| Вариант | Доход за 10 лет (руб.) | Расходы (руб.) | Чистый доход (руб.) |
|---|---|---|---|
| Аренда земли | 11 850 000 | 0 | 11 850 000 |
| Продажа земли | 11 850 000 | 0 | 11 850 000 |
| Аренда здания | 100 800 000 | 57 600 000 | 43 200 000 |
| Продажа здания | 83 850 000 | 57 600 000 | 26 250 000 |
Чем мы можем быть полезны?
- Расчет экономики девелопмента
- Выбор наиболее выгодного варианта
- Сценарии использования земельного участка
- Аккредитация (подготовка к соответствию требованиям НПА):
- индустриального парка ППРФ 794
- промышленного технопарка ППРФ 1863
- технопарка в сфере высоких технологий ПП 1381
- Концепция развития парка
- Консультации по бизнес-модели
- Оценка и сравнительный выбор вариантов з/у под промышленную площадку, индустриальный парк с оптимальными условиями размещения, в которых вы получите дополнительный эффект от льгот, субсидий и преференций резидента.
- Выбор места размещения. Обследования. Мастер-план
- Проектирование (ПИР, разработка ПСД)
- Зонирование. Классы опасности производственных объектов
- Финансово-экономическое моделирование и бизнес-планирование
- Экономичность аутсорсинга в альтернативу штату
- Подробное ТЗ на разработку документации
- Бизнес план УК, девелопера парка, резидентов парка
- Услуги УК, тарификация
- Юридические документы, регламенты
- Заявка УК или резидента парка по ПКМ РТ 507 на льготы, субсидии, преференции, льготные займы
- Заявка УК или резидента парка по ПКМ РТ 505 на компенсацию части тарифа по потребленной и оплаченной электроэнергии
- Аккредитация индустриал. парка ППРФ 794
- Аккредитация пром. технопарка ППРФ 1863
- Аккредитация промышленного технопарка в сфере электроники ППРФ 1863, 1659,
- Аккредитация технопарка в сфере высоких технологий ППРФ 1381
- Аккредитация агробиотехнопарка (ППРФ 1007),
- Аккредитация экопромышленного парка (ППРФ 794),
- Аккредитация экотехнопарка (ППРФ 1863),
- Аккредитация агропромпарка (ППРФ 794),
- Аккредитация агропромтехнопарка (ППРФ 794, 1863),
- Концепция развития объекта
- Концепция развития ОРЦ, ЛАЦ, РЦ, ОРТПЦ
- Консультации по бизнес-модели
- Бизнес план УК, девелопера, резидентов
- Услуги УК, тарификация
- Юридические документы, регламенты
- Заявка УК или резидента парка по ПКМ РТ 507 на льготы, субсидии, преференции, льготные займы, по ПКМ РТ 505 на компенсацию части тарифа по потребленной и оплаченной электроэнергии
- Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов территорий опережающего социально-экономического развития ТОСЭР, ТОР на Дальнем Востоке и в моногородах, в ЗАТО
- Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов Арктической зоны - АЗ РФ, ТОР “Столица Арктики”,
- Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов специальных административных районов - САР на территориях острова Русский (Приморский край) и острова Октябрьский (Калининградская область)
- Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов особых административных районов - ОАР в Республике Крым и городе Севастополе
- Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов особых экономических зон ОЭЗ всех типов - промышленно- производственного ППТ, технико-внедренческого ТВТ, портового ПТ, туристско-рекреационного ТРТ,
- Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов СЭЗ в Республике Крым и городе федерального значения Севастополе, Калининградской области, Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области
- Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) участников инновационного центра ИЦ Сколково,
- Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов и стартапы Иннополиса (Верхнеуслонской и Лаишевской площадок)
- Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) участников региональных инвестиционных проектов РИП,
- Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) участников специальных инвестиционных контрактов СПИК,
- Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) участников соглашений о защите и поощрении капиталовложений СЗПК,
- ИТ-компании, разработчики ПО, ПАК, включая аккредитованные Минцифры РФ (в реестре разработчиков ПО, ПАК),
- технологические предприниматели, технологические компании, выполняющие НИОКР, привносящие новшества, осуществляющие инновации, разрабатывающие технические и технологические решения, продукты, сервисы, применяемые в промышленности, сфере услуг, торговле, в быту, жизнедеятельности
- разработчики электроники - продукции радиоэлектроники РЭП, аппаратуры РЭА, электронной-компонентной базы ЭКБ, включая аккредитованные Минпромом РФ компании(в реестре разработчиков электроники АПК/ПАК),
- дизайн центры электроники, аккредитованные Минпромом РФ (в реестре разработчиков электроники АПК/ПАК),
- Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов технопарков, включая промышленных
- индустриальных парков
- Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов агро-парков
- Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов эко-парков
- Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов техно-парков
- Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов био-техно-парков
- Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов промышленных зон
- Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) разработчиков электроники, ЭКБ, РЭП, РЭА (hardware оборудования), ПАК, ПО ЭВМ (software "софта") наукоемкой технологической продукции
- Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) разработчиков аудиовизуальной продукции, анимационной, фильмов
- Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) пользователей иных преференциальных режимов - использующих налоговые льготы или спецрежимы - УСН, АУСН Онлайн
- Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) предпринимателей и предприятия агро-сферы (АПК)
- Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) разных получателей грантов, субсидий (отраслевых, на производство конкретной продукции).
