Концепция создания и развития, бизнес-план, мастер план индустриального парка, промышленного технопарка, ПСД проектной сметной документации стадии П, Р, РД, соглашение, договор резидента, органами власти, управляющей компанией

Признаками промышленного (индустриального) парка являются:

• наличие единого комплекса объектов недвижимости, в котором размещаются производства субъектов предпринимательства;
• наличие общей концепции создания, управления и развития индустриального парка, включающей мероприятия по размещению производств субъектами предпринимательства и созданию новых рабочих мест;
• наличие инженерной инфраструктуры, необходимой для организации производственного процесса;
• наличие общего управления (управляющей компании).

Мастер-план или проект генерального плана - это важная часть концепции развития территории, будь то индустриальный парк, завод или логистический центр.

Мастер-план (проект генерального плана) - чертеж (например, в AutoCAD в масштабе 1:5000), содержащий основные объекты:

• Размещение резидентов парка (земельные участки и объекты недвижимости)
• Здания КПП и ограждения
• Транспортная инфраструктура (дороги, аварийные и пожарные проезды, съезды с АДОП, парковки, зоны разворота)
• Зеленые зоны, благоустройство, элементы greenfield и greenforest парка (скамейки, велодорожки)
• Аварийные и пожарные проезды
• Инженерная инфраструктура (водоподведение: скважины, водонапорные башни, резервуары, противопожарные емкости и водоотведение: хозяйственно-бытовых и ливневых стоков, промышленных стоков)
• Энергетическая инфраструктура (ВЛ, КТП, сети элетроснабжения, тепловые сети, опоры уличного освещения)
• Технологические корридоры под прокладку сетей

На имеющемся земельном участке необходимо оптимальным образом разместить объекты инфраструктуры, здания и сооружения, связать все дорожной сетью и развести инженерные коммуникации.

 

Наша команда имеет неплохой опыт разработки мастер-планов МП промышленных парков и технопарков, содержащих опытно-экспериментальные цеха и разного рода объекты НИОКР (проектно-конструкторские отделы оснащенные САПР, центры имитационного и ситуационного моделирования, разработки продукта, лаборатории, прототипирования, разные центры компетенций)

Прежде чем приступать к проработке исходных данных для мастер-плана надо ответить для себя на ряд вопросов:

Подготовить описание - концепцию создания и развития будущего объекта, в которой будут отражены в том числе следующие моменты:

• какая будет бизнес модель объекта (с чего будет зарабатывать),
• кто будут арендаторы или покупатели площадей или земли и потребители ресурсов (резиденты) - с кого будет зарабатывать
• от чего (кадры, инвестиции в оборудование, технология, электроэнергия, сырье, природные ресурсы, вода) будут сильно зависимы резиденты и объект в целом - от этого будет зависеть где примерно должен располагаться объект
• какие объекты научной или технологической, производственной инфраструктуры будут в составе НПЦ
• есть ли понимание по оснащению, рабочим местам, площадям — или все это нужно определить на этапе мастер-планирования
• если участок выбран по ряду критериев как дело обстоит с инфраструктурой — сети, коммуникации

Цели разработки мастер плана МП (для кого и для ответа на какие вопросы) и есть ли особые требования к МП (от инвестора, от государства, иных)

• МП «для себя» (нет особых требований),
• для вышестоящей организации (нет особых требований),
• для аккредитации при гос.органе (при каком, если знаете номер НПА аккредитации — есть требования к документу (такие как ППРФ 794, 1863,1381)
• иное

Работа над мастер-планом начинается с выбора и аудита земельного участка. 

Необходимо выяснить и учесть все особенности и ограничения - рельеф, санитарно-защитные зоны, транспортную и инженерную инфраструктуру.

Выбор места размещения. Аудит участка. Обследование. Разработка мастер-плана

На этапе обследования - выбора площадки, проводятся:

• анализ каждого варианта з/у,
• осмотр площадки,
• анализ документов на землю, правоустанавливающих, обременяющих, содержащих ограничения
• встречи с представителями ресурсоснабжающих организаций,
• с участием органов местного самоуправления, дорожников,
• с участием Роспотребнадзора, экологической природоохранной службы.

Составление:

• Сравнительной таблицы плюсов и минусов предлагаемых вариантов з/у
• Итоговые рекомендации по выбору земельного участка и участию в конкурсах и процедурах
• Дорожной карты (плана мероприятий) землеустроительных дели проведения обследований и изысканий

Запросы и получение ответов на запросы о технической возможности присоединения (не ТУ) к сетям общего пользования, инфраструктуре

Наметки трасс прокладки коммуникаций,

• Выяснение конфликтов интересов с правообладателями, решение вопросов с урегулированием (серветуты, изъятие земель из оборота)

Выяснение:

• Технические параметры по земельному участку и объектам недвижимости (несущая способность и надежность конструкций, срок полезного использования, мероприятия по повышению надежности, оценка Ростехнадзором и БТИ и т.п.)

Анализ

• исходно-разрешительной документации,
• категории земель, вид разрешенного использования,
• охранные зоны (культурно-историчесике, природоохранные),
• проектной документации,
• технические условия/договора на подключение к инженерным сетям.

