26 февраля обсудили с Айратом Гиззатуллиным, Фаридом Закировым, Валерием Бригадновым, Константином Пучкиным тренды промышленной недвижимости, вопросы стройки и эксплуатации индустриальных парков промышленных технопарков на форуме СтройФест

Айрат Гиззатуллин: Контракт жизненного цикла (КЖЦ) обсуждать пока не с кем!

Расчет полной стоимости владения не хотят и не умеют делать 99% участников рынка недвижимости

1. Постановка проблемы: низкая финансовая грамотность и неумение считать долгосрочные затраты

Ведущий, Сергей Маслехин:

• Многие девелоперы и застройщики не знакомы с понятием «контракт жизненного цикла».

• При выборе подрядчика или материалов редко считается полная стоимость владения активом на горизонте 15–20 лет.

• Обычно оценивается только верхушка айсберга (капитальные затраты), а скрытые издержки (эксплуатация, ремонты, энергоэффективность, межремонтные периоды, скрытые дефекты) игнорируются.

• Часто встречается ложная экономия: купил дешевый материал / нанял демпингующего подрядчика, а потом получаешь высокие операционные расходы.

2. Мнение девелопера: почему КЖЦ в России не работает?

Спикер (Айрат, Химград):

• "Крутая должна быть история... но обсуждать КЖЦ не с кем". Для заключения такого контракта нужна строительная компания с безупречной репутацией и сроком жизни минимум 15 лет, которая гарантированно не обанкротится и будет нести ответственность за эксплуатацию.

• Таких подрядчиков на рынке практически нет. Компании либо исчезают, либо превращаются в «непоможников» при возникновении проблем.

• В итоге ответственность за весь жизненный цикл объекта ложится на управляющую компанию (УК). Именно УК вынуждена наращивать компетенции по приемке, мониторингу, эксплуатации и «лечению» детских болезней здания.

3. Влияние новых технологий (BIM) и изменение нормативов

Спикер :

• Есть надежда, что с освоением BIM-технологий (информационное моделирование) проектировщиками, заказчик сможет наглядно увидеть, как заложенные технические решения повлияют на будущие эксплуатационные затраты. Это поможет принимать более осознанные решения.

Спикер (Айрат, Химград) – Пример со снеговой нагрузкой:

• Нормативы и условия эксплуатации меняются. Из-за климатических изменений (аномальные снегопады) здания, спроектированные 20 лет назад, испытывают нагрузки, на которые не рассчитаны.

• Это прямой вызов для КЖЦ: неэксплуатируемую кровлю по документации чистить нельзя, но если есть риск обрушения из-за перегрузки, её приходится чистить, повреждая покрытие. Это ведет к незапланированным ремонтам, которые контракт жизненного цикла должен был бы предусмотреть, но на практике это ложится на плечи владельца.

4. Альтернативный подход: управление денежным потоком вместо абстрактных расчетов

Айрат, Химград – Критика западных моделей:

• Традиционные методы инвестиционного анализа (NPV, IRR) не работают в текущих российских реалиях (высокие ставки, низкая предсказуемость). Они «убивают» проект.

• В условиях, когда кредит под 20% требует выплаты процентов, превышающих потенциальную арендную выручку первого года, нужно ориентироваться не на сложные формулы, а на реальный денежный поток.

• Главный принцип: стройка должна быть любимым делом, и нужно следить только за тем, чтобы не стать банкротом. Если объект может покрывать текущие затраты на финансирование и имеет потенциал роста капитализации (так как стройка постоянно дорожает), им стоит заниматься, даже если формальные показатели эффективности отрицательны.

5. Практический совет: как выбрать подрядчика

Спикер (Лена):

• Лучший способ оценить будущие риски (которые потом станут вашими эксплуатационными затратами) — съездить на объекты, построенные этой компанией 2-3 года назад. Все «болячки» (текущая крыша, трещины) уже проявятся, и их не скроешь. Цена подрядчика должна соответствовать реальному качеству, которое видно на таких объектах.

6. Итоговый вердикт по КЖЦ

Общий вывод дискуссии:

• Институт классического КЖЦ контракта жизненного цикла (когда подрядчик отвечает за все 10–15 лет) в секторе коммерческой и промышленной недвижимости практически отсутствует.

