Что влияет на цену, на стоимость земельного участка? Экономика деведопмента: наиболее выгодный сценарий использования земельного участка

Чем мы можем быть полезны?

• Расчет экономики девелопмента
• Выбор наиболее выгодного варианта
• Сценарии использования земельного участка
• Аккредитация (подготовка к соответствию требованиям НПА):
  • индустриального парка ППРФ 794
  • промышленного технопарка ППРФ 1863
  • технопарка в сфере высоких технологий ПП 1381
• Концепция развития парка
• Консультации по бизнес-модели
• Оценка и сравнительный выбор вариантов з/у под промышленную площадку, индустриальный парк с оптимальными условиями размещения, в которых вы получите дополнительный эффект от льгот, субсидий и преференций резидента.
• Выбор места размещения. Обследования. Мастер-план
  • Землеустроительная документация парка: категории ВРИ, НПА
  • Как правильно подобрать земельный участок?
  • Мастер-план индустриального парка
    • Жизненный цикл строительного объекта
    • Зонирование. Классы опасности производственных объектов
    • Как правильно сделать мастер план промышленного технопарка?
    • Как разработать мастер-план индустриального парка?
    • Зонирование. Санитарно-защитная зона (СЗЗ)
• Проектирование (ПИР, разработка ПСД)
• Зонирование. Классы опасности производственных объектов
  • Класс опасности объекта ОПО
  • Класс опасности отходов СП 2.1.7.1386-03 СанПиН
• Финансово-экономическое моделирование и бизнес-планирование
• Экономичность аутсорсинга в альтернативу штату
• Подробное ТЗ на разработку документации
• Бизнес план УК, девелопера парка, резидентов парка
• Услуги УК, тарификация
• Юридические документы, регламенты
• Заявка УК или резидента парка по ПКМ РТ 507 на льготы, субсидии, преференции, льготные займы
• Заявка УК или резидента парка по ПКМ РТ 505 на компенсацию части тарифа по потребленной и оплаченной электроэнергии
• Аккредитация индустриал. парка ППРФ 794
• Аккредитация пром. технопарка ППРФ 1863
• Аккредитация промышленного технопарка в сфере электроники ППРФ 1863, 1659,
• Аккредитация технопарка в сфере высоких технологий ППРФ 1381
• Аккредитация агробиотехнопарка (ППРФ 1007),
• Аккредитация экопромышленного парка (ППРФ 794),
• Аккредитация экотехнопарка (ППРФ 1863),
• Аккредитация агропромпарка (ППРФ 794),
• Аккредитация агропромтехнопарка (ППРФ 794, 1863),
• Концепция развития объекта
• Концепция развития ОРЦ, ЛАЦ, РЦ, ОРТПЦ
• Консультации по бизнес-модели
• Бизнес план УК, девелопера, резидентов
• Услуги УК, тарификация
• Юридические документы, регламенты
• Заявка УК или резидента парка по ПКМ РТ 507 на льготы, субсидии, преференции, льготные займы, по ПКМ РТ 505 на компенсацию части тарифа по потребленной и оплаченной электроэнергии
• Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов территорий опережающего социально-экономического развития ТОСЭР, ТОР на Дальнем Востоке и в моногородах, в ЗАТО
• Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов Арктической зоны - АЗ РФ, ТОР “Столица Арктики”,
• Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов специальных административных районов - САР на территориях острова Русский (Приморский край) и острова Октябрьский (Калининградская область)
• Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов особых административных районов - ОАР в Республике Крым и городе Севастополе
• Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов особых экономических зон ОЭЗ всех типов - промышленно- производственного ППТ, технико-внедренческого ТВТ, портового ПТ, туристско-рекреационного ТРТ,
• Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов СЭЗ в Республике Крым и городе федерального значения Севастополе, Калининградской области, Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области
• Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) участников инновационного центра ИЦ Сколково,
• Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов и стартапы Иннополиса (Верхнеуслонской и Лаишевской площадок)
• Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) участников региональных инвестиционных проектов РИП,
• Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) участников специальных инвестиционных контрактов СПИК,
• Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) участников соглашений о защите и поощрении капиталовложений СЗПК,
• ИТ-компании, разработчики ПО, ПАК, включая аккредитованные Минцифры РФ (в реестре разработчиков ПО, ПАК),
• технологические предприниматели, технологические компании, выполняющие НИОКР, привносящие новшества, осуществляющие инновации, разрабатывающие технические и технологические решения, продукты, сервисы, применяемые в промышленности, сфере услуг, торговле, в быту, жизнедеятельности
• разработчики электроники - продукции радиоэлектроники РЭП, аппаратуры РЭА, электронной-компонентной базы ЭКБ, включая аккредитованные Минпромом РФ компании(в реестре разработчиков электроники АПК/ПАК),
• дизайн центры электроники, аккредитованные Минпромом РФ (в реестре разработчиков электроники АПК/ПАК),
• Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов технопарков, включая промышленных
• индустриальных парков
• Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов агро-парков
• Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов эко-парков
• Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов техно-парков
• Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов био-техно-парков
• Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) резидентов промышленных зон
• Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) разработчиков электроники, ЭКБ, РЭП, РЭА (hardware оборудования), ПАК, ПО ЭВМ (software "софта") наукоемкой технологической продукции
• Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) разработчиков аудиовизуальной продукции, анимационной, фильмов
• Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) пользователей иных преференциальных режимов - использующих налоговые льготы или спецрежимы - УСН, АУСН Онлайн
• Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) предпринимателей и предприятия агро-сферы (АПК)
• Бизнес-план БП и финансовая модель (ФЭМ) разных получателей грантов, субсидий (отраслевых, на производство конкретной продукции).

