Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества? убедитесь, что договор соответствует уже достигнутым с арендодателем договоренностям, оптимальному распределению прав и обязанностей между сторонами

Еще по теме:

Наша команда может быть полезна Вам в решении следующих задач:

консультации фермерам, сельскохозяйственным товаропроизводителям, сельскохозяйственным кооперативам, организациям и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим производство, первичную и (или) последующую (промышленную) переработку сельскохозяйственной продукции и ее реализацию ;
консультации по финансово-экономическим, налоговым, бухгалтерским, управленческим, маркетинговым вопросам;
получение целевого финансирования, налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки;
сопровождение проектов фермеров в конкурсах ФОИВ и РОИВ любых регионов России, включая Республику Татарстан;
внедрение систем управления, бизнес-процессов, ИТ систем (автоматизации, цифровизации) ERP/MRP для компаний от микро- до крупного масштаба (3 - 700 сотрудников, до 250 функциональных ролей (ID), управления взаимоотношениями с клиентами (CRM), инвестиционного планирования (СИП), электронного документооборота (СЭД, ЭДО);
консультационное сопровождение УК, резидентов, девелоперских и управляющих компаний (УК), муниципалитетов, Агентств и корпораций развития (АИР, КР) регионов, промышленных площадок, индустриальных парков, технопарков, территорий опережающего развития (ТОР), особых (ОЭЗ), свободных экономических зон (СЭЗ), бизнес-инкубаторов и других объектов инфраструктуры,
разработка концепции развития (стратегии), бизнес-плана, технико-экономического обоснования (ТЭО), меморандума, презентации, паспорта проекта, подготовка пакета документации по проекту, юридической, иной документации любого бизнес-проекта;

Если вы намерены арендовать помещение или иную недвижимость, то, скорее всего, разрабатывать условия договора аренды вам не придется. Обычно у арендодателя есть типовой проект договора, в котором остается конкретизировать недвижимое имущество, срок аренды, размер арендной платы и реквизиты арендатора.

Чтобы обезопасить себя от переплаты и иных рисков, убедитесь, что текст проекта соответствует закону, уже достигнутым с арендодателем договоренностям, оптимальному распределению прав и обязанностей между сторонами. Если условия не отвечают вашим интересам, постарайтесь настоять на выгодных вам правках. И лишь после детальной проверки подпишите договор.

Предмет договора

Перед тем как заключать договор, проверьте:

описание недвижимого имущества;
площадь передаваемого имущества;
юридический титул арендодателя (принадлежит ли ему объект аренды);
цель использования недвижимости;
возможные обременения объекта аренды.

Описание объекта аренды

Предмет договора аренды – условие о том имуществе, которое арендатор получает от арендодателя во временное владение и пользование или во временное пользование. Это имущество называется объектом аренды. Если условие о предмете не согласовать, то суд может признать договор незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чтобы этого избежать, в договоре индивидуализируйте недвижимое имущество. Это можно сделать с помощью информации, которая содержится в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и технической инвентаризации или кадастрового учета недвижимости (документы технической инвентаризации).

К документам государственной регистрации прав на недвижимое имущество относятся выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и свидетельство о государственной регистрации права.

До 15 июля 2016 года Росреестр выдавал бумажные свидетельства. Но с этой даты Росреестр перестал выдавать свидетельства о государственной регистрации прав.

К числу документов технической инвентаризации относятся:

технический или кадастровый паспорт недвижимого имущества (выписки из таких паспортов);
поэтажный план недвижимого имущества и экспликации к плану;
выписка из реестра объектов градостроительной деятельности.

Ситуация: как точно указать в договоре аренды нежилое помещение (комнату, офис и т. п.)

Сделайте это с помощью документов госрегистрации прав на недвижимость и документов технической инвентаризации.

В документах госрегистрации прав на недвижимость содержится информация о здании, в котором находится помещение.

В документах органов технической инвентаризации недвижимости содержится информация о количестве этажей, а также о помещениях, которые находятся на этажах, и их площади.

Пример: как точно указать снимаемое нежилое помещение в договоре аренды

«Арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество (нежилое помещение), именуемое далее "Помещение", находящееся в собственности арендодателя в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от ________ г. № ___________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № _________________, площадью 100 кв. м (сто квадратных метров), расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Кремлевская, д. 10, второй этаж, помещение I, комнаты № 1–18».

Площадь недвижимости

До того как заключать договор, проверьте, совпадает ли фактическая площадь арендуемых помещений с той, которую арендодатель указал в договоре.

