Какие меры можно предпринять для ускорения развития, заполнения индустриальных парков в сельских районах? Тезисы интервью руководителя консалтинговой компании «Решение-Верное.РФ» Сергея Маслехина для Бизнес-онлайн июнь 2023 Диана Авакян

Руководитель консалтинговой компании «Решение-Верное.РФ» Сергей Маслехин:

Деление на чисто частные и чисто муниципальные промышленные парки сейчас уже достаточно условное: или используется модель ГЧП или МЧП (аренда муниципальной земли, пользование сетями, построенными за бюджетный счет) или произошла «приватизация». Например, Химград и КИП Мастер раньше были гос. проектами (АО с гос.участием), это было основанием вливать в них государственный капитал. Потом госудаство вышло из капитала, сейчас это частные структуры. По моему мнению, условно-частными парками — можно считать те, у кого частная форма собственности на сети, коммуникации и здания. На самом деле частных промпарков много, но они себя такими не называют. За государственной верификацией идут, чтобы получить меры поддержки (землю в аренду без торгов, субсидии, гранты, льготы по налогам, преференции) и ради статусности, «государство тебя проверило и ты законная структура». Для иностранцев это бывает важно. Чтобы просто создать территорию, куда ты пускаешь арендаторов - не нужна аккредитация (исключением).

Самому муниципалитету не свойственно управлять промышленными площадками (выполнять роль УК). Это же хозяйственная деятельность, не госуправление. И еще надо привлекать инвесторов (выполнять функции риэлтора, продвигать объект, заполнять). На постоянной основе с этой функцией исполком справиться не сможет. У них нет людей, там такие урезанные донельзя штаты! Людей, которые занимаются развитием территории, сейчас очень мало (например, по сравнению с 2009 годом). Что самое печальное, у них нет не только людей, но и бюджета на развитие (только бюджет на первоочередные операционные расходы (например, не всегда хватает на ГСМ полноценно ездить по району, правда иногда каждый район машину за главой или РИК посылает отдельную, в то время как вместе могут вернуться по пути – подсадной пассажир, раньше бывало бизнес-классом ездили главы МР). Если будет бюджет развития - можно нанять профессионального управляющего со штатом людей, которые будут «бегать» и искать инвесторов. Сами главы предлагали механизм, по которому у них остается часть НДФЛ, собранных в районе. Может получиться эффект «снежного кома». Ты НДФЛ собираешь, тебе он возвращается, ты привлекаешь инвестора, он нанимает персонал, платит НДФЛ, НДФЛ возвращается и получается мультипликативный эффект. Как вариант, часть этих средств могла бы уйти на развитие промпарков (вознаграждение УК).

Муниципальные промпарки давно готовы отдать во внешнее управление (но пока без денег – ресурса вознаграждения - нет). Речь о профессиональных УК, которые будут курировать несколько районных парков. Ведь профессиональных управляющих компаний в районе нет. Откуда им там взяться? Это же девелопмент, управление недвижимостью – функция заводов, складов, коммерческой недвижимости, таких управляющих в РТ немного.

Отраслевые эксперты считают, что нормальный цикл выхода парка на окупаемость и заполняемость — 5-7 лет. Если мы говорим о готовой земле с коммуникациями, то на сегодня это тяжелая модель заполнения. Нужно найти тех, у кого есть деньги не только на оборудование, но и на «коробку» здания еще. Судя по популярности программы пром.ипотеки, не у всех есть деньги на строительство помещений. Инвесторов, у которых есть полностью деньги и на коробку и оборудование, все меньше и меньше. Кризис, низкая инвестиционная активность, неопределенная экономическая ситуация — все это объективные причины. Ну и потом у нас шеринг экономика развивается (молодое поколение бизнесменов), она экономику владения понемногу теснит с позиций (старую школу предпринимателей производственников – по принципу «все свое»). Все губернаторы и главы ОМСУ конкурируют за инвестора, инвестор стал разборчив и «капризен» как «одна девка в деревне», портрет запросов инвестора сильно изменился за 10 последних лет.

Сейчас самая большая проблема — кадры. Их во многих районах либо нет, либо они работать не хотят (приехали просто жить), не могут (нетрудоспособный возраст и т.п.). Но в тех населенных пунктах, где есть высокая маятниковая миграция - можно сломать или уменьшить этот маятник, дав людям точку приложения сил (промышленный парк) - чтобы не заниматься переселением людей в н.п. рядом с промышленным парком (значит строить жилье)

К сожалению, развитие районных промпарков шло в один период с развитием ТОСЭР в моногородах. Мы анализировали - виден лавинообразный рост резидентов в ТОСЭР и вялая динамика - стагнация - роста количества резидентов в сельских промпарках. ОЭЗ, потом ТОСЭР «отпылесосили» работоспособное население (персонал) и приходящих инвесторов. Инвесторы шли туда, где льготы, где нулевые процентные займы на развитие моногородов. Сейчас, чтобы устранить конкурентов сельских промпарков, надо дождаться, когда кончатся преференции в ТОСЭРе и тогда площадки будут в равных условиях (если на селе останется кому работать и инвестировать). У кого-то в 2025-2027 году льготы закончатся, у кого-то в 2033. Это нивелирует проблематику. Пром.парки в селе по крайней мере получат надежду на привлечение инвестора, и кадры могут перестать уезжать.

