ЭТАП 4. Выбор места размещения. Аудит участка. Обследование. Разработка мастер-плана. Разработка фор-эскиза объектов недвижимости участков перспективного развития. Ситуационные планы

Методика создания промышленного (индустриального) парка, технопарка, ОРЦ, ЛАЦ, иного объекта и «портрета» типового резидента разработка части маркетинговой стратегии (резидентной политики), концепции девелопмента (развития)

Авторы и правообладатели настоящей методики

Результаты интеллектуальной деятельности (РИД) включают в себя:

настоящий документ, в том числе настоящий документ в развитии (переработанные, дополненные, более поздние версии этой документации)
дорожную карту (календарно-ресурсный план)
оптимальную процедуру
документы, созданные в продолжение этого документа (документация)

Авторы РИД и владельцы интеллектуальной собственности (ИС), правообладатели существующей и создаваемой в будущем ИС:

Маслехин Сергей Владимирович (автор, составитель)
Учителев Алексей Павлович (корректор)

только с согласия правообладателя и
только при условии ссылки на источник - ресурс правообладателя (решение-верное.рф).

Частичное или полное воспроизведение - только с согласия правообладателя

№	Этапы работ	Длительность этапа (недель)
ЭТАП 4. Выбор места размещения. Аудит участка. Обследование. Разработка мастер-плана
1	На этапе обследования - выбора площадки, проводятся: анализ каждого варианта з/у, осмотр площадки, анализ документов на землю, встречи с представителями ресурсоснабжающих организаций, с участием органов местного самоуправления, дорожников, с участием Роспотребнадзора, экологической природоохранной службы.
2	Составление: Сравнительной таблицы плюсов и минусов предлагаемых вариантов з/у Итоговые рекомендации по выбору земельного участка и участию в конкурсах и процедурах Дорожной карты (плана мероприятий) землеустроительных дели проведения обследований и изысканий
3	Запросы и получение ответов на запросы о технической возможности присоединения (не ТУ) к сетям общего пользования, инфраструктуре Наметки трасс прокладки коммуникаций, Выяснение конфликтов интересов с правообладателями, решение вопросов с урегулированием (серветуты, изъятие земель из оборота)
	Выяснение: Технические параметры по земельному участку и объектам недвижимости (несущая способность и надежность конструкций, срок полезного использования, мероприятия по повышению надежности, оценка Ростехнадзором и БТИ и т.п.)
	Анализ исходно-разрешительной документации, категории земель, вид разрешенного использования, охранные зоны (культурно-историчесике, природоохранные), проектной документации, технические условия/договора на подключение к инженерным сетям.
	Проведение топосъемки
	Проведение геологических, гидрологических и геодезических изысканий: рельеф участка (ровность, перепады высот), зона затопления, геологические нюансы, водоносные слои, их близость к поверхности и т.п.
	Проведение экологических изысканий и заключение Роспотребнадзора и ИК МО санитарно-защитные зоны (СЗЗ) жилых массивов, СЗЗ водозаборов, СЗЗ иных объектов санитарно-экологические ограничения - скотомогильники, кладбища, отходы

	Проведение оценки ограничений земельного участка санитарно-защитные зоны жилых массивов, санитарно-экологические - скотомогильники, кладбища, охранная зона прилегающих к участку территорий (объекты Водоканал, газопроводы, ЛЭП, линии связи, сети и коммуникации сторонних владельцев и т.п.),
	Разработка фор-эскиза объектов недвижимости участков перспективного развития	5
	Расчет по укрупненным нормативам стоимости прокладки/перепрокладки/переноса всех сетей	0,625
	Выяснение и анализ технических параметров по коммуникациям: - возможности присоединения к инженерным сетям участков перспективного развития территории	0,15
	Разработка исходных данных для Мастер-плана создания и (или) развития промышленного технопарка, индустриального парка	1,67
	Обоснование оптимальной площади очередей промышленного парка (1 - 2 очереди) для оформления документов, для целей разбивки этапов и стоимости СМР по очередям Описание действующих и потенциальных резидентов, взаимоотношения с резидентами: - заполнение опросных листов потребностей резидентов - разработка и подписание соглашений с резидентами о ведении промышленно-производственной деятельности на территории парка (расчетные показатели по обороту, налогам, рабочим местам, инвестициям на территории парка, в разрезе фактически понесенных и прогнозных показателей)	0,85
		0,1
	Анализ исходно-разрешительной документации, прежних версий мастер-плана, проектной документации, проектных решений, эскизной документации, генерального плана (выполненная ПСД, экспертиза)	0,45