Также мы можем помочь Вам законно снизить налоги.
Путем применения законных налоговых льгот и преференций (по НК РФ и региональным законам - субъектов РФ):
- проверка (подходят ли Ваши компании под какие-либо)
- подготовка компании для применения налоговых льгот
- иногда - реструктуризация компании
- иногда выделение раздельного учета операций внутри компании
Мы можем помочь Вам получить льготные деньги:
Путем участия в программах и конкурсных отборах (по федеральным и региональным НПА):
- субсидии
- гранты
- целевые бюджетные средства
- льготные займы фондов
- льготные кредиты банков
- земельные участки без торгов
- льготные ставки аренды земли и имущества
При необходимости - обращайтесь к нам!
Мы можем рассчитать Вам эффект от реализации проекта на территории индустриального парка (с учетом льгот резидента и без льгот). Также мы разрабатываем всю необходимую документацию и сопровождаем проект для построения наиболее оптимального процесса создания индустриального парка. Обращайтесь к нам!
Сегодня дать ответ на вопрос "Где размещаться?" - это провести многофакторный анализ - оценить влияние на экономику проекта целой группы факторов:
- близость к источникам сырья, стоимость их получения, добычи с учетом доставки рынки сбыта,
- близость к клиентам, наличие распределительных центров,
- стоимость земли и объектов недвижимости, земельные преференции, возможности получить землевладение на долгосрочную стратегическую перспективу
- наличие и стоимость персонала, с учетом стоимости найма, обучения, подготовки кадров, квалификации, динамики трудовых миграций,
- доступность и качество транспортной инфраструктуры,
- наличие и мощности инженерной инфраструктуры,
- наличие социальной инфраструктуры,
- уровень развития предпринимательской среды, партнерства
- экология, наличие инфраструктуры и региональные тарифы на утилизацию отходов,
- конкурентная среда, уровень нечистоплотной конкуренции и злоупотребления служебным положением (коррупция),
- безопасность бизнеса, гарантии стабильности и сохранности бизнеса, инвестиционный климат,
- поддержка региональных и местных органов власти в широком круге вопросов,
- уровень конкуренции за ресурсы и рынок сбыта,
- налоговые льготы, возможность зафиксировать льготы в ОЭЗ, ТОСЭР, СПИК, СЗПК,
- тарифная политика, возможность зафиксировать тарифы в СПИК, СЗПК,
- сложившиеся кооперационные связи или вероятность их выстраивания,
- вероятность соблюдения договоренностей по всем значимым позициям договоров,
- и т.д. и т.п. факторы
Чем еще мы можем быть полезны?
Мы делимся с Вами своим опытом и экспертным мнением:
- Отвечаем на вопрос: "Где взять деньги?"
- Разъясняем понятия и термины, доносим суть
- В чем отличия бизнес-модели объекта:
- индустриальный парк?
- промышленный технопарк?
- агро (промышленный) парк?
