Проблемы, связанные с управлением земельными ресурсами и промышленными парками

Предложение Комитета ТПП РТ по развитию промышленной инфраструктуры и преференциальных территорий (управляющих УК, девелоперских компаний, резидентов промышленных площадок, технопарков, индустриальных парков, ОЭЗ, ТОСЭР, ТОР, РИП, СПИК, СЗПК...)

Аспекты, связанные с градостроительной деятельностью, управлением земельными ресурсами, проблемами промышленных парков и взаимодействием с местными властями (ПИЗО, КИЗО).

Предложение возможных действия для решения обозначенных проблем.

1. Проблемы, связанные с управлением земельными ресурсами и промышленными парками

• Несогласованное выделение земель: Муниципалитет выделяет смежные участки без согласования с УК управляющей компанией промышленного парка, что приводит к неэффективному использованию земельных ресурсов в управлении УК и ущемлению интересов резидентов.

  • Пример: выделение земли под заправки, общежития и другие объекты, которые создают дополнительную нагрузку на инфраструктуру парка.

• Инфраструктура общего пользования: Дороги и другие объекты инфраструктуры, созданные для нужд парка, становятся объектами общего пользования, что приводит к перегрузке и ухудшению условий для резидентов.

  • Пример: пробки на дорогах, невозможность доставки товаров из-за перегруженности.

• Отсутствие градостроительного планирования: Нет четкого плана развития территории вокруг промышленного парка, что приводит к хаотичной застройке и ущемлению интересов резидентов.

  • Пример: выделение земли под объекты, не соответствующие целям парка (заправки, общежития и т.д.).

2. Правовые аспекты

• Градостроительный кодекс: Срок действия разрешения на строительство (РнС) и порядок его продления регулируются Градостроительным кодексом. Если объект не вводится в эксплуатацию в срок, должны быть предусмотрены штрафы. Сейчас этого нет - РнС выдается без оглядки на срок СМР

• Региональные нормативные акты также не учитывают этого: Вопросы выделения земель и управления инфраструктурой могут регулироваться без оглядки на сферы интересов УК (например, Постановление ПКМ РТ 554 не учитывает интересов УК на смежные земли).

• Договор аренды: Управляющая компания промышленного парка имеет ограниченные полномочия, так как не является собственником земли. Это создает сложности в управлении и защите интересов резидентов.

3. Предложения по решению проблем

Для выявления недобросовестных резидентов и улучшения управления:

1. Создание зон приоритетного развития:

   • Установить четкие границы промышленного парка и прилегающих территорий.

   • Закрепить за управляющей компанией право согласования любых проектов на смежных участках.

2. Разработка мастер-плана:

   • Создать комплексный план развития территории, включая промышленный парк и прилегающие зоны.

   • Утвердить план на уровне местных властей, чтобы избежать хаотичной застройки.

3. Изменение статуса инфраструктуры:

   • Закрепить за дорогами и другими объектами инфраструктуры статус "для нужд парка", чтобы ограничить их использование сторонними лицами.

4. Усиление полномочий управляющей компании:

   • Предусмотреть в договорах аренды право управляющей компании на контроль за использованием смежных участков.

   • Закрепить за управляющей компанией право выкупа земель под инфраструктурные объекты.

Для взаимодействия с местными властями:

1. Участие в инвестсоветах:

   • Муниципалитет ОМСУ и РОИВ должны обеспечивать обязательное информирование и обязательное участие управляющей компании УК в рассмотрении проектов на смежных территориях.

2. Лоббирование изменений в законодательстве:

   • Обратиться в Министерство промышленности и торговли или Торгово-промышленную палату с предложением внести изменения в Градостроительный кодекс или местные нормативные акты.

3. Консультации с экспертами:

   • Привлечь специалистов в области градостроительства (например, Эрика Терегулова или Сергея Головина) для разработки предложений по улучшению законодательной базы.

4. Опыт других стран (Узбекистан, Турция)

• Узбекистан: В некоторых случаях инвесторы получают градостроительные права на территории, что позволяет им самостоятельно управлять развитием территории.

