Как правильно подобрать земельный участок для создания промышленной индустриальной зоны в границах ТОСЭР? Процедура аудита земельной собственности, критерии выбора на примере агропарка, агро промышленноной площадки Актаныш Татарстан

Еще по теме:

• Какие сервисы УК будут актуальны в кризис?
• Антикризис: как развивать промышленный парк?
• Аутсорсинг какого персонала может предоставить УК?
• Как мы видим поддержку индустриальных парков?
• Какой должна быть резидентная политика?
• Как изменятся ППРФ 1119 и 831 парков с 2021 года?
• Как изменятся существующие меры поддержки индустриальных парков?
• Поддержка индустриальных парков с 2021 года
• Как включить технопарк в реестр Минпромторга
• Как пройти аккредитацию по ППРФ 794, 1863
• Ошибки заявок на аккредитацию ППРФ 794, 1863
• Что предлагает изменить Минпромторг с 2021 года?
• Новая редакция ППРФ №1119 для частной УК индустриального парка, промышленного технопарка

Чем мы можем быть полезны?

Мы делимся с Вами своим опытом и экспертным мнением:

• Отвечаем на вопрос: "Где взять деньги?"
• Разъясняем понятия и термины, доносим суть
• В чем отличия бизнес-модели объекта:
  • индустриальный парк?
  • промышленный технопарк?
  • агро (промышленный) парк?
• Проверяем компетенции и уровень понимания команды,
• Проверяем готовность команды начать и завершить проект,
• Обучаем команду недостающим знаниям и навыкам,
• Команда перенимает знания - учится - в работе по проекту,
• Разъясняем простым языком - "разжевываем" - сложную и объемную информацию,
• Избавляем от необходимости:
  • прочтения 100х страниц разной документации,
  • прочтения 100х страниц законов, НПА,
  • просмотра 100х часов семинаров, презентаций
  • траты 100х часов поиска экспертов, обладателей информации, носителей компетенций
  • траты 100х часов назначения и проведения встреч,
  • траты 100х часов на вопросы/ответы,
  • траты 100х часов на разговоры: полезные и "не очень",
  • покупки специализированного ПО,
  • другие расходы на свой штат
• Мы даем "сухой остаток" - итог, квинтэссенцию полезности,
• Отвечаем на вопросы:
  • Какие есть программы, льготные финансы?
  • На что дают деньги?
  • Кому дают, а кому - нет?
  • Как в них участвовать?
  • Какие требования?
  • Какие есть "подводные камни"?
  • Что влияет на повышение вероятности "победы"?
  • Как повысить шансы заявки победить?
  • Какие суммы реально получить?
  • Какая документация нужна?
  • Как ее сделать?
  • Чем мы можем посодействовать?
  • Как лучше "упаковать" проект?
• Много других плюсов привлечения экспертов на аутсорсинг

Оказываем услуги консультационного сопровождения и разработки документации:

- для резидентов и управляющих компаний (УК) промышленных площадок, индустриальных парков, технопарков,
- резидентов и УК территорий опережающего развития (ТОР, ТОСЭР),
- резидентов и УК особых экономических зон (ОЭЗ), свободных экономических зон (СЭЗ), других объектов инфраструктуры,
- консультируют по финансово-экономическим, юридическим вопросам, маркетингу (исследование рынка, продвижение),
- получение целевого финансирования, налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки, сопровождение проекта заявителя в конкурсах региональных и федеральных органов власти России,
- консультационная и информационная поддержка участников государственных конкурсов на соискание государственной поддержки в виде налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки, сопровождение проекта заявителя в конкурсах Республики Татарстан и России,
- разработка для девелопера (управляющей компании) или резидента: юридической документации, концепции, бизнес-плана развития проекта, технико-экономического обоснования (ТЭО), меморандума, презентации, паспорта проекта, подготовка пакета документации по проекту,
- привлечение партнеров в проект, бизнес.
При необходимости - обращайтесь к нам!

