21-22 ноября 2018 в Казани участовали в Форуме индустриальных парков. Повышение инвестиционной привлекательности промышленных площадок для потенциальных инвесторов.
Темы наших выступлений:
Индустриальные парки, как инструменты развития территории.
Акцент на внутреннего инвестора.
Программы гос. поддержки УК и резидентов
Пути решения проблем индустриальныз парков
Остальные видео индустриальные парки и МСП здесь
АНОНС:
21-22 ноября. Казань. Форум индустриальных парков. Повышение инвестиционной привлекательности промышленных площадок для потенциальных инвесторов
Обращайтесь за консультациями к нам!
Сколько индустриальных парков в Татарстане?
Лучше задать республиканским властям и получите один ответ чем несколько разных ответов
Государство оперирует с таким термином как индустриальные парки прошедшие государственную аккредитацию процедура у нас есть такая там есть какой-то количество индустриальных парков
Ну на самом деле их реально больше просто не все индустриальные проекты
могу вам просто перечислить инициативы по созданию парка
которые Мне известны некоторые показывают неплохую динамику развития
Их на самом деле реально больше чем аккредитованных объектов (например 50 000 кв метров в управлении у Татнефть Актива)
просто не все имущественные комплексы которые соответствуют понятиям Индустриальный парк с точки зрения национального стандарта ГОСТ идут на процедуры аккредитации и соответствие властям
А так между прочим бывших имуществе комплексов бывших заводов в которых сейчас арендатор есть и в которых управляющая компания действует гораздо больше
Проекты с "чистого поля" - гринфилд (greenfield ):
1. Оэз Елабуга
2. Тюлячи
3. Сокуры
4. М-7
5. Кукмор
6. Челны
7. Развитие
8. Камские поляны
9. Чистополь
10. Актаныш
11. Балтач
Проекты на базе существующего имущественного комплекса - браунфилд (brownfield)
1. Кип мастер
2. Химград
3. Идея ЮВ (Лениногорск)
4. Уруссу (Ютаза)
5. ип стахеев Чистополь
6. База оборудования (НЧ)
7. Пионер (Нижнекамск)
Как они позволяют развиваться предприятиям малого среднего бизнеса?
УК ПП сами по себе только одну-две 3 функции развития малого среднего бизнеса:
1. подготовленный земельный участок, территория развития
2. Наличие аренда пригодных помещений
2. наличие подведенных коммуникаций, возможно льготный тариф
3. кооперационные эффект от размещения резидентов между собой
4. Набор услуг управляющей компании или аутсорсинговые функции которые позволяют сэкономить на управленческих расходах
5. Если управляющая компания Взяла на себя функцию продвижение и выполнение услуг единого торгового дома то ещё и это
6. Если управляющая компания Взяла на себя функцию финансировать понравившиеся проекты резидентов то ещё и фандрайзинг
2. Наличие аренда пригодных помещений
2. наличие подведенных коммуникаций, возможно льготный тариф
3. кооперационные эффект от размещения резидентов между собой
4. Набор услуг управляющей компании или аутсорсинговые функции которые позволяют сэкономить на управленческих расходах
5. Если управляющая компания Взяла на себя функцию продвижение и выполнение услуг единого торгового дома то ещё и это
6. Если управляющая компания Взяла на себя функцию финансировать понравившиеся проекты резидентов то ещё и фандрайзинг
Чаще всего индустриальные парки никак не решают задачу малого среднего бизнеса
1. упрощения доступа к рынку
2. участие в заказах крупного бизнеса финансирование проектов
3. поиск требуемых категорий персонала
4. Защита от давления более крупного бизнеса не чистоплотная конкуренция
1. упрощения доступа к рынку
2. участие в заказах крупного бизнеса финансирование проектов
3. поиск требуемых категорий персонала
4. Защита от давления более крупного бизнеса не чистоплотная конкуренция
Поэтому считать индустриальные парки некой панацеей и ключевым инструментом в развитии предприятий малого среднего бизнеса ошибочно потому что у предприятия малого среднего бизнеса несколько точек роста
Моя оценка ситуации в сфере индустриальной недвижимости
1. дефицит арендопригодных площадей современных высокого класса, приближенных к популярным местам дислокации малого среднего бизнеса промзоны и гаражи
1. дефицит арендопригодных площадей современных высокого класса, приближенных к популярным местам дислокации малого среднего бизнеса промзоны и гаражи
2. по-прежнему большое количество имущественных комплексов в изношенном требующий капитального ремонта и Реконструкции состояний доставшихся от времен СССР и перестройки
3. Серьезные проблемы с доступностью требуемых объемов природного газа метана в частности в Челнах закамской зоне в мамадыше в кукморе под Казанью
4. Недофинансированность объектов частного капитала
5. недостаточное внимание реконструкции brownfield в городах
5. Только сейчас вернули правильный Вектор в развитие Индустриальной недвижимости в сторону частных проектов, где частный капитал принимал непосредственное участие в финансировании создания и эксплуатации объектов недвижимости и строительства инфраструктуры
До этого с 2014 года проекты частных ИП финансировались незначительно либо не финансировались вовсе
Комплекс проблем муниципальных парков
Проблема №1. в Республике отсутствуют профессиональные управляющие (девелоперские) компании:
· со штатом специалистов, позволяющим решать большинство хозяйственных ситуаций индустриального парка в Республике практически нет опытных управляющих компаний
· девелоперские компании с бюджетом или доходной моделью, позволяющим нести необходимые затраты на создание инфраструктуры благоустройство
· отсутствует частные управляющие компании могущие как управлять уже созданным индустриальным парком, так и вкладываться в него.