• Вся полнота ответственности за то, как поведет себя здание через 5–10 лет, ложится на владельца (управляющую компанию). Именно владелец должен быть самым заинтересованным лицом в «умной экономии» на этапе стройки и в выборе качественных, хоть и дорогих, решений, которые окупятся в процессе эксплуатации.

Строить или арендовать?

Вызовы и тренды промышленной недвижимости

Введение: Дискуссия посвящена вечному спору производственного бизнеса: строить собственное здание (Greenfield) или арендовать готовые площади.

Участники обсудили влияние макроэкономики, доступность финансов, изменение моделей поведения бизнеса и роль государства.

 

 

Часть 1. Факторы, влияющие на выбор: Строить vs. Арендовать:

Общая экономическая ситуация кардинально влияет на выбор.

• Доступность кредитов: Прямое влияние на МСП, у которых нет собственных накоплений для стройки.

• Сроки окупаемости: Длинные сроки окупаемости в недвижимости стимулируют аренду.

• Скорость ("надо сейчас"): Изменения в экономике требуют быстрого занятия ниш. Строительство "в чистом поле" (Greenfield) занимает минимум 2 года, что делает аренду более выгодной для оперативного старта.

• Гибкость бизнеса: В современных динамичных условиях бизнесу проще иметь операционные затраты (аренда), чем замораживать капитал в долгосрочном строительстве.

Тезис о "шеринговой экономике":

• Идет отход от экономики владения к экономике пользования (шеринг).

• Аренда складов, офисов, помещений становится повседневностью, как когда-то стал привычным каршеринг. Это легкая модель поведения: сегодня арендую здесь, завтра могу переехать.

 

 

Часть 2. Эволюция рынка и изменение мотивации застройщиков

Валерий, девелопер промпарка М-7:

Раньше (идеальный рынок): Строили только те, кому нужно уникальное здание (специфические нагрузки, высота). Остальные предпочитали арендовать в черте города.

Сейчас:

1. Мотивация инвестора меняется: Люди приходят не только для бизнеса, но и чтобы "пристроить деньги", уйдя из сдачи квартир.

2. Окупаемость: Сейчас составляет около 7 лет, что привлекает инвесторов.

3. Качество строительства: Есть разница между профессиональной стройкой и попыткой построить самому "подешевле". Часто "детская болезнь" самостройщиков приводит к проблемам (трещины, протечки). Профессиональный подрядчик строит быстрее и надежнее.

4. Изменение восприятия: Отход от понятия "промзона" как унылого места. Развитие благоустройства на территориях парков.

 

 

Часть 3. Новые тренды и предложения на рынке

Айгуль, группа компаний АСГ:

• Тренд на готовность: Инвесторов интересует не столько цена земли, сколько готовность участка и скорость ввода в эксплуатацию.

• Новые продукты:

  1. Комплексный подход: Помощь партнерам в реализации проекта "под ключ" (от проекта до ввода).

  2. Аренда с правом выкупа: Позволяет резиденту сэкономить средства на старте.

  3. Комплексное развитие территорий: Строительство жилья рядом с промпарками для решения кадрового вопроса ("локация-люди").

Рауф, ПСО 733:

• Клиенты сегодня часто приходят "без денег", но с большим желанием и запросом на помощь в получении кредитования.

 

 

Часть 4. Кадры и качество жизни ("Где кадры, там и промышленность")

Ведущий и Спикер 2 (Валерий):

• Проблема маятниковой миграции (на примере промпарка в Тюлячах): люди тратят часы на дорогу в Казань, что ведет к усталости, ДТП, разрушению семей.

• Строительство промпарка в районах возвращает рабочие места, создает спрос на сопутствующие услуги (общепит, гостиницы) и оживляет территорию.

• Пример ОЭЗ "Алабуга": высокие зарплаты, но "вахтовый метод" и изоляция от полноценной городской среды создают дефицит кадров (особенно "женских" профессий) и переманивание сотрудников.

Общий вывод:

• Качество быта сотрудника становится критически важным.
• Невозможно построить современное производство в "гетто".
• Территория вокруг завода должна быть комфортной.
• Уровень зарплат рабочих вырос, и они требуют комфорта не только дома, но и на работе.

