Наши предложения по изменению порядка аккредитации и мер поддержки развития объектов инфраструктуры (индустриальных парков, промышленных площадок) в Республике Татарстан в части создания условий и развития инфраструктуры

Наши предложения по изменению порядка аккредитации и мер поддержки развития объектов инфраструктуры (промышленных площадок) в Республике Татарстан в части создания условий и развития инфраструктуры

Предложения компании Верное решение (документом)по изменению порядка аккредитации промышленных площадок и иных объектов инфраструктуры в Республике Татарстан в 2017 году (в рамках обсуждения с Министерством экономики РТ и ЦРПП действующего порядка аккредитации)

Общие комментарии на понимания предложений по изменению порядка аккредитации:

Управление промышленной площадкой нельзя рассматривать как отдельный вид бизнеса для управляющей компании, то есть нельзя предъявлять к УК промплощадки требования, схожие с требованиями УК промпарка.

В случае с пром.площадкой - основная функция УК - это кооперация бизнеса на определённой территории и представление интересов резидентов перед инвесторами, уполномоченным органом власти - МЭ РТ.

Соответственно, земельные и имущественные права УК должны быть оформлены ровно в той степени, в которой понятно, что собственник земли или здания делегировал часть своих полномочий УК и согласен войти в состав территории промплощадки.

Данное решение позволит создавать промышленные площадки в уже действующих промышленных районах (такой есть практически в каждом МО) и "разношёрстность" собственников и арендаторов земельных участков не станет для них преградой.

Таким образом, для действующих предприятий не будет препятствий для участия в конкурсах проводимых для резидентов промышленных площадок.

Предалагаем разделить территорию ПП на занятую и незанятую

Промышленная площадка проходит аккредитацию в составе:

А) по занятой территории - перечня объектов недвижимости (земельные участки, здания), находящимися на ее террритории и в управлении (на каком-либо из прав: собственности, аренды, владения, пользования, распоряжения, доверительного управления, хозяйственного ведения) компанией:

• земельные участки с указанием кадастровый номеров и площади (с приложением в составе заявки подтверждающих документов);
• здания или иные объекты недвижимости с указанием литеры, номера или иного идентификатора по плану БТИ и общей площади
• сведений об управляющей компании (УК)

К этой территории применяются все показатели (и отслеживается их положительная или не-ухудшающаяся динамика):

• осуществляемые инвестиции;
• создаваемые и сохраняемые рабочие места (лучше - численность персонала - это подотчетный показатель);
• оборот по реализации (выручка);

Б) по незанятой территории - перечня объектов недвижимости (земельные участки, здания), находящимися на ее территории и в управлении (на каком-либо из прав: собственности, аренды, владения, пользования, распоряжения, доверительного управления, хозяйственного ведения) компанией:

• земельные участки с указанием кадастровый номеров и площади (с приложением в составе заявки подтверждающих документов);
• здания или иные объекты недвижимости с указанием литеры, номера или иного идентификатора по плану БТИ и общей площади;
• сведений об управляющей компании (УК).

Также руководитель компании Верное решение Маслехин Сергей дал предложения компании по развитию мер поддержки предпринимательства в Республике Татарстан в 2017 году в рамках обсуждения с Министерством экономики РТ планов по реализации мероприятий поддержки на 2017 год

К этой территории применяется только 1 показатель - положительная динамика освоения участка (помещения) - % заполнения

Цель аккредитации - комиссии важно убедиться, что:

1. УК может представлять интересы своих резидентов и управлять ими (как минимум собирать с них данные и документы, отчитываться за них, централизованно оказывать услуги - уборка территории, доступ на территорию - режим КПП, вывоз снега, ТБО, поиск новых резидентов на незанятые территории - риэлторство)

2. Важно чтобы резиденты ПП вели деятельность (были действующими) - поэтому важно аккредитовывать только действующие промышленные площадки - которые показывают неухудшающуюся динамику показателей своих площадей, занятых резидентами

3. Есть достаточные площади (з\у, помещений), пригодные для размещения еще резидентов  - территория перспективного развития и мощности (газ, электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение), чтобы обеспечить резидентов требуемыми ресурсами (или возможность в разумный срок расширить эти мощности)

Повышенное внимание следует уделить резидентам промышленной площадки (комиссия их внимательно не рассматривает на этапе аккредитации).