	Разработка Мастер-плана создания промышленного парка МПП, ЧПП, АПП, ПТП (1 базовый сценарий): ситуационные планы, схема разбивки участка, зонирование, схемы инженерной инфраструктуры: подводящей/внешней и внутриплощадочной/внутренней	3,571429
		0,1
	Разработка 2 доп. сценария МП создания АПП (к-т трудоемкости 15%)	0,75
	Разработка 3 доп. Сценария МП создания АПП (к-т трудоемкости 24%)	1,2
	Взаимодействие с сотрудниками Заказчика по техническим вопросам промпарка, организационным вопросам УК (развитие деятельности УК)	0,375
	Обсуждение с экспертами и сотрудниками РОИВ / ФОИВ 3-4 сценариев развития (мастер-планов)	0,25
		1,208333
	Консультации команды по текущей стадии работ и возникающим вопросам	0,1
	Разработка технического задания (ТЗ) на проектирование (ПИР, разработку ПСД) промышленного технопарка, индустриального парка	0,714286
	Получение и анализ информации для разработки ФЭМ - численность, площади, технические решения и затраты резидентов, СМР УК (муниципального образования)	0,54
	Контроль за ходом переоформления з/у (перемежевание под запросы резидентов, получения кадастровых паспортов, заключение догвоора аренды на новые участки, государственная регистрация договоров аренды) или объектов недвижимости (Ростехнадзор, БТИ)	0,075
	Контроль за ходом оформления проектно-планировочных решений, эскизной или проектной документации, иной документации на коммуникации и инфраструктуру парка	0,1
	Экспертиза документации часть 2 (недвижимость, коммуникации, бухгалтерский учет) - в качестве исходных данных (только реестры первичной документации - ПД, оборотные ведомости по счетам - без аудита самих единичных ПД)	0,375
	разрешения на строительство	0,0125
	договоры строительного подряда, проектирования (ПИР), ПНР	0,05
	договоры купли-продажи (лизинга) зданий, НЗС, оборудования, инвентаря, машин, материалов	0,05
	платежные поручения, соглашения о зачете (оплата за ПИР, СМР, ПНР) купли-продажи лизинга	0,05
	составление реестров (сводных расчетов по объектном разрезе) документов об оплате: платежные поручения, соглашения о зачете (оплата за ПИР, СМР, ПНР) купли-продажи лизинга	0,05
	акты выполненных работ КС-2, КС-3, накладные, акты приемки, ТТН	0,05
	составление реестров (сводных расчетов по объектном разрезе) актов выполненных работ КС-2, КС-3, накладные, акты приемки, ТТН	0,05
	акты ввода в эксплуатацию объектов (здания, объекты инфраструктуры)	0,0125
	паспорта на сооружения	0,0125
	техническая документация по инженерным сетям	0,0125
	свидетельства о праве собственности на объекты недвижимости	0,0125
	документы на аренду земли	0,0125
	Экспертиза документации часть 3 (технологические), отработка вопросов с представителями ресурсоснабжающих организаций	1,125
	Данные о обеспеченности участка индустриального парка энергоресурсами (внешней инженерной инфраструктуры)	0,075
	Существующее положение энерго- обеспеченности площадки индустриального парка на текущий момент (наличие инженерной инфраструктуры технические характеристики)	0,0125
	Технические условия на подключение (техприсоединение) к централизованной системе водоотведения	0,025
	Письмо о наличии технич.возможности по поставке природного газа	0,0125
	ТУ подключения объекта кап.строительства к сети газораспределения	0,025
	ТУ на газификацию	0,025
	Письмо Департамента дорожного хозяйства	0,0125
	ТУ на реконструкцию автодороги (на присоединение к автодороге)	0,025
	Заключение о гидрогеологических условиях участка проектируемого объекта	0,0125
	ТУ на тех. Водопровод	0,025
	ТУ на питьевой водопровод	0,025
	Письмо о возможности тех.присоединения предприятия (электоснабжение)	0,0125
	ТУ на присоединение к сетям электроснабжения.	0,025
	Расчетные (укрупненные) показатели энергоресурсов, необходимых для обеспечения резидентов и индустриального парка в целом	0,05
	Существующие показатели энергообеспечения площадки промышленного парка	0,0125
	Основные технологические решения внутриплощадочной энергетической инфраструктуры, включая перечень необходимых объектов и оценку объемов затрат на их создание по каждому виду энергоресурсов	0,0125
	Письмо о стоимости сетей водоотведения	0,0125
	Письмо о стоимости строительства газопровода	0,0125
	Письмо о стоимости водопроводов	0,0125
	Письмо о стоимости сетей электроснабжения	0,0125
	Решение об освобождении от уплаты ар.платы за польз.зем.участком на период строительства	0,0125
	Схема планировочных и инженерно-строительных ограничений (существующих)	0,0125
	Перечень необходимых объектов инфраструктуры индустриального парка (транспортной, деловой, социальной и иной), включая описательную часть и ориентировочные технико-экономические показатели	0,0125
	Варианты модулей зданий для различного типа резидентов, включая укрупненные технико-экономические показатели для каждой модели	0,025
	Функциональное зонирование территории индустриального парка	0,0125
	Географическое положение индустриально парка	0,0125
	Ситуационный план	0,0125
	Схема санитарно-защитной зоны (Схема комплексной оценки возможного воздействия индустриального парка с учетом санитарно-защитных зон)	0,1
	Проект размещения	0,1
	План земельных участков.	0,05
	Постановление об отводе земельного участка	0,0125
	Акт выбора земельного участка	0,0125
	Кадастровый паспорт на земельный участок (Выписка из единого гос.реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним)	0,05
	Договор аренды зем.участка	0,025
	Постановление о разделе участка	0,025
	Постановление об аренде земельного участка	0,0125