Дело в том, что фактическая площадь помещения может оказаться меньше той, которая фигурирует в документах технического учета. Например, так может произойти, если в помещении провели реконструкцию или сделали перепланировку, а результаты не отразили в органах технической инвентаризации. В этом случае вы платите за площадь помещения, которой не можете пользоваться.

Если вы решили провести обмер фактической площади, то это внесет ясность в отношения сторон. Однако вы рискуете испортить отношения с арендодателем, который может передумать заключать договор аренды с таким дотошным арендатором. Кроме того, даже если удастся выявить расхождение, оно может оказаться совсем небольшим.

Тем не менее, если у вас есть сомнения в том, что фактическая площадь объекта аренды соответствует той, что указана в договоре, лучше провести обмер. Для этого предложите арендодателю провести осмотр и обмер площади объекта аренды. Сделайте это в устной или письменной форме. Если фактическая площадь окажется меньше той, что указана в техническом паспорте объекта, то можно снизить размер арендной платы.

Если арендодатель не сможет или не желает провести обмер площади объекта аренды, можно предложить ему обратиться в органы технической инвентаризации, чтобы они провели новое обследование и выдали документы технического учета с актуальной информацией о характеристиках недвижимого имущества. Это потребует времени. Но если договор нужно зарегистрировать, то без таких документов все равно не обойтись, поскольку прежние устарели и содержат недостоверную информацию.

Ситуация: как поступить арендатору, если данные об адресе недвижимого имущества по выписке из ЕГРН и по документам технической инвентаризации не совпадают

Нужно потребовать от арендодателя справку, которая подтверждает, что адреса по документам технического учета и выписке из ЕГРН совпадают.

Такую справку арендодатель должен запросить в органах технической инвентаризации недвижимого имущества.

Справка подтверждает, что документы технического учета выданы именно для того недвижимого имущества, которое указано в выписке из ЕГРН.

Ситуация: как точно указать в договоре часть помещения

Точно указать часть помещения можно двумя способами:

обозначьте сдаваемую в аренду площадь на поэтажном плане. Для этого на плане отметьте ту часть помещения, которую передают в аренду. И здесь же укажите ее площадь;
составьте иной документ, который содержит графическое и (или) текстуальное описание передаваемой в аренду площади. Например, графический план помещения и его части, которую передают в аренду.

Эти документы удостоверьте своими подписями и приложите к договору. Этого будет достаточно, чтобы условие о предмете договора было согласовано.

Такая позиция содержится в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73).

Ситуация: может ли арендатор взять в аренду часть стены или крыши здания

Да, может. В законе нет таких ограничений. Однако нужно соблюсти два условия.

Во-первых, необходимо индивидуализировать сдаваемую площадь. Иначе суд признает договор незаключенным.

Во-вторых, арендатор должен иметь возможность использовать объект аренды по назначению.

Например, арендатору, который хочет использовать часть стены или крыши здания для наружной рекламы, могут не разрешить это сделать (ст. 19 Закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе»).

ВАС РФ разъяснил, что к договору о передаче во временное пользование части крыши здания нужно применять по аналогии положения о договоре аренды, в том числе о необходимости зарегистрировать договор на срок один год или более (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). Аналогичный вывод можно сделать и в отношении договора аренды части стены здания.

Ситуация: стороны точно не указали в договоре объект аренды. Может ли арендатор ссылаться в суде на то, что договор незаключенный

Да, может. Но только до того, как начал исполнять договор (т. е. до того момента, когда принял недвижимое имущество без возражений).

Если же арендатор фактически исполнял договор (например, принял имущество и не заявил возражений, пользовался помещением и вносил арендную плату), то суд не примет ссылки на незаключенность или недействительность договора.

Такая правовая позиция содержится в пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ № 73 и в пунктах 2–4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Право собственности арендодателя

Обратитесь в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН), чтобы получить выписку на объект недвижимости. Выписка содержит описание помещения, в том числе его адрес, площадь и Ф. И. О. правообладателя. Таким образом, вы сможете проверить, принадлежит ли арендодателю право собственности на арендуемое вами помещение.

Ситуация: можно ли заключать договор аренды с арендодателем, у которого нет права собственности на объект аренды

Да, можно, кроме двух случаев: когда земельный участок (объект аренды) принадлежит арендодателю на праве постоянного бессрочного пользования, а также когда объект недвижимости – самовольная постройка (абз. 3 п. 11 постановления Пленума ВАС РФ № 73).

Во всех остальных ситуациях такой договор заключить можно. Например, вы можете заключить договор аренды офиса или торговой секции с организацией, которая заявляет, что планирует через год достроить офисный или торговый центр либо купить его у третьего лица. Это вытекает из смысла статьи 608 Гражданского кодекса РФ.

