Мастер-план: что это за документ и в чём его практическая польза

14.02.2024

Мастер-план развития территорий – относительная новая форма градостроительной документации. Термин активно используется в официальных постановлениях отдельных российских регионов. Идут обсуждения о включении этого понятия в Градостроительный кодекс РФ.

Мастер-план развития территорий — относительная новая форма градостроительной документации. Термин активно используется в официальных постановлениях отдельных российских регионов. Идут обсуждения о включении этого понятия в Градостроительный кодекс РФ.

Мастер-план не следует путать с закреплённым в федеральном законодательстве генеральным планом.

Справка! Генеральный план — проектный документ, на основании которого осуществляется планировка, застройка, реконструкция и другие виды градостроительного освоения территорий. Он прежде всего регулирует землепользование и адресован в первую очередь специалистам. На его основе разрабатывают весь комплекс градостроительной документации.

Мастер-план представляет собой стратегию пространственного развития. Это документ, включающий результат комплексной градостроительной проработки территории, который разрабатывается публичной властью при участии различных групп интересов.

В мастер-плане предлагаются различные варианты развития территории (функциональное зонирование, эскизные планировочные решения и т.д.), определяется наиболее предпочтительный вариант развития территории и формируется общее видение развития.

Мастер-план даёт ответы на вопросы:

• как и по каким принципам будет развиваться территория;
• как изменится территория через определённое число лет;
• какие мероприятия необходимы, чтобы воплотить изменения в жизнь.

Генеральный план и мастер-план не взаимоисключают друг друга. И в идеальном варианте должны сосуществовать.

Какие элементы включает мастер-план:

• зонирование территорий;
• ландшафтное и архитектурное проектирование;
• инфраструктуру;
• экосбалансированность.

Мастер-план полезен в долгосрочной перспективе в целях развития городских территорий. Он ставит перед градостроителями задачу создать устойчивую, комфортную и гармоничную среду для жизни людей. Разрабатывать его рекомендуют перед разработкой планировки территории.

8 задач, которые помогает решить мастер-план

Мастер-план ставит определённый, ограниченный набор долгосрочных целей и подразумевает выбор среди приоритетов и территорий развития.

В градостроительстве мастер-план помогает решить множество важных задач:

• Наметить стратегию развития

Общая стратегия развития города или отдельной территории определяется на долгий срок. Учитываются природные особенности местности, её преимущества и недостатки, экономические и демографические перспективы, интересы жителей.

• Зонировать территории

План предусматривает разбивку территории на функциональные зоны — жилую, коммерческую, транспортной инфраструктуры, рекреационного значения и т.д. Это позволяет оптимизировать использование земель, создать гармоничное пространственное распределение.

• Создать удобные пространства и условия для жизни

Мастер-план способствует созданию энергоэффективных, устойчивых и комфортных городских пространств. Учитываются экологичность и вектор сохранения природных ресурсов. Уделяется внимание организации парков, скверов, зон отдыха, общественных пространств.

Всё это способствует здоровью и благополучию жителей.

• Оптимизировать инфраструктуру и транспортную сеть

Мастер-план позволяет акцентировать внимание на пространственных проблемах, которые наиболее характерны для территории и найти пути их решения.

С его помощью разрабатываются схемы размещения инженерных коммуникаций, дорожной сети и общественного транспорта.

• Упорядочить земельные отношения

Определяются правила землепользования, реконструкции и строительства различных объектов.

• Создать основу для разработки последующих документов

Мастер-план можно взять за основу для разработки последующей градостроительной документации — генерального плана, правил застройки, отраслевых программ, отдельных проектов.

• Вовлечь в работу наиболее активных представителей сообществ

Мастер-план удобен по структуре для понимания и объединяет в себе несколько групп документов. Это позволяет использовать его в работе с сообществами городов, территорий, выявлять и вовлекать наиболее активных представителей в работу при подготовке проекта до формирования проектных решений.

• Привлекать инвестиции и стимулировать бизнес

Мастер-план даёт возможность привлекать ресурсы для реализации не только из бюджетных средств, но и за счёт интеграции публичных и частных проектов.

Качественно спроектированные городские пространства создают благоприятные условия для стимулирования бизнеса и привлечения инвесторов.

На всех этапах разработки этого мастер-плана в процесс обязательно максимально должны вовлекаться самые разные заинтересованные группы населения.

Как разработать мастер-план: этапы

1. Анализ. Нужно оценить состояние территории, её особенности, ограничения и потенциал.
2. Наметить главные направления развития, поставить приоритетные задачи.
3. Проработать сценарии развития. Мастер-план следует разработать в нескольких вариантах для дальнейших обсуждений. Выбрать нужно тот, что подходит оптимальнее всего.
4. Выстроить общую стратегию развития, продумать идеи будущего облика территории.
5. Утвердить финальный вариант. После этого можно переходить к поэтапной реализации мастер-плана.

В ходе разработки мастер-плана важно собрать как можно больше исходных данных, произвести предварительные исследования: геологические, геодезические, инженерные, экономические, социальные и другие.

Также нужно учесть, что мастер-план неразрывно связан с градостроительной документацией. Он должен соответствовать действующему федеральному, региональному и муниципальному законодательству.