 

 

Нами было проведено первичное обследование (визуальный осмотр личным присутствием и получение информации в устной форме) без ознакомления с документацией графическими схемами парка, результатами обследования, изысканий, без консультаций с проектными организациями)

Руководство компании «Верное решение» официально заявляет, что любая информация, полученная нашими аудиторами в письменной, устной или иной форме от Ваших сотрудников не подлежит разглашению третьим лицам без предварительного уведомления и получения письменного согласия на то руководства Вашей организации (за исключением лиц, сотрудников иных организаций, привлеченных Вами или являющихся соисполнителями по настоящему объему работ или уполномоченных Вами в качестве участников осмотров и иных процедур – даже в том случае, если они являются сотрудниками иных организаций – привлечение их в упомянутом качестве без каких либо оговорок с Вашей стороны либо наличие их почтовых адресов в копии переписки по электронной почте – означает получение Вашего согласия на обсуждение любых вопросов и отправку любых писем без ограничений).

Как и любой аудит, настоящее обследование проводилось на выборочной основе, соответственно, была проверена незначительная часть информации.

Полная проверка на соответствие строительным, санитарным нормам и требованиям действующего законодательства – на данном этапе не проводилась.

Полная проверка счетов 01, 07, 08 и статей ремонта счетов 25, 26 не проводилась, предварительные выводы о балансовой принадлежности объектов и накоплении затрат на развитие площадки (объектов, внутренних инженерных коммуникаций, внешней инфраструктуры) делались согласно комментариев Заказчика.

Данные о правовых основаниях владения и распоряжени яи наличия прав на з/у и объекты недвижимости делали на основании выписок из ЕГРН со "свежестью" не более 1 месяца (сроком получения не ранее 1 месяца с даты проведения обследовангия и аудита)

В силу принципа выборочности любое из замечаний, приведенных в настоящем отчете, может быть отнесено к деятельности любого подразделения организации.

Выборочная проверка на соответствия требованиям создания и развития на территории частного промышленного парка (индустриального парка, ЧТП, ЧИП).

Диагностический аудит (обследование) проводился в соответствии с методикой, разработанной ООО «Верное решение».

В ходе обследования рассматривались:

·         возможность легализации («узаконивания») на предъявленных к осмотру территориях и объектах промышленного технопарка (индустриального парка),

·         впечатление (экспертное мнение) о соответствии объекта идеальному портрету промышленного технопарка (индустриального парка),

·         мнение органов власти (РОИВ): Минэкономразвития региона, Министерство промышленности, торговли, транспорта и связи Республики

·         возможность (степень вероятности) и различные риски привлечения государства как инвестора к развитию объекта.

Ознакомление с документами, с графическими материалами и результатами обследований и изысканий – на данном этапе не проводилось.

Аудит проводился по адресу:

 

Юридические взаимоотношения:

Дата проведения выездного обследования: 

Консультанты компании «Верное решение»:

 

При подготовке рекомендаций и ответов на вопросы использовались требования:

·         Национального стандарта ГОСТ Р 56301 - 2014 «Индустриальные парки. Требования»;

·         Федерального закона от 31.12.2014 № 488-ФЗ «О промышленной политике в Российской Федерации»;

·         нормативных документов Некоммерческой организации «Фонд развития моногородов».

·         Постановления Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2014 г. N 316 "Об утверждении государственной программы Российской Федерации "Экономическое развитие и инновационная экономика"

·         Постановления Правительства РФ от 11.02.2019 N 110 "О внесении изменений в государственную программу Российской Федерации "Экономическое развитие и инновационная экономика" и признании утратившими силу постановления Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2014 г. N 1605 и отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации"

·         Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.03.2019 г. № 125 "Об утверждении Требований к реализации мероприятий, осуществляемых субъектами Российской Федерации, бюджетам которых предоставляются субсидии на государственную поддержку малого и среднего предпринимательства в субъектах Российской Федерации в целях достижения целей, показателей и результатов региональных проектов, обеспечивающих достижение целей, показателей и результатов федеральных проектов, входящих в состав национального проекта "Малое и среднее предпринимательство и поддержка индивидуальной предпринимательской инициативы", и требований к организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства"