УК индустриальных (промышленных) и преференциальных территорий, таких как: ОЭЗ Алабуга, ТП Химград, КИП Мастер, М-7, Тюлячи, Сокуры - заняты эксплуатацией собственных объектов индустриальной недвижимости и оказывать помощь в управлении другими объектами не могут
Проблема №2. Среди муниципальных служащих в муниципальных районах практически отсутствуют наработанные опыт и компетенции по профессиональному управлению коммерческой индустриальной недвижимостью - управления парком, оказания сервисных хозяйственных, а также консультационно организационно сопроводительных услуг.
На все это накладываются сложность вопросов юридического статуса большого количества участников процесса: девелоперская компания, владелец земельного участка, управляющая компания, резиденты разного масштаба, сетевые и ресурсоснабжающие организации, с которыми со всеми надо выстраивать и поддерживать отношения вести юридическую и договорную работу, а также ежедневно решать какие-то хозяйственные задачи и привлекать резидентов, помогать им развиваться и сбывать свою продукцию
Решение 1 и 2: создание централизованной УК и формирование штата согласно эффекта масштаба (эксплуатация – сотрудники на местах или вахтовым способом, консалтинг – централизованно – вахтовым методом, «наездами» или дистанционно - аутсорсинг)
Проблема №3. В бюджете муниципального образования не предусмотрено затрат на эксплуатацию и содержание вновь построенных сетей, дорог, инфраструктуры индустриального парка
Примечание: По несогласованности или недомыслию руководителей или рассогласование процессов бюджетного планирования и проектов развития территории по разным причинам
Решение:
1) возмездная передача на баланс и в эксплуатацию сетевой компании на оговоренных условиях (выкуп, мена)
2) передача сетевой компании в пользование или в аренду этих сетей
Проблема вытекающая из решения - сетевая компания или ресурсоснабжающая организация получает право устанавливать тарифы на подключение и тарифы на передачу электроэнергии и газа самостоятельно.
Эта и существующая ситуация - не устраивает управляющие компании и резидентов индустриальных парков (тариф становится не прогнозируемый и к тому же – большой, условия оплаты – некомфортные – 100% аванс)
Проблема №4. большой разбег и размер тарифов на электроэнергию по низкому напряжению (0,4-0,6 кВ) - от 3 до 6 руб за 1 киловатт час с налогом на добавленную стоимость (тариф генерации и тариф последней мили превышает)
Уже давно возникла необходимость в установлении для резидентов индустриальных парков единого, постоянного, более низкого тарифа от генерирующей компании и адекватных тарифов на передачу ЭЭ
Решение: создание централизованной единой сетевой компании (ЕСК) и передача всех сетей всех индустриальных парков (из муниципальной собственности) на баланс этой ЕСК при условии установления единой тарифной политики (подключение и ресурсоснабжение – электроэнергия по высокому, среднему, низкому напряжению, водоподведение, водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение)
Проблема №5. В расходной части бюджета муниципального образования непонятно зачем должен предусматриваться налог на имущество муниципальной собственности – 1,1% или 2,2 % со стоимости вновь построенных и введенных в эксплуатацию сетей и дорог (при отсутствии реального источника финансирования данных затрат – съедание доходной части)
Примечание: По несогласованности или недомыслию руководителей или рассогласование процессов бюджетного планирования и проектов развития территории по разным причинам
Решение: освободить от налога на имущество объекты инфраструктуры индустриальных парков муниципальной собственности
Проблема №6. Бизнес модель индустриального парка малого формата в районе не предусматривает серьезного (достаточного) заработка для управляющей компании, по этой причине в РТ практически отсутствуют (есть только 3 - УК «Созидание», «М-7», «Чистополь»: ü
· частные девелоперские (управляющие) компании с бюджетом или доходной моделью, позволяющей решать большинство хозяйственных ситуаций индустриального парка ü
· УК, могущие как управлять уже созданным индустриальным парком так и вкладываться в него (нести необходимые затраты на создание инфраструктуры и благоустройство) со штатом специалистов - нет опытных управляющих компаний
Уже давно УК вносят предложение о необходимости продолжения (первые примеры были – ТП Химград, КИП Мастер, ОЭЗ Алабуга) участия государства на рынке коммерческий индустриальной недвижимости в муниципальных районах - в сочетании с присутствием на рынке кредитного, лизингового (ВЭБ, МСП Банк, ФКР МСП, РЛК) финансирования.