Если у арендодателя нет права собственности на объект аренды в момент заключения договора, то договор по этой причине не будет считаться недействительным. И арендодатель не сможет на этом основании оспорить договор, чтобы выселить неугодного арендатора.

Дело в том, что арендодатель, который заключил договор аренды и принял на себя обязательство передать имущество арендатору, должен быть собственником такого имущества в момент его передачи арендатору.

Если арендодатель не передаст имущество в аренду (например, если не успел достроить здание или купить имущество у третьего лица), арендатор сможет взыскать с него убытки. В договоре также можно прописать условие о штрафной неустойке для таких нарушений со стороны арендодателя.

Кроме того, стороны могут заключить договор аренды недвижимого имущества, на которое арендодатель еще не зарегистрировал право собственности. Имеется в виду ситуация, когда арендодатель уже достроил здание или получил его от продавца, подал документы на регистрацию права собственности, но эта процедура еще не завершилась.

Такая правовая позиция содержится в пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ № 73.

Взвесьте риски до того, как заключите договор аренды с лицом, у которого нет права собственности на объект аренды. Дело в том, что возможность взыскать убытки с арендодателя, который не передал имущество в аренду, – слабая гарантия прав арендатора. Для этого придется обращаться в суд, что отнимет немало времени и сил. Кроме того, сами убытки в таких случаях далеко не всегда очевидны либо их трудно доказать.

Если вы решили заключить такой договор, оцените добросовестность контрагента; узнайте, что планирует сделать арендодатель для того, чтобы исполнить условие договора о передаче имущества арендатору; что он уже предпринял и т. п. Например, не стоит заключать договор аренды офисных помещений в бизнес-центре, который арендодатель планирует построить за несколько месяцев, если строительство еще даже не началось.

Кроме того, если у арендодателя нет права собственности на объект аренды, убедитесь, что такой объект не является самовольной постройкой. Это необходимо сделать, чтобы суд не признал такой договор недействительным (абз. 3 п. 11 постановления Пленума ВАС РФ № 73). Для этого истребуйте у арендодателя документы, которые подтверждают, что он возвел объект на земельном участке на законных основаниях. В частности, это могут быть документы, которые подтверждают, что:

арендодатель имеет права на земельный участок (право собственности, аренды и т. д.);
арендодатель получил разрешение на строительство на этом земельном участке;
третьи лица не оспаривают в суде права на объект аренды.

Ситуация: можно ли взять в аренду объект капитального строительства, если у арендодателя нет разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Да, можно.

Если у арендодателя нет разрешения на ввод здания или помещения в эксплуатацию, он все равно может передать такой объект в аренду. Такой договор будет действительным, за исключением тех случаев, когда объект аренды – самовольная постройка.

В частности, здание или помещение, которые не ввели в эксплуатацию, можно передать в аренду для выполнения ремонтных и отделочных работ. Это не противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ.

Однако эксплуатация такого объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию запрещена. За это арендатора могут привлечь к административной ответственности по части 5 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Такие правила установлены в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ № 73.

Целевое использование и обременения

При описании объекта аренды необходимо обратить внимание на два момента.

1. Условие о целевом использовании недвижимого имущества. Это условие будет касаться объекта аренды, даже если стороны его включили в другой раздел договора.

Обратите внимание на цель использования, которая указана в договоре (офис, склад и т. п.). Иначе вы не сможете использовать объект недвижимости для тех целей, для которых он необходим, и понесете убытки. Кроме того, если вы будет использовать объект аренды не по целевому предназначению, арендодатель сможет взыскать с вас штрафные санкции. Поэтому такое условие важно прописать в договоре.

Пример условия договора о целевом использовании недвижимого имущества

«Помещение предоставляется для использования под офис».

2. Условие об обременениях недвижимого имущества.

Если не проверить такие обременения, можно столкнуться с существенными затруднениями в использовании помещения и необходимостью досрочно расторгнуть договор. Поэтому при заключении договора проверьте, что сдаваемое в аренду недвижимое имущество не обременено правами третьих лиц. В договоре укажите на этот факт.

Пример условия договора об отсутствии обременений у объекта аренды

«Передаваемое в аренду по настоящему договору помещение не обременено правами третьих лиц (арест, право залога, аренда, доверительное управление и т. д.)».

К этому условию будет применяться правило о заверениях об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ).

