Экономика девелопмента недвижимости в промышленных парках в муниципальных районах не складывается (стоимость возведения 1 кв метра производственного помещения – 20 000 – 28 000 рублей при среднерайонной ставке аренды (200 рублей за 1 кв. метр в месяц)

Промышленные площадки и индустриальные парки в муниципальных районах (в районных центрах, поселениях, городских округах численностью населения менее 30 тысяч жителей) только с 2021 года получили значимые налоговые преференции

Почему программа промышленной ипотеки не сделает прорыва в заполнении промышленных парков в муниципальных районах
Обоснование предоставления льгот по региональным налогам УК и льгот ТОСЭР - резидентам
Госсовет РТ одобрил налоговые льготы для МСП в сельских промпарках с 2021 года (на 10 лет с года вступления)
Законы и НПА по льготам и преференциям для УК и резидентов на территории индустриального промышленного парка
Компенсация за потребленную электроэнергию
Льгота УСНО резидентам и УК участникам РПЗ
Льгота налог на имущество резидентам и УК РПЗ
Льгота по транспортному налогу
Льготы по земельному налогу для промышленных парков

Про конкуренцию за инвестора между ТОСЭР и промышленными парками в муниципальных районах:

Как влияют льготы, преференции:

Выходы из ситуации:

Эффективность индустриальных парков (методики оценки):

Деятельность Комитета ТПП РТ по развитию промышленных парков и преференциальных зон:

С момента появления в 2016 году ТОСЭР Набережные Челны, в 2018 году ТОСЭР Нижнекамск, Зеленодольск, Чистополь, Менделеевск, заполнение промышленных площадок (индустриальных парков) в муниципальных районах РТ остановилось:

1. Инвесторы (резиденты) парков перестали развивать свои проекты на территории парков, пытаются получить статус резидента ТОСЭР

2. Новые проекты инвесторов - застройщиков девелоперов уходят в ТОСЭР.

Серьезные диспропорции в развитии (отставания) сел (урбанизация, механизация труда в с/х, автоматизация, миниатюризация в производственном секторе) и развитии городских округов с 2016 года усугубились еще и созданием ТОСЭР в промышленно развитых городах Набережные Челны, Нижнекамск, Зеленодольск, Чистополь, Менделеевск.

Промышленные площадки и индустриальные парки в муниципальных районах (в районных центрах, поселениях, городских округах численностью населения менее 30 тысяч жителей):

· до 2021 года не имели (кроме льгот по арендной плате за землю, земельному налогу) значимых налоговых преференций

· не имеют конкурентных преимуществ перед преференциальными режимами ТОСЭР, ОЭЗ ППТ, ТВТ

· на сегодняшний день проекты индустриальных парков в части налоговых преференций - не представляют интереса для инвесторов (действующие резиденты перестали расширяться на территории промышленных парков и площадок в муниципальных районах)

· промышленные площадки в муниципальных районах проигрывают в конкурентной борьбе за инвестора не только внутри РТ, но и в межрегиональной конкуренции[1]

Девелоперские и управляющие компании промышленных парков не могут выполнить запросы сегодняшнего и завтрашнего дня на предоставление арендопригодных современных площадей(от инвесторов с меньшим размером инвестиций, чем те, что локализуют свои производства в ОЭЗ и ТОСЭР)

· экономика девелопмента в районе не складывается (стоимость возведения 1 кв метра производственного помещения – 20 000 – 28 000 рублей при среднерайонной ставке аренды (200 рублей за 1 кв. метр в месяц) это означает окупаемость СМР арендной платой 100 - 140 месяцев (10-11,5 лет) без учета расходов на поддержание здания в эксплуатационном состоянии – девелопмент теряет смысл

Учитывая, что у УК - нет никакой экономики девелопмента, на такой площадке по арендной модели (без продажи земли) со своими сетями (электроэнергия 0,4 кВ, вода свой тариф) с точки зрения девелопмента территории только эксплуатационно-сервисная модель (ТСЖ, ЖЭУ), но совсем без прибыли. Это причина отсутствия в районах профессиональных управляющих компаний (УК) для промышленных площадок и малоформатных парков – у них нет экономического стимула для деятельности:

В индустриальных парках и промышленных площадках малого формата (20 - 30 Га) возможна только эксплуатационно - сервисная модель деятельность управляющей компании.
Деятельность управляющей компании, связанная с девелопментом коммерческой недвижимости производственного и складского назначения (и особенно производственной инфраструктуры - там окупаемость 25 лет) - при данном формате парка без помощи государства экономически нецелесообразна.