Государство не должно ставить себе задачи «отбить» ставкой аренды или стоимостью продажи квадратного метра понесенные затраты - поскольку получает возмещение в бюджет налогами от резидентов этих промышленных территорий (эффект от налогов значительно превышает эффект от окупаемости строительства)
Проблема №7. Индустриальные парки в районах не имеют значимых налоговых преференций и серьезные диспропорции в преференциях между индустриальными парками, площадками, просто з/у и «гаражами» в муниципальных районах и промышленно развитых городах Нижнекамск, Набережные Челны, Зеленодольск, и даже Чистополь, получившие статус территории опережающего развития (ТОСЭР) и сейчас создающие угрозу для муниципальных районов с точки зрения «оттягивания» (и «перетягивания»): ü серьезных инвестиционных проектов ü квалифицированного персонала ü финансовых ресурсов
По сложившейся системе соподчиненности и функционала федеральных министерство власти промышленные (индустриальные) и преференциальные территории строятся без взаимосогласованности - независимо друг от друга
Рассогласованность усилий гос.органов в части проектов развития территории усиливается - по линии Министерства сельского хозяйства и продовольствия Республики Татарстан запланировано как минимум 17 проектов (7 – проекты первого приоритета) агропромышленных парков в муниципальных районах, соответственно, проблемы внутренней конкуренции и нехватки профессиональных кадров и профессиональных команд управляющих компаний по управлению теперь еще и фермерскими цехами по переработке сельхозпродукции - усилятся многократно
Последний хороший пример согласованного строительства преференциальных и индустриальных зон - особые экономические зоны промышленно-производственного и технико-внедренческого, портового типа (ОЭЗ ППТ, ТВТ, ПТ)
Несколько повезло промышленным индустриальным паркам в промышленно-развитых городах - Набережные Челны, Нижнекамск, Зеленодольск) и промышленных индустриальных парках республиканского значения (Чистополь), в которых:
1. имелась возможность применения преференций либо муниципалитетом либо регионом в части налога на землю и налога на имущество
2. появилась возможность включить для новых проектов преференциальный налоговый режим территория опережающего социально-экономического развития (ТОСЭР) в моногородах ИП представляют собой сложно структурированный комплексный проект препятствующий включению этого индустриального парка в состав приоритетных инвестиционных крупных проектов масштабного проекта от имени одного инициатора реализующего проекта для получения всеми участниками (УК, резидент, девелопер) налоговых льгот РИП
Поэтому на сегодняшний день проекты индустриальных парков в части налоговых преференций - не представляют интереса для инвестора.
Решение 1: включение всего списка аккредитованных (при каком-либо органе государственной власти например Министерство экономики) индустриальных парков в перечень приоритетных инвестиционных проектов или в инвестиционный меморандум РТ - придание статуса, при котором можно применить льготный режим
Комментарий: на сегодняшний день этой меры уже недостаточно потому что преференциальный налоговый режим территория опережающего социально-экономического развития в моногородах существенно превышает эффект от преференциального режима регионального инвестпроекта и он превышает даже налоговый эффект от особых экономических зон в ряде случаев
Решение 2: распространение преференциального налогового режима территории опережающего социально-экономического развития Дальневосточного типа на созданные индустриальным паркам и промышленным площадкам (прошедшим аккредитацию на соответствие национальному стандарту индустриального парка либо нормативным документом региона которые могут быть созданы на его основе)
Проблема №8. Передача земель в аренду (субаренду) мелким резидентам индустриальных парков (не масштабным проектам) без проведения торгов (как преференция для привлечения) – серьезно затруднена.
