Перейти к основному содержанию

Консалтинговые услуги

Казань:+7(843)528-22-18, +7(8552) 25-01-99
+7 (917) 272-13-90

Как растет цена земли с сетями? Как возрастает цена земли при подведении к нему сетей, коммуникаций, дороги, инфраструктуры?

Чем мы можем быть полезны?

  • Наш опыт сопровождения проектов
  • Наш опыт получения субсидий для УК
  • Расчет экономики девелопмента
  • Выбор наиболее выгодного варианта
  • Сценарии использования земельного участка
  • Аккредитация (подготовка к соответствию требованиям НПА):
    • индустриального парка ППРФ 794
    • промышленного технопарка ППРФ 1863
    • технопарка в сфере высоких технологий ПП 1381
  • Концепция развития парка
  • Консультации по бизнес-модели
  • Оценка и сравнительный выбор вариантов з/у под промышленную площадку, индустриальный парк с оптимальными условиями размещения, в которых вы получите дополнительный эффект от льгот, субсидий и преференций резидента.
  • Выбор места размещения. Обследования. Мастер-план
  • Проектирование (ПИР, разработка ПСД)
  • Зонирование. Классы опасности производственных объектов
  • Финансово-экономическое моделирование и бизнес-планирование
  • Экономичность аутсорсинга в альтернативу штату
  • Подробное ТЗ на разработку документации
  • Бизнес план УК, девелопера парка, резидентов парка
  • Услуги УК, тарификация
  • Юридические документы, регламенты
  • Заявка УК или резидента парка по ПКМ РТ 507 на льготы, субсидии, преференции, льготные займы
  • Заявка УК или резидента парка по ПКМ РТ 505 на компенсацию части тарифа по потребленной и оплаченной электроэнергии
  • Аккредитация индустриал. парка ППРФ 794
  • Аккредитация пром. технопарка ППРФ 1863
  • Аккредитация промышленного технопарка в сфере электроники ППРФ 1863, 1659,
  • Аккредитация технопарка в сфере высоких технологий ППРФ 1381
  • Аккредитация агробиотехнопарка (ППРФ 1007),
  • Аккредитация экопромышленного парка (ППРФ 794),
  • Аккредитация экотехнопарка (ППРФ 1863),
  • Аккредитация агропромпарка (ППРФ 794),
  • Аккредитация агропромтехнопарка (ППРФ 794, 1863),
  • Концепция развития объекта
  • Концепция развития ОРЦ, ЛАЦ, РЦ, ОРТПЦ
  • Консультации по бизнес-модели
  • Бизнес план УК, девелопера, резидентов
  • Услуги УК, тарификация
  • Юридические документы, регламенты
  • Заявка УК или резидента парка по ПКМ РТ 507 на льготы, субсидии, преференции, льготные займы, по ПКМ РТ 505 на компенсацию части тарифа по потребленной и оплаченной электроэнергии
  • Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов территорий опережающего социально-экономического развития ТОСЭР, ТОР на Дальнем Востоке и в моногородах, в ЗАТО
  • Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов Арктической зоны - АЗ РФ, ТОР “Столица Арктики”,
  • Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов специальных административных районов - САР на территориях острова Русский (Приморский край) и острова Октябрьский (Калининградская область)
  • Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов особых административных районов - ОАР в Республике Крым и городе Севастополе
  • Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов особых экономических зон ОЭЗ всех типов - промышленно- производственного ППТ, технико-внедренческого ТВТ, портового ПТ, туристско-рекреационного ТРТ,
  • Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов СЭЗ в Республике Крым и городе федерального значения Севастополе, Калининградской области, Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области
  • Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) участников инновационного центра ИЦ Сколково,
  • Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов и стартапы Иннополиса (Верхнеуслонской и Лаишевской площадок)
  • Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) участников региональных инвестиционных проектов РИП,
  • Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) участников специальных инвестиционных контрактов СПИК,
  • Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) участников соглашений о защите и поощрении капиталовложений СЗПК,
  • ИТ-компании, разработчики ПО, ПАК, включая аккредитованные Минцифры РФ (в реестре разработчиков ПО, ПАК),
  • технологические предприниматели, технологические компании, выполняющие НИОКР, привносящие новшества, осуществляющие инновации, разрабатывающие технические и технологические решения, продукты, сервисы, применяемые в промышленности, сфере услуг, торговле, в быту, жизнедеятельности
  • разработчики электроники - продукции радиоэлектроники РЭП, аппаратуры РЭА, электронной-компонентной базы ЭКБ, включая аккредитованные Минпромом РФ компании(в реестре разработчиков электроники АПК/ПАК),
  • дизайн центры электроники, аккредитованные Минпромом РФ (в реестре разработчиков электроники АПК/ПАК),
  • Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов технопарков, включая промышленных
  • индустриальных парков
  • Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов агро-парков
  • Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов эко-парков
  • Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов техно-парков
  • Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов био-техно-парков
  • Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов промышленных зон
  • Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) разработчиков электроники, ЭКБ, РЭП, РЭА (hardware оборудования), ПАК, ПО ЭВМ (software "софта") наукоемкой технологической продукции
  • Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) разработчиков аудиовизуальной продукции, анимационной, фильмов
  • Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) пользователей иных преференциальных режимов - использующих налоговые льготы или спецрежимы - УСН, АУСН Онлайн
  • Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) предпринимателей и предприятия агро-сферы (АПК)
  • Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) разных получателей грантов, субсидий (отраслевых, на производство конкретной продукции).

