Работы по территориальному планированию (формирование границ будущей ТОСЭР) на основании стартового списка (портфеля) инвестиционных проектов будущих резидентов - инвесторов и портрета типового инвестора ТОСЭР

Понятно, что это непросто:
Отрицательно влияние будут оказывать психологические факторы:
- элемент доверия инвестора муниципальной власти
- трудоемкость (отсюда и дороговизна) процесса инвестиционного планирования 10-15 летнего гороизонта реализации проекта (в ситуации полной неопределенности бизнеса даже в горизонте 12 месяцев, отсутствия внятного вектора развития государства)
- множество неуправляемых, внешних рисков, ведущих к нарушению сроков, невыполнению планов как самим инвестором, так и муниципалитетом - в части невыполнения заявки резидента на выделении земли, на подведение необходимой инженерной инфраструктуры к з/у резидента ТОСЭР, нарушении сроков выдачи разрешения на проектирование, строительство, ввод в эксплуатацию и т.п.

7. Формирование границ будущей ТОСЭР (территориальное планирование) портфеля

Подоснова - портфель инвестиционных проектов будущих резидентов - инвесторов ТОСЭР

В соглашении о намерениях реализации новых инвестиционных проектов с будущими резидентами ТОСЭР будут фиксироваться:

• потребности инвестора - резидента в земельном участке, основных ресурсах (требуемые лимиты, мощности - газ, электроэнергия, водоподведение, водоотвод, дорога с твердым покрытием и т.п.)
• плановые (прогнозные) показатели реализации инвестиционного проекта (сроки строительства, запуска, выхода на проектную мощность, график - по годам развития проекта - создания рабочих мест, осуществления инвестиций) на 10 летнюю перспективу
• права и обязанности обеих сторон, регламент (процедура) взаимодействия по часто возникающим вопросам, контактные лица
• реальная ответственность и санкции за невыполнение договоренностей соглашения

Это позволит запланировать строительство, капитальный ремонт, реконструкцию, увеличение мощности, пропускной способности объектов инфраструктуры, место наилучшего расположения будущих промышленных (индустриальных) парков, которые представляют собой один из успешных инструментов для достижения синергетического эффекта расположения предприятий в одной специально подготовленной промышленной зоне, когда на заранее подготовленные подходящей территории

• создаются мощности, достаточные для размещения нескольких производств на одной площадке
• подводится общая дорога для наилучшего доступа к участку
• строятся общие подводящие сети
• осуществляется внутренняя разводка сетей и коммуникаций дорожной инфраструктуры
• таким образом экономятся ресурсы путем создания сетей оптимальной топологии

Документами территориального планирования муниципальных образований являются:
1) схемы территориального планирования муниципальных районов;
2) генеральные планы поселений;
3) генеральные планы городских округов.
Статья 18 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 31.12.2017)

Территориальное планирование. Виды документов территориального планирования. 

Территориальное планирование – планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий.

Функциональные зоны – зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение.

Зоны с особыми условиями использования территории – охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Градостроительный регламент – устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительное зонирование – зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Территориальная зона – часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным, градостроительным, лесным, водным законодательством, а также налогах и сборах, об охране окружающей природной среды и иным законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации (абз. 6, ст. 1, глава 1 Федерального закона РФ от 02.01.2000 г. №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре).

Один из важных вопросов территориального планирования – деление земель по целевому назначению на категории, а также зонирование территории.

Земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

• – земли сельскохозяйственного назначения;
• – населенных пунктов;
• – промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• – особо охраняемых территорий и объектов;
• – лесного фонда;
• – водного фонда;
• – запаса.

При этом границы земель различных категорий определяют посредством отграничения друг от друга, руководствуясь материалами землеустроительной, градостроительной и лесоустроительной документации. По действующему законодательству отдельные категории земель можно подразделить на виды, в их состав могут входить земельные участки, отнесенные к различным территориальным зонам.