- Проверяем компетенции и уровень понимания команды,
- Проверяем готовность команды начать и завершить проект,
- Обучаем команду недостающим знаниям и навыкам,
- Команда перенимает знания - учится - в работе по проекту,
- Разъясняем простым языком - "разжевываем" - сложную и объемную информацию,
- Избавляем от необходимости:
- прочтения 100х страниц разной документации,
- прочтения 100х страниц законов, НПА,
- просмотра 100х часов семинаров, презентаций
- траты 100х часов поиска экспертов, обладателей информации, носителей компетенций
- траты 100х часов назначения и проведения встреч,
- траты 100х часов на вопросы/ответы,
- траты 100х часов на разговоры: полезные и "не очень",
- покупки специализированного ПО,
- другие расходы на свой штат
- Мы даем "сухой остаток" - итог, квинтэссенцию полезности,
- Отвечаем на вопросы:
- Какие есть программы, льготные финансы?
- На что дают деньги?
- Кому дают, а кому - нет?
- Как в них участвовать?
- Какие требования?
- Какие есть "подводные камни"?
- Что влияет на повышение вероятности "победы"?
- Как повысить шансы заявки победить?
- Какие суммы реально получить?
- Какая документация нужна?
- Как ее сделать?
- Чем мы можем посодействовать?
- Как лучше "упаковать" проект?
- Много других плюсов привлечения экспертов на аутсорсинг
Авторская методика создания индустриального парка, промышленного технопарка, ЛАЦ-ОРЦ, ОЭЗ
- Выбор места размещения. Обследования. Мастер-план
- Проектирование
- Финансово-экономическое моделирование и бизнес-планирование
- Экономичность аутсорсинга в альтернативу штату
- Подробное ТЗ на разработку документации
Что выгоднее в горизонте 10 лет ?
Расчеты и сравнительная таблица доходов и расходов по 4 вариантам:
- сдавать в аренду землю по Арендная ставка з/у за 1 Га, 125,0 тыс.руб в месяц
- продать землю Цена выкупа з/у под зданием, 15 000 тыс.руб\Га
- построить здание (1440 м2 на з/у 0,79 га) по стоимость возведения 40000 руб за 1 м2 и сдавать его в аренду по цене 700 рублей за 1 кв м в месяц
- построить здание (1440 м2 на з/у 0,79 га) по стоимость возведения 40000 руб за 1 м2 и и продать его по целе Кт 1,25 от стоимости возведения и продать вместе с землей по цене 15 000 тыс.руб\Га
Ответ
Для оценки экономической целесообразности различных вариантов использования земельного участка в горизонте 10 лет, давайте проведем расчеты и составим сравнительную таблицу доходов и расходов по четырем предложенным вариантам.
1. Сдача земли в аренду
Исходные данные:
- Арендная ставка за 1 Га: 125 000 рублей в месяц.
- Площадь участка: 0,79 Га.
Расчет годовой арендной платы:
- 125 000 рублей/мес. * 12 мес. = 1 500 000 рублей/год.
- Для 0,79 Га: 1 500 000 рублей/год * 0,79 = 1 185 000 рублей/год.
Доход за 10 лет:
- 1 185 000 рублей/год * 10 лет = 11 850 000 рублей.
2. Продажа земли
Исходные данные:
- Цена выкупа земли: 15 000 000 рублей/Га.
- Площадь участка: 0,79 Га.
Выручка от продажи:
- 15 000 000 рублей/Га * 0,79 Га = 11 850 000 рублей.
3. Строительство здания и сдача его в аренду
Исходные данные:
- Стоимость возведения здания: 40 000 рублей/м².
- Площадь здания: 1 440 м².
- Арендная ставка за 1 м²: 700 рублей/мес.
Расчет стоимости строительства:
- 40 000 рублей/м² * 1 440 м² = 57 600 000 рублей.
Расчет годовой арендной платы:
- 700 рублей/м²/мес. * 1 440 м² * 12 мес. = 10 080 000 рублей/год.
Доход за 10 лет:
- 10 080 000 рублей/год * 10 лет = 100 800 000 рублей.
Чистый доход за 10 лет (с учетом стоимости строительства):
- 100 800 000 рублей - 57 600 000 рублей = 43 200 000 рублей.
4. Строительство здания и продажа вместе с землей
Исходные данные:
- Стоимость возведения здания: 40 000 рублей/м².
- Площадь здания: 1 440 м².
- Цена выкупа земли: 15 000 000 рублей/Га.