Такая оговорка поможет заключить договор с добросовестным арендодателем. А если договор уже подписали, но объект аренды оказался под обременением, от арендодателя можно потребовать возместить убытки. Вместе с тем, поскольку убытки и их размер на практике доказать сложно, в договоре целесообразно установить штрафную неустойку для таких нарушений. Кроме того, арендатор в таком случае будет вправе отказаться от исполнения уже заключенного договора при условии, что заверения арендодателя носили для него существенный характер.

Такие правила установлены в статье 431.2 Гражданского кодекса РФ.

Пример условия договора об отсутствии обременений у недвижимого имущества и о штрафной неустойке за нарушение этого заверения

«Арендодатель гарантирует арендатору, что передаваемое в аренду по настоящему договору помещение не обременено правами третьих лиц (арест, право залога, аренда, доверительное управление и т. д.). Если указанные заверения арендодателя окажутся недостоверными, он обязан уплатить неустойку в размере месячной арендной платы за пользование объектом аренды, а также возместить причиненные убытки сверх неустойки».

Совет: осмотрите объект аренды перед тем, как подписать договор и (или) акт приема-передачи помещения.

Дело в том, что одной информации из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) недостаточно, чтобы выяснить, есть ли у объекта аренды обременения. Например, если арендодатель сдает недвижимое имущество в аренду по частям, то обременение в связи с регистрацией каждого отдельного договора на часть объекта устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (абз. 3 п. 9 постановления Пленума ВАС РФ № 73). Поэтому если арендатор берет в аренду не весь объект, а только его часть, то наличие обременений в отношении объекта недвижимости еще не означает, что это касается именно той части объекта, которая выступает предметом заключаемого договора. Кроме того, в ЕГРН не отражаются сведения об обременениях из краткосрочных договоров аренды.

Арендная плата

Перед тем как заключать договор аренды, проверьте:

В договорах аренды недвижимости согласовывайте условие об арендной плате. Иначе договор будет незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Форма арендной платы

Стороны могут согласовать арендную плату не только в деньгах, но и в иных формах, примерный перечень которых приводит пункт 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Например, можно договориться, что арендатор платит путевками для детей сотрудников арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 30 ноября 2010 г. № 9600/10). В то же время если указать в качестве арендной платы только выплату коммунальных платежей, то суд признает договор незаключенным (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66).

Размер арендной платы

Если стороны договорились об арендной плате деньгами, то есть два варианта: такую плату можно установить как в твердой сумме, так и с помощью порядка ее расчета.

Пример условия договора об арендной плате в твердой денежной сумме

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца перечисляет на расчетный счет арендодателя арендную плату в размере 120 000 (Сто двадцать тысяч) руб., включая НДС».

Пример условия договора о порядке расчета арендной платы

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца перечисляет на расчетный счет арендодателя арендную плату, определяемую из расчета 100 долл. США (Сто долларов США) за 1 кв. м в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».

В зависимости от экономической ситуации условие о способе расчета арендной платы может быть как выгодно, так и невыгодно арендатору. Возможно, что конечная сумма арендной платы в каждом месяце будет разная. Тот факт, что арендная плата меняется (например, в зависимости от курса иностранной валюты), не означает, что меняется условие договора об арендной плате. Это связано с тем, что сама формула расчета арендной платы остается прежней, но меняются показатели, которые входят в такую формулу. Например, если в один месяц арендатору нужно будет заплатить 10 тыс. долл. США по курсу 60 руб., а в следующем – по курсу 65 руб., это не будет увеличением размера арендной платы по договору. Само условие не меняется: 10 тыс. долл. США по курсу ЦБ РФ на день платежа. А потому оспорить это условие не получится.

Право повысить арендную плату

Стороны в соглашении могут менять размер арендной платы с любой периодичностью, в том числе чаще одного раза в год (п. 21 Пленума ВАС РФ № 73). Но в одностороннем порядке арендодатель может менять размер арендной платы не чаще одного раза в год.

Коммунальные платежи

Пропишите в договоре, кто будет вносить коммунальные и иные платежи. Как правило, эти услуги оплачивает арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В таком случае дополнительно укажите порядок оплаты: арендатор самостоятельно оплачивает счета, которые поступают от ресурсоснабжающих организаций, либо возмещает эти суммы арендодателю на основании счетов от него.

Если коммунальные и другие обязательные услуги оплачивает арендодатель, то в договоре нужно указать, что суммы таких платежей включаются в сумму арендной платы. Например, вот так: «Платежи за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией, вывоз мусора, пользование землей входят в сумму арендной платы и отдельно не оплачиваются. В стоимость арендной платы не входит стоимость телефонных переговоров».

