Как сменить ВРИ создать промышленный парк на землях сельскохозяйственного назначения (то есть подготовленную для застройки зданиями производственно-складского назначения территорию с подъездными путями и внешними коммуникациями, с внутренней их разводкой

Сага про промышленный парк в муниципальном районе

Задача

Создать промышленный парк на землях сельскохозяйственного назначения

То есть подготовленную для застройки зданиями производственно-складского назначения территорию с подъездными путями и внешними коммуникациями, с внутренней разводкой коммуникаций по земельным участкам резидентов и арендных зданий управляющей компании )

Например муниципальный служащий (руководитель исполкома?) глубоко погружен в тему, пытается разобраться в сложном клубке юридических, финансовых и организационных вопросов.

Сначала выделю главные боли:

- Нужно создать промпарк на двух участках (7 и 12 га) с изменением ВРИ

- Муниципалитет готовит кадастровые работы, но не понимает дальнейших шагов

- Остро стоит вопрос с управляющей компанией (УК) - кто будет, когда создавать, какие требования

- Путаница с инвестсоветом и аккредитацией (особенно кто кого аккредитует)

- Бюджетные ограничения - участки небольшие, на госпрограммы вряд ли попадут

- Резиденты в основном мелкие предприниматели, которым сложно вкладываться

Пользователь явно опытный, но запутался в нюансах. Особенно его беспокоит статус УК - можно ли сделать "номинальную" компанию без опыта, как подтверждать её платёжеспособность для инвестсовета. 

Видно напряжение - сроки поджимают, нужно отчитаться о прогрессе.

Теперь по скрытым запросам:

1) Ему нужно пошаговое руководство "что делать прямо сейчас", а не общая теория

2) Ищет лазейки для мелких промпарков (ведь федеральные программы требуют от 8 га)

3) Хочет минимизировать риски - чтобы не потратить бюджет впустую

4) Нужны контакты/примеры УК из похожих районов

5) Мечтает о типовых документах (особенно для инвестсовета)

Интересно, что он уже интуитивно нащупал решение - кооператив резидентов с "завхозом"-УК. Это действительно оптимально для небольших площадок. Жаль, что в диалоге не уточнили про конкретных резидентов - без них всё висит в воздухе.

Главное заблуждение пользователя: он думает, что после застройки УК можно "сбросить". Но по закону она должна управлять парком всё время существования. Вот почему так важен выбор устойчивой модели УК с первого дня.

P.S. Заметил его иронию про "федерацию, которая ничего не даёт". Это боль многих муниципалитетов - программы есть, но мелкие территории не проходят по критериям. Поэтому в ответе сделаю акцент на региональные механизмы Татарстана.

Отлично, давайте структурируем ключевые моменты из вашего обширного диалога и определим четкие следующие шаги для создания муниципального промпарка в муниципальном районе:

Ключевые выводы и статус:

1. Участки: Есть 2 участка (~7 га и ~12 га) в черте н.п.. Кадастровые работы ведутся/завершаются, меняется ВРИ на промназначение. Ограничений (ЛЭП, газ и т.д.) вроде нет, но на 2-м участке есть старые постройки колхоза (под снос) и коммуникации.

2. Цель: Создать муниципальный промпарк для размещения мелких/средних производственников (5-7 резидентов), которым негде разместиться.

3. Управляющая компания (УК): Главный вопрос.

   • Должна быть частной (ООО, АНО, ИП - формально возможно) - муниципальные УК (МУП) сейчас запрещены или нецелесообразны.

   • Функции: Номинально-хозяйственные ("завхоз") - поддержка инфраструктуры, подключения, эксплуатация общих сетей/дорог, решение локальных проблем резидентов. Не ожидается активного развития территории или крупных инвестиций от УК.

   • Сложность: Найти УК сложно из-за малых масштабов и нерентабельности. Оптимально: Создать УК силами самих будущих резидентов ("в складчину") или найти локального инвестора/подрядчика, заинтересованного в присутствии.

   • Требования для получения земли:

     • УК должна подтвердить финансовую состоятельность для инвестсовета: сумма в размере кадастровой стоимости запрашиваемого земельного участка. Подтверждение: уставный/добавочный капитал, договор займа (неотзывной), выписка со счета. Это критически важно!

     • УК берет на себя обязательства по привлечению резидентов, освоению территории (инвестиции от резидентов не менее 15 млн руб. для муниципальных промпарков - льготный порог по ЗК РТ).

4. Механизм получения земли:

   • Земля (массив) передается УК без торгов по решению Инвестсовета РТ как "масштабный инвестиционный проект" (территория промпарка).

   • Основание: Ст. 39.6 ЗК РФ (п. 2) + Закон РТ.

   • УК получает землю в аренду с правом сдачи в субаренду резидентам. Резиденты строятся сами, потом могут выкупить пятно застройки. Общие инфраструктурные земли (дороги, сети) остаются у муниципалитета/УК.