Обращайтесь к нам!

 

Также мы можем помочь Вам законно снизить налоги.

Путем применения законных налоговых льгот и преференций (по НК РФ и региональным законам - субъектов РФ):

  • проверка (подходят ли Ваши компании под какие-либо)
  • подготовка компании для применения налоговых льгот
  • иногда - реструктуризация компании
  • иногда выделение раздельного учета операций внутри компании

Мы можем помочь Вам получить льготные деньги:

Путем участия в программах и конкурсных отборах (по федеральным и региональным НПА):

  • субсидии
  • гранты
  • целевые бюджетные средства
  • льготные займы фондов
  • льготные кредиты банков
  • земельные участки без торгов
  • льготные ставки аренды земли и имущества

При необходимости - обращайтесь к нам!

 

Мы можем рассчитать Вам эффект от реализации проекта на территории индустриального парка (с учетом льгот резидента и без льгот). 

Также мы разрабатываем всю необходимую документацию и сопровождаем проект для построения наиболее оптимального процесса создания индустриального парка.

Обращайтесь к нам!

 

Сегодня дать ответ на вопрос "Где размещаться?" - это провести многофакторный анализ - оценить влияние на экономику проекта целой группы факторов:

  • близость к источникам сырья, стоимость их получения, добычи с учетом доставки рынки сбыта,
  • близость к клиентам, наличие распределительных центров,
  • стоимость земли и объектов недвижимости, земельные преференции, возможности получить землевладение на долгосрочную стратегическую перспективу
  • наличие и стоимость персонала, с учетом стоимости найма, обучения, подготовки кадров, квалификации, динамики трудовых миграций,
  • доступность и качество транспортной инфраструктуры,
  • наличие и мощности инженерной инфраструктуры,
  • наличие социальной инфраструктуры,
  • уровень развития предпринимательской среды, партнерства
  • экология, наличие инфраструктуры и региональные тарифы на утилизацию отходов,
  • конкурентная среда, уровень нечистоплотной конкуренции и злоупотребления служебным положением (коррупция),
  • безопасность бизнеса, гарантии стабильности и сохранности бизнеса, инвестиционный климат,
  • поддержка региональных и местных органов власти в широком круге вопросов,
  • уровень конкуренции за ресурсы и рынок сбыта,
  • налоговые льготы, возможность зафиксировать льготы в ОЭЗ, ТОСЭР, СПИК, СЗПК,
  • тарифная политика, возможность зафиксировать тарифы в СПИК, СЗПК,
  • сложившиеся кооперационные связи или вероятность их выстраивания,
  • вероятность соблюдения договоренностей по всем значимым позициям договоров,
  • и  т.д. и т.п. факторы

 

Чем еще мы можем быть полезны?

Мы делимся с Вами своим опытом и экспертным мнением:

  • Отвечаем на вопрос: "Где взять деньги?"
  • Разъясняем понятия и термины, доносим суть
  • В чем отличия бизнес-модели объекта:
    • индустриальный парк?
    • промышленный технопарк?
    • агро (промышленный) парк?
  • Проверяем компетенции и уровень понимания команды,
  • Проверяем готовность команды начать и завершить проект,
  • Обучаем команду недостающим знаниям и навыкам,
  • Команда перенимает знания - учится - в работе по проекту,
  • Разъясняем простым языком - "разжевываем" - сложную и объемную информацию,
  • Избавляем от необходимости:
    • прочтения 100х страниц разной документации,
    • прочтения 100х страниц законов, НПА,
    • просмотра 100х часов семинаров, презентаций
    • траты 100х часов поиска экспертов, обладателей информации, носителей компетенций
    • траты 100х часов назначения и проведения встреч,
    • траты 100х часов на вопросы/ответы,
    • траты 100х часов на разговоры: полезные и "не очень",
    • покупки специализированного ПО,
    • другие расходы на свой штат
  • Мы даем "сухой остаток" - итог, квинтэссенцию полезности,
  • Отвечаем на вопросы:
    • Какие есть программы, льготные финансы?
    • На что дают деньги?
    • Кому дают, а кому - нет?
    • Как в них участвовать?
    • Какие требования?
    • Какие есть "подводные камни"?
    • Что влияет на повышение вероятности "победы"?
    • Как повысить шансы заявки победить?
    • Какие суммы реально получить?
    • Какая документация нужна?
    • Как ее сделать?
    • Чем мы можем посодействовать?
    • Как лучше "упаковать" проект?
  • Много других плюсов привлечения экспертов на аутсорсинг

Как растет цена земли с сетями?

Как возрастает цена земли при подведении к нему сетей, коммуникаций, дороги, инфраструктуры?

Как соотносятся затраты на подготовку земельного участка - с рыночной стоимостью земли (которая значительно варьируется в зависимости от местоположения, инфраструктуры, спроса и других факторов) под размещение зданий производственного назначения?

Примерный диапазон цен (2023–2025 годы): 

- От 500 000 до 1 500 000 рублей за гектар в менее развитых или удаленных районах. 

- От 1 500 000 до 5 000 000 рублей за гектар вблизи крупных населенных пунктов или с развитой инфраструктурой. - Выше 5 000 000 рублей за гектар в престижных или стратегически важных локациях.

- От 1 000 000 до 3 000 000 рублей за гектар в менее развитых районах или на удалении от крупных городов. 

- От 3 000 000 до 6 000 000 рублей за гектар в менее престижных районах или на удалении от основных транспортных магистралей. 

- От 3 000 000 до 8 000 000 рублей за гектар вблизи транспортных узлов или в промышленных зонах.

- От 6 000 000 до 12 000 000 рублей за гектар вблизи ключевых дорог или в промышленных зонах.

- Выше 8 000 000 рублей за гектар в столице, престижных локациях с развитой инфраструктурой (здесь стоимость земли под размещение объектов производственно-складского назначения будет выше, чем в других районах, из-за близости к столице, развитой инфраструктуры и транспортной доступности. 

- Выше 12 000 000 рублей за гектар в наиболее удобных локациях с готовой инфраструктурой (электричество, вода, газ, подъездные пути). 

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка: 

1. Местоположение: близость к транспортным узлам (автодорогам, портам, железнодорожным станциям) и крупным городам. Близость к трассам: участки рядом с федеральными трассами или железнодорожными узлами будут дороже. 

2. Инфраструктура: наличие коммуникаций (электричество, вода, газ, канализация) и подъездных путей. Наличие коммуникаций: если участок уже подключен к электричеству, воде и газу, его цена значительно возрастает. 

3. Размер участка: крупные участки (от 5 га и более) могут продаваться с дисконтом за гектар. 4. Статус земли: важно, чтобы земля была в категории, разрешающей промышленное использование

Сопоставим затраты УК на подготовку 1 гектара полезной площади (15,39 млн рублей) с рыночной стоимостью земли под размещение зданий производственного назначения. Это позволит понять, насколько конкурентоспособна стоимость земли в промышленном парке с учётом вложений в инфраструктуру.

Рыночная стоимость земли под промышленное использование (2023–2025 годы):

  • Менее развитые или удалённые районы:
    • 1 000 000–3 000 000 рублей за гектар.
    • Характеристики: отсутствие развитой инфраструктуры, удалённость от транспортных узлов и крупных городов.
  • Районы с умеренной развитостью:
    • 3 000 000–6 000 000 рублей за гектар.
    • Характеристики: наличие базовой инфраструктуры, умеренная удалённость от транспортных узлов.
  • Районы с развитой инфраструктурой:
    • 6 000 000–12 000 000 рублей за гектар.
    • Характеристики: близость к транспортным узлам (автодороги, железнодорожные станции), наличие коммуникаций (электричество, вода, газ).
  • Престижные или стратегически важные локации:
    • Выше 12 000 000 рублей за гектар.
    • Характеристики: близость к крупным городам, развитая инфраструктура, высокий спрос на землю.

 

1. Рыночная стоимость земли и её зависимость от инфраструктуры

  • Рыночная стоимость земли зависит от её текущего состояния, наличия инфраструктуры и перспектив использования.

  • Пример: Земля сельхозназначения может быть переведена в промышленную зону, что увеличивает её стоимость в десятки или даже сотни раз.

  • Факторы, влияющие на стоимость:

    • Наличие дорог с твёрдым покрытием.

    • Подключение к коммуникациям (электричество, газ, вода, канализация).

    • Близость к транспортным узлам и крупным городам.

    • Статус земли (сельхоз, промназначение и т.д.).

2. Разброс стоимости земли в зависимости от инфраструктуры

  • Неразвитые удалённые районы: 1–3 млн руб/га (отсутствие инфраструктуры, удалённость от городов).

  • Районы с базовой инфраструктурой: 3–6 млн руб/га (умеренная удалённость, наличие дорог).

  • Районы с развитой инфраструктурой: 6–12 млн руб/га (близость к транспортным узлам, наличие коммуникаций).

  • Престижные локации: от 12 млн руб/га (близость к крупным городам, развитая инфраструктура, высокий спрос).

3. Удорожание земли за счёт инфраструктуры

Каждый элемент инфраструктуры добавляет к стоимости земли:

  • Дороги с твёрдым покрытием: +2,5 млн руб/га.

  • Электроснабжение (200 кВт/га): +5 млн руб/га.

  • Водоснабжение: +1,27 млн руб/га.

  • Газоснабжение: +0,23 млн руб/га.

  • Канализация (хозяйственно-бытовая и ливнёвая): +5 млн руб/га.

  • Ограждение, освещение, видеонаблюдение, КПП: +1 млн руб/га.

  1. Итого: Подготовка 1 га земли с полной инфраструктурой обходится управляющей компании в 15 млн руб.

     

    Экономия для резидентов промышленных парков

    • Резиденты промышленных парков экономят на подготовке земли, так как управляющая компания берёт на себя затраты на инфраструктуру.

  • Пример: Если резидент арендует подготовленный участок, он экономит до 36 млн руб/га (затраты на подведение коммуникаций).

  • Льготы для резидентов:

    • Сниженная арендная плата.

    • Бесплатное подключение к коммуникациям.

    • Доступ к инфраструктуре (дороги, электричество, газ, вода).

5. Финансовые последствия для резидентов

  • Если резидент нарушает условия соглашения с управляющей компанией, он может лишиться статуса резидента и должен будет компенсировать затраты на инфраструктуру (до 36 млн руб/га).

  • Пример: Управляющая компания может взыскать с резидента затраты на подведение коммуникаций, если он не выполняет обязательства по ведению промышленной деятельности.

6. Пример расчёта затрат на инфраструктуру

  • Общая площадь земельного участка: 22 га.

  • Полезная площадь для резидентов: 14,6 га.

  • Затраты на инфраструктуру: 530 млн руб.

    • На 1 га полезной площади: 36 млн руб.

    • На 1 га общей площади: 24 млн руб.

  • Затраты на дороги: 87 млн руб (добавляет +2,6 млн руб/га).

  • Затраты на электроснабжение: 181 млн руб (добавляет +5 млн руб/га).

  • Затраты на водоснабжение: 43 млн руб (добавляет +1,27 млн руб/га).

  • Затраты на газоснабжение: 0,23 млн руб/га.

  • Затраты на канализацию: 5 млн руб/га.

7. Рыночная стоимость земли с инфраструктурой

  • В престижных локациях с готовой инфраструктурой стоимость земли может достигать 20 млн руб/га и выше.

  • Пример: Участок с полной инфраструктурой в промышленном парке может быть продан за 18–20 млн руб/га.

8. Выводы

  • Каждый элемент инфраструктуры значительно увеличивает стоимость земельного участка.

  • Резиденты промышленных парков экономят значительные средства за счёт льготных условий аренды и подключения к коммуникациям.

  • Управляющая компания контролирует статус резидентов и может взыскать затраты на инфраструктуру в случае нарушения условий соглашения.

Таким образом, стоимость земли напрямую зависит от её инфраструктурной готовности, а инвесторы, размещая производство в промышленных парках, экономят на подготовке участков и подключении к коммуникациям.

 

Авторская методика создания индустриального парка, промышленного технопарка, ЛАЦ-ОРЦ, ОЭЗ

 

Таймкоды видео

00:00:00 Введение и рыночная стоимость земли

• Сергей Маслехин обсуждает рыночную стоимость земли и её соответствие реальному состоянию. 

• Примеры: сельскохозяйственные земли и их перевод в промышленные. • Важность инфраструктуры для повышения стоимости земли. 

00:01:21 Оценка перспективности использования земли

• Оценка перспективности использования земли для размещения объектов. • Различия в требованиях для сельскохозяйственных и промышленных объектов. • Важность подключения к сетям и инфраструктуры для промышленных объектов.

00:03:12 Влияние инфраструктуры на стоимость земли

• Влияние инфраструктуры на стоимость земли: дороги, газопроводы, ЛЭП. • Ограничения на строительство в зонах ЛЭП. • Примеры цен на землю в разных регионах и условиях. 

00:06:33 Подготовка земельных участков

• Стоимость подготовки земельных участков для промышленных зон. • Экономия инвесторов при размещении в промышленных парках. • Роль управляющей компании в подготовке земельных участков. 

00:09:00 Резидентная политика управляющей компании

• Регулирование статуса резидента управляющей компанией. • Льготные условия для резидентов в промышленных парках. • Финансовые последствия для резидентов при лишении статуса.

00:11:31 Условия работы резидентов и арендаторов 

  • • Резиденты и арендаторы работают на рыночных условиях без льгот. 
  • • Управляющая компания вкладывает значительные средства в инфраструктуру. 
  • • Пример: из 23 гектаров земли 19 гектаров используются для индустриального парка. 

00:12:27 Обременения и зоны парка

  • • 3,5 гектара занимают полосу отвода автодороги. 
  • • 2 гектара отводятся под технологическую зону и охранную зону ЛЭП. 
  • • Оставшиеся 14,6 гектара делятся между резидентами. 

00:14:07 Инфраструктура и затраты

  • • Для создания инфраструктуры требуется 530 миллионов рублей. 
  • • На один гектар полезной площади приходится 36 миллионов рублей затрат. 
  • • Резиденты должны компенсировать эти затраты, если не выполняют условия соглашения. 

00:17:05 Поддержка и субсидии

  • • Управляющая компания может получать субсидии на часть затрат. 
  • • Пример: 57% затрат компенсирует бюджет, 43% - управляющая компания. 
  • • Резиденты должны быть готовы к финансовым последствиям за невыполнение условий. 

00:18:25 Строительство дорог и сетей

  • • Строительство дорог добавляет к стоимости гектара 37 миллионов рублей. 
  • • Управляющая компания тратит 43% на дороги, остальное - бюджет. 
  • • Разница в стоимости земли с и без дорог может достигать 2-3 миллионов рублей за гектар. 

00:20:27 Сети электроснабжения и водоснабжения

  • • Сети электроснабжения добавляют 5,3 миллиона рублей на гектар. 
  • • Сети водоснабжения добавляют 1,2-1,3 миллиона рублей на гектар. 
  • • Газ добавляет 0,23 миллиона рублей на гектар. 

00:24:17 Газоснабжение и канализация

  • • Газоснабжение участка включает врезку в газопровод, ГРЭС, разводку газопровода среднего давления и подведение газа низкого давления к участку резидента. 
  • • Канализация стоит дорого: 5 миллионов рублей за гектар для хозяйственно-бытовой и ливневой канализации. 

00:25:54 Ограждение и инфраструктура

  • • Промышленный индустриальный парк требует ограждения, установки КТП, освещения, периметрального или аллейного освещения, КПП и охраны. 
  • • Это добавляет почти миллион рублей за гектар к стоимости земли. 

00:26:40 Итоговая структура удорожания

  • • Подъездная дорога стоит 2,5 миллиона рублей за гектар. 
  • • Электроснабжение 5 миллионов рублей. 
  • • Подведение воды 1,27 миллиона рублей. 
  • • Подведение газа 0,23 миллиона рублей.
  • • Канализация 5 миллионов рублей. 
  • • Ограждение, освещение, видеонаблюдение и КПП добавляют почти миллион рублей за гектар. 
  • • Итого: 15 миллионов рублей за гектар полезной площади. 

00:27:28 Соотношение затрат и рыночной стоимости

  • • В развитых районах и престижных локациях земля с готовой инфраструктурой может стоить от 20 миллионов рублей за гектар полезной площади. 
  • • Общая площадь участка может быть больше, что увеличивает стоимость до 18 миллионов рублей за гектар.
  • • Экономика проекта остается выгодной при таких затратах.

 

 

 

 

 

Вариант Доход за 10 лет (руб.) Расходы (руб.) Чистый доход (руб.)
Аренда земли 11 850 000 0 11 850 000
Продажа земли 11 850 000 0 11 850 000
Аренда здания 100 800 000 57 600 000 43 200 000
Продажа здания 83 850 000 57 600 000 26 250 000

Что выгоднее в горизонте 10 лет: строить или нет, продавать или сдавать?

Расчеты и сравнительная таблица доходов и расходов по 4 вариантам:

  1. сдавать в аренду землю по Арендная ставка з/у за 1 Га, 125,0 тыс.руб в месяц
  2. продать землю Цена выкупа з/у под зданием, 15 000 тыс.руб\Га
  3. построить здание (1440 м2 на з/у 0,79 га) по стоимость возведения 40000 руб за 1 м2 и сдавать его в аренду по цене 700 рублей за 1 кв м в месяц
  4. построить здание (1440 м2 на з/у 0,79 га) по стоимость возведения 40000 руб за 1 м2 и и продать его по целе Кт 1,25 от стоимости возведения и продать вместе с землей по цене 15 000 тыс.руб\Га

Ответ

Для оценки экономической целесообразности различных вариантов использования земельного участка в горизонте 10 лет, давайте проведем расчеты и составим сравнительную таблицу доходов и расходов по четырем предложенным вариантам.

1. Сдача земли в аренду

Исходные данные:

  • Арендная ставка за 1 Га: 125 000 рублей в месяц.
  • Площадь участка: 0,79 Га.

Расчет годовой арендной платы:

  • 125 000 рублей/мес. * 12 мес. = 1 500 000 рублей/год.
  • Для 0,79 Га: 1 500 000 рублей/год * 0,79 = 1 185 000 рублей/год.

Доход за 10 лет:

  • 1 185 000 рублей/год * 10 лет = 11 850 000 рублей.

2. Продажа земли

Исходные данные:

  • Цена выкупа земли: 15 000 000 рублей/Га.
  • Площадь участка: 0,79 Га.

Выручка от продажи:

  • 15 000 000 рублей/Га * 0,79 Га = 11 850 000 рублей.

3. Строительство здания и сдача его в аренду

Исходные данные:

  • Стоимость возведения здания: 40 000 рублей/м².
  • Площадь здания: 1 440 м².
  • Арендная ставка за 1 м²: 700 рублей/мес.

Расчет стоимости строительства:

  • 40 000 рублей/м² * 1 440 м² = 57 600 000 рублей.

Расчет годовой арендной платы:

  • 700 рублей/м²/мес. * 1 440 м² * 12 мес. = 10 080 000 рублей/год.

Доход за 10 лет:

  • 10 080 000 рублей/год * 10 лет = 100 800 000 рублей.

Чистый доход за 10 лет (с учетом стоимости строительства):

  • 100 800 000 рублей - 57 600 000 рублей = 43 200 000 рублей.

4. Строительство здания и продажа вместе с землей

Исходные данные:

  • Стоимость возведения здания: 40 000 рублей/м².
  • Площадь здания: 1 440 м².
  • Цена выкупа земли: 15 000 000 рублей/Га.
  • Площадь участка: 0,79 Га.
  • Коэффициент к стоимости возведения: 1,25.

Расчет стоимости строительства:

  • 40 000 рублей/м² * 1 440 м² = 57 600 000 рублей.

Расчет стоимости продажи здания:

  • 57 600 000 рублей * 1,25 = 72 000 000 рублей.

Выручка от продажи земли:

  • 15 000 000 рублей/Га * 0,79 Га = 11 850 000 рублей.

Общая выручка от продажи:

  • 72 000 000 рублей + 11 850 000 рублей = 83 850 000 рублей.

Сравнительная таблица доходов и расходов

Вывод

В горизонте 10 лет наиболее выгодным вариантом является сдача в аренду построенного здания, так как это приносит наибольший чистый доход. Продажа земли или построенного здания также может быть выгодной, но требует значительных первоначальных вложений и не приносит такого высокого дохода, как аренда.

 

 

 

Подтвердить гипотезу. Неокупаемости строительства зданий, предоставления в аренду без господдержки исходя из следующих данных экономики, возведение 1 квадратного метра производственного здания стоит минимум 40000 тысяч рублей за 1 квадратный метр Сдача в аренду помещения колеблется от 600 до 700 рублей за 1 квадратный метр в месяц. То есть экономика аренды. Делением 1 на другое - сколько месяцев окупаемости ? а ещё надо учесть что это без учёта затрат на поддержание в эксплуатационном состоянии без ремонтов и так далее и так далее

Ответ

Давайте разберемся с вашей гипотезой о неокупаемости строительства производственных зданий и сдачи их в аренду без государственной поддержки. Вы привели следующие экономические показатели:

  1. Стоимость строительства: 40 000 рублей за 1 квадратный метр.
  2. Арендная ставка: от 600 до 700 рублей за 1 квадратный метр в месяц.

Рассчитаем период окупаемости

Для начала найдем средний показатель арендной ставки: (600+700)/2=650(600+700)/2=650 рублей за квадратный метр в месяц.

Теперь рассчитаем количество месяцев, необходимых для окупаемости одного квадратного метра производственного здания:

Период окупаемости=Стоимость строительства/Средняя арендная ставка

=40 000/650≈61,54 месяца

Это примерно 5 лет и 2 месяца.

Уточнения

Важно учитывать несколько факторов, которые влияют на экономическую эффективность проекта:

  1. Эксплуатационные расходы: Затраты на содержание здания (ремонт, коммунальные услуги, налоги и прочее) могут существенно увеличить срок окупаемости.
  2. Амортизация: Строение со временем теряет свою стоимость, что также нужно учитывать при расчете окупаемости.
  3. Инфляция: Со временем деньги теряют покупательную способность, и будущие доходы от аренды будут иметь меньшую реальную ценность.
  4. Риски: Рынок недвижимости подвержен колебаниям, и спрос на производственные площади может снизиться, что повлияет на арендную ставку.

Заключение

Исходя из приведенных данных, строительство и последующая сдача в аренду производственных зданий без учета государственных субсидий и прочих поддерживающих мер действительно выглядит экономически невыгодным, особенно учитывая дополнительные затраты на эксплуатацию и амортизацию. Однако точные выводы зависят от множества внешних факторов, включая региональную экономику, состояние рынка недвижимости и конкретные условия эксплуатации.

А если добавить к этому ухудшение экономики девелопмента - если собственных средств на возведение зданий не хватает и придётся взять кредит посчитай по 2 вариантам под 10% Годовых и под 25% Годовых

Ответ

Добавление кредита в расчет значительно усложняет ситуацию, поскольку увеличивает общие расходы на проект. Давайте рассмотрим два варианта кредитования — под 10% годовых и под 25% годовых.

 

Исходные данные:

  1. Стоимость строительства: 40 000 рублей за 1 квадратный метр.
  2. Площадь здания: 1 440 квадратных метров.
  3. Арендная ставка: 650 рублей за квадратный метр в месяц.
  4. Сумма кредита: 57 600 000 рублей (40 000 рублей/м² × 1 440 м²).

1. Кредит под 10% годовых

Годовая выплата процентов по кредиту:

Проценты=57 600 000×0,1=5 760 000 рублей в годПроценты=57600000×0,1=5760000 рублей в год

Ежемесячная выплата процентов:

5 760 00012=480 000 рублей в месяц125760000​=480000 рублей в месяц

Доход от аренды в месяц:

Доход от аренды=1 440×650=936 000 рублей в месяцДоход от аренды=1440×650=936000 рублей в месяц

Чистая прибыль после уплаты процентов:

Чистая прибыль=936 000−480 000=456 000 рублей в месяцЧистая прибыль=936000−480000=456000 рублей в месяц

Период окупаемости:

Период окупаемости=57 600 000456 000≈126,32 месяцаПериод окупаемости=45600057600000​≈126,32 месяца

Это примерно 10 лет и 7 месяцев.

 

Кредит под 25% годовых

Годовая выплата процентов по кредиту:

Проценты=57 600 000×0,25=14 400 000 рублей в годПроценты=57600000×0,25=14400000 рублей в год

Ежемесячная выплата процентов:

14 400 00012=1 200 000 рублей в месяц1214400000​=1200000 рублей в месяц

Чистая прибыль после уплаты процентов:

Чистая прибыль=936 000−1 200 000=−264 000 рублей в месяцЧистая прибыль=936000−1200000=−264000 рублей в месяц

Заключение:

При ставке 25% годовых, чистая прибыль становится отрицательной (-264 000 рублей в месяц), что означает убыток. Проект становится финансово невыгодным.

Итоги:

  1. Без кредита: Период окупаемости — около 5 лет и 2 месяца.
  2. Кредит под 10% годовых: Период окупаемости — около 10 лет и 7 месяцев.
  3. Кредит под 25% годовых: Проект убыточный, период окупаемости отсутствует.

Вывод:

Использование кредита под высокие проценты делает проект менее привлекательным, особенно при ставке 25%, где он уже становится убыточным. Кредит под 10% удлиняет срок окупаемости почти вдвое, делая его менее выгодным, но все еще возможным для реализации при наличии стабильного спроса на арендуемые площади.

 

Правильно, необходимо учесть затраты на обслуживание и ремонт здания, ведь эти расходы неизбежны и сильно влияют на общую рентабельность проекта. Давай введём их в расчёт.

Допущения:

Затраты на эксплуатацию и ремонт: Предположим, что ежегодно потребуется тратить на обслуживание здания 2% от стоимости строительства. Это распространённая практика в управлении недвижимостью.

Расчёт:

  1. Стоимость строительства: 57 600 000 рублей.
  2. Ежегодные затраты на эксплуатацию и ремонт: 2% от 57 600 000 рублей = 1 152 000 рублей в год.
  3. Ежемесячные затраты на эксплуатацию и ремонт: 1 152 000 рублей / 12 месяцев = 96 000 рублей в месяц.

Теперь скорректируем расчёты чистой прибыли с учётом новых данных.

 

Без кредита:

Чистая прибыль в месяц:

Чистая прибыль=936 000−96 000=840 000 рублей в месяцЧистая прибыль=936000−96000=840000 рублей в месяц

Период окупаемости:

Период окупаемости=57 600 000840 000≈68,57 месяцаПериод окупаемости=84000057600000​≈68,57 месяца

Это примерно 5 лет и 9 месяцев.

 

Кредит под 10% годовых:

Чистая прибыль в месяц:

Чистая прибыль=936 000−480 000−96 000=360 000 рублей в месяцЧистая прибыль=936000−480000−96000=360000 рублей в месяц

Период окупаемости:

Период окупаемости=57 600 000360 000≈160 месяцаПериод окупаемости=36000057600000​≈160 месяца

Это примерно 13 лет и 4 месяца.

 

Кредит под 25% годовых:

Чистая прибыль в месяц:

Чистая прибыль=936 000−1 200 000−96 000=−360 000 рублей в месяцЧистая прибыль=936000−1200000−96000=−360000 рублей в месяц

Проект остаётся убыточным даже с учётом затрат на эксплуатацию.

Итоги:

  1. Без кредита: Период окупаемости — около 5 лет и 9 месяцев.
  2. Кредит под 10% годовых: Период окупаемости — около 13 лет и 4 месяца.
  3. Кредит под 25% годовых: Проект убыточный, период окупаемости отсутствует.

Вывод:

Увеличение срока окупаемости и убытки при высоких процентах по кредиту делают проект малопривлекательным. Особенно это заметно при учете эксплуатационных расходов.

 

Форма
Действующее положение доступно по ссылке Положение

Сотрудники компании "Верное решение" оказывают услуги консультационного сопровождения для предпринимателей, консультируют по финансово-экономическим, правовым вопросам, маркетингу, иным вопросам развития бизнеса.

Мы предлагаем Вам воспользоваться комплексом услуг Компании:

  • консультационная и информационная поддержка и сопровождение участников федеральных и региональных мер государственной поддержки в том числе налоговых льгот, грантов и субсидий (мы помогли нашим клиентам привлечь более 12 миллиардов рублей государственных средств)
  • разработка бизнес-плана, технико-экономического обоснования (ТЭО), меморандума, презентации, паспорта проекта, концепции развития (стратегии), подготовка пакета документации по проекту (мы оказали уже 1 210 комплексов таких услуг),
  • проведение исследований рынков (маркетинговых) продукта, работ, услуг, поиск рыночных ниш, анализ конкурентной среды и перспектив развития,
  • помощь финансиста, экономиста, юриста, маркетолога - для использования льготных налоговых режимов, льготных ресурсов, привлечения льготных государственных инвестиций в проект, бизнес (мы провели более 12 300 консультаций для малого и среднего бизнеса),

Мы будем рады помочь Вам в решении Ваших задач. По любым возникающим вопросам, пожалуйста, обращайтесь.