Ситуация: Можно ли прописать в договоре обязанность арендатора заключить договор с коммунальными службами и самостоятельно оплачивать коммунальные услуги

Да, можно.

В частности, арендатор сможет заключить договор электроснабжения с энергоснабжающей организацией. Это вытекает из статьи 539 Гражданского кодекса РФ.

Субабонент (арендатор), который получил доступ к электросети (теплосети) абонента (арендодателя), способен потреблять энергию самостоятельно. Это, в свою очередь, позволяет ему заключить соглашение об оплате потребляемой энергии по отдельному договору. Тогда он сам может вести необходимые расчеты за коммунальные услуги, минуя арендодателя.

Прежде чем заключать отдельное субабонентское соглашение с коммунальными службами, получите согласие арендодателя на такой способ взаиморасчетов. Это связано с тем, что именно абонент владеет энергопринимающими устройствами. Поэтому все договоренности между арендатором-субабонентом и поставщиками энергии носят вторичный характер по сравнению с договоренностями арендодателя-абонента с ними.

Ситуация: В договоре аренды указано, что арендатор обязан заключить договор с ресурсоснабжающей организацией. Арендатор договор не заключил. Может ли ресурсоснабжающая компания потребовать с арендатора оплатить стоимость оказанных коммунальных услуг

Нет, не может. Ответчиком по такому иску будет арендодатель. А затем арендодатель сможет взыскать с арендатора убытки.

Если арендатор, вопреки условиям договора аренды, не заключит договор с ресурсоснабжающей организацией, то оплатить стоимость оказанных коммунальных услуг по требованию коммунальных служб должен будет именно арендодатель как собственник арендованного помещения. Такая правовая позиция изложена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 20 февраля 2017 г. № 303-ЭС16-14807 и от 10 ноября 2014 г. № 305-ЭС14-1452, а также в постановлении Президиума ВАС РФ от 4 марта 2014 г. № 17462/13.

Пример: Президиум ВАС РФ указал, что обязанность оплачивать коммунальные услуги лежит на арендодателе как собственнике здания, даже если в договоре такую обязанность возложили на арендатора

В то же время, если арендатор нарушит свою обязанность заключить договор с ресурсоснабжающей организацией, арендодатель может взыскать с него убытки. В противном случае получилось бы, что арендатор неосновательно обогатился.

Момент начала оплаты

Вы обязаны вносить арендную плату с момента, когда арендодатель фактически передаст вам помещение. Такая правовая позиция содержится в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66.

Как правило, арендодатель передает арендатору помещение по акту приема-передачи.

Чтобы избежать споров, пропишите в договоре: «Условия заключенного договора аренды в части начисления арендной платы и иных предусмотренных договором платежей применяются с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения».

Ситуация: Можно ли не платить арендную плату, если арендодатель не выставил счет

Нет, нельзя. Даже если стороны включили в договор условие, согласно которому арендатор платит за помещение по выставленному арендодателем счету.

Дело в том, что обязанность арендатора вносить арендные платежи не возникает с выставлением счета (ст. 614 ГК РФ). Размер и сроки внесения арендной платы стороны определяют в договоре, а обязанность платить следует из закона (ст. 606, 614 ГК РФ). Поэтому ссылка арендатора в суде на то, что арендодатель не выставил счет на оплату, не повлияет на факт просрочки внесения арендной платы.

Чтобы исключить подобные недоразумения, исключите из проекта договора подобные условия.

НДС

Уточните у арендодателя, платит ли он налог на добавленную стоимость (НДС). Если да, то вам придется платить арендную плату вместе с НДС. В таком случае необходимо убедиться, что размер арендной платы, который согласовали стороны, включает в себя НДС. Это условие лучше прописать в договоре: «Сумма арендной платы включает в себя НДС (18%)». В противном случае арендатору придется платить НДС сверх согласованной суммы арендной платы.

Если арендодатель не платит НДС, то в договоре укажите сумму арендной платы без учета НДС. В таком случае арендодатель не сможет потребовать от арендатора выплаты НДС, если эту сумму арендатор не перечисляет вместе с арендной платой.

Пример: Если арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения и не платит НДС, то арендатор также не обязан платить НДС в составе арендной платы

Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендатор перечислял арендодателю арендную плату плюс НДС.

Впоследствии арендуемое помещение приобрела другая компания, которая стала новым арендодателем. Стороны заключили дополнительное соглашение к договору, чтобы внести сведения о новом арендодателе. Кроме того, в соглашении стороны указали, что арендная плата по договору остается прежней, но уже не включает в себя НДС.