 

 

Часть 5. Деньги и господдержка

Ведущий:

• Программа 316 (федеральная): Была "шикарной" программой, позволявшей возместить до 70% капексов (на примере Химграда, Тюлячей и др.). С 2024 года для обеспеченных регионов, как Татарстан, федеральное финансирование сокращено (50 млн руб. на парк вместо прежних объемов).

• Новая схема: Сейчас акцент на субсидирование покупки оборудования (например, газопоршневых установок для собственной генерации). Чтобы получить субсидию, нужно выиграть федеральный конкурс.

• Проблема бюджетного строительства сетей: Если сети строятся за госсчет, они передаются сетевой компании. Это ведет к тому, что управляющая компания теряет контроль и может столкнуться с высокими тарифами на аренду этих сетей.

• Новый вызов: Изменение межбюджетных отношений (с 2026 года нагрузка на бюджет Татарстана растет), что затруднит финансирование новых проектов из республиканской казны.

 

Часть 6. "Умная экономия" и выбор подрядчика

Ведущий и эксперты:

• Проблема: Многие застройщики не считают полную стоимость владения (life-cycle cost), экономя на стройке (capex) в ущерб будущим эксплуатационным расходам (opex).

• Риски: Выбор подрядчика по принципу минимальной цены может привести к скрытым дефектам, проблемам с эксплуатацией и дополнительным затратам в будущем.

• Совет: При выборе подрядчика нужно ездить на объекты, которые он построил 2-3 года назад, и смотреть на реальное качество. "Строительная компания" часто — это юрлицо + бригады, и качество держится на конкретном прорабе или собственнике.

• Лайфхак: Многие УК приходят к тому, что часть работ (дороги, инженерные коммуникации) выгоднее делать самим, чтобы контролировать качество и сроки.

 

Часть 7. Light Industrial и гибкость девелопмента

Ведущий:

• Тренд на дробную застройку (Light Industrial) вместо гигантских корпусов. Плюсы:

  1. Этапность: можно вводить и продавать/сдавать объекты постепенно, не замораживая все деньги сразу.

  2. Гибкость в планировке (под разные типы производств).

  3. Упрощенная процедура для зданий до 1500 кв.м.

• Однако эффект масштаба может теряться, и для крупного производства большой корпус все еще может быть выгоднее.

 

Часть 8. Инженерные проблемы и отношения с монополистами

Валерий и другие:

• Планирование запаса сетей: Сетевые компании борются с завышением заявок. Если заказать мощность с запасом, а не выбрать её, можно попасть на повышенную плату (тариф "бери или плати"). С другой стороны, быстро нарастить мощность невозможно (срок техприсоединения — около года).

• Изменения в законодательстве: С 1 января сетевая компания будет строить "последнюю милю", и девелоперы теряют возможность влиять на стоимость и сроки строительства внешних сетей. Это создает неопределенность.

• Экология (ливневка): Острая проблема. Большинство экономят на очистных сооружениях ливневых стоков, сбрасывая загрязнения в грунт. Пока это не контролируется, но "до первого серьезного происшествия или иска от соседей".

• Соседский контроль: Лучший контролер экологичности — это обиженный сосед, которому испортили машину краской или пылью. Такие конфликты быстро решают проблему.

 

Часть 9. Общие выводы и стратегические вопросы

• Спикер 5 (Айрат, Химград) и другие:

  1. Главный фактор развития — темпы роста МСП. Если они будут высокими, спрос будет на все форматы.

  2. Проблема наследия: Огромный объем промышленных зданий остался с советских времен и морально и физически устарел. Назрела необходимость в промышленной реновации, сравнимой с жилищной. Но у этой проблемы пока нет "хозяина" среди министерств.

  3. Баланс спроса и предложения: Сейчас в крупных городах дефицит качественных арендных площадей, что толкает ставки вверх (до 1200-1500 руб./кв.м). Однако на рынок выходит много непрофессиональных проектов, которые могут столкнуться с проблемами при сдаче. Главное — поддерживать высокий объем ввода качественных площадей, чтобы избежать ценовых пузырей и дать бизнесу выбор. Ставки будут расти вслед за себестоимостью строительства.

  4. Баланс арендатора и арендодателя: Это вечный поиск компромисса, но главная задача — не допустить остановки стройки, так как ее запуск заново — долгий и сложный процесс.