В разделе о составе земель населенных пунктов позиции Градостроительного и Земельного кодексов совпадают и в названную категорию земель на этом основании могут входить жилые, общественно-деловые, производственные зоны, инженерной и транспортной инфраструктуры, сельскохозяйственного использования, рекреационного назначения, особо охраняемых территорий, специального назначения, размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (в ред. ФЗ– №343 от 27.12.2009) установлены следующие виды документов территориального планирования:

1) схемы территориального планирования Российской Федерации в области:

• – развития федерального транспорта, путей сообщения, информации и связи;
• - обороны страны и безопасности государства;
• - развития энергетики;
• - использования и охраны лесного фонда;
• - использования и охраны водных объектов;
• - развития и размещения особо охраняемых природных территорий федерального значения;
• - защиты территорий двух и более субъектов Российской Федерации, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий;
• - развития космической деятельности;
• - естественных монополий;
• - в иных, предусмотренных законодательством Российской Федерации областях;

2) схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации, включающие в себя: карты (схемы) планируемого развития и размещения охраняемых природных территорий регионального значения, изменения границ земель сельскохозяйственного назначения и границ сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения, в том числе:

• - объектов энергетических систем регионального значения;
• - объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
• - линейных объектов регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;
• - иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления определенных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации полномочий субъектов Российской Федерации;

3) документы территориального планирования муниципальных образований:

• - схемы территориального планирования муниципальных районов;
• - генеральные планы населенных пунктов;
• - генеральные планы городских округов.

Согласно ст. 19 Градостроительного кодекса Российской Федерации схема территориального планирования муниципального района включает в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:

• - объектов электро- и газоснабжения в границах муниципального района;
• - автомобильных дорог общего пользования между населенными пунктами, мостов и иных транспортных инженерных сооружений вне границ населенных пунктов в границах муниципального района;
• - иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления муниципального района.

Мы можем подобрать для Вашего проекта территорию (земельный участок, здания), оптимально подходящие под Ваши потребности (близость к сырьевым источникам, персонал требуемой квалификации, транспортная доступность, предприятия-смежники, рынки сбыта продукции) с учетом предоставляемых инвестору преференций (льгот, субсидий) 
При необходимости - оставляйте нам заявку (анкету)!

Было замечено, что с момента подбора земельного участка под какой-либо проект до его предоставления проходит 6-9 месяцев, а то и больше. Возможно сократить этот период, начав заранее формирование земельных участков под потенциальных инвесторов, получение техусловий, с проведением необходимого перезонирования части территории в промышленные зоны в генеральных планах поселений.

Возможные варианты по формированию и перезонированию в «промку» (з/у категории "земли промышленности", "земли населенных пукнтов" с видом разрешенного использования "размещение объектов промышленности") около 100 га городских земель, находящихся в прибрежной промышленной зоне и районе ЗМЗ-Тандер. Подобный подход предлагается применить в целом по району и отразить это в документах территориального планирования.

Поселениям необходимо понимать - какие ресурсы и резервы имеются, какие конкурентные преимущества их территории, что прагматичнее: развивать какую-либо собственную специализацию, либо присоединиться к успешному соседу. Есть поселения, которые могут стать центрами развития нескольких поселений.