Важно, чтобы резидент промышленной площадки функционировал, а не существовал только на бумаге (прецеденты уже есть). Таким образом уже на этапе аккредитации предлагаем осуществлять мероприятия, перечисленные ниже и обязать УК собрать с резидентов часть документов из п. 7.6. или 8.5 ПКМ 284, а именно  копии документов, касающихся реализации бизнес-проекта:

• - документы, подтверждающие наличие помещений или земельных участков,
• - копии действующих контрактов, необходимых для реализации проекта (при наличии),

Еще по теме:
Предложения компании Верное решение по развитию системы хранения, переработки, дистрибуции сельскохозяйственной в Республике Татарстан путем создания (строительства) сети агропромышленных парков (АПП) и оптово-распределительных центров (ОРЦ) в рамках обсуждения с Министром экономики РТ Здуновым А.А. и Министром сельского хозяйства и продовольствия РТ Ахметовым М.Г. планов по реализации мероприятий на 2017 -2020 годы

Наши предложения по процедуре аккредитации по этапам:

Этап подачи заявки:

А). По земельному участку, объектам недвижимости, инфраструктурным объектам - управляющей компании достаточно в качестве документов, подтверждающих какие-либо права УК (владения или пользования или распоряжения) на земельные участки и любые объекты (здания, инфраструктурные объекты, в том числе будка, шлагбаум, котельная, склад, кран, контейнера) - то есть что УК хотя бы чем то на площадке вправе управлять - достаточно предъявить любой из трех перечисленных документов:

1) свидетельство на право собственности или выписку из реестра объектов недвижимости и сделок с ним (ЕГРН);

2) договор аренды имущества (любого) с собственником (сроком действия не менее чем 3 года и с истечением действия не менее чем через год до момента подачи заявки);

3) договор доверительного управления объектом имущества (любым) с собственником (сроком не менее чем 3 года и с истечением действия не менее чем через год до момента подачи заявки);

К подпунктам 2 и 3 прилагаются свидетельства на право собственности или выписки из реестра объектов недвижимости и сделок с ним (ЕГРН);

Также (опционално) могут быть предоставлены:

4) агентское соглашение с собственником (сроком не менее чем 3 года и с истечением действия не менее чем через год до момента подачи заявки) об управлении имущественным комплексом, привлечении резидентов;

5) трестороннее соглашение между владельцем з\у (объектов недвижимости), ИК (Главой сельского поселения) муниципального образования, на подконтрольной которому территории находится промышленная площадка и УК (управляющей компанией).

Поэтому предлагается изложить подпункт 13 пункта 1.3. Постановления 616 "управляющая компания - хозяйствующий субъект (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель), являющийся собственником объекта инфраструктуры имущественной поддержки МСП или уполномоченный осуществлять его управление, отвечающий следующим требованиям:

• основной деятельностью является управление объектом инфраструктуры имущественной поддержки МСП и оказание услуг его резидентам;
• наличие правовых оснований, позволяющих управляющей компании пользоваться или владеть или распоряжаться каким-либо имуществом, составляющим объект инфраструктуры имущественной поддержки МСП, в качестве оснований могут быть представлены документы из ниже перечисленных:

1) свидетельство на право собственности или выписки из реестра объектов недвижимости и сделок с ним (ЕГРН);;

2) договор аренды имущества (любого) с собственником (сроком действия не менее чем 3 года и с истечением действия не менее чем через год до момента подачи заявки);

3) договор доверительного управления объектом имущества (любым) с собственником (сроком не менее чем 3 года и с истечением действия не менее чем через год до момента подачи заявки);

4) агентское соглашение с собственником (сроком не менее чем 3 года и с истечением действия не менее чем через год до момента подачи заявки) об управлении имуществом (элементы договора ДУ), привлечении резидентов.