	Градостроительный план земельного участка.	0,1
	Генеральный план населенного пункта	0,1
	Взаимодействие с ответственным лицом от проекта (ответственным лицом по проекту), взаимодействие с ответственными по проектам будущих или имеющихся резидентов	0,6
Согласование и легализация создания ПП на уровне субъекта РФ и МО
7	Подготовка Презентации ПП для потенциальных резидентов (инвестиционный меморандум)
8	Внесение изменений в Программу развития МСП региона
9	Внесение изменений в Бюджет региона на _ годы
10	Внесение изменений в Стратегию социально-экономического развития
11	Подача заявки на аккредитацию ПП согласно ПКМ
Проектирование (ПИР), сметы, экспертиза ПСД
1	Разработка проектно-сметной документации и ее государственной экспертиза
2	Разработка ПСД ПП с учетом потребностей в мощностях резидентов
3	Проектирование производственных корпусов для резидентов (аренда)
4	Сопровождение получения экспертизы ПСД ПП (все сети внутри и вне площадки)
Финансово-экономическое моделирование и бизнес-планирование
1	Разработка ФЭМ и бизнес плана создания и развития 1 очереди индустриального парка, включая - управляющей компании - бюджетов - резидентов
2	Разработка ФЭМ бизнесов типовых резидентов и ТЭО (5-10)
3	Подготовка проектов соглашений с резидентами
4	Подписание Соглашений резидентов ПП
5	Подготовка БП и ФЭМ проекта ПП
Проработка бюджетного источника финансирования СМР и выделение средств
1	Обращение в органы региональной власти с предложением заложить в бюджете на 2019 - 2021 год по статье Программа развития малого и среднего предпринимательства на 2019-2021 затраты на: - вариант 1) по линии МЭР РФ по Национальному проекту "МСП" ППРФ 316 и приказ МЭР РФ 110/125 - вариант 2) по программе Фонда развития моногородов - в качестве софинансирование затрат региона на строительство инфраструктуры промышленного (ИП, ПП, ТП, АПП, ОРЦ, ЛАЦ, ПЛЦ) индустриального парка - вариант 3) строительство инфраструктуры за счет регионального/частного бюджета по ППРФ 1119 с последующей компенсацией из Федерального бюджета части налогов, уплаченных резидентами в бюджет РФ
2	Лоббирование в регионе программы поддержки промышленных парков (при отсутствии)
3	Разработка НПА или Закона региона для реализации программы поддержки промышленных парков (с участием частного капитала)
4	Приведение в порядок областного законодательства по программе малого среднего предпринимательства - мероприятия по финансированию затрат на строительство инфраструктуры промышленного (ИП, ПП, ТП, АПП, ОРЦ, ЛАЦ, ПЛЦ) индустриального парка
5	Процедуры органов региональной власти по формированию в бюджете на следующий бюджетный год по статье Национальный проект МСП - Программа развития малого и среднего предпринимательства затрат на: - вариант 1) по линии МЭР РФ по Национальному проекту "МСП" ППРФ 316 и и приказ МЭР РФ 110/125 - вариант 2) по программе Фонда развития моногородов - в качестве софинансирование затрат региона на строительство инфраструктуры промышленного (ИП, ПП, ТП, АПП, ОРЦ, ЛАЦ, ПЛЦ) индустриального парка - вариант 3) строительство инфраструктуры за счет регионального/частного бюджета по ППРФ 1119 с последующей компенсацией из Федерального бюджета части налогов, уплаченных резидентами в бюджет РФ
6	Лоббирование в Минэкономразвития России заявки частных промышленных парков
7	Подготовка документации и подача заявки прохождение процедуры аккредитации промышленного парка при Минпромторге РФ с целью включения в реестр индустриальных парков с целью последующего участия в программе в отборе до парков по ППРФ 1119 компенсации затрат региона ранее понесенных на строительство инфраструктуры индустриального парка
8	Подготовка документации и подача заявки на отбор парков по ППРФ 1119 на строительство инфраструктуры индустриального парка
9	Участие в процедурах Фонда развития моногородов (ФРМ) на финансирование строительства ПП
10	Конкурс отбора Минэкономразвития России регионов на субсидирование затрат
Финансирование и выполнение СМР
1	Выделение бюджетных средств регионом
2	Выеделение бюджетных средств МЭР РФ, ФРМ на финансирование строительства ПП
3	СМР инфраструктуры и зданий (объектов)
4	Выделение бюджетных средств РФ в качестве софинанасирования
5	Подготовка презентации защиты проекта на конкурсе МЭР РФ
6	Подготовка пакета документации (конкурсной заявки) для конкурса МЭР РФ на финансирование строительства и подключения ПП
7	Информационное и консультационное сопровождение подготовки документов и участия в конкурсе
8	Участие в конкурсе МЭР РФ на финансирование строительства и подключения ПП
9	В случае победы в конкурсе МЭР или/и МПиТ – начало финансирования строительства
СТРОИТЕЛЬСТВО 1 очереди
1	Начало строительства
2	Строительство водводящих сетей к ПП
3	Строительство внутриплощадочной инфраструктуры ПП
4	Строительство корпусов для арнды резидентов 1 очереди
СТРОИТЕЛЬСТВО 2 очереди
1	Участие в конкурсе МЭР РФ на финансирование строительства ПП
2	Участие в процедурах ФРМ на финансирование строительства ПП
3	В случае победы в конкурсе МЭР начало финансирования строительства 2 очереди
4	Строительство сетей ПП 2 очереди
5	Строительство внутриплощадочной инфраструктуры ПП
6	Строительство корпусов резидентов 2 очереди
КОМПЕНСАЦИЯ БЮДЖЕТОМ РФ ВЛОЖЕНИЙ РЕГИОНАЛЬНОГО БЮДЖЕТА или частной УК (ВОЗВРАТ НАЛОГОВ)
7	Участие в процедуре Минфина по ППРФ 1119 по компенсации из бюджета РФ бюджету региона (УК) затрат на строительство сетей и коммуникаций (возврат части НДС, ННП - налогов от резидентов, поступа)