Сотрудники компании "Верное решение" оказывают услуги консультационного сопровождения и разработки документации:
- для резидентов, девелоперских и управляющих компаний (включая муниципалитеты) промышленных площадок, индустриальных парков, технопарков,
- резидентов и УК территорий опережающего развития (ТОР), включая муниципалитеты
- резидентов и УК особых экономических зон (ОЭЗ), свободных экономических зон (СЭЗ),
- бизнес-инкубаторов и других объектов инфраструктуры,
- разрабатывают юридическую документацию, концепции развития и бизнес-план развития проекта,
- консультируют по финансово-экономическим, маркетинговым вопросам.
- подготовка документации и сопровождение проекта для получения статуса резидента территории опережающего развития (ТОР)
- подготовка документации и сопровождение проекта для получения статуса резидента особых экономических зон (ОЭЗ), свободных экономических зон (СЭЗ), территориальных и отраслевых кластеров, Центров кластерного развития (ЦКР),
- получение целевого финансирования, налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки, сопровождение проекта заявителя в конкурсах региональных и федеральных органов власти России,
- консультационная и информационная поддержка участников государственных конкурсов на соискание государственной поддержки в виде налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки, сопровождение проекта заявителя в конкурсах Республики Татарстан и России,
- разработка для девелопера (управляющей компании) концепции развития (стратегии), бизнес-плана, технико-экономического обоснования (ТЭО), меморандума, презентации, паспорта проекта, подготовка пакета документации по проекту,
- разработка технико-экономического обоснования (ТЭО), бизнес-плана для резидента, презентации, паспорта проекта, мастер-плана, подготовка пакета документации по проекту,
- проведение исследований рынков (маркетинговых),
- привлечение инвестиций, партнеров в проект, бизнес. 

Помимо вышеназванных эффектов данная система позволит оценивать как прямые, так и косвенные эффекты от реализации проектов:

• возможность планирования мощностей источников всех ресурсов (газ, электро-, тепловая энергия, водоподведение, водотведение), пропускной способности подводящих сетей для расширяющихся и новых производств
• получение исходной информации для планирования обеспечивающий подсистемы (транспорт всех видов, логистика, снабжения ресурсами непроизводственного назначения - всмомогательные материалы, иные расходники, услуги)
• получение исходной информации с точки зрения понимания возможностей производственного инжиниринга,
• планирование возможных кооперационных связей между предприятиями (в части производственных переделов, снабжения сырьем, поставок готовой продукции или их полуфабрикатов, оказания сопутствующих услуг)
• в ходе этой аналитической работы могут быть сформированы инвестиционные проекты непроизводственного характера, связанные с обеспечением качественного уровня и удобства жизни горожан (является прямым следствием создания новых рабочих мест или привлечение на территорию новых трудовых ресурсов путем направления вектора маятниковой миграции в сторону моногорода)

Для всего этого требуется продолжение работы по развитию социальной сферы и комфортной городской среды - одними только производственными факторами на сегодняшний день удержать население достаточно сложно.

• могут быть предусмотрены вопросы обеспечения жильем на основе ипотеки или займов
• могут быть предусмотрены проекты строительства новых жилых массивов, проекты обеспечения номерным фондом гостиниц
• могут быть предусмотрены новые организации социальной сферы (обеспечение посадочными местами точек общепита, обеспечением местами в учреждениях дошкольного, школьного и вузовского образования)
• исходя из специфики вновь возникающих проектов также могут быть спланированы потребности будущих проектов в кадрах как младшего обслуживающего персонала (МОП), так и возможно инженерно-технологического (ИТР) в связис тем, что горизонт планирования территории опережающего развития 10-15 лет, значит предусматривает и подготовку в течение 3-4-5-6 лет на перспективу требуемых кадров в том числе и инженерно-технических профессий

Инвестиционное планирование, анализ и консолидация подходящих проектов (ИП) потребует значительного ресурса - временного, денежного и других ресурсов компании. 

Здесь очень важен "охват" - чем больше будет опрошено лиц и собрано в базу данных (БД) информации:

• предприятий и предпринимателей, имеющих намерение реализовать новые инвестиционные проекты
• действующих п\п, имеющих ИП развития, расширяющих свой бизнес (масштаб), планирующих новые виды продукции, расширение ассортиментной линейки, оказание новых видов услуг, выполнение новых видов работ

Тем более точно будет сформирован портрет потенциального резидента ТОСЭР - территории опережающего развития и меньше будет гипотетических проектов (условно-типовых резидентов)