Проведение топосъемки

Проведение:

• геологических, гидрологических и геодезических изысканий:
• рельеф участка (ровность, перепады высот), зона затопления, геологические нюансы, водоносные слои, их близость к поверхности и т.п.

Проведение экологических изысканий и заключение Роспотребнадзора и ИК МО

• санитарно-защитные зоны (СЗЗ) жилых массивов,
• СЗЗ водозаборов,
• СЗЗ иных объектов
• санитарно-экологические ограничения - скотомогильники, кладбища, отходы

Проведение оценки ограничений земельного участка

• санитарно-защитные зоны жилых массивов,
• санитарно-экологические - скотомогильники, кладбища,
• охранная зона прилегающих к участку территорий (объекты водоканала, газопроводы, ЛЭП, линии связи, сети и коммуникации сторонних владельцев и т.п.),

Следующий шаг - размещения необходимых объектов застройки и инфраструктуры.

Оптимальным образом используя особенности земельного участка, мы создаем схему функционального зонирования, выделяя зоны застройки потенциальных резидентов, размещения объектов инженерной, деловой и транспортной инфраструктуры.

Получившиеся зоны мы связываем основными транспортными коридорами.

Как правило, вдоль дорог размещаются и инженерные коммуникации.

Утвердив схему функционального зонирования, можно перейти к детальной проработке каждой зоны в отдельности.

На чертеж наносятся дороги и проезды, пешеходные дорожки и озеленение. Транспортная схема дорабатывается до уровня проездов и проходов, дорожной разметки и парковок.

Размещаются такие объекты инженерной инфраструктуры как трансформаторные и газораспределительные подстанции, насосные станции систем водоснабжения и канализации.

Инженерные сети подводятся к участкам для размещения резидентов.

Осталось разместить здания резидентов и деловой инфраструктуры и проект генерального плана завершен.

В составе парка могут размещаться следующие объекты:

• опытно-экспериментальные цеха
• разного рода объекты НИОКР (проектно-конструкторские отделы, оснащенные САПР, центры имитационного и ситуационного моделирования, разработки продукта, лаборатории, центры прототипирования, разные центры компетенций)
• инжиниринговый центр или технологический инкубатор
• центр коллективного пользования опытно-промышленным оборудованием
• сертификационный центр
• лаборатория
• центр прототипирования

Далеко не все хорошо воспринимают чертеж, и современные технологии позволяют создать трехмерную модель, прекрасно иллюстрирующую архитектурно-планировочные решения.

 

Работа над мастер-планом завершается разработкой технического задания на проектирование - документа, содержащего ответы на вопросы будущих проектировщиков, основные технические решения, детали и требования.

С помощью этого документа можно перейти к разработке проектно-сметной документации и строительству промышленного парка.

 

 

 

 

 

Концепция создания и развития индустриального (промышленного) парка представляет собой единый документ, утвержденный инициатором проекта, по возможности согласованный или утвержденный органами государственной власти субъекта РФ, и гарантирующий резидентам индустриального парка неизменность его основных параметров.

Обязательные требования к концепции создания и развития индустриального (промышленного) парка изложены в следующих документах:

Текст Национального стандарта "Индустриальные парки. Требования"

Макет концепции индустриального парка от Ассоциации индустриальных парков

Методические рекомендации по созданию промышленного парка Ассоциации индустриальных парков 

Структура концепции создания и (или) развития промышленного (индустриального) парка,

логистического центра, оптово-распределительного центра, агропромышленного парка, технопарка

1. Введение

1.1. Основание разработки

1.2. Основные определения, используемые в Концепции (Глоссарий)

2. Цели и задачи создания и развития промышленного парка

3. Организационно-экономическая модель создания и развития промышленного парка

4. Обоснование выбора территории и предпосылки создания и развития промышленного парка в регионе

4.1. Социально-экономическое развитие региона и муниципального района

4.2. Предпосылки создания промышленного парка в регионе

5. Анализ промышленного потенциала региона с учетом развития регионального промышленного парка

6. Рынки предприятий-резидентов промышленного парка

7. Государственная политика в области поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства

8. Позиции промышленного парка в системе инфраструктуры развития малого предпринимательства

9. Инвестиционная среда в реальном секторе экономики региона

9.1. Существующая законодательная база привлечения и стимулирования инвестиционной деятельности в региона

9.2. Инвестиционный потенциал региона

9.3. Основные проблемы в инвестиционной политике региона

10. Принципы и условия формирования регионального промышленного парка

11. Анализ успешных практик развития промышленных парков

12. Характеристики промышленного парка

13. Анализ потребностей потенциальных резидентов промышленного парка

14. Паспорт инвестиционной площадки

15. Источники и условия финансирования создания промышленного парка

16. Анализ результативности и эффективности создания промышленного парка

Источники информации

Приложения

Требования по представлению информации о результатах проведенных маркетинговых исследований  по рынкам продукции (работ, услуг) резидентов

1. В ходе анализа следует исследовать объем и структуру производства, потребления, экспорта, импорта продукции на российском (мировом) рынке.