Проблема №9. Причины и факторы форс-мажорного (для инвесторов - резидентов) свойства:
· например, потеря инвесторами финансового ресурса следствие краха нескольких банков РТ и РФ
Проблема №10. Передача земель в аренду (субаренду) мелким резидентам индустриальных парков (не масштабным проектам) без проведения торгов (как преференция для привлечения) – серьезно затруднена.
много и факторов управленческого свойства:
· отсутствие четкой стратегической линии управления, гос.политики в части управления преференциальными зонами и индустриальными территориями
· неумелая тактика конкурентной борьбы в развитии территорий - много неумелой, "детской" конкуренции, "детских болезней" (играть в разных комнатах каждый сам по себе, и "тишком" что-то делать и родителю показать - "чтобы папа похвалил" )
· отсутствие желание кооперироваться ("какая кооперация? все друг друга сожрать готовы" - анекдот про "коллег" зайца и волчью стаю)
· отсутствие взаимо-согласованности целей (ни одной инициативы межрайонных проектов, совместного привлечение инвестора на 2 территории: "Да о чем ты? Президент ведь лично меня "бить" будет, лично меня хвалить будет..." или "Флажок призера между 2 столов не удержится... Я на свой стол лучше его поставлю...") для достижения общего, стратегического результата (развитые территории, заполненные парки)
· отсутствие взаимо-согласованности действий (каждый сам по себе действует), отсюда "детская болезнь" под названием "правая рука не знает, что делает левая рука"
Насколько сегодня востребованы площадки среди компаний малого и среднего бизнеса?
Если они построены в правильном месте с учетом правильно проведенного факторного анализа и с надежными договоренностями с резидентами - они востребованы
Если при создании парка не учитывались или отсутствовали запросы потенциальных резидентов, естественно, не востребованы самый правильный посыл или инициатива создание индустриального парка это когда несколько производственников приходит к руководителю муниципального образования или сельского поселения с просьбой о выделении земельного участка под производственные нужды тогда имеет смысл консолидировать их потребности и сделать индустриальную площадку по возможности обеспечив мне ещё преференциальный режим
Индустриальные площадки которые создавались в ногу с трентом создание преференциальных территорий особых экономических зон территорий опережающего развития востребованы и к тому же ещё и в городах те индустриальные проекты которые создавались без возможности создания преференциальных территорий льготного налогового режима мало востребованы или не востребованы вовсе
Какие новые способы можно применить для этой инфраструктуры чтобы старт для новых компаний был максимально быстрым и легким парк стал надежным партнером для компаний в будущем?
А зачем придумывать какие-то новые способы?
Если мы не научились ещё использовать старые проверенные, надежные:
· Квалификация персонала опыт и выделение временного ресурса на работу с потенциальным инвестором резидентом влияние этого фактора еще никто не отменял
· Открытость органов власти и готовность решать они замаливать возникающие задачи бизнеса
· Учет возможных потребностей резидентов на этапе формирования концепции бизнес-плана источников финансирования Индустриальной недвижимости (это тоже не новый способ)
· Длинные недорогие деньги для проектов развития Индустриальной недвижимости - Это тоже не мной Придумано это очевидные истины
· предоставление готовых современных вакантных площадей и обеспечения более высокого уровня сервиса быстрота гибкость адаптивность это всё факторы успеха в любом деле они только в девелопменте управление Индустриальной недвижимости
· Доля проектов с проработанным бизнес планом сметой и рабочим проектом возведения зданий и сооружений технологическим подходом к расстановке оборудования по-прежнему чрезвычайно низкая
· Только единичные предприятия могут серьёзно спрогнозировать запланировать и соответственно предъявить свои требования к инфраструктуре
Почему представителем индустриальных парков и производственной компании будет полезно посетить форум?
Как минимум надо быть в курсе существующих в Республике и вновь инициированных индустриальных проектов
Не исключено что на форме могут встретиться потенциальные резидент и Developer
Выражаю надежду, что организаторы сформируют информационно-полезную программу, потому что недостаток знаний и компетенций (даже если нам стыдно порой бывает в этом признаться) - один из факторов недостижения целей
Вконтакте 
Телеграм 
YouTube 
Whatsapp