• Турция: В промышленных зонах (например, в Гебзе) инвесторы имеют широкие полномочия по управлению территорией, что позволяет избежать хаотичной застройки.

5. Действия для реализации предложений

1. Сформировать рабочую группу:

   • Включить в группу представителей управляющей компании, резидентов парка, местных властей и экспертов по градостроительству.

2. Подготовить предложения:

   • Разработать изменения в местные нормативные акты и Градостроительный кодекс.

   • Подготовить мастер-план развития территории.

3. Обратиться в федеральные органы власти:

   • Через Министерство промышленности и торговли или Торгово-промышленную палату инициировать рассмотрение предложений на федеральном уровне.

6. Вывод

Проблемы, с которыми сталкивается промышленный парк, связаны с отсутствием четкого градостроительного планирования и недостаточными полномочиями управляющей компании. Решение этих проблем требует комплексного подхода, включающего изменения в законодательстве, разработку мастер-плана и усиление роли управляющей компании в принятии решений. Опыт других стран (Узбекистан, Турция) может быть полезен для разработки эффективной стратегии развития.

Если у вас есть дополнительные вопросы или требуется помощь в подготовке документов, дайте знать!

Как может звучать поправка в Градостроительный кодекс если надо передать эти полномочия частной УК промышленного парка. 1. К полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся: 1) подготовка и утверждение документов территориального планирования поселений; 2) утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений; 3) утверждение правил землепользования и застройки поселений; 4) утверждение документации по планировке территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом; 5) выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений;

Для передачи части полномочий в области градостроительной деятельности частной управляющей компании (УК) промышленного парка необходимо внести изменения в статью 8 Градостроительного кодекса РФ, которая регулирует полномочия органов местного самоуправления. Поправка должна предусматривать возможность делегирования части полномочий УК промышленного парка, если это соответствует целям развития территории и не противоречит интересам местного населения.

Пример формулировки поправки:

Дополнить статью 8 Градостроительного кодекса РФ пунктом 6 следующего содержания:

6. Органы местного самоуправления поселений вправе передавать часть полномочий в области градостроительной деятельности управляющим компаниям промышленных парков, созданных в соответствии с законодательством Российской Федерации, в следующих случаях:
   а) если промышленный парк расположен на территории поселения и имеет утвержденный мастер-план развития, согласованный с органами местного самоуправления;
   б) если управляющая компания промышленного парка обладает необходимыми ресурсами и expertise для выполнения переданных полномочий;
   в) если передача полномочий направлена на достижение целей устойчивого развития территории и не противоречит интересам местного населения.

Перечень полномочий, которые могут быть переданы управляющей компании промышленного парка:

• подготовка и согласование документации по планировке территории в границах промышленного парка;

• согласование проектов строительства, реконструкции и ввода объектов в эксплуатацию на территории промышленного парка;

• разработка и утверждение локальных нормативов градостроительного проектирования в границах промышленного парка;

• контроль за соблюдением правил землепользования и застройки на территории промышленного парка.

Условия передачи полномочий:

• Передача полномочий осуществляется на основании соглашения между органами местного самоуправления и управляющей компанией промышленного парка.

• Соглашение должно содержать перечень передаваемых полномочий, срок их передачи, а также порядок контроля за их исполнением со стороны органов местного самоуправления.

• Управляющая компания промышленного парка обязана ежегодно отчитываться перед органами местного самоуправления о результатах осуществления переданных полномочий.

Обоснование поправки:

1. Эффективность управления: Управляющая компания промышленного парка лучше знает специфику территории и потребности резидентов, что позволяет более эффективно управлять градостроительной деятельностью.

2. Снижение нагрузки на органы местного самоуправления: Передача части полномочий позволит разгрузить местные власти и сосредоточить их усилия на решении других задач.

3. Привлечение инвестиций: Четкое градостроительное планирование и управление территорией промышленного парка повысит привлекательность территории для инвесторов.