К документам указанным в подпунктах 2,3,4 прилагаются свидетельства на право собственности"

Б)  в качестве подтверждения наличия действующих резидентов предлагаем внести следующий пункт:

- Предоставление действующего (или исполненного не ранее чем за 6 месяцев до момента подачи заявки) договора с клиентами на реализацию продукции, соответствующей заявленной деятельности резидента с сопроводительными документа (Актами, товарными накладными, платёжными поручениями), действующего (или исполненного не ранее чем за 6 месяцев до момента подачи заявки) договора на поставку сырья, материалов, комплектующих.

То есть дополнить пункт 2.1. ПКМ 616 абзацем с следующего содержания:

копии документов, касающихся реализации бизнес-проекта резидентами:

- документы, подтверждающие наличие у резидентов помещений или земельных участков,

- копии действующих контрактов, необходимых для реализации проекта (при наличии), в качестве этого может быть предоставление действующего (или исполненного не ранее чем за 6 месяцев до момента подачи заявки) договора с клиентами на реализацию продукции, соответствующей заявленной деятельности резидента с сопроводительными документа (Актами, товарными накладными, платёжными поручениями), действующего (или исполненного не ранее чем за 6 месяцев до момента подачи заявки) договора на поставку сырья, материалов, комплектующих.

В) частное замечание - не всегда в заявке указывается Информация о местонахождении (адреса, ориентиры) самой промплощадки (промпарка), а только УК

Этап проверки документов заявки и выезд сотрудника ЦРПП на место:

А) В большинстве случаев проверка конкурсной заявки проходит поверхностно, без составления ЦРПП и МЭРТ краткого отчета о результатах проведенной проверки документов (их подлинности, актуальности), на который в дальнейшем можно опираться и все члены КК.

Требуется

• проверять по реестру прав на недвижимое имущество (можно запрос по системе межведомственного документооборота) действительность представленных свидетельств, регистрационных штампов на договорах требующих регистрации и т.п. и
• составлять отчет что несоответствия данных не найдено, документы подлинные (не выявлено подлогов и т.п.), нет судебных исков, обременение и прочие юридические вопросы

Б) Задача выезжающих сотрудников ЦРПП на площадку для резидентов:

1. Осмотр сотрудником ЦРПП территории площадки должен производиться в рабочее время (в любое время по согласованию с представителем УК с 9 до 16.00 или иной режим у кого как).

2. Фото- и видеофиксация процесса производства каждого заявленного в территорию ПП резидента.

3. Фото и видеофиксация осмотра территории, инфраструктуры.

4. Фотофиксация осмотра всех зданий (в том числе и внутри), указанных в заявке.

5. Проверка договоров аренды помещений\земельных участков и соглашений

По итогам - передача материалов и выводов по результатам осмотра в отдел инфраструктуры МЭРТ для ознакомления заранее желающих членов комиссии, и особенно закреплённого эксперта за промышленной площадкой, не позднее чем за 2 суток до начала заседания комиссии по аккредитации.

Еще по теме льгот:
Плюсы индустриальных парков
Плюсы особых экономических зон (ОЭЗ)
Плюсы территорий опережающего развития (ТОСЭР)
Плюсы промышленных (отраслевых, территориальных) кластеров
Мы можем оказать услугу сопровождения Вашей заявки на получение льгот и преференций, субсидий государства!
При необходимости - обращайтесь к нам!

Этап защиты (рассмотрения комиссией) заявки:

А. Приглашается сотрудник ЦПП, который был на промплощадке, с отчётом о промплощадке. Отчёт заслушивается до начала выступления представителя УК и в присутствии представителя УК площадки (поправить если некорректность есть).

Отчёт в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:

1) Территория площадки (занятая резидентами и свободная для сдачи в аренду, свободные и заполненные резидентами здания); Надо аккредитовать перечень объектов недвижимости и УК.

