Описание полного цикла от потребностей будущих пользователей до готового ПСД (Проектной и Сметной Документации) на примере освоения территории.

Описание полного цикла от потребностей будущих пользователей до готового ПСД (Проектной и Сметной Документации) на примере освоения территории.

Этот процесс можно разделить на три крупных этапа.

Графически его часто изображают в виде "пирамиды" или "воронки", где от общих решений идут к детальным.

Этап 0: Предынвестиционный. Формирование концепции
(Выполняется застройщиком на своем или арендованном участке)

• Выявление потребностей: Анализ рынка, потенциальных арендаторов или покупателей площадей.

  • Что нужно?: Тип объектов (производственные, логистические, офисные), общая площадь застройки, требуемые мощности по инженерным сетям, транспортная логистика и т.д.

  • Результат: Технико-экономическое обоснование (ТЭО) или Концепция освоения территории.

ЭТАП 1: ПРЕДПРОЕКТНАЯ ПОДГОТОВКА И ПЛАНИРОВКА ТЕРРИТОРИИ

Главная цель:Определить ЧТО, ГДЕ и КАК В ЦЕЛОМ можно построить на участке с учетом всех ограничений. Создается дорожная карта для всего развития.

• Шаг 1.1: Инженерные изыскания(фундамент для всех решений)
  Выполняются для всей территории.

  • Геодезические изыскания:Топосъемка, создание цифровой модели местности (ЦММ).

  • Геологические изыскания:Оценка грунтов, уровня грунтовых вод. Результат: отчет с рекомендациями по фундаментам.

  • Определение точек подключения:Получение Технических Условий (ТУ) от ресурсоснабжающих организаций.

• Шаг 1.2: Анализ ограничений и формирование вариантов

  • Наложение данных: На топосъемку наносятся градостроительные, санитарные, охранные зоны, участки с плохим грунтом.

  • Зонирование: Территория делится на зоны под разные типы объектов.

  • Проработка трасс: Рассматриваются варианты прокладки магистральных сетей по участку.

  • Результат:Ситуационные планы(варианты) застройки и прокладки сетей.

• Шаг 1.3: Утверждение основного решения

  • Сравнение вариантов по критериям стоимости, сложности, надежности.

  • Согласование с потенциальными пользователями и органами власти.

  • Результат:Утвержденныйплан-схема освоения участка (мастер-план освоения территории). Это главный руководящий документ, который показывает:

    • Границы и планировку участков.

    • Расположение будущих зданий.

    • Трассировку всех инженерных сетей.

    • Организацию дорог и логистики.

• Шаг 1.4: Формирование Технического Задания (ТЗ) на проектирование
  На основеплана застройкисоставляется детальное ТЗ для проектировщиков по сетям и зданиям.

ЭТАП 2: ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ (ПИР)

Главная цель:Создать детальные чертежи и спецификации (ПСД) для получения разрешения на строительство и производства работ.

• Шаг 2.1: Стадия "Проектная документация" (Стадия "П")
  Разработка полного комплекта документов для госэкспертизы (архитектурные, конструктивные, инженерные решения, смета).

• Шаг 2.2: Прохождение экспертизы и получение разрешения на строительство

• Шаг 2.3: Стадия "Рабочая документация" (Стадия "Р")
  Детализация проектных решений до уровня, достаточного для строительства.

Итог Этапа 2:Готовая ПСД.

ЭТАП 3: РЕАЛИЗАЦИЯ (Строительно-монтажные работы - СМР)

• Строительство на основании Рабочей документации.

• Авторский надзор.

• Ввод объекта в эксплуатацию.

КЛЮЧЕВЫЕ ВЫВОДЫ:

• ПИР — это Этап 2 (создание ПСД).

• Изыскания, ситуационный план,мастер-план освоения территории— это критически важный предшествующий Этап 1.

• Основная ошибка — пытаться начинать ПИР (Этап 2), не имея утвержденногоплана использования участкаи ТЗ (результатов Этапа 1).

• Кто должен делать Этап 1?Эту задачу выполняетЗастройщик(либо нанимает специализированную компанию).

• Отсутствиемастер-плана освоения территории— корень всех проблем.