Сославшись на то, что арендатор не внес арендную плату с учетом НДС, арендодатель обратился в суд с требованием взыскать долг по арендной плате.

Суды трех инстанций требование удовлетворили, поскольку в спорный период арендатор не вносил сумму НДС ни арендодателю, ни в бюджет. Однако платить цену сделки в полном объеме, включая ту ее часть, которую составляют суммы налога, – гражданско-правовая обязанность арендатора перед арендодателем.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ с этим выводом не согласилась. В договоре аренды с учетом дополнительного соглашения стороны прямо указали, что ежемесячная арендная плата не включает в себя сумму НДС. Это было связано с тем, что арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения. А организации, которые перешли на упрощенную систему налогообложения, НДС не платят (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

Арендодатель письменно известил арендатора о том, что применяет упрощенную систему налогообложения и не платит НДС. В спорный период арендодатель формировал цену без учета сумм НДС и выставлял арендатору счета на оплату арендных платежей, в которых не выделял НДС. Арендодатель НДС в бюджет также не перечислял.

По этой причине в требовании арендодателя к арендатору возместить НДС коллегия судей отказала (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 12 ноября 2014 г. по делу № 306-ЭС14-146).

Обеспечительный платеж

Арендодатель может предложить арендатору включить в договор обязанность внести денежную сумму в качестве обеспечительного платежа.

Обеспечительный платеж – денежная сумма, которую арендатор вносит в пользу арендодателя, чтобы обеспечить исполнение денежных обязательств, в том числе обязанности возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Размер обеспечительного платежа обычно равен сумме месячной арендной платы за объект аренды.

Изначально это условие невыгодно арендатору, поскольку такой платеж фактически безвозмездно кредитует арендодателя. Однако на практике подобное условие арендодатели расценивают как существенное.

В интересах арендатора указывать, что внесенный обеспечительный платеж будет зачтен в качестве арендной платы за последний месяц срока аренды.

Пример условия договора аренды об обеспечительном платеже

«Одновременно с первым платежом арендатор вносит на расчетный счет арендодателя депозит в размере суммы месячной арендной платы. Такой депозит является обеспечительным платежом и означает денежную сумму, уплачиваемую арендатором в качестве гарантии надлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору и зачитываемую по письменной просьбе арендатора в счет исполнения его обязательств по уплате суммы арендной платы за последний месяц срока аренды».

Предложите включить в договор условие о том, что на сумму обеспечительного платежа начисляются законные проценты по статье 317.1 Гражданского кодекса РФ. В таком случае арендодатель должен будет вернуть сумму обеспечительного платежа с процентами. Если такое условие в договор не включить, проценты за сумму обеспечительного платежа начисляться не будут (п. 4 ст. 381.1 ГК РФ).

Срок действия договора

В договоре аренды укажите срок, на который арендодатель передает вам недвижимое имущество. Это обеспечит стабильность отношений между сторонами и позволит вам понимать, сколько времени вы сможете пользоваться объектом аренды.

Пример условия договора аренды о сроке

«Срок аренды по настоящему договору определяется сторонами с 1 августа 2017 года по 30 июня 2018 года включительно. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим договором и дополнительными соглашениями к нему. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушения, которые были допущены в течение срока действия настоящего договора».

Договор аренды, который стороны заключили на срок в один год или более, нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Условие о сроке в договоре аренды недвижимого имущества не относится к существенным. Это означает, что если стороны в договоре не согласуют срок аренды, то договор будет заключен на неопределенный срок. В этом случае договор можно расторгнуть в упрощенном порядке. Регистрировать такой договор не нужно.

Порядок передачи недвижимого имущества

Обязательство арендодателя передать имущество арендатору считается исполненным только после того, как (ст. 655 ГК РФ):

арендодатель обеспечит сотрудникам арендатора доступ в объект аренды и передаст ключи от него;
стороны подпишут передаточный акт.

Если арендодатель не подписывает передаточный акт, это означает, что он отказывается исполнять обязанность передать имущество. Если не подписывает акт арендатор, это означает, что он отказывается принимать имущество. Такие правила устанавливает абзац 3 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ. В этом случае контрагент стороны, которая уклоняется подписывать передаточный акт, может расторгнуть договор и взыскать убытки либо неустойку.

Если арендодатель передает арендатору помещение не одновременно с подписанием договора, то целесообразно согласовать срок, в течение которого арендодатель обязан передать, а арендатор должен принять объект аренды. Это поможет исключить неопределенность в вопросе, когда арендатор должен получить недвижимое имущество.