·         Постановления Правительства РФ от 30.10.2014 № 1119 «Об отборе субъектов Российской Федерации, имеющих право на получение государственной поддержки в форме субсидий на возмещение затрат на создание инфраструктуры индустриальных парков и технопарков»;

·         Постановления Правительства РФ от 04.08.2015 г. № 794 «Требования к индустриальным паркам и управляющим компаниям индустриальных парков»;

·           Постановления Правительства РФ от 09 сентября 2015 г. о введении в действие ГОСТ Р 56301-2014, устанавливающий требования к индустриальным паркам и ссылки на следующие стандарты:

·           ГОСТ ISO 9000-2011 Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь.

·           ГОСТ ISO 9001-2011 Системы менеджмента качества. Требования.

 

Промышленный (индустриальный) парк (ПП, ПИП) – это управляемый единым оператором парка (управляющей компанией) комплекс объектов недвижимости (земельный(ые) участок(ки), административные, производственные, складские и иные помещения, обеспечивающие деятельность промышленного парка) площадью не менее 20 000 кв. метров и инфраструктуры, которые позволяют компактно размещать и предоставляют условия для эффективной работы малых и средних производств (далее – промышленный парк).

 

Девелопер промышленного парка (осуществляющий капитальные вложения) - юридическое лицо (в частном случае - муниципалитет, но крайне нежелательно), отвечающий следующим требованиям:

- в собственности (долгосрочной аренде) лица находится земельный участок, на котором расположен промышленный парк;

- лицо, имеет право создания (реконструкции) объектов инженерной и (или) энергетической и (или) транспортной инфраструктуры земельного участка, на котором расположен частный промышленный парк на условиях софинансирования.

 

"промышленный (индустриальный) парк" - совокупность объектов промышленной инфраструктуры, включающая в себя объекты недвижимого имущества, полностью или частично находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и (или) муниципального образования и (или) частной собственности, в том числе земельные участки, административные, производственные, складские и иные помещения и объекты технической, транспортной и коммунальной инфраструктуры, обеспечивающие деятельность парка и предназначенные для предоставления условий для работы субъектов малого и среднего предпринимательства и осуществления промышленного производства и управляемые управляющей компанией - коммерческой или некоммерческой организацией, созданной в соответствии с законодательством Российской Федерации (далее - управляющая компания);

 

Под промышленным (индустриальным) парком в целях настоящих Требований понимается совокупность объектов промышленной инфраструктуры, включающая в себя объекты недвижимого имущества, полностью или частично находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и (или) муниципального образования и (или) частной собственности, в том числе земельные участки, административные, производственные, складские и иные помещения, обеспечивающие деятельность парка и предназначенные для предоставления условий для работы субъектов малого  и среднего предпринимательства и осуществления промышленного производства и управляемые управляющей компанией – коммерческой  или некоммерческой организацией, созданной в соответствии  с законодательством Российской Федерации (далее - управляющая компания) (далее – промышленный (индустриальный) парк), который должен соответствовать следующим требованиям.

 

Площадь промышленного (индустриального) парка, созданного на основе ранее существовавших производственных площадок, промышленных и производственных объектов, обеспеченных инженерной и транспортной инфраструктурой, должна составлять не менее 20 000 кв. метров производственных площадей, предназначенных для размещения резидентов – юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, заключивших с управляющей компанией парка соглашение о ведении хозяйственной деятельности на территории парка, в котором определяется порядок и условия осуществления деятельности резидента парка на территории парка, а также права и обязанности управляющей компании парка, и предусматривающее местонахождение организации на территории парка (далее – резидент). Резидентами промышленного (индустриального) парка могут быть субъекты малого и среднего предпринимательства, осуществляющие экономическую деятельность, относящуюся к обрабатывающему производству (за исключением производства табачных изделий) в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2).