Обращайтесь к нам!

 

Также мы можем помочь Вам законно снизить налоги.

Путем применения законных налоговых льгот и преференций (по НК РФ и региональным законам - субъектов РФ):

• проверка (подходят ли Ваши компании под какие-либо)
• подготовка компании для применения налоговых льгот
• иногда - реструктуризация компании
• иногда выделение раздельного учета операций внутри компании

Мы можем помочь Вам получить льготные деньги:

Путем участия в программах и конкурсных отборах (по федеральным и региональным НПА):

• субсидии
• гранты
• целевые бюджетные средства
• льготные займы фондов
• льготные кредиты банков
• земельные участки без торгов
• льготные ставки аренды земли и имущества

При необходимости - обращайтесь к нам!

 

Мы можем рассчитать Вам эффект от реализации проекта на территории индустриального парка (с учетом льгот резидента и без льгот). Также мы разрабатываем всю необходимую документацию и сопровождаем проект для построения наиболее оптимального процесса создания индустриального парка. Обращайтесь к нам!

 

Сегодня дать ответ на вопрос "Где размещаться?" - это провести многофакторный анализ - оценить влияние на экономику проекта целой группы факторов:

• близость к источникам сырья, стоимость их получения, добычи с учетом доставки рынки сбыта,
• близость к клиентам, наличие распределительных центров,
• стоимость земли и объектов недвижимости, земельные преференции, возможности получить землевладение на долгосрочную стратегическую перспективу
• наличие и стоимость персонала, с учетом стоимости найма, обучения, подготовки кадров, квалификации, динамики трудовых миграций,
• доступность и качество транспортной инфраструктуры,
• наличие и мощности инженерной инфраструктуры,
• наличие социальной инфраструктуры,
• уровень развития предпринимательской среды, партнерства
• экология, наличие инфраструктуры и региональные тарифы на утилизацию отходов,
• конкурентная среда, уровень нечистоплотной конкуренции и злоупотребления служебным положением (коррупция),
• безопасность бизнеса, гарантии стабильности и сохранности бизнеса, инвестиционный климат,
• поддержка региональных и местных органов власти в широком круге вопросов,
• уровень конкуренции за ресурсы и рынок сбыта,
• налоговые льготы, возможность зафиксировать льготы в ОЭЗ, ТОСЭР, СПИК, СЗПК,
• тарифная политика, возможность зафиксировать тарифы в СПИК, СЗПК,
• сложившиеся кооперационные связи или вероятность их выстраивания,
• вероятность соблюдения договоренностей по всем значимым позициям договоров,
• и  т.д. и т.п. факторы

 

Чем еще мы можем быть полезны?

Мы делимся с Вами своим опытом и экспертным мнением:

• Отвечаем на вопрос: "Где взять деньги?"
• Разъясняем понятия и термины, доносим суть
• В чем отличия бизнес-модели объекта:
  • индустриальный парк?
  • промышленный технопарк?
  • агро (промышленный) парк?
• Проверяем компетенции и уровень понимания команды,
• Проверяем готовность команды начать и завершить проект,
• Обучаем команду недостающим знаниям и навыкам,
• Команда перенимает знания - учится - в работе по проекту,
• Разъясняем простым языком - "разжевываем" - сложную и объемную информацию,
• Избавляем от необходимости:
  • прочтения 100х страниц разной документации,
  • прочтения 100х страниц законов, НПА,
  • просмотра 100х часов семинаров, презентаций
  • траты 100х часов поиска экспертов, обладателей информации, носителей компетенций
  • траты 100х часов назначения и проведения встреч,
  • траты 100х часов на вопросы/ответы,
  • траты 100х часов на разговоры: полезные и "не очень",
  • покупки специализированного ПО,
  • другие расходы на свой штат
• Мы даем "сухой остаток" - итог, квинтэссенцию полезности,
• Отвечаем на вопросы:
  • Какие есть программы, льготные финансы?
  • На что дают деньги?
  • Кому дают, а кому - нет?
  • Как в них участвовать?
  • Какие требования?
  • Какие есть "подводные камни"?
  • Что влияет на повышение вероятности "победы"?
  • Как повысить шансы заявки победить?
  • Какие суммы реально получить?
  • Какая документация нужна?
  • Как ее сделать?
  • Чем мы можем посодействовать?
  • Как лучше "упаковать" проект?
• Много других плюсов привлечения экспертов на аутсорсинг

 

Авторская методика создания индустриального парка, промышленного технопарка, ЛАЦ-ОРЦ, ОЭЗ

• Выбор места размещения. Обследования. Мастер-план
  • Землеустроительная документация парка: категории ВРИ, НПА
  • Как правильно подобрать земельный участок?
  • Мастер-план индустриального парка
    • Жизненный цикл строительного объекта
    • Зонирование. Классы опасности производственных объектов
    • Как правильно сделать мастер план промышленного технопарка?
    • Как разработать мастер-план индустриального парка?
    • Зонирование. Санитарно-защитная зона (СЗЗ)
• Проектирование
• Финансово-экономическое моделирование и бизнес-планирование
• Экономичность аутсорсинга в альтернативу штату
• Подробное ТЗ на разработку документации

 

Подтвердить гипотезу. Неокупаемости строительства зданий, предоставления в аренду без господдержки исходя из следующих данных экономики, возведение 1 квадратного метра производственного здания стоит минимум 40000 тысяч рублей за 1 квадратный метр Сдача в аренду помещения колеблется от 600 до 700 рублей за 1 квадратный метр в месяц. То есть экономика аренды. Делением 1 на другое - сколько месяцев окупаемости ? а ещё надо учесть что это без учёта затрат на поддержание в эксплуатационном состоянии без ремонтов и так далее и так далее

Ответ

Давайте разберемся с вашей гипотезой о неокупаемости строительства производственных зданий и сдачи их в аренду без государственной поддержки. Вы привели следующие экономические показатели:

1. Стоимость строительства: 40 000 рублей за 1 квадратный метр.
2. Арендная ставка: от 600 до 700 рублей за 1 квадратный метр в месяц.

Рассчитаем период окупаемости

Для начала найдем средний показатель арендной ставки: (600+700)/2=650(600+700)/2=650 рублей за квадратный метр в месяц.

Теперь рассчитаем количество месяцев, необходимых для окупаемости одного квадратного метра производственного здания:

Период окупаемости=Стоимость строительства/Средняя арендная ставка

=40 000/650≈61,54 месяца

Это примерно 5 лет и 2 месяца.

Уточнения

Важно учитывать несколько факторов, которые влияют на экономическую эффективность проекта:

1. Эксплуатационные расходы: Затраты на содержание здания (ремонт, коммунальные услуги, налоги и прочее) могут существенно увеличить срок окупаемости.
2. Амортизация: Строение со временем теряет свою стоимость, что также нужно учитывать при расчете окупаемости.
3. Инфляция: Со временем деньги теряют покупательную способность, и будущие доходы от аренды будут иметь меньшую реальную ценность.
4. Риски: Рынок недвижимости подвержен колебаниям, и спрос на производственные площади может снизиться, что повлияет на арендную ставку.

Заключение

Исходя из приведенных данных, строительство и последующая сдача в аренду производственных зданий без учета государственных субсидий и прочих поддерживающих мер действительно выглядит экономически невыгодным, особенно учитывая дополнительные затраты на эксплуатацию и амортизацию. Однако точные выводы зависят от множества внешних факторов, включая региональную экономику, состояние рынка недвижимости и конкретные условия эксплуатации.

А если добавить к этому ухудшение экономики девелопмента - если собственных средств на возведение зданий не хватает и придётся взять кредит посчитай по 2 вариантам под 10% Годовых и под 25% Годовых

Ответ

Добавление кредита в расчет значительно усложняет ситуацию, поскольку увеличивает общие расходы на проект. Давайте рассмотрим два варианта кредитования — под 10% годовых и под 25% годовых.

 

Исходные данные:

1. Стоимость строительства: 40 000 рублей за 1 квадратный метр.
2. Площадь здания: 1 440 квадратных метров.
3. Арендная ставка: 650 рублей за квадратный метр в месяц.
4. Сумма кредита: 57 600 000 рублей (40 000 рублей/м² × 1 440 м²).

1. Кредит под 10% годовых

Годовая выплата процентов по кредиту:

Проценты=57 600 000×0,1=5 760 000 рублей в годПроценты=57600000×0,1=5760000 рублей в год

Ежемесячная выплата процентов:

5 760 00012=480 000 рублей в месяц125760000​=480000 рублей в месяц

Доход от аренды в месяц:

Доход от аренды=1 440×650=936 000 рублей в месяцДоход от аренды=1440×650=936000 рублей в месяц

Чистая прибыль после уплаты процентов:

Чистая прибыль=936 000−480 000=456 000 рублей в месяцЧистая прибыль=936000−480000=456000 рублей в месяц

Период окупаемости:

Период окупаемости=57 600 000456 000≈126,32 месяцаПериод окупаемости=45600057600000​≈126,32 месяца

Это примерно 10 лет и 7 месяцев.

 

Кредит под 25% годовых

Годовая выплата процентов по кредиту:

Проценты=57 600 000×0,25=14 400 000 рублей в годПроценты=57600000×0,25=14400000 рублей в год

Ежемесячная выплата процентов:

14 400 00012=1 200 000 рублей в месяц1214400000​=1200000 рублей в месяц

Чистая прибыль после уплаты процентов:

Чистая прибыль=936 000−1 200 000=−264 000 рублей в месяцЧистая прибыль=936000−1200000=−264000 рублей в месяц

Заключение:

При ставке 25% годовых, чистая прибыль становится отрицательной (-264 000 рублей в месяц), что означает убыток. Проект становится финансово невыгодным.

Итоги:

1. Без кредита: Период окупаемости — около 5 лет и 2 месяца.
2. Кредит под 10% годовых: Период окупаемости — около 10 лет и 7 месяцев.
3. Кредит под 25% годовых: Проект убыточный, период окупаемости отсутствует.

Вывод:

Использование кредита под высокие проценты делает проект менее привлекательным, особенно при ставке 25%, где он уже становится убыточным. Кредит под 10% удлиняет срок окупаемости почти вдвое, делая его менее выгодным, но все еще возможным для реализации при наличии стабильного спроса на арендуемые площади.

 

Правильно, необходимо учесть затраты на обслуживание и ремонт здания, ведь эти расходы неизбежны и сильно влияют на общую рентабельность проекта. Давай введём их в расчёт.

Допущения:

Затраты на эксплуатацию и ремонт: Предположим, что ежегодно потребуется тратить на обслуживание здания 2% от стоимости строительства. Это распространённая практика в управлении недвижимостью.

Расчёт:

1. Стоимость строительства: 57 600 000 рублей.
2. Ежегодные затраты на эксплуатацию и ремонт: 2% от 57 600 000 рублей = 1 152 000 рублей в год.
3. Ежемесячные затраты на эксплуатацию и ремонт: 1 152 000 рублей / 12 месяцев = 96 000 рублей в месяц.

Теперь скорректируем расчёты чистой прибыли с учётом новых данных.

 

Без кредита:

Чистая прибыль в месяц:

Чистая прибыль=936 000−96 000=840 000 рублей в месяцЧистая прибыль=936000−96000=840000 рублей в месяц

Период окупаемости:

Период окупаемости=57 600 000840 000≈68,57 месяцаПериод окупаемости=84000057600000​≈68,57 месяца

Это примерно 5 лет и 9 месяцев.

 

Кредит под 10% годовых:

Чистая прибыль в месяц:

Чистая прибыль=936 000−480 000−96 000=360 000 рублей в месяцЧистая прибыль=936000−480000−96000=360000 рублей в месяц

Период окупаемости:

Период окупаемости=57 600 000360 000≈160 месяцаПериод окупаемости=36000057600000​≈160 месяца

Это примерно 13 лет и 4 месяца.

 

Кредит под 25% годовых:

Чистая прибыль в месяц:

Чистая прибыль=936 000−1 200 000−96 000=−360 000 рублей в месяцЧистая прибыль=936000−1200000−96000=−360000 рублей в месяц

Проект остаётся убыточным даже с учётом затрат на эксплуатацию.

Итоги:

1. Без кредита: Период окупаемости — около 5 лет и 9 месяцев.
2. Кредит под 10% годовых: Период окупаемости — около 13 лет и 4 месяца.
3. Кредит под 25% годовых: Проект убыточный, период окупаемости отсутствует.

Вывод:

Увеличение срока окупаемости и убытки при высоких процентах по кредиту делают проект малопривлекательным. Особенно это заметно при учете эксплуатационных расходов.

 

Как соотносятся затраты на подготовку земельного участка с рыночной стоимостью земли под размещение зданий производственного назначения (которая значительно варьируется в зависимости от местоположения, инфраструктуры, спроса и других факторов)?

Примерный диапазон цен (2023–2025 годы): 

- От 500 000 до 1 500 000 рублей за гектар в менее развитых или удаленных районах. 

- От 1 500 000 до 5 000 000 рублей за гектар вблизи крупных населенных пунктов или с развитой инфраструктурой. - Выше 5 000 000 рублей за гектар в престижных или стратегически важных локациях.

- От 1 000 000 до 3 000 000 рублей за гектар в менее развитых районах или на удалении от крупных городов. 

- От 3 000 000 до 6 000 000 рублей за гектар в менее престижных районах или на удалении от основных транспортных магистралей. 

- От 3 000 000 до 8 000 000 рублей за гектар вблизи транспортных узлов или в промышленных зонах.

- От 6 000 000 до 12 000 000 рублей за гектар вблизи ключевых дорог или в промышленных зонах.

- Выше 8 000 000 рублей за гектар в столице, престижных локациях с развитой инфраструктурой (здесь стоимость земли под размещение объектов производственно-складского назначения будет выше, чем в других районах, из-за близости к столице, развитой инфраструктуры и транспортной доступности. 

- Выше 12 000 000 рублей за гектар в наиболее удобных локациях с готовой инфраструктурой (электричество, вода, газ, подъездные пути). 

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка: 

1. Местоположение: близость к транспортным узлам (автодорогам, портам, железнодорожным станциям) и крупным городам. Близость к трассам: участки рядом с федеральными трассами или железнодорожными узлами будут дороже