Какие меры можно предпринять для ускорения развития?

Давно уже несколькими промпарками можно управлять одной УК Речь идет о профессиональных УК, которые будут курировать несколько районных парков (кустовым способом), раз у нас нет межрайонных парков и межмуниципальных пректов. Дело в том, что профессиональных управляющих компаний в районе нет. Откуда им там взяться? Это же девелопмент, управление недвижимостью.

Нужен бюджет развития муниципалитетам (как вариант – часть из сумм НДФЛ, собираемого на территории).

Нужны программы упрощения переезда местному инвестору. Есть «гаражники» с кустарным производством. Допустим, они хотят переезжать в «культурное» помещение. И выбирают: строить помещение самим или арендовать, а если строить – на своей земле (ее может не быть) или в промпарке. Важно тому, кто занимается развитием территорий (в частности - пром.парков) в районах, поймать момент, когда предприниматель думает о переезде в более цивилизованное помещение. Для этого нужно научиться на равных работать с местным предпринимательским сообществом много общаться с людьми на «земле», чтобы они рассказывали о своих планах.

Кроме того, есть огромный спрос на готовые (арендопригодные) современные помещения. Но инвесторам важно переехать «без стресса» — установить им льготы на аренду, где он в первый год платит 25% от полной стоимости, дальше — 50%, 75% и 100% к 4 году (как в бизнес-инкубаторе).

Программы поддержки УК строительства арендопригодных помещений. Экономика джевелопмента в районе для УК не складывается: ввозведение 1 кв.м стоит условно 20-40 тыс. рублей, ставка аренды — 200 - 400 рублей/метр в месяц. Значит окупаемость — 8 лет (это еще без расходов на содержание и кап.ремонт). А если УК возьмет кредит, экономика вообще «пойдет в трубу» — 8 -15 лет будут окупаться вложения.

Программой промипотеки УК воспользоваться не могут, она рассчитана только на производственные компании. Надо дошлифовать программу: УК должна иметь возможность взять ипотеку, построить здание и сдавать в аренду. Было бы здорово, если бы помимо федеральной программы, была бы республиканская программа промипотеки или компенсации УК строительства зданий.

Экс-замминистра экономики РТ Рустем Сибгатуллин начинал интересную инициативу — программу «муниципальное здание». По нему помещения строились бы из госбюджета. Но всегда возникает проблема того, как его сдавать в аренду, потому что каждый квадратный метр ты обязан торговать, госимущество нельзя просто так отдавать. Только через аукцион и торги. Получается, нужен какой-то посредник и оператор, который все здание возьмет в аренду с правом сдачи в субаренду. Если мы этот механизм придумаем, это будет шикарно. У государства никогда нет цели зарабатывать на имуществе, у него задача — развитие территории и привлечь инвестора. Главное — придумать механизм быстрого заключения договора аренды.

Татарстан по мнению Минэкономразвития РФ не будет участвовать в 2025-2030 годах в мероприятии «Обеспечение льготного доступа субъектов МСП к арендопригодным помещениям с подведенными инженерными коммуникациями (индустриальный парк), оснащенным технологическим оборудованием (промышленный технопарк) коллективного пользования» по программе ППРФ 316 Нацпроект МСП – по соображениям нивелирования диспропорций в развитии промышленной недвижимости и это очень печально – значит остется участваолт в программах «инфраструктурного лифта» 1119, 1325, 1704/1740, 1189/1190, но там либо завышенные КПЭ (надо снижать), либо участвуют только парки в моногородах, либо только на сети, либо Республике придется взять еще один бюджетный кредит по этим вопросам тоже нужно работать с Минпромторгом РФ

Подробнее:

Оценка влияния парка, объекта на показатели развития муниципалитета, территории:

• Где инвестору разместить производство?
• Как влияют преференции ОЭЗ, ТОСЭР, промпарка на экономику преокта?
• Как влияет создание промышленной площадки индустриального парка в районе на экономику и уровень жизни
• Соц-экономическая бюджетная инвестиционная эффективность инд. парка

Дорожные карты, обобщенный опыт и методики:

• Методика создания парка типа "гринфилд"
• ОЦЕНКА и ОБУЧЕНИЕ КОМАНДЫ ПРОЕКТА
• Разработка маркетинговой стратегии
• ОРГАНИЗАЦИОННАЯ и ЮРИДИЧЕСКАЯ ФОРМА
• Smart Park (цифровизация), КОНЦЕПЦИЯ, МП, ТЗ
• Выбор места размещения. Обследования. Мастер-план
• Проектирование
• Финансово-экономическое моделирование и бизнес-планирование
• Продвижение: как и где искать следующего (за якорным) инвестора-резидента
• Экономичность аутсорсинга в альтернативу штату
• Подробное ТЗ на разработку документации парка
• Создание промышленного парка greenfield
• Создание промышленного парка brownfield