- Площадь участка: 0,79 Га.
- Коэффициент к стоимости возведения: 1,25.
Расчет стоимости строительства:
- 40 000 рублей/м² * 1 440 м² = 57 600 000 рублей.
Расчет стоимости продажи здания:
- 57 600 000 рублей * 1,25 = 72 000 000 рублей.
Выручка от продажи земли:
- 15 000 000 рублей/Га * 0,79 Га = 11 850 000 рублей.
Общая выручка от продажи:
- 72 000 000 рублей + 11 850 000 рублей = 83 850 000 рублей.
Сравнительная таблица доходов и расходов
Вывод
В горизонте 10 лет наиболее выгодным вариантом является сдача в аренду построенного здания, так как это приносит наибольший чистый доход. Продажа земли или построенного здания также может быть выгодной, но требует значительных первоначальных вложений и не приносит такого высокого дохода, как аренда.
Подтвердить гипотезу. Неокупаемости строительства зданий, предоставления в аренду без господдержки исходя из следующих данных экономики, возведение 1 квадратного метра производственного здания стоит минимум 40000 тысяч рублей за 1 квадратный метр Сдача в аренду помещения колеблется от 600 до 700 рублей за 1 квадратный метр в месяц. То есть экономика аренды. Делением 1 на другое - сколько месяцев окупаемости ? а ещё надо учесть что это без учёта затрат на поддержание в эксплуатационном состоянии без ремонтов и так далее и так далее
Ответ
Давайте разберемся с вашей гипотезой о неокупаемости строительства производственных зданий и сдачи их в аренду без государственной поддержки. Вы привели следующие экономические показатели:
- Стоимость строительства: 40 000 рублей за 1 квадратный метр.
- Арендная ставка: от 600 до 700 рублей за 1 квадратный метр в месяц.
Рассчитаем период окупаемости
Для начала найдем средний показатель арендной ставки: (600+700)/2=650(600+700)/2=650 рублей за квадратный метр в месяц.
Теперь рассчитаем количество месяцев, необходимых для окупаемости одного квадратного метра производственного здания:
Период окупаемости=Стоимость строительства/Средняя арендная ставка
=40 000/650≈61,54 месяца
Это примерно 5 лет и 2 месяца.
Уточнения
Важно учитывать несколько факторов, которые влияют на экономическую эффективность проекта:
- Эксплуатационные расходы: Затраты на содержание здания (ремонт, коммунальные услуги, налоги и прочее) могут существенно увеличить срок окупаемости.
- Амортизация: Строение со временем теряет свою стоимость, что также нужно учитывать при расчете окупаемости.
- Инфляция: Со временем деньги теряют покупательную способность, и будущие доходы от аренды будут иметь меньшую реальную ценность.
- Риски: Рынок недвижимости подвержен колебаниям, и спрос на производственные площади может снизиться, что повлияет на арендную ставку.
Заключение
Исходя из приведенных данных, строительство и последующая сдача в аренду производственных зданий без учета государственных субсидий и прочих поддерживающих мер действительно выглядит экономически невыгодным, особенно учитывая дополнительные затраты на эксплуатацию и амортизацию. Однако точные выводы зависят от множества внешних факторов, включая региональную экономику, состояние рынка недвижимости и конкретные условия эксплуатации.
А если добавить к этому ухудшение экономики девелопмента - если собственных средств на возведение зданий не хватает и придётся взять кредит посчитай по 2 вариантам под 10% Годовых и под 25% Годовых
Ответ
Добавление кредита в расчет значительно усложняет ситуацию, поскольку увеличивает общие расходы на проект. Давайте рассмотрим два варианта кредитования — под 10% годовых и под 25% годовых.
Исходные данные:
- Стоимость строительства: 40 000 рублей за 1 квадратный метр.
- Площадь здания: 1 440 квадратных метров.
- Арендная ставка: 650 рублей за квадратный метр в месяц.
- Сумма кредита: 57 600 000 рублей (40 000 рублей/м² × 1 440 м²).