Участники проекта:

Резиденты парка (инвесторы)
Консалтинговая компания ООО "Верное решение"
Минэкономики региона
Муниципалитет района
Девелоперская (управляющая) компания
Проектная организация ООО "Вектор"
Строительные подрядные организации

Сотрудники компании "Верное решение" оказывают девелоперским компаниям 15 промышленных парков услуги консультационного сопровождения, разрабатывают концепцию и бизнес-план развития промышленного парка, консультируют более 30 проектов по финансово-экономическим, правовым вопросам.

В ходе работы с 2013 года с Министерством экономического развития России и Экспертными советами по проектам создания и развития технопарков, индустриальных парков, промышленных площадок был получен неоценимый опыт подготовки документации проектов промышленных парков: сотрудники компании и партнеры разрабатывают любую документацию, консультируют по возникающим вопросам и осуществляют сопровождение проекта в ходе его реализации.

Сотрудники компании имеют опыт личной защиты проектов в Департаменте развития предпринимательства МЭР РФ, и готовы защищать проект на комиссии, имеющийся опыт работы в проектах, финансах, экономике, продвижении всесторонне используется в работе.

Консультантом проектов промышленных (индустриальных) парков выступает известная в Республике Татарстан и регионах ПФО, РФ консалтинговая компания "Верное решение", сотрудники компании выполненяют следующие работы:

проведение исследований (маркетинговых) рынка;
расчеты финансово-экономических моделей развития проекта на многолетнюю перспективу с учетом льгот/преференций;
разработка бизнес-планов проектов УК и резидентов по требованиям федеральных органов власти;
подготовка проектной команды к защите перед сотрудниками Министерств, членами Межведомственной комиссии.

Обратите внимание на статистику (результаты работы) сотрудников компании

Сотрудники консалтинговой компании «Верное решение» с 2011 года консультируют малый и средний бизнес, помогая ему получать гос.поддержку.

Мы будем рады помочь Вам в решении Ваших задач. По любым возникающим вопросам, пожалуйста, обращайтесь.

Консалтинговые услуги