Потребуется сформировать прогноз на 10-15 лет по всем проектам (по единой методологии, в единых: валюте, единицах изменения, горизонтах планирования и в одном инструменте - для обеспечения сопоставимости и последующей агрегации) по следующим (как минимум) показателям:

• выручка (оборот по реализации)
• инвестиции проекта хотя бы укрупненными нормативами, и в том числе капитальные вложения в основные средства и нематериальные активы (НМА)
• вновь созданные рабочие места
• количество привлекаемых граждан и субъектов предпринимательства по договорам гражданско-правового характера
• операционные затраты по проекту 
• налоговые отчисления по видам налогов и уровням бюджета

Потребуется внести эти проекты и их показатели (а еще лучше - всю инвестиционную и финансово-экономическую модель - прогноз расчета показателей) в общую базу (портфель инвестиционных проектов) для целей консолидации и фактически управления портфелем инвестиционных проектов (ИП) - базой данных (БД) всех проектов. Это позволит:

• структурировать проекты - осуществлять группировку проектов по какому-то признаку, выборку, фильтрацию проектов по критерию, сортировку проектов по критериям,
• просуммировать итоги (агрегацию, объединение требуемых показателей) всех проектов (или их выборки)
• сформировать итоги в виде таблиц, графиков, фрагментов расчетов (это упрощает любую отчетность и значительно снижает время на ее формирование)

Данная база данных также позволит:

• осуществлять управление портфелем проекта - позволяет легко добавлять туда новые проекты и также легко исключать их, делать выборки
• фактически управлять инвестиционными проектами моногорода и прилегающих к нему пригородов районов
• достаточно быстро предоставлять требуемую прогнозную информацию и отчеты

Особый правовой режим для резидентов ТОСЭР заключается в предоставлении налоговых преференций (сниженных ставок налогов и страховых взносов):

• налог на прибыль 5% (в первые 5 лет) – 10% (в последующие 5 лет) (без ТОР 20%),
• налог на землю 0% (без ТОР в среднем 1,5%),
• налог на имущество организаций 0% (без ТОР 2,2%),
• страховые взносы в государственные внебюджетные фонды 7,6% (без ТОР 30%). 

Требования к инвестиционным проектам резидентов территорий опережающего социально-экономического развития (ТОСЭР), создаваемых на территориях муниципальных образований Российской Федерации с апреля 2018 года:

Обратите внимание!
С резидентом ТОСЭР подписывается соглашение о соблюдении (в поквартальной разбивке) в течении 10 лет следующих показателей:
1. Объем капитальных вложений с начала реализации инвестиционного проекта (нарастающим итогом), тыс.рублей, без учета НДС
2. Среднесписочная численность, в том числе создание новых рабочих мест с начала реализации инвестиционного проекта, единиц
Типовая форма соглашения

а) в рамках реализации инвестиционного проекта количество создаваемых рабочих мест в соответствии с соглашением об осуществлении деятельности на территории опережающего развития, заключенным юридическим лицом с органами государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - соглашение), не может быть менее __ единиц в течение первого года после включения юридического лица в реестр резидентов территорий опережающего развития (далее - реестр), если иное не предусмотрено решением Правительства Российской Федерации о создании территории опережающего развития. Для юридических лиц, имеющих действующие производственные мощности на территории моногорода, количество создаваемых новых рабочих мест должно быть одновременно не менее среднесписочной численности работников юридического лица за последние 3 года (либо за период его существования, если оно существует менее 3 лет);

б) в рамках реализации инвестиционного проекта объем капитальных вложений в соответствии с соглашением не может быть менее ____ млн. рублей  в течение первого года после включения юридического лица в реестр, если иное не предусмотрено решением Правительства Российской Федерации о создании территории опережающего развития;

г) реализация инвестиционного проекта не предусматривает привлечения иностранной рабочей силы в количестве, превышающем 25 процентов общей численности работников;

Также обратите внимание на наши предложения по включению в заявки по ТОСЭР недостающих ОКВЭД
За советами по развитию бизнеса и привлечению государственного ресурса в свой проект обращайтесь к нам!