 

Девелопер (инициатор создания, владеделц объекта) промышленного парка (осуществляющий капитальные вложения в его инфраструктуру) – юридическое лицо, отвечающий следующим требованиям:

- в собственности или долгосрочной аренде ЮЛ находится земельный участок, на котором предполагается строительство сетей и коммуникаций (инфраструктуры) для резидентов промышленного парка;

- ЮЛ осуществило капитальные вложения – финансирование – в создание (реконструкцию) объектов инженерной и (или) энергетической и (или) транспортной инфраструктуры земельного участка, на котором расположен промышленный парк

- возможно софинансирование будущих (не ранее понесенных) затрат бюджетом субъекта РФ и бюджета РФ в форме субсидии.

 

Управляющей компанией промышленного парка (УК) может быть любое юридическое лицо в форме ООО, ОАО, ЗАО

 

МО – муниципальное образование

МР – муниципальный район

МСБ – малый и средний бизнес

СМСП – субъекты малого и среднего предпринимательства

МСП – малое и среднее предпринимательство

ПП –промышленная   площадка

УК – управляющая компания

ПСД – проектно-сметная документация

СМР – строительно-монтажные работы

ТУ – технические условия

Предварительное заключение о степени соответствия 

 

Всесторонняя проверка на соответствия требованиям создания и развития на территории Актанышского муниципального района государственного (муниципального) промышленного (индустриального) парка (ПИП).

Диагностический аудит проводился в полном соответствии с методикой, разработанной ООО «Верное решение». В ходе аудита рассматривалась возможность создания на территории Актанышского района, республики Татарстан, индустриального (промышленного) парка.

Аудит проводился по адресу: Республика Татарстан, Актанышский район, с. Актаныш.

Дата проведения аудита: 01.07.15- 01.09.2015г.

 

В результате проведенного аудита характеристик площадок, а также использования нормативов на создание инфраструктурных объектов, произведена выборка инвестиционных площадок в Актанышском муниципальном районе.

Исполнительным комитетом было предложено 3 Инвестиционных площадки в Актанышском муниципальном районе и в непосредственном окружении Актанышского сельского поселения для целей создания промышленного парка.

Все площадки расположены в границах сельских поселений, что обеспечивает максимальную близость к основным транспортным и инженерным коммуникациям (газ и электричество).

Исходя из расположения инвестиционных площадок и точек присоединения к инженерным сетям, произведена их классификация, в рамках которой выделены наиболее привлекательные.

1.      с. Актаныш, ул. Механизаторов 12 ж (16:04:020501)

2.      с. Актаныш, ул. Механизаторов 12г (16:04:010124:524)

3.      с. Актаныш, ул. Ленина, 17 (16:04:020502:168)

Расположение инвестиционных земельных участков представлено на карте ниже (Рисунок 1)

 

 

 

Таблица 1 Общая характеристика инвестиционных площадок

Земельные участки расположены на расстоянии 35 км от федеральной автомагистрали М-7 «Волга». Земельный участок граничит с севера с промышленными объектами; село Актаныш, с запада – производственное предприятие, с юга– сельскохозяйственные угодья, с востока – сельскохозяйственные угодья. Инвестиционный участок разделен посадкой деревьев, деля участок на участки площадью 6,2Га и 7 Га соответственно. Наличие прилагающей асфальтобетонной дороги делает данный инвестиционный участок привлекательным для создания индустриального парка.

 

Таблица 2 Общая характеристика земельного участка

 

Земельный участок расположен в с. Актаныш Актанышского муниципального района. На территории расположены предприятия: ООО «Молинвест» (сбор молока), ООО «Мехотряд» (ремонт улиц и дорог, изготовление металлических и железобетонных конструкций, уборка картофеля и зерновых), «Актанышский Агрегатный Завод» (выпуск кронштейнов, стяжек, тормозных колодок для «ОАО «КамАЗ»), также имеются склады «Агропромснаб» для хранения запчастей сельхозтехники. Большая часть зданий сдается в аренду.