Пример условия договора аренды о порядке передачи недвижимого имущества арендатору

«Арендодатель передает помещение арендатору в течение рабочего дня не позднее трех календарных дней с момента подписания договора по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. В момент подписания акта приема-передачи арендодатель передает арендатору ключи от арендуемого помещения».

Пропишите в договоре порядок и сроки возврата помещения арендодателю. Это необходимо, чтобы исключить ситуации, когда недобросовестный арендодатель не принимает имущество по окончании срока аренды, а затем взыскивает арендную плату за просрочку.

Пример условия договора аренды о порядке возврата недвижимого имущества арендодателю по окончании срока аренды

«При прекращении срока действия договора арендатор обязуется освободить помещение от своих материальных ценностей и передать его арендодателю по акту приема-передачи в течение следующего рабочего дня после даты прекращения срока действия договора. При подписании акта приема-передачи арендатор возвращает арендодателю ключи от арендуемого помещения. Если арендодатель уклоняется от принятия помещения или не подписывает акт приема-передачи, то арендатор не считается просрочившим свое обязательство вернуть помещение».

При подписании акта приема-передачи помещения обратите внимание на два обстоятельства.

1. Местонахождение и площадь передаваемого недвижимого имущества должны совпадать с информацией об объекте аренды, которая указана в договоре. Если эта информация не совпадает, то вы рискуете принять не то недвижимое имущество, о котором договорились.

2. В акте приема-передачи укажите состояние имущества на момент его передачи в аренду. Перечислите мебель и другое имущество (например, кондиционеры), которое находится на арендуемой площади, а также состояние такого имущества. Если состояние помещения хуже заявленного в договоре, укажите об этом в акте. Если помещение пустое, также укажите в акте. Это необходимо для того, чтобы арендодатель не потребовал возместить убытки за возврат помещения в худшем состоянии, чем арендатор его получил, а также ущерб из-за недостачи или повреждений мебели и другого имущества, которое находилось в помещении на момент его сдачи в аренду.

Ситуация: Арендодатель предлагает включить в договор условие о том, что акт приема-передачи составлять не нужно, а сам объект аренды уже считается переданным арендатору. Стоит ли соглашаться на такое условие

Если к моменту подписания договора вы уже получили от арендодателя объект аренды, то на такое условие можно согласиться. Суды признают его действительным (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 4 марта 2015 г. № Ф10-220/2015 по делу № А14-2842/2014).

Но если арендодатель еще фактически не передал имущество вам, то на такое условие лучше не соглашаться. Это связано с тем, что в момент подписания договора будет предполагаться, что арендатор имущество получил. А потому и обязан вносить арендную плату. Но если в действительности арендатор имущество не получил, а арендодатель не спешит его передавать, то придется идти в суд и доказывать, что на самом деле арендатор объект аренды не получал, несмотря на то что подписал договор с таким условием.

Права и обязанности сторон

В договоре могут содержаться самые разнообразные права и обязанности арендатора и арендодателя. Обратите внимание на следующие моменты.

1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать помещение либо его часть в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Чтобы получить согласие арендодателя, есть два способа.

Способ 1: прописать согласие арендодателя на сдачу арендатором помещения в субаренду в договоре: «Арендатор без согласия арендодателя может сдавать помещение либо его часть в субаренду на срок, не превышающий срока действия настоящего договора» (п. 18 информационного письма № 66). Поскольку в этом случае получения каких-либо дополнительных согласий от арендодателя не требуется, то этот способ более удобен. Однако арендодатель может не согласиться на него, поскольку не пожелает терять контроль над тем, кто фактически владеет его имуществом.

Способ 2: получать согласие арендодателя на каждую передачу имущества в субаренду. Этот способ менее удобный для арендатора. Но арендодатели чаще всего соглашаются именно на него. В договоре лучше прописать порядок рассмотрения арендодателем обращения арендатора о возможности сдать помещение или его часть в субаренду. В таком случае процедура дачи согласия на субаренду не будет неопределенной по времени.

Пример условия договора аренды о порядке дачи арендодателем согласия на передачу имущества в субаренду

«При запросе арендатора о сдаче помещения либо его части в субаренду арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней уведомить арендатора о своем решении».

Согласие арендодателя на сдачу арендатором помещения в субаренду может быть заранее выражено в самом договоре: «Арендатор может сдавать помещение либо его часть в субаренду на срок, не превышающий срока действия настоящего договора». В этом случае получение каких-либо дополнительных согласий от арендодателя не требуется. Данный вывод подтверждается также пунктом 18 информационного письма № 66.