2. Анализируемая информация должна быть актуальной, текущего полугодия

3. Динамика должна охватывать не менее 3 лет ретроспективы и не менее 5 лет перспективы

4. Результаты анализа должны содержать обоснование спроса

5. Выводы о перспективах развития исследуемых сегментов рынка (прогноз развития отрасли, оценка потенциала сегментов), о рисках деятельности в данных сегментах.

Анализ текущего состояния рынка должен охватывать следующие сферы и содержать следующую информацию:

• определение текущего и потенциального (прогнозного) объема рынка;
• исследование динамики развития (в том числе, появление новых игроков, динамику объёма продаж, ключевые изменения и тенденции);
• описание структуры (основных сегментов) рынка;
• определение основных прямых конкурентов и конкурентов, производящих продукты-заменители;
• описание барьеров входа в отрасль (включая законодательные ограничения, ограничения доступа к ключевым ресурсам, ограничения по масштабу производства);
• данные о сезонности спроса или предложения;
• характеристику инноваций и технологических изменений в отрасли;
• описание степени государственного регулирования рынка (отрасли);
• иную существенную информацию.

Требования по представлению информации о результатах проведенных маркетинговых исследований

по рынку недвижимости производственного и складского назначения

1. В ходе анализа следует исследовать объем и структуру рынка в радиусе не менее 70 километров от места будущего размещения парка

2. Анализируемая информация должна быть актуальной

3. Динамика должна охватывать 2-3 календарных года в статистике исторических данных и в прогнозе

4. Результаты анализа должны содержать обоснование спроса

5. Выводы о перспективах развития исследуемых сегментов рынка (прогноз развития отрасли, оценка потенциала сегментов), о рисках деятельности в данных сегментах.

Анализ текущего состояния рынка должен охватывать следующие сферы и содержать следующую информацию:

• определение текущего и потенциального (прогнозного) объема рынка;
• исследование динамики развития (в том числе, появление новых игроков, динамику объёма продаж, ключевые изменения и тенденции);
• описание структуры (основных сегментов) рынка;
• определение основных прямых конкурентов и конкурентов, производящих продукты-заменители;
• описание барьеров входа в отрасль (включая законодательные ограничения, ограничения доступа к ключевым ресурсам, ограничения по масштабу производства);
• данные о сезонности спроса или предложения;
• характеристику инноваций и технологических изменений в отрасли; описание степени государственного регулирования рынка (отрасли);
• иную существенную информацию.

Требования по представлению информации об основных технико - экономических и финансовых показателях

(все показатели в динамике в годовом разрезе за фактические 2-3 периода деятельности (если вел деятельность) и за 5 прогнозных лет)

• Оборот резидента в натуральных (по номенклатуре выпускаемой продукции, работ, услуг) и стоимостных измерителях
• Расчет налоговых платежей и отчислений в фонды обязательного страхования (в разрезе бюджетов всех уровней)
• Расчет потребности в персонале по категориям персонала в натуральных и стоимостных измерителях
• Определение возможных резидентов по очередям и классам опасности (санитарные зоны),

Требования по представлению информации о технологических процессах и производственном инжиниринге

отраслей производства в которых планируют работать резиденты

Еще по теме проектов комплексного развития территории:
Плюсы индустриальных парков
Плюсы территорий опережающего развития (ТОР)
Плюсы особых экономических зон (ОЭЗ)
Плюсы промышленных (отраслевых, территориальных) кластеров

• по технологическим процессам по отраслям, в которых планируют работать резиденты парка
• описание технологических процессов отрасли,
• описание применяемого оборудования, его технико-экономических характеристик по производительности и потреблению ресурсов, сырья (при выходе на проектную мощность и при нагрузке порядка 70-85% номинальной мощности)
• определение возможных резидентов по очередям застройки и классам опасности (санитарно-защитные зоны, классы опасности),
• технологические связки (кооперационные связи, переделы и т.п.) текстовое описание типового резидента производственника
• описание потребности типового резидента производственника по нижеприведенному формату

Обратите внимание на статистику (результаты работы) сотрудников компании

Сотрудники компании "Верное решение" оказывают девелоперским компаниям 15 промышленных парков услуги консультационного сопровождения, разрабатывают концепцию и бизнес-план развития промышленного парка, консультируют более 30 проектов по финансово-экономическим, правовым вопросам.

В ходе работы с 2013 года с Министерством экономического развития России и Экспертными советами по проектам создания и развития технопарков, индустриальных парков, промышленных площадок был получен неоценимый опыт подготовки документации проектов промышленных парков: сотрудники компании и партнеры разрабатывают любую документацию, консультируют по возникающим вопросам и осуществляют сопровождение проекта в ходе его реализации.

Сотрудники компании имеют опыт личной защиты проектов в Департаменте развития предпринимательства МЭР РФ, и готовы защищать проект на комиссии, имеющийся опыт работы в проектах, финансах, экономике, продвижении всесторонне используется в работе.

• по подготовке к процедуре аккредитации - проверки соответствия требованиям федерального стандарта,
• сопровождение проекта при прохождении процедуры аккредитации