Что лучше: купить земельный участок или взять в аренду для целей сельхозкооперации? земельные участки в государственной или муниципальной собственности зачастую нельзя продавать, но разрешается только взять в аренду

Еще по теме:

Наша команда может быть полезна Вам в решении следующих задач:

подготовка документации для кооперативов и фермеров
консультации по финансово-экономическим, налоговым, бухгалтерским, управленческим, маркетинговым вопросам;
получение целевого финансирования, налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки;
сопровождение проекта в конкурсах ФОИВ и РОИВ любых регионов России, включая Республику Татарстан;
внедрение систем управления, бизнес-процессов, ИТ систем (автоматизации, цифровизации) ERP/MRP для компаний от микро- до крупного масштаба (3 - 700 сотрудников, до 250 функциональных ролей (ID), управления взаимоотношениями с клиентами (CRM), инвестиционного планирования (СИП), электронного документооборота (СЭД, ЭДО);
консультационное сопровождение УК, резидентов, девелоперских и управляющих компаний (УК), муниципалитетов, Агентств и корпораций развития (АИР, КР) регионов, промышленных площадок, индустриальных парков, технопарков, территорий опережающего развития (ТОР), особых (ОЭЗ), свободных экономических зон (СЭЗ), бизнес-инкубаторов и других объектов инфраструктуры,
разработка концепции развития (стратегии), бизнес-плана, технико-экономического обоснования (ТЭО), меморандума, презентации, паспорта проекта, подготовка пакета документации по проекту, юридической, иной документации любого бизнес-проекта;

Даже если у предпринимателя есть средства на покупку земли, это не всегда можно сделать. Так, земельные участки в государственной или муниципальной собственности зачастую нельзя продавать, но разрешается только взять в аренду. Чтобы понять, что лучше – аренда или покупка земли, рассмотрим особенности:

Особенности выкупа земельных участков

Отношения, связанные с куплей-продажей земельных участков, регулирует параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ «Продажа недвижимости». Кроме того, особенности купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены главой V.1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ).

1. Объектом купли-продажи могут быть земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет в соответствии с Законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Проблема в том, что не всегда владельцы получали земли по установленным правилам, в результате именно к новому собственнику могут быть предъявлены претензии от предыдущих владельцев.

Примеры мошеннических действий с земельными участками

2. Купить землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, можно только через торги. За плату без проведения торгов можно приобрести участки:

образованные из земель, которые предоставлены в аренду для комплексного освоения территории;
на которых расположены здания, сооружения, принадлежащие собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них;
образованные из участка, который предоставлен некоммерческой организации для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства;
находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим юридическим лицам;
для крестьянских (фермерских) хозяйств или сельскохозяйственных организаций;
образованные из земель, которые предоставлены некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства;
предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу (приобрести может этот гражданин или это юридическое лицо).

Весь список случаев, при которых возможно приобрести земельный участок без торгов, указан в подпунктах 1–10 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

3. Могут возникнуть сложности с определением размера земельного участка. В настоящее время размеры определяют при помощи градостроительных регламентов, однако не во всех регионах они утверждены.

4. Не всякую землю можно купить. Так, приобрести государственную (муниципальную) землю, основным видом разрешенного использования которой является строительство зданий (сооружений), можно только в исключительных случаях. Такой земельный участок можно получить только на праве аренды (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ).

Исключения из запрета составляют случаи, когда:

для приобретения участка не нужно участвовать в торгах (п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ);
земельный участок продается (ст. 39.18 ЗК РФ): гражданам с торгов для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства на землях населенных пунктов, дачного хозяйства и садоводства или гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления их деятельности.

5. Собственники земель платят земельный налог. Земельный налог платят организации и граждане, обладающие земельным участком, признаваемым объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. По земельным участкам, находящимся на праве безвозмездного срочного пользования или аренды, платить налог не нужно. Такие правила установлены статьей 388 Налогового кодекса РФ.

Особенности аренды земельного участка

Аренду земли регулирует глава 34 части 2 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

1. Чтобы получить в аренду земельный участок из публичной собственности, необходимо участвовать в торгах (в форме аукциона). Все основания, по которым участок можно получить в аренду без торгов, указаны в подпунктах 1–33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Например, если организация планирует разместить на участке объекты социально-культурного назначения или реализовать масштабный инвестиционный проект. Дополнительные случаи, когда можно получить участки в аренду без торгов, перечислены в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ.

Также закон дает право получить в аренду без проведения торгов земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства. Это право предоставляется собственнику объекта незавершенного строительства однократно при наличии следующих условий:

право собственности на участок он приобрел по результатам торгов по продаже объекта, изъятого у предыдущего собственника, так как прекратил действие договор аренды участка;
уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды не заявил в суд требование об изъятии объекта, либо суд отказал в удовлетворении требования, либо объект не был продан с торгов;
земельный участок не предоставлялся ни одному из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства.

Во всех остальных случаях земельные участки предоставляются в аренду исключительно на торгах. Все расходы, связанные с оформлением документов для торгов, несет арендатор.

2. Договор аренды подлежит государственной регистрации. В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно пункту 2 статьи 26 ЗК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок менее года, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Аналогичное правило применяется и в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок.

3. Земли, изъятые из оборота, нельзя получить в аренду. Основания отнесения земельных участков к изъятым из оборота установлены в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ. В частности, это земли, занятые находящимися в федеральной собственности объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ.

4. У арендатора государственных земель нет преимущественного права аренды. При аренде государственных и муниципальных земель арендатор больше не обладает преимущественным правом аренды при заключении договора на новый срок. Закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ внес изменения в Земельный кодекс РФ и исключил данное право арендатора.

В отношении земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц, правила не изменились. Так, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, то по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

5. Индексация арендных платежей. Каждый год выплаты по аренде индексируются в соответствии с инфляцией. Для земель, находящихся в муниципальной собственности, размер индексации утверждают муниципальные власти.

6. Риск расторжения договора аренды. Существует риск досрочного расторжения договора аренды, а также недобросовестного отношения со стороны администрации – собственника земельного участка. По истечении срока аренды участок могут выставить на аукцион, даже если в договоре аренды есть пункт о том, что арендатор имеет право выкупить участок.

Начните поиск недвижимости с Бизнес-навигатором МСП.

«Коробочный» продукт разработан АО «Корпорация «МСП» совместно с Минсельхозом России, АО «МСП Банк», АО «Росагролизинг», АО «Россельхозбанк» и ПАО Сбербанк.

Комплекс мер поддержки для сельхозкооперативов и фермеров

Источники материалов:

Портал АО “Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства” corpmsp.ru
Портал Бизнес-навигатор МСП smbn.ru
Портал Бизнес-навигатор МСП.Жизненные ситуации mini.msp-case.ru
Портал Меры поддержки сельхозкооперации agro-coop.ru

Консалтинговые услуги