2. Проверьте, чтобы в договоре не оказалось, что обязанность сделать капитальный ремонт переложили на вас. По общему правилу арендатор обязан выполнять за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Капитальный ремонт по умолчанию обязан производить арендодатель (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Но это правило можно изменить в договоре.

3. Арендатор, после того как закончится срок договора, может взыскать с арендодателя стоимость неотделимых улучшений имущества, которые он произвел за свой счет. Но это правило можно поменять в договоре (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Арендатору нужно обратить внимание на то, как этот вопрос прописан в договоре аренды.

Арендодатели зачастую указывают в договоре, что арендатор не имеет права возместить стоимость неотделимых улучшений: «При прекращении действия договора арендатор обязуется передать помещение арендодателю вместе со всеми произведенными в помещении неотделимыми улучшениями без возмещения их стоимости». Такие условия противоречат интересам арендатора. Поэтому их необходимо исключать из текста проекта договора.

В то же время арендатор по общему правилу не сможет возместить расходы на неотделимые улучшения недвижимого имущества, которые он произвел без согласия арендодателя (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Если арендатор желает возместить расходы на неотделимые улучшения, которые он сделал без согласия арендодателя, это нужно прямо указать в договоре.

4. Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это правило действует, если одновременно выполняются два условия:

арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;
иное не предусмотрено в законе или в договоре.

Проследите, чтобы в договоре:

не было оговорки о том, что арендатор не имеет преимущественного права заключить договор на новый срок, и
был прописан срок, в течение которого вы можете воспользоваться своим преимущественным правом заключить новый договор (например, не позднее чем за 30 календарных дней до окончания срока аренды).

Порядок досрочного прекращения договора

Арендатор зачастую не заинтересован в том, чтобы договор аренды прекращался досрочно, поскольку придется искать новое помещение, чтобы продолжать вести деятельность. Между тем арендодатель может злоупотреблять своим положением и предпринимать попытки расторгнуть договор в одностороннем порядке. При этом многое будет зависеть от того, что о расторжении договора стороны прописали в договоре.

Иные условия

Обратите внимание еще на четыре условия.

1. Арендодатель может включить в договор такой пункт: «В течение последнего месяца срока аренды в случае расторжения настоящего договора арендодатель вправе показывать помещение потенциальным арендаторам». Если у вас в силу специфики деятельности или по другим причинам могут возникнуть трудности из-за постоянных просмотров и присутствия в помещениях третьих лиц, то такие пункты лучше исключать из договора.

2. Арендодатель может предложить включить в договор пункт о страховании объекта аренды. Если вам выгоднее, чтобы расходы по страхованию объекта аренды нес арендодатель. Это лучше прописать в договоре.

Пример условия договора аренды о страховании недвижимого имущества

«Страхование помещения осуществляется арендодателем. На момент заключения настоящего договора помещение застраховано на срок по 1 января 2020 года, полис страхования № 12345».

3. В договоре можно прописать условие о досудебном порядке урегулирования споров. Дело в том, что арендодатель и арендатор могут обратиться в арбитражный суд с требованием о расторжении договора только после соблюдения претензионного порядка. По общему правилу срок ответа на претензию – 30 календарных дней. Однако в договоре можно сократить этот срок. Кроме того, можно заменить претензионный порядок переговорами.

4. В договоре можно прописать условие о подсудности споров (ст. 37 АПК РФ).

По общему правилу иск нужно подавать по местонахождению или местожительству ответчика (ст. 35 АПК РФ). То есть если арендатор находится в Смоленске, а арендодатель – в Москве, то арендодатель будет подавать иск к арендатору в Арбитражный суд Смоленской области, а арендатор к арендодателю – в Арбитражный суд г. Москвы. Но это правило можно изменить в договоре.

Пример условия договора аренды, изменяющего общее правило о подсудности споров

«Споры, которые возникают между сторонами в связи с настоящим договором, разрешаются в Арбитражном суде Смоленской области».

В этом примере иски как арендодателя к арендатору, так и арендатора к арендодателю нужно будет подавать в один и тот же суд.

Арендатору выгодно, чтобы все споры из договора рассматривал суд по его местожительству (местонахождению). Если арендатор проживает или находится не в том же субъекте РФ, что и арендодатель, то условие о подсудности споров может снизить возможные судебные издержки и оттолкнуть арендодателя от возможной подачи иска.

Источники материалов:

Портал АО “Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства” corpmsp.ru
Портал Бизнес-навигатор МСП smbn.ru
Портал Бизнес-навигатор МСП.Жизненные ситуации mini.msp-case.ru
Портал Меры поддержки сельхозкооперации agro-coop.ru

Консалтинговые услуги