д) в результате реализации инвестиционного проекта не предусматривается производство подакцизных товаров (за исключением легковых автомобилей и мотоциклов), а также производство товаров и (или) оказание услуг по следующим видам экономической деятельности:

• добыча сырой нефти и природного газа;
• предоставление услуг в области добычи нефти и природного газа;
• деятельность трубопроводного транспорта;
• производство нефтепродуктов;
• торговля оптовая и розничная;
• лесозаготовки;
• операции с недвижимым имуществом;
• виды экономической деятельности, в которых занято 20 или более процентов среднесписочной численности работников всех организаций моногорода, а также основной вид экономической деятельности градообразующей организации моногорода.

Мы можем разработать Вам бизнес-план проекта - резидента ТОСЭР по требованиям органа государственной власти региона. Сотрудники имеют опыт сопровождения и защиты таких проектов.
Обращайтесь к нам!

2. При определении объема капитальных вложений учитываются затраты на создание (приобретение) амортизируемого имущества, а именно затраты на новое строительство, техническое перевооружение, модернизацию основных средств, реконструкцию зданий, приобретение машин, оборудования (за исключением затрат на приобретение легковых автомобилей, мотоциклов, спортивных, туристских и прогулочных судов, а также затрат на строительство и реконструкцию жилых помещений).

При этом не учитываются:

а) полученное (приобретенное) резидентом территории опережающего развития, реализующим инвестиционный проект, имущество, затраты на которое ранее включались в объем капитальных вложений другими резидентами территории опережающего развития;

б) затраты на создание (приобретение) зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, на которых осуществляется реализация инвестиционного проекта, на дату включения юридического лица в реестр, а также иные затраты на реализацию инвестиционного проекта, понесенные до указанной даты.

3. Фактический объем капитальных вложений, осуществленных в ходе реализации инвестиционного проекта, определяется на основании цен товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость (НДС).

При необходимости разработки бизнес-плана для резидента ТОСЭР (ОЭЗ) - обращайтесь к нам. Сотрудники компании имеют соответствующий опыт.
При необходимости организовать персональную консультацию для Вас или обучающий семинар для Ваших сотрудников "Как стать резидентом ТОСЭР?" или "Как разработать БП своими силами?" - тоже обращайтесь, научим, есть опыт

Минэкономразвития РФ не ограничивает, как именно резидент должен выделить новый проект:

• раздельным учетом операций и имущества на балансе существующей фирмы,
• или открытием для проекта нового юр.лица,

Зачастую муниципалитет, УК ТОСЭР рекомендуют второй вариант (открытие новых ЮЛ), поскольку:

• возрастут показатели количества созданных новых СМСП,
• упростится самому предприятию процедура раздельного учета (нагрузка на бухгалтерский аппарат вряд ли будет больше или меньше)
• упростится задача ИФНС по контролю за раздельным учетом при реализации новых проектов (новые отдельные юр.лица контролировать проще, чем проверять раздельность учета существующих и выигрывать в суде споры по отнесению расходов, мущества и доходов к преоктной или текущей деятельности предприятия).

При необходимости организовать обучающий семинар для Вас или Ваших сотрудников "Как стать резидентом ТОСЭР?" или "Как разработать бизнес план своими силами?" - также обращайтесь к нам, научим, есть опыт

Дислокация бизнеса на ТОР:

• юридическое лицо должно быть зарегистрировано на территории города, которому присваивается статус ТОСЭР;
• юридическое лицо не может находиться в процессе реорганизации, ликвидации или банкротства;
• у предпринимателя должны отсутствовать недоимки по налогам, сборам, страховым взносам в фонды обязательного страхования (ОМС, ПФР, ФСС);
• у потенциального резидента не может быть филиалов или представительств за пределами ТОР;
• осуществлять свою деятельность предприятие должно исключительно на Территории опережающего развития, то есть в границах города.