4. Соблюдение интересов резидентов: Управляющая компания сможет более гибко реагировать на потребности резидентов и предотвращать конфликты, связанные с использованием территории.

Пример соглашения о передаче полномочий:

Соглашение между администрацией муниципального образования и управляющей компанией промышленного парка может включать следующие разделы:

1. Предмет соглашения: Перечень передаваемых полномочий.

2. Срок действия соглашения: Например, 5 лет с возможностью продления.

3. Обязанности управляющей компании:

   • Соблюдение правил землепользования и застройки.

   • Согласование проектов строительства с резидентами парка.

   • Предоставление отчетности органам местного самоуправления.

4. Контроль со стороны органов местного самоуправления:

   • Проверка выполнения условий соглашения.

   • Возможность досрочного прекращения соглашения в случае нарушений.

5. Финансовые условия:

   • Источники финансирования деятельности управляющей компании.

   • Возможность получения субсидий или иных форм поддержки.

Заключение:

Предложенная поправка в Градостроительный кодекс РФ позволит передать часть полномочий в области градостроительной деятельности управляющим компаниям промышленных парков, что повысит эффективность управления территориями и создаст благоприятные условия для развития промышленных зон. Для реализации поправки необходимо также разработать типовое соглашение о передаче полномочий и обеспечить контроль за его исполнением.

Льготы и преференции для развития индустриальных парков Татарстана 2021-2030

• 2022-2023 Объекты инфраструктуры и сети за счет бюджета
• 2023 льготный 5% займ резидентам пром. парков РТ до 15 млн руб
• 2023 льготный 5% займ резидентам, УК пром. парков РТ до 30 млн руб
• АО РЛК Льготный лизинг 0,5 - 15,0 млн руб ставки от 6% до 10%
• Возмещение затрат инвестора в объекты инфраструктуры
• Гарантии до 50 млн рублей до 60% займа
• Для кого эта поддержка?
• З/у без торгов аренду для промышленного парка от 350 млн
• З/у без торгов аренду для промышленного парка от 50 рабочих мест
• Займ «строительство» 30 млн. руб. 5% годовых УК резидентов пром. парков
• Законопроекты на налоговые льготы для МСП в сельских промпарках
• Законы и НПА по льготам и преференциям для УК и резидентов на территории индустриального промышленного парка
• Заполненность не более 70%
• Компенсация за потребленную электроэнергию
• Льгота УСНО резидентам и УК участникам РПЗ
• Льгота налог на имущество резидентам и УК РПЗ
• Льгота по транспортному налогу
• Льготы по земельному налогу для промышленных парков
• Отбор на льготы УК резидентов индустриальных (промышленных) парков
• Порядок заключения соглашения ПКМ РТ 507
• Предложения по доработке концепции Минэкономики РТ
• Резидент пром. парка Татарстана имеет налоговые льготы 10 лет
• С мая 2022 года возобновлена аккредитация агропромышленного парка
• Субсидирование % по кредитам УК и резидентам пром.площадок 2021
• Типовые соглашения резидент-УК промышленного парка
• Чек лист для УК аккредитации ПКМ 616
• Эффекты для района от развития промышленных парков
• Промышленная площадка в Татарстане до 2021 года

Налоговые льготы на 10 лет с момента заключения соглашения ПКМ 507:

• снижение налоговых ставок по УСН (ставка на доходы – 1%, на доходы минус расходы – 5%);
• освобождение от уплаты транспортного налога;
• освобождение от уплаты налога на имущество организаций;
• освобождение от уплаты земельного налога (по решению муниципального образования)

Предоставление иных мер поддержки:

• субсидирование %-ой ставки по кредитам;
• займы на развитие инфраструктуры пром.парков (Заем «Стройка») в размере до 30 млн рублей под 5% на срок до 5 лет
• микрозаймы до 5 млн рублей на льготных условиях на срок до 3 лет;
• субсидирование части затрат по электроэнергии - разница между тарифом по фактически потребляемой мощности электроэнергии и тарифу по высокому напряжению;