Даже наценки 50% на тариф по электроэнергии (а это запрещено), по водоснабжению/отведению и по субаренде земельного участка в размере 50% от покупной стоимости, себестоимости или тарифа достаточно только для:

· содержания сокращённого штата управляющей компании (в количестве 4 человека)

· эксплуатационного содержания сетей

· без какого-либо капитального ремонта или развития

· только текущий ремонт и эксплуатация

Чтобы экономика у УК была и не только сервисная, но и девелоперская (при данном масштабе 20-50 Га):

· УК нужно продавать землю (трудно осуществимо - земля муниципальная, только вариант с уступкой - продажей права аренды),

· УК нужно делать наценку на тариф электроснабжения (это запрещено законом), защитить нормальный тариф на транспорт электроэнергии как сетевой компании, практически нереально,

· УК нужно зарабатывать по газоснабжению (а это запрещено законом - УК не вправе делать наценку на тариф за потребление газа, более того ужесточаются требования - Газпром с 2019 года обязал сетевые компании (даже «последнюю милю») получать лицензии),

· УК нужно продавать тепло (нереально, если подведен к участку газ - резиденты ставят свою блочную котельную или пеллетную печь, ставят теплоизлучатели, греют от газа в цеху или от оборудования, а если в поселке есть тепловые сети где-то рядом - резиденты берут у них тепло),

· УК нужно продавать воду (сложно - каждый может пробурить скважину),

· Нужно софинансировать из бюджета СМР здания под резидентов (в размере не менее 80%) и передавать УК по льготной ставке в аренду или продавать с субсидией (дешевле) на 25-50% от рыночной стоимости СМР, чтобы УК сдавала по коммерческой районной ставке, стройка УК зданий и их аренда за свой счет или в кредит - не дает девелоперу экономического эффекта - окупаемость здания 8-12 лет (20 000 СМР за 1 кв.м делим на 200 руб аренды 1 кв.м получаем 100 месяцев окупаемости или 8 лет - только вложений в СМР - без учета расходов на поддержание здания, эксплуатацию, текущий ремонт и без платы за кредит),

· Нужно софинансировать строительство сетей и коммуникаций (в размере не менее 80%)

· Правильно сделали льготное налогообложение деятельности УК (по налогу на недвижимое имущество, транспортному, УНС, налогу на землю, арендной плате за землю), по налогу на прибыль – малоэффективно, потому как прибыли нет

Вывод: для развития промышленной площадки в районе - УК требуется помощь государства:

· софинансирование строительства производственных корпусов для сдачи в аренду резидентам

· софинансирование СМР производственной инженерной инфраструктуры

· налоговые преференции для УК

· возможность для управляющей компании зарабатывать на стоимости продажи земли

Почему не заполняются промпарки и дождутся ли они инвесторов

Айрат Гиззатуллин обращает внимание на то, что сегодня в Татарстане создано множество промпарков: возможно, традиционные производства с невысокой добавленной стоимостью будут уходить туда, на периферию?

На встрече присутствовал Булат Тимербаев, генеральный директор АО «Проекты Татарстана» — государственной компании, подведомственной Агентству инвестиционного развития Республики Татарстан. В ее задачи входит деятельность по консалтингу для компаний, которые планируют вести инвестпроекты в республике. Он объяснил, в чем на сегодняшний день заключаются сложности с промпарками (а точнее, с их плохой заполняемостью в районах республики). Сейчас в работе у организации 17 промпарков, и Тимербаев акцентировал внимание на том, что они все частные, а значит, земля под ними в частной собственности. А заполнять их не дает… отсутствие готовых производственных площадей!

— То есть: есть земля, стоит на ней старое помещение, в котором ничего не разместить — крыша протекла, полы надо перестилать, все требует ремонта. Но резидент хочет на готовое прийти — а значит, мы можем их привести только на те площади, с которых уходят прежние резиденты. То есть только туда, где все подготовлено, потому что никто не готов ждать, когда что-то будет построено. Плюс к тому, у управляющих компаний и средств как таковых нет, и возможностей взять заем — у них руки связаны. И поэтому они просто ждут, когда кто-то придет и сам построит. В среднем в наших промпарках аренда стоит около 500 рублей за квадратный метр в месяц, покупка земли — 200 тысяч сотка (мы говорим про Лаишевский, Зеленодольский, Альметьевский районы, Нижнекамск, Чистополь). Так что на сегодняшний день этот бизнес держится почти исключительно на продаже земли собственниками.

— То есть вам нужен партнер, который будет строить производственные площади? — уточнила коммерческий директор UD Group.

— Именно так, — подтвердил Булат Тимербаев. — Желающих попасть в промпарки много, потому что в нахождении там много плюсов. Но отсутствие помещений связывает нам руки. Должен кто-то прийти, инвестировать, вложиться. Правда, после этого возникнет вопрос, какая в нем будет стоимость аренды. В муниципальных промпарках есть кадастровая стоимость земли и утвержденная ставка аренды. А в частном парке цену выставляет собственник.

Булат Тимербаев: заполнять промпарки не дает… отсутствие готовых производственных площадей!

Гендиректор «Проектов Татарстана» рассказал, что сейчас разрабатывается проект, по которому госкомпания заходит в частный промпарк, выкупает в нем землю, строит производственные помещения и либо сдает их в аренду сама и ждет окупаемости, либо сразу же продает их. Так планируется увеличить заполняемость — по сути, государство само возьмет на себя функцию девелопера.

— Думаю, есть надежда на то, что в ближайшем будущем дефицит площадей в районах, ближайших к Казани, будет покрыт за счет вот таких промпарков, — оптимистично предполагает Булат Тимербаев.

Форма

Консалтинговые услуги

Почему не заполняются промпарки и дождутся ли они инвесторов