Особые условия аренды муниципальных земельных участков без проведения торгов для девелоперов (УК) и другие меры для привлечения инвестора в индустриальный (промышленный) парк?

Какие меры для привлечения внешнего инвестора нужны, чтобы развивать индустриальные парки?

Руководитель компании Маслехин Сергей дал свои предложения - что еще нужно сделать для привлечения инвесторов в индустриальные парки и что нужно сделать для местного производителя в качестве мер компенсации (противовеса) созданию льготных условий для внешних инвесторов (частью из них сможет воспользоваться и инвестор извне)

А) Нужна упрощенная процедура перевода категории земель в земли промышленности или изменение вида разрешенного использования - для строительства промышленных объектов для девелоперов (УК) проектов промышленных (индустриальных) парков, ОРЦ, технопарков, промышленных площадок.

Сейчас процедура усложненная - через внесение изменений в градостроительный план (ТИГП и т.п.) и через КМ РТ и долгая (несколько месяцев - иногда больше года) процедура перевода категории земель в земли промышленности или изменение вида разрешенного использования - для строительства промышленных объектов.

Основанием для применения упрощенной процедуры будет принятое на уровне района (Республики) решение о включении земельных участков в черту пром. парка как территории перспективного развития для узаконивания пром парка.

Решение: потребуется внесение изменений в нормативные документы МЗиО РТ, КМ РТ и в Земельный кодекс РФ и РТ - приоритетный порядок изменения категории и целевого вида разрешенного использования земель муниципального и государственного фонда при реализации масштабного инвестиционный проект (критерии утверждаются субъектом) - строительство индустриального (промышленного) парка, площадки, агро-промышленного парка, агро-логистического (оптово - распределительного центра - ОРЦ) центра

Примечание:
Крупные инвесторы уже могут арендовать землю под масштабные инвестиционные проекты в Республике Татарстан без проведения торгов при соблюдении следующих критериев:
- создание количества рабочих мест (50 для сельской местности, 100 - для городов),
- объем инвестиций более 350 миллионов рублей за период реализации проекта,
- ежегодные поступления от налогов, взимаемых на территории РТ более 25 миллионов рублей ежегодно при выходе на проектную мощность.

Б) Требуются особые условия распределения земельных участков (передача без проведения торгов) для девелоперов (УК) проектов промышленных (индустриальных) парков, ОРЦ, технопарков, промышленных площадок.

Как помочь управляющей компании (УК - не всегда девелопер, инвестор) получить земельный участок (муниципальная собственность) под промышленный парк в аренду (с правом сдачи з\у в субаренду резидентам), особенно в ситуации когда коммуникации уже построены за бюджетный счет (муниципальная или республиканская собственность)?

Логика ЗК РФ - распределение земельных участков должно проходить на стандартной конкурсной основе. В данном случае, видим как минимум 3 препятствия при данной схеме:

1) Земельный участок согласно условиям конкурса может достаться человеку (ФЛ) или организации, которые не заинтересованы (преднамеренный обман) в его развитии в качестве УК или девелопера или резидента промпарка. В таком случае процедура изъятия у него и передача девелоперу (резиденту) может затянуться. Инвестор (девелопер) просто уйдет в другой регион.

Читайте также о преимуществах кооперации резидентов (сырьевая, сбытовая, производственная) на территории промышленной площадки, индустриального парка

2) Изначально земельный участок представляет собой, как правило, один большой участок земли, который будет дробиться в дальнейшем на 2 части:

- участки для нужд резидентов (для сдачи в аренду\субаренду\для продажи) под размещени проивзсодственных и складских корпусов.

- участки для технических коридоров, дорог, трасс, технических площадок, заборов (непригодных для сдачи в аренду) общего пользования

Мы можем рассчитать Вам эффект от реализации проекта на территории ОЭЗ или ТОСЭР, на территории промышленной площадки, индустриального парка (с учетом льгот, субсидий, преференций на местном, региональном, федеральном уровнях) для принятия взвешенного решения. Обращайтесь к нам!

В дальнейшем (касается государственных, муниципальных парков), после строительства коммуникаций, муниципалитет должен объявлять новый конкурс уже на управление инфраструктурой парка. Таким образом может возникнуть ситуация, когда:

• одна УК может выиграть конкурс на распоряжение земельными участками для резидентов - для сдачи в аренду\продажу,
• вторая УК - на управление коммуникациями.

Данную ситуацию считаем неправильной, так как парком должна управлять одна УК.

3) Зачастую важно снизить до минимума (понижающим коэффициентом к ставке арендной платы или земельного налога) затраты УК, девелопера, резидента по уплате арендной платы на землю или налога на период строительства (это фактор привлечения девелопера, УК, резидента).

При проведении конкурса на повышение ставки аренды (аукцион по 44-ФЗ, конкурс) - вариант льготного периода (уменьшающего коэффициента) исключается или связан с судами и санкциями - УФАС не допустит.

Выводы: Должны быть приоритеты по заключению договора ДУ\аренды коммуникаций у УК, выигравшей конкурс на аренду земли для передачи резидентами То же касается продления и перезаключения договоров при дроблении\объединеии участков

Решение: Потребуется внесение изменений в Земельный кодекс РФ (затем ЗК РТ) - приоритетный порядок (без проведения торгов) передачи земель муниципального и государственного фонда в аренду (или собственность) УК или девелоперу, реализующему масштабный инвестиционный проект (критерии утверждаются субъектом) по строительству индустриального (промышленного) парка, площадки, агро-промышленного парка, агро-логистического (оптово - распределительного центра - ОРЦ) центра.

Очень приятно, что гос. служащие услышали нас и начали работать над этим - Правительство РТ сделало первые шаги - внесены поправки в ПКМ РТ № 1034 о передаче земельных участков без торгов - в терминологию Постановления внесли понятия "индустриальные парки", "промплощадки", "оптово-распределительные центры (ОРЦ)" - они теперь тоже могут быть признаны масштабными инвест. проектами.