5. Аккредитация (ПКМ РТ №616):

   • Аккредитуется связка: перечень земельных участков парка + УК, которая ими распоряжается.

   • Цель: Получение льгот для резидентов (налоговые послабления по НИ, транспортному налогу - зависит от решений района), статус.

   • Не требует федеральных стандартов (мин. 8 га и т.д.), требования РТ мягче (мин. 2 га).

6. Инфраструктура (сети):

   • Участки небольшие, есть существующие коммуникации (особенно на 2-м). Подключение - за счет резидентов.

   • Госпрограммы (11-19, 316 и др.) для строительства сетей маловероятны (масштаб, очередь, требования). Рассмотреть татарские программы (но бюджет ограничен, есть спрос и очередь). Реальнее: Резиденты/УК подключаются за свой счет, возможно, с помощью РЛК (лизинг) для строительства коробок.

7. Роль нашей компании решение-верное.рф:

   • Подготовка пакета документов для Инвестсовета РТ (обоснование, проект договора аренды, подтверждение инвестиций УК+резидентов, схема и т.д.) - ~160 тыс. руб.

   • Подготовка пакета и сопровождение Аккредитации по ПКМ РТ №616 - ~320 тыс. руб.

   • Не входит: Проектирование (мастер-план, ПСД), топосъемка, переговоры с сетевиками.

Четкие Следующие Шаги (Приоритеты):

1. Найти/Создать Управляющую Компанию (СРОЧНО!): Без этого все остальное невозможно.

   • Вариант А (Оптимальный): Начать диалог с потенциальными резидентами, которые уже проявляли интерес к площадкам. Объяснить концепцию парка и предложить им совместно учредить УК (ООО). Их взносы в УК - способ подтвердить фин.состоятельность. Они же будут "заказчиками" парка.

   • Вариант Б: Найти локального инвестора/девелопера/строительную компанию, заинтересованную в развитии территории (даже если это "завхоз" с минимальной прибылью). Важно показать выгоду от присутствия.

   • Критерий для УК: Готова взять на себя юридическую роль, подтвердить фин.состоятельность (кадастровая стоимость земли!), вести хоз.деятельность на территории.

2. Заключить Предварительные Соглашения с Резидентами: Хотя бы с 1-2 "якорными". Нужны их письма о намерениях, примерные объемы инвестиций, виды деятельности. Это основа для бизнес-плана/концепции парка и для инвестсовета (обязательства по инвестициям >15 млн руб.).

3. Техническое Задание на Мастер-План (Эскизное Решение): УК (как будущий арендатор) должна заказать проектировщику упрощенный мастер-план территории:

   • Нарезка участков под резидентов (с учетом СЗЗ).

   • Схема внутренних дорог, проездов.

   • Схема размещения инженерных сетей (точки подключения к существующим, трассировка внутренних при необходимости).

   • Это НЕ ПСД, а концептуальная схема. Необходима для аккредитации и инвестсовета.

4. Официальный Старт с Исполкомом:

   • Подготовить проект Постановления Главы/Исполкома о создании муниципального промышленного парка на этих участках. Это формализует намерения.

   • Рассмотреть вопрос о льготах по земельному налогу и налогу на имущество для резидентов парка на уровне района (принять соотв. решение СД). Это ключевой стимул!

5. Выбор Подрядчика для Юридического Сопровождения:

   • Как только УК и резиденты определены (хотя бы предварительно), можно заключать договор с вашей компанией на:

     • Подготовку к Инвестсовету (~160 тыс. руб.)

     • Подготовку к Аккредитации (~320 тыс. руб.)

   • Альтернатива на текущий момент: Если УК/резиденты еще не готовы взять финансирование сопровождения на себя, а муниципалитет хочет двигаться, можно рассмотреть краткосрочный консультационный договор (напр., ~100 тыс. руб./мес) для проработки стратегии, помощи в поиске УК/резидентов, участия в совещаниях. Это поможет структурировать процесс.

Итоговая Рекомендация по Последовательности:

0. (СЕЙЧАС ЖЕ) Начать активный поиск/формирование УК через резидентов или инвестора. Без этого стоп.
1. Заключить предварительные соглашения с резидентами.
2. УК заказывает эскизный мастер-план.
3. Исполком издает Постановление о создании промпарка, инициирует рассмотрение льгот.
4. Заключить договор с консультантом (ваша компания) на подготовку пакетов для Инвестсовета и Аккредитации.
5. Подача заявки в Инвестсовет РТ на передачу земли УК.
6. После положительного решения Инвестсовета - подача на Аккредитацию (ПКМ РТ №616).
7. Привлечение резидентов, заключение субаренды, строительство.

Успех зависит от решения "загадки УК". Сфокусируйтесь на этом в первую очередь! Удачи!