Остается высоким и растет спрос со стороны участников рынка на готовую инфраструктуру и услуги профессиональных управляющих компаний

Искусство индустриальных парков

Исполнительный директор Ассоциации индустриальных парков России Денис Журавский — о том, как в течение последних десяти лет в нашей стране развивалась отрасль индустриальных парков, как она менялась и какие у нее перспективы.

Источник https://www.kommersant.ru/apps/152554

19.04.2023

В номере, который вы сейчас держите в руках, опубликована часть юбилейного ежегодного обзора «Индустриальные парки России», где мы анализируем развитие отрасли за десять лет с учетом данных за полный 2022 год.

За время наблюдений с 2012 года случилось много геополитических событий, изменивших планету, включая мировой экономический кризис 2014 года, пандемию COVID-19 и беспрецедентное санкционное противостояние 2022 года.

Отразились ли эти события напрямую на динамике создания и заполнения индустриальных парков в России? Если и да, то не определяющим образом.

Намного более важным фактором остается высокий спрос со стороны участников рынка на готовую инфраструктуру и услуги профессиональных управляющих компаний. Характер этого спроса меняется, но его объем по-прежнему превышает предложение на рынке промышленной инфраструктуры даже с учетом перманентного роста числа парков и их площадей на 20% в год.

Инфраструктурные проекты, к коим относятся индустриальные парки, инертны и в меньшей степени, чем другие виды недвижимости, подвержены воздействиям внешней конъюнктуры. Незначительная просадка в количестве новых парков в прошлом году является скорее техническим отражением полугодовой паузы в запуске новых проектов в начале 2022 года и, скорее всего, будет компенсирована обратным всплеском в 2023 году.

Счетные показатели отрасли индустриальных парков демонстрируют планомерно растущий тренд. Общее число индустриальных парков за десять лет выросло в пять раз и уже приближается к 400. При этом заполняемость площадей в гектарах уже много лет держится выше 55%, а заполняемость готовых помещений приближается уже к 80%, что говорит об отставании строительства готовых зданий.

По характеру поступающих к нам заявок на подбор площадок под производство мы отмечаем резкий рост спроса именно на готовые площади. Компании меньше хотят строить сами и предпочитают помещения земельным участкам. Это связано с двумя факторами: ускоренное импортозамещение — российские инвесторы и компании из дружественных стран стремятся быстро развернуть производство взамен уходящих западных поставщиков, а появление промышленной ипотеки явно способствует спросу на готовые площади. При сохранении этих трендов мы уже к следующему году можем столкнуться с нехваткой готовых промышленных помещений при наличии примерно 40% свободной земли в парках типа гринфилд. Соответственно, пришло время стимулировать именно строительство готовой инфраструктуры. Проблем со спросом быть не должно. При этом речь должна идти об ускоренном строительстве, для которого нужно льготное финансирование в виде длинных и дешевых кредитных денег либо бюджетные инвестиции авансового типа.

Структура спроса меняется, как я уже отметил ранее. Во-первых, доля российских инвесторов в общей структуре вложений резидентов индустриальных парков выросла и теперь существенно превышает половину. География входящих иностранных прямых промышленных инвестиций поменялась радикальным образом. Возможно, индустриальные парки пока не почувствовали это на реальных договорах аренды и покупки, но динамика переговоров многообещающая. Турецкие компании реагировали на изменения быстрее всех и активно занимают ниши в таких индустриях, как строительные материалы, текстиль, строительная и бытовая техника. В технологичных областях заметную роль начинает играть Китай, который сильно изменился за последнее десятилетие: здесь появились собственные технологии высокого уровня, а также капиталисты, заинтересованные развивать производство за пределами страны — это совершенно новый тренд для Китая. Реализация политических договоренностей, достигнутых между лидерами наших стран, будет способствовать промышленной кооперации и появлению в российских индустриальных парках большего количества проектов с китайским участием.

Теперь несколько слов о качестве индустриальных парков. Здесь происходят перемены. Есть первые примеры сложившихся отраслевых промпарков — площадок с явной профильной направленностью, которая связывает их резидентов и определяет специфику технологической инфраструктуры. Вошло в обиход понятие «цифровой индустриальный парк», и уже есть прототипы диджитал-платформ управления промышленной инфраструктурой и сервисами для резидентов. Появились сетевые управляющие компании, а некоторые из них осуществляют экспорт своих услуг в другие страны. Продвинутые парки работают над созданием центров подготовки кадров, лабораторий качества, центров инжиниринга и сертификации. Начав когда-то с продажи земли и складов под «промку», мы пришли к задачам технологического суверенитета страны.

В этом году мы неслучайно впервые вводим в исследование критерий «возраст индустриального парка»: в стране уже 30 индустриальных парков успешно действуют более десяти лет, а это значит, что столько же управляющих компаний попали в число зрелых и успешных команд. Главный вывод по итогам десятилетия исследований индустриальных парков: в России выросла уникальная экспертиза по созданию и управлению промышленной инфраструктурой. Искусство индустриальных парков приближается к пику своего развития в России и неизбежно повлечет повышение стандартов качества, усложнение рыночного продукта и обновление системы сертификации парков.

• "Территория развития". Приложение №68 от 19.04.2023, стр. 2