Вопрос о судьбе договора аренды земельного участка после раздела на мелкие участки

Вопрос о судьбе договора аренды после раздела участка:

Если муниципалитет заключил договор аренды официально, допустим, там, с помощью торгов или процедуры, без проведения торгов в аренду частной управляющей компании, промышленного парка массив земли, этот массив в дальнейшем был размежеван, участок большой - расформирован, и были сформированы другие, маленькие участки. Учитывая, что предыдущий участок физически, фактически исчез (нет такого участка, есть новый объект аренды), вопросы:

Сохраняет ли этот договор силу, распространяется ли он на новые участки? Происходит ли наследование земельного права на новые участки?
Или каждый раз надо делать доп.соглашение или перезаключать договор аренды? Как это происходит на практике?

Договор аренды большого участка после его раздела на маленькие

Короткий ответ:

Договор аренды не применяется к новым участкам автоматически.
Но у арендатора есть законное право на заключение договоров аренды (или дополнительного соглашения) на вновь образованные участки. «Наследования» права без оформления документов не происходит.

Юридическая база

Пункт 4 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ:

При разделе земельного участка, предоставленного в аренду, арендатор имеет право на заключение договоров аренды вновь образованных земельных участков.
Статья 607 ГК РФ:
В договоре аренды должен быть чётко определён объект (кадастровый номер, площадь и т.п.).
После раздела исходный участок снимается с кадастрового учёта, т.е. юридически прекращает существование.
Пункт 2 ст. 11.2 ЗК РФ:
При разделе исходный участок прекращает существование, а образуются новые.

Что это значит на практике

Договор аренды исходного участка «зависает»
Платить арендную плату за старый кадастровый номер нельзя, сдавать его в субаренду нельзя, регистрировать что-либо в Росреестре — тоже.
Право аренды не исчезает, но требует переоформления
Механизмов два:
- Дополнительное соглашение к действующему договору (меняется раздел «Предмет договора»: вместо одного старого номера перечисляются новые кадастровые номера).
  Это самый правильный и быстрый путь.
- Новые договоры аренды на каждый участок (если муниципалитет категорически отказывается от допсоглашения; это хуже, так как прерывает непрерывность аренды, но иногда бывает из-за бюрократии).
Муниципалитет обязан пойти навстречу
На основании п. 4 ст. 11.4 ЗК РФ чиновники не имеют права:
- игнорировать ваше заявление,
- выставлять новые участки на торги (если исходный участок был предоставлен без торгов на законных основаниях),
- отказывать без серьезных причин (например, если целевое назначение не изменилось).
Что делать практически (алгоритм)
- Получить выписки из ЕГРН на новые участки, убедиться, что старый имеет статус «учтен, прекратил существование».
- Подготовить проект Дополнительного соглашения об изменении предмета договора.
- Направить его в КУМИ (комитет по управлению имуществом) с сопроводительным письмом.
- При отказе ссылаться на п. 4 ст. 11.4 ЗК РФ, ст. 450 ГК РФ, а также на позицию Верховного суда о необходимости сохранения арендных отношений.
- После подписания — подать на регистрацию в Росреестр.

Важный нюанс:
Если при разделе новым участкам присвоили другой вид разрешенного использования (ВРИ), не соответствующий целям промпарка, муниципалитет может попытаться расторгнуть договор или потребовать приведения ВРИ в соответствие. За этим надо следить на этапе межевания.

Договор доверительного управления земельным участком и УК промпарка

Если управляющая компания промышленного парка заключила с собственником земельного участка договор доверительного управления, по которому она имеет право сдавать его в аренду, управляющей компании, как доверительной управляющей, осуществлять на нем какие то элементы строительства, например, общих инфраструктуры: инженерной, коммунальной, транспортной, энергетической и так далее, подлежит ли договор Ду регистрации в Регистрационной палате и на основании чего? Какие виды прав владения, пользования, распоряжений передаются по договору доверительного управления с земельным участком. Подлежит ли договор ДУ регистрации?

Да, подлежит, но регистрируется не сам договор, а обременение права собственности в виде доверительного управления в ЕГРН.

Основания:

Пункт 2 ст. 1017 ГК РФ — ДДУ недвижимостью подлежит государственной регистрации.
Пункт 2 ст. 164 ГК РФ — регистрируются права и обременения, а не сделки (по общему правилу).
Статья 51 Федерального закона № 218-ФЗ — регистрация доверительного управления осуществляется путём внесения записи об обременении права собственности с указанием доверительного управляющего, срока и иных сведений.

