+0,33 прироста) при 40 млн инвестиций резидента в здания (10 млн 333 квм) и оборудование (30 млн) и годовом обороте 60 млн при выходе на п.м.

3. Экономики у УК на такой площадке по арендной модели (без продажи земли) со своими сетями (электроэнергия 0,4 кВ, вода свой тариф) с точки зрения девелопмента территории - нет никакой (ФЭМ УК), только эксплуатационно-сервисная модель (ТСЖ, ЖЭУ)

Чтобы экономика у УК была и не только сервисная но и девелоперская (при данном масштабе 20-50 Га):
- УК нужно продавать землю (трудно осуществимо - земля муниципальная, только вариант с уступкой - продажей права аренды)

- УК нужно делать наценку на тариф сетевой компании (самим стать сетевой компанией), при условии, что УК сама за свой счет сделает понижающую трансформацию с 10кВ на 0,4 кВ (купит и поставит КТП или ПС) и построит от них внутриплощадочные сети низкого напряжения (0,4 кВ) от подстанции или КТП (на территории парка) до резидентов (предполагается, что по сложившейся схеме подводящие сети среднего напряжения 10кВ или 35 кВ к границе площадки будут построены за счет бюджета, а еще лучше, чтобы сама ОАО "Сетевая компания" для своих абонентов построила сети за свой счет по своим нвестиционным программам). Причем сам процесс стать сетевой компанией и защитить тариф - сложен (ОЭЗ Алабуга сделала, Тюлячи - нет)

Более того - ужесточаются требования - Газпром с 2019 года обязал сетевые компании (даже последнюю милю) получать лицензии, Сетевая компания тоже может аналогично сделать

- УК продавать тепло (нереально если есть газ - резиденты ставят свою БК или греют от газа в цеху или от оборудования - даже встречаются теплые полы, а если в поселке ии есть тепловые сети где-то рядом - резиденты берут у них и ).

- УК продавать воду (сложно - каждый может пробуриться)

- Региональным властям (из бюджета) нужно строить здания под резидентов и передавать УК по льготной ставке в аренду или продавать с субсидией (дешевле) на 25-50% от рыночной стоимости СМР, чтобы УК сдавала по коммерческой районной ставке.

Стройка УК зданий и их аренда за свой счет или в кредит не дает девелоперу экономического эффекта - окупаемость здания 8-12 лет (20 000 СМР за 1 кв.м делим на 200 руб аренды 1 кв.м получаем 100 месяцев или 8 лет - окупаемости только вложений в СМР и это без учета расходов на поддержание здания, текущий ремонт и без платы за кредит) 

В индустриальных парках и промышленных площадках малого формата (20 - 30 Га) возможна только эксплуатационно - сервисная модель деятельность управляющей компании.

Деятельность управляющей компании связанная с девелопментом коммерческой недвижимости производственного и складского назначения (и особенно производственной инфраструктуры - там вообще окупаемость 25 лет) - при данном формате парка экономически нецелесообразна.

Наценки 50% на тариф по электроэнергии, по воде и по субаренде земельного участка в размере 50% от покупной стоимости, себестоимости или тарифа достаточно только дл:

• содержания сокращённого штата управляющей компании (в количестве 4 человека)
• эксплуатационного содержания сетей
• без какого-либо капитального ремонта или развития
• только текущий ремонт и эксплуатация

Вывод: для развития промышленной площадки - УК требуется помощь государства:

• финансирование или софинанасировании строительства производственных корпусов
• финансировании или софинанасировании СМР производственной инженерной инфраструктуры

а также возможность для управляющей компании зарабатывать на стоимости продажи земли

Мы признательны органам федеральной и региональной власти за высокую оценку качества работы сотрудников нашей команды и татарстанской команды в целом - проекты промышленных площадок и индустриальных парков, которые, в том числе разрабатывали сотрудники компании - включены Минэкономразвития РФ в качестве хороших примеров малоформатных (20-30 Га) агро- и промышленных площадок (индустриальных парков) для разрабатываемой Минэкономразвития России модели "Мой бизнес-парк"

Важная и необходимая часть работы наших сотрудников:

•  вникать в детали технологического процесса - вплоть до разбора практического опыта технического директора, главного инженера, технолога, прораба предприятия;
• вникать в особенности организационных схем ведения бизнеса, производственного, складского, торгового - любого.

Иначе никак - без этого невелика получается точность наших прогнозов, увеличивается погрешность в расчетах, что может сказаться на финансово-экономическом состоянии предприятия клиента.

Мы сотрудничаем с проектными бюро, общаемся с технологами по отраслевым направлениям, специализациям, изучаем, перенимаем, используем в своей работе.