Например, на аккредитацию представлена площадка состоящая из:

• з\у кадастровый номера Х, У, Z (площадь)
• здания литеры А-B-С номер или идентификатор по плану БТИ (площадь общая)
• УК ООО "Управляющая компания"

2) Количество действующих резидентов на территории площадки и их перечень (соответствие количества количеству фото\видео материалов и комплектов документов резидентов;

3) Наличие инфраструктуры (электроэнергия, газ, вода, канализация) и их достаточность;

4) Фото или видеоматериалы территории и производства резидентов.

5) размер свободных мощностей и площадей.

Данные параметры говорят о привлекательности данного места - конкурентоспособности, если в течении определенного периода свободная площадь не уменьшилась (если конечно она не заполнена полностью), стоит задуматься о продлении\непродлении аккредитации площадки.

Б. Далее следует выступление представителя УК площадки. Вопросы других экспертов и членов КК

В. После него свои вопросы и своё мнение озвучивает закрепленный эксперт куратор промышленной площадки - член конкурсной комиссии. При необходимости - производится осмотр документов, входящих в заявку.

Г. В присутствии или в отсутствие заявителя резюмируется информация и сверяется идентичность понимания членами КК ситуации

Огрехи действующего порядка - аккредитуется фактически (по реестру) сама УК (неверно) - см. какой сейчас реестр аккредитованных (адрес указан регистрации самой УК, а не месторасположения площадки)

Свидетельство об аккредитации выдается не на УК, а на перечень з/у, объектов недвижимости, управляение которыми осуществляет УК.

Например, аккредитована площадка "Название" по адресу ХХХ, состоящая из:

А) з\у кадастровый номера Х, У, Z (площадь)

Б) здания литеры А-B-С номер или идентификатор по плану БТИ (площадь общая)

В) УК ООО "Управляющая компания" Реестр аккредитованных промплощадок: - добавить поле адрес месторасположения площадки (сейчас это зачастую адрес регистрации УК - например см Единство или Развитие, Созидание адрес регистрации УК не совпадает с адресом площадки) - оставить поле адрес регистрации УК - добавить поле кадастровые номера земельных участков, чтобы потенциальные заявители могли найти по публичной кадастровой карте и по адресу (не всегда возможно однозначно идентифицировать что это именно это ПП, а то здание или з\у входит или не входит - особенно при осмотре без представителя УК)

Этап присуждения мер гос.поддержки резидентам и УК: 

А) Продолжать реализацию программы "Субсидирование приобретения оборудования" (в просторечии "50 на 50"), внеся следующие изменения:

• сделать программу публичной (для всех СМСП, по аналогии с "Лизинг грант"), а не прерогативой резидентов ПП (очевидно, что мера поддержки не популяризирует размещение на площадке и не закрепляет резидентов на ней);
• дать возможность УК (девелоперу) промпарка или промплощадки также участвовать в программе на приобретение оборудования наравне со всеми и резидентами;
• резиденты промпарков, промышленных площадок, РЦИ, БИ, технопарков могут иметь приоритет перед остальными СМСП согласно балльной системе;

Б) добавить меры поддержки УК (девелопера) промышленной площадки:

Б1) компенсация части % ставки по целевому кредиту

Условие получения поддержки - аккредитация промплощадки по процедуре, остальные условия - согласно действующей программе

Б2) софинанасирование части затрат УК

Условие получения поддержки - аккредитация промплощадки по процедуре, прохождение процедуры конкурсного отбора комиссией или экспертным советом Разработать критерии отбора лучших заявок от ПП на текущий бюджетный год, например:

• динамика заполнения резидентами по площадям;
• лучшие условия для резидентов (лимиты подтвержденные по ресурсам потребления, готовность предоставить новые подготовленные площади в срок ___;
• динамика показателей резидентов (оборот, инвестиции, рабочие места или производительность труда;

Бюджет - в пределах 20 миллионов рублей на 1 площадку 1 раз в 5 лет (бюджет РТ)

Такие расходы как:
- внешнее - периметральное или "вдоль-аллейное" освещение (для режима охраны),
- заборы,
- видеонаблюдение,
- шлагбаумы
являются зоной ответственности самой УК и должны финансироваться за счет УК и\или резидентов

Целевое использование - на хозяйственные нужды (для создания условий резидентам) - как целевое финансирование предстоящих (либо ранее проведенных - при условии направления денег опять таки на хозяйственные нужды) работ по статьям:

• газопровод,
• водоподведение, водозабор
• водоотведение, канализация хоз-быт и ливневая
• энергоснабжение (КТП, ВЛ, ЛЭП),
• съезд (заезд) с (на) дороги (у) общего пользования на (с) территорию (и) площадки,
• внутренние дороги из ЩПС

Механизм реализации:

вариант 1 (получше) - через ГИСУ как гос.капитальные вложения с передачей на баланс МО (для частных УК - в дальнейшем в аренду или в пользование УК)

вариант 2 (похуже) - оплата УК (как субсидии или по утвержденной прошедшие экспертизу ПСД - объект автоматически на балансе УК - но эту субсидию прописать как меру поддержки, иначе будет подарок вне конкурсной основы)

В) Упрощенная процедура перевода категории земель в земли промышленности или изменение вида разрешенного использования - для строительства промышленных объектов для девелоперов (УК) проектов промышленных (индустриальных) парков, ОРЦ, технопарков, промышленных площадок.

Сейчас процедура усложненная - через внесение изменений в градостроительный план (ТИГП и т.п.) и через КМ РТ и долгая (несколько месяцев - иногда больше года) процедура перевода категории земель в земли промышленности или изменение вида разрешенного использования - для строительства промышленных объектов.

Сотрудники компании "Верное решение" оказывают услуги консультационного сопровождения и разработки документации:
- для резидентов и управляющих компаний промышленных площадок (индустриальных парков), технопарков,
- резидентов и УК территорий опережающего развития (ТОР),
- резидентов и УК особых экономических зон (ОЭЗ), свободных экономических зон (СЭЗ),
- бизнес-инкубаторов и других объектов инфраструктуры,
- разрабатывают юридическую документацию, концепции развития и бизнес-план развития проекта,
- консультируют по финансово-экономическим, маркетинговым вопросам.
- подготовка документации и сопровождение проекта для получения статуса резидента территории опережающего развития (ТОР)
- подготовка документации и сопровождение проекта для получения статуса резидента особых экономических зон (ОЭЗ), свободных экономических зон (СЭЗ), территориальных и отраслевых кластеров, Центров кластерного развития (ЦКР),
- получение целевого финансирования, налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки, сопровождение проекта заявителя в конкурсах региональных и федеральных органов власти России,
- консультационная и информационная поддержка участников государственных конкурсов на соискание государственной поддержки в виде налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки, сопровождение проекта заявителя в конкурсах Республики Татарстан и России,
- разработка для девелопера (управляющей компании) концепции развития (стратегии), бизнес-плана, технико-экономического обоснования (ТЭО), меморандума, презентации, паспорта проекта, подготовка пакета документации по проекту,
- разработка технико-экономического обоснования (ТЭО), бизнес-плана для резидента, презентации, паспорта проекта, мастер-плана, подготовка пакета документации по проекту,
- проведение исследований рынков (маркетинговых),
- привлечение инвестиций, партнеров в проект, бизнес.

Нужна упрощенная процедура - основанием будет прянятое на уровне района (Республики)  решение о включении участков в черту пром. парка как территории перспективного развития для узаконивания пром парка

Решение: потребуется внесение изменений в нормативные документы КМ РТ и в Земельный кодекс РФ (затем ЗК РТ) - приоритетный порядок изменения категории и целевого вида разрешенного использования земель муниципального и государственного фонда при реализации масштабного инвестиционный проект (критерии утверждаются субъектом) - строительство индустриального (промышленного) парка, площадки, агро-промышленного парка, агро-логистического (оптово - распределительного центра - ОРЦ) центра

Г) Особые условия распределения земельных участков (передача без проведения торгов) для девелоперов (УК) проектов промышленных (индустриальных) парков, ОРЦ, технопарков, промышленных площадок.

Как помочь девелоперу получить использовать земельный участок по назначению, а именно организовать там промышленный парк (площадку)?

Логика ЗК РФ - распределение земельных участков должно проходить на стандартной конкурсной основе. В данном случае, видим как минимум 3 препятствия при данной схеме:

1) Земельный участок согласно условиям конкурса может достаться человеку (ФЛ) или организации, которые не заинтересованы в его развитии в качестве УК или девелопера или резидента промпарка. В таком случае процедура изъятия у него и передача девелоперу (резиденту) может затянуться. Инвестор (девелопер) просто уйдет в другой регион.

2) Изначально земельный участок представляет собой, как правило, один большой участок земли, который будет дробиться в дальнейшем на 2 части:

- участки для нужд резидентов (для сдачи в аренду\субаренду\для продажи) под размещени проивзсодственных и складских корпусов.

- участки для технических коридоров, дорог, трасс, технических площадок, заборов (непригодных для сдачи в аренду) общего пользования

В дальнейшем (касается государственных парков), после строительства коммуникаций, муниципалитет должен объявлять новый конкурс уже на управление инфраструктурой парка. Таким образом может возникнуть ситуация, когда:

• одна УК может выиграть конкурс на распоряжение земельными участками для резидентов - для сдачи в аренду\продажу,
• вторая УК - на управление коммуникациями.

Данную ситуацию считаем неправильной, так как парком должна управлять одна УК.

3) Зачастую важно снизить до минимума (коэффициентом к ставке арендной платы или земельного налога) затраты УК, девелопера, резидента по уплате арендной платы на землю или налога на период строительства (это фактор привлечения девелопера, УК, резидента).

При проведении конкурса на повышение ставки аренды (аукцион по 44-ФЗ, конкурс) - вариант льготного периода (уменьшающего коэффициента) исключается или связан с судами и санкциями - УФАС не допустит.

Выводы: Должны быть приоритеты по заключению договора ДУ\аренды коммуникаций у УК, выигравшей конкурс на аренду земли для передачи резидентами То же касается продления и перезаключения договоров при дроблении\объединеии участков

Решение: Потребуется внесение изменений в Земельный кодекс РФ (затем ЗК РТ) - приоритетный порядок (без проведения торгов) передачи земель муниципального и государственного фонда в аренду \ собственность УК или девелоперу реализующему масштабный инвестиционный проект (критерии утверждаются субъектом) - строительство индустриального (промышленного) парка, площадки, агро-промышленного парка, агро-логистического (оптово - распределительного центра - ОРЦ) центра.

Очень приятно, что гос. служащие услышали нас и работают над этим - Правительство сделало первые шаги - внесены поправки в ПКМ 1034 о передаче земельных участков без торгов - индустриальные парки, промплощадки, ОРЦ признаны масштабными инвестпроектами 

Со стоимостью возможных комплексов услуг и работ 
можно ознакомиться здесь.
Обращайтесь к нам!

Мы можем оказать Вам качественную консультационную и информационную поддержку и сопровождение Вашего проекта (включая разработку конкурсной и проектной документации) при участии в государственных конкурсах на присуждение грантов и субсидий, а также иных видов поддержки. 

Сотрудники компании "Верное решение" оказывают услуги консультационного сопровождения для предпринимателей, участвующих в этом и других конкурсах, консультируют по финансово-экономическим, правовым вопросам. 

Компания имеет практический опыт сопровождения проектов Республики Татарстан и других регионов в конкурсах федеральных и региональных Министерств, ведомств, Фондов. 

Также компания имеет практический опыт сопровождения более 500 проектов предпринимателей  

 

Мы будем рады помочь Вам в решении Ваших задач.