Последствия отсутствия регистрации:
Договор действует между сторонами, но не противопоставим третьим лицам.
То есть УК не сможет:

сдавать участки в аренду резидентам как управляющий (арендаторы не будут защищены);
получать разрешения на строительство как законный правообладатель;
оформлять кредиты под залог прав по ДДУ и т.п.

Какие права передаются по ДДУ

Право собственности остаётся у Учредителя.
УК получает триаду правомочий в ограниченном объёме:

А. Владение

Фактическое обладание участком.
Охрана, контроль доступа, пропускной режим.
Право истребовать участок из чужого незаконного владения.

Б. Пользование

Извлечение полезных свойств (размещение объектов, строительство инфраструктуры).
Сдача в аренду резидентам (от своего имени с пометкой «Д.У.»).
Эксплуатация инженерных сетей, дорог и т.п.
Строительство объектов инфраструктуры, если это прямо предусмотрено договором.

В. Распоряжение (строго ограниченное)

Нельзя продать, подарить, заложить сам участок.
Можно:
- Сдавать в аренду (с указанием статуса Д.У.).
- Заключать договоры подряда на строительство.
- Устанавливать сервитуты (при необходимости).
- Передавать права аренды в залог (если разрешено договором ДДУ).

Ключевой момент:
Все сделки УК совершает от своего имени, но с обязательной оговоркой «доверительный управляющий». Без этой оговорки ответственность перед контрагентами ложится на личное имущество УК.

Примерная структура договора доверительного управления земельным участком

Ниже — скелет договора с пояснениями. Замените данные в квадратных скобках на свои.

ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

1. Предмет договора
1.1. Учредитель передаёт, а Управляющий принимает в доверительное управление земельный участок:
– кад. № [номер]
– площадь [S] кв.м
– категория земель [земли промышленности...]
– ВРИ [для размещения промышленного парка]
– адрес [адрес].
1.2. Участок принадлежит Учредителю на праве собственности (запись в ЕГРН № ...).
1.3. Цель управления: создание, развитие и эксплуатация промышленного парка; строительство инфраструктуры; привлечение резидентов; извлечение дохода от аренды.

2. Срок
2.1. Договор заключён на [5 / 10 / 49 лет].
2.2. Пролонгация при отсутствии возражений.

3. Права и обязанности Управляющего
3.1. Управляющий обязан:
– вести обособленный учёт переданного имущества;
– предоставлять отчёты (ежеквартально / ежегодно);
– страховать имущество (если предусмотрено);
– указывать при сделках «Д.У.».
3.2. Управляющий вправе:
– сдавать участок / его части в аренду;
– строить объекты инженерной, транспортной, энергетической инфраструктуры;
– выступать техническим заказчиком;
– получать вознаграждение.

4. Права и обязанности Учредителя
4.1. Передать участок по акту.
4.2. Не вмешиваться в оперативное управление.
4.3. Получать доход за вычетом вознаграждения и расходов Управляющего.

5. Вознаграждение и расходы
5.1. Вознаграждение Управляющего:
– [X] % от арендных платежей резидентов, либо фиксированная сумма.
5.2. Расходы на содержание и строительство:
– за счёт доходов от управления;
– при недостаточности — за счёт Учредителя / Управляющего (согласовать).

6. Судьба созданных объектов
6.1. Право собственности на построенные объекты инфраструктуры возникает у:
– Учредителя (как собственника земли) — и тогда они автоматически включаются в управление;
– Управляющего (если строит за свой счёт) — тогда после регистрации стороны заключают допсоглашение / договор аренды / выкупа.

7. Отчётность
7.1. Форма, сроки, порядок возражений.

8. Ответственность
8.1. Ответственность Управляющего за ненадлежащее управление в соответствии со ст. 1022 ГК РФ.

9. Изменение и расторжение
9.1. Односторонний отказ (если предусмотрен законом или договором) и судебное расторжение.

10. Регистрация
10.1. Стороны обязуются в срок [____] подать документы для внесения записи об обременении доверительным управлением в ЕГРН.

11. Реквизиты и подписи.

Итог:

По разделённому участку — готовьте допсоглашение о замене предмета договора на новые кадастровые номера. Муниципалитет не вправе отказать, если ВРИ и цель не изменились.
Договор ДУ с УК подлежит обязательной регистрации обременения в ЕГРН; без этого УК не сможет легально сдавать землю резидентам и строить инфраструктуру.
В ДДУ необходимо чётко прописать полномочия на строительство, сдачу в аренду и судьбу новых объектов.

Консалтинговые услуги