1. Кредит под 10% годовых
Годовая выплата процентов по кредиту:
Проценты=57 600 000×0,1=5 760 000 рублей в годПроценты=57600000×0,1=5760000 рублей в год
Ежемесячная выплата процентов:
5 760 00012=480 000 рублей в месяц125760000=480000 рублей в месяц
Доход от аренды в месяц:
Доход от аренды=1 440×650=936 000 рублей в месяцДоход от аренды=1440×650=936000 рублей в месяц
Чистая прибыль после уплаты процентов:
Чистая прибыль=936 000−480 000=456 000 рублей в месяцЧистая прибыль=936000−480000=456000 рублей в месяц
Период окупаемости:
Период окупаемости=57 600 000456 000≈126,32 месяцаПериод окупаемости=45600057600000≈126,32 месяца
Это примерно 10 лет и 7 месяцев.
Кредит под 25% годовых
Годовая выплата процентов по кредиту:
Проценты=57 600 000×0,25=14 400 000 рублей в годПроценты=57600000×0,25=14400000 рублей в год
Ежемесячная выплата процентов:
14 400 00012=1 200 000 рублей в месяц1214400000=1200000 рублей в месяц
Чистая прибыль после уплаты процентов:
Чистая прибыль=936 000−1 200 000=−264 000 рублей в месяцЧистая прибыль=936000−1200000=−264000 рублей в месяц
Заключение:
При ставке 25% годовых, чистая прибыль становится отрицательной (-264 000 рублей в месяц), что означает убыток. Проект становится финансово невыгодным.
Итоги:
- Без кредита: Период окупаемости — около 5 лет и 2 месяца.
- Кредит под 10% годовых: Период окупаемости — около 10 лет и 7 месяцев.
- Кредит под 25% годовых: Проект убыточный, период окупаемости отсутствует.
Вывод:
Использование кредита под высокие проценты делает проект менее привлекательным, особенно при ставке 25%, где он уже становится убыточным. Кредит под 10% удлиняет срок окупаемости почти вдвое, делая его менее выгодным, но все еще возможным для реализации при наличии стабильного спроса на арендуемые площади.
Правильно, необходимо учесть затраты на обслуживание и ремонт здания, ведь эти расходы неизбежны и сильно влияют на общую рентабельность проекта. Давай введём их в расчёт.
Допущения:
Затраты на эксплуатацию и ремонт: Предположим, что ежегодно потребуется тратить на обслуживание здания 2% от стоимости строительства. Это распространённая практика в управлении недвижимостью.
Расчёт:
- Стоимость строительства: 57 600 000 рублей.
- Ежегодные затраты на эксплуатацию и ремонт: 2% от 57 600 000 рублей = 1 152 000 рублей в год.
- Ежемесячные затраты на эксплуатацию и ремонт: 1 152 000 рублей / 12 месяцев = 96 000 рублей в месяц.
Теперь скорректируем расчёты чистой прибыли с учётом новых данных.
Без кредита:
Чистая прибыль в месяц:
Чистая прибыль=936 000−96 000=840 000 рублей в месяцЧистая прибыль=936000−96000=840000 рублей в месяц
Период окупаемости:
Период окупаемости=57 600 000840 000≈68,57 месяцаПериод окупаемости=84000057600000≈68,57 месяца
Это примерно 5 лет и 9 месяцев.
Кредит под 10% годовых:
Чистая прибыль в месяц:
Чистая прибыль=936 000−480 000−96 000=360 000 рублей в месяцЧистая прибыль=936000−480000−96000=360000 рублей в месяц
Период окупаемости:
Период окупаемости=57 600 000360 000≈160 месяцаПериод окупаемости=36000057600000≈160 месяца
Это примерно 13 лет и 4 месяца.
Кредит под 25% годовых:
Чистая прибыль в месяц:
Чистая прибыль=936 000−1 200 000−96 000=−360 000 рублей в месяцЧистая прибыль=936000−1200000−96000=−360000 рублей в месяц
Проект остаётся убыточным даже с учётом затрат на эксплуатацию.
Итоги:
- Без кредита: Период окупаемости — около 5 лет и 9 месяцев.
- Кредит под 10% годовых: Период окупаемости — около 13 лет и 4 месяца.
- Кредит под 25% годовых: Проект убыточный, период окупаемости отсутствует.
Вывод:
Увеличение срока окупаемости и убытки при высоких процентах по кредиту делают проект малопривлекательным. Особенно это заметно при учете эксплуатационных расходов.
Вконтакте 
Телеграм 
YouTube 
Whatsapp