 

Таблица 3 Общая характеристика земельного участка

 

Земельный участок расположен при въезде с западной стороны в с.Актаныш. Участок расположен на расстоянии 35 км от федеральной трассы М7 «Волга». В 20 м от границ земельного участка расположен универсальный спортивно-оздоровительный зал «Актаныш». На расстоянии более 500 метров расположен жилой микрорайон. На земельном участке отсутствуют перепады высот, также на территории земельного участка проходит трасса газоснабжения и линии электропередач. Рядом расположен водоканал «Коммунсервис-Актаныш» с.Актаныш. Прилагающая дорога имеет асфальтобетонную поверхность.

 

Таблица 4 Общая характеристика земельного участка

Участок №1. с. Актаныш, ул. Механизаторов 12 ж (16:04:020501)

В настоящее время участок представляет проектируемую территорию свободную от строений. Соседствующую c действующей площадкой «База-746»

Участок №2. с. Актаныш, ул. Механизаторов 12г (16:04:010124:524)

На территории размещено большое количество зданий, нуждающихся не только в ремонте, но и в реконструкции, как и коммуникации. На данном этапе выгоднее инвестировать в создание новых здании, чем в реконструкцию существующих. Поэтому размещение промышленного  парка на данном инвестиционном участке менее приоритетно, чем на участке №1.

Участок №3. с. Актаныш, ул. Ленина, 17 (16:04:020502:168)

Близость к универсальному спортивному залу предполагает строительство культурно-спортивного комплекса, например горнолыжного комплекса, поэтому участок является более привлекательным для развития туристической сферы. В перспективе развития данного участка с. Актаныш возможно расположение горнолыжного спуска с гостевыми домиками, предприятиями общепита, проката снаряжений и др.

 

 

Инвестиционная площадка №1 расположена в непосредственной близости с промышленными предприятиями района и в 100 метрах от действующей промышленной площадки «База-746». По оценке экспертов, участок наиболее привлекателен для создания индустриального (промышленного) парка, который в свою очередь будет являться продолжением промышленной площадки «База-746». Подключение к коммуникациям сразу двух участков: инвестиционного участка и промплощадки «База-746» - является наиболее рациональным техническим и экономически выгодным решением.

Однако, как показывает практика, затраты на инфраструктуру являются важным, но не единственным значимым фактором для получения бюджетных средств. При обосновании предложений по эффективному вложению бюджетных средств на создание и развитие инженерно-транспортной инфраструктуры должны быть также учтены, как минимум, следующие существенные факторы: кадастровая оценка земли, наличие качественных трудовых ресурсов, близость административно - деловых центров, а также инвестиции, уже предусмотренные областными долгосрочными целевыми программами отраслевых министерств и естественных монополий.

Организация сквозного проезда для большегрузного и крупногабаритного транспорта путем соединения промышленной площадки «База-746» и земельного участка №1 асфальтной дорогой с выездом в обоих направлениях позволит осуществлять доставку сырья и вывоз готовой продукции, что в перспективе, создаст благоприятные условия для развития крупного индустриального (промышленного) парка. Такая организация движения транспорта позволит оптимизировать логистику  при реализации продукции действующих резидентов промышленной площадки «База-746», которая может быть использована при строительстве индустриального парка.

Рекомендуемая специализация второй очереди парка – переработка сельскохозяйственной продукции. Соседство с действующими предприятиями (тепличный комплекс по выращиванию овощей и предприятие по забою КРС) дает возможность кооперации с ними предприятиям-резидентам парка (предприятия по переработке).

Предполагаемая территория создаваемого парка приведена на рисунке 2.

 

Рисунок 2 Территория создаваемого промышленного (индустриального) парка

 

Фотография территории парка «Актаныш» (общий вид въезд с. Казкеево, существующие ЛЭП)

 

 

Рисунок 4 Фотография территории парка «Актаныш» (дорога к существующему предприятию «Автодорстрой»)

 

 

 

Рисунок 5 Фотография территории парка «Актаныш» (общий вид со стороны «Базы-746»)

 

 

Рисунок 6 Фотография территории парка «Актаныш» (существующая трансформаторная подстанция)