Итоговая последовательность:
Потребности рынка/пользователей → Концепция → Изыскания + ТУ →Ситуационные планы (варианты)→ Утвержденныйплан-схема застройки/освоения участка→ Техническое задание (ТЗ) на проектирование → ПИР → Экспертиза → Разрешение на строительство → СМР.

РОЛИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

1. ЗАСТРОЙЩИК

• Статус:Инвестор, организатор, единый оператор территории (арендатор/собственник).

• Ключевая роль:Центральный координатор.

• Функции:

  • Аренда/выкуп земельного участка.

  • Заказчик всего цикла предпроектных и проектных работ:инициатор и финансист созданияплана-схемы освоения участка, формирует ТЗ, управляет подрядчиками.

  • Согласованиеплана застройкис органами власти и ресурсниками.

  • На основепланаформирует ТЗ на проектирование инфраструктуры.

  • Продажа/аренда подготовленных участков или площадей.

• Проблема (в контексте):Застройщикне выполняет свою главную функцию – не делаетмастер-план освоения территории.

2. ОРГАН МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ (ОМСУ) / МУНИЦИПАЛИТЕТ

• Статус:Владелец земли (на старте) и регулятор.

• Роли:Поставщик земельных ресурсов, регулятор (выдает ГПЗУ, разрешения), инфраструктурный партнер.

• Проблема:Выход за рамки роли регулятора, попытка напрямую управлять предпроектными работами вместозастройщика.

3. БУДУЩИЕ ПОЛЬЗОВАТЕЛИ / АРЕНДАТОРЫ

• Статус:Конечные потребители (инвесторы в свои объекты).

• Роли:Формирование технических требований, аренда/покупка участка узастройщика, застройка своего объекта на условиях, определенныхпланом использования участка.

4. ПРОЕКТНЫЕ И СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ

• Исполнители работ по заказу Застройщика:геодезисты, геологи,проектировщик плана-схемы освоения, проектировщики ПСД.

5-6. РЕСУРСОСНАБЖАЮЩИЕ И НАДЗОРНЫЕ ОРГАНЫ(роли без изменений).

ВЫВОД:
До тех пор покаЗастройщикне возьмет на себя роль заказчика и не сделаетмастер-план освоения территории (план-схему застройки), процесс будет стоять. Без этого документа любые обсуждения ПИР беспредметны.

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ РАБОТ (с учетом замены ролей)

ФАЗА 0. ИНИЦИАЦИЯ И КОНЦЕПЦИЯ

• Кто делает? Застройщик(инициирует), ОМСУ (согласовывает).

• Результат: Концепция освоения территории.

ФАЗА 1. ПРЕДПРОЕКТНАЯ ПОДГОТОВКА И ПЛАНИРОВКА

• Кто делает? Застройщик(ключевой заказчик и координатор).

• Основные шаги:

  1. Оформление прав на участок.

  2. Получение ГПЗУ и ТУ.

  3. Проведение изысканий.

  4. Разработка вариантов ситуационного плана застройки.

  5. Утверждение плана-схемы освоения участка (мастер-плана территории).

  6. Нарезка (мелкая) участков - перемежевание - парцеллирование (при необходимости).

  7. Формирование ТЗ на проектирование.

• Главный итог:У Застройщика есть утвержденная "дорожная карта" –план застройки участка.

ФАЗА 2. ПРОЕКТИРОВАНИЕ

• Ветка А (инфраструктура): Застройщик заказывает ПИР на общие сети и дороги.

• Ветка Б (объекты пользователей): Пользователь/Арендатор, получив от Застройщика участок и условия по плану использования территории, заказывает ПИР своего здания.

ФАЗА 3. СТРОИТЕЛЬСТВО И ПОДКЛЮЧЕНИЕ

• Кто делает? Застройщик(общая инфраструктура), Пользователи(свои объекты).

КЛЮЧЕВЫЕ ВЗАИМОСВЯЗИ:

• Застройщик— главный мотор и координатор Фазы 1. Его ключевой продукт —мастер-план освоения территории.

• Пользователь вступает в активную фазу только после того, как Застройщик предоставит ему конкретный участок и технические условия, зафиксированные вплане-схеме застройки.

• Проблема в кейсе: Процесс застрял в Фазе 1. Застройщик не довел "до ума" план освоения участка. Органы власти, вместо того чтобы требовать этот документ от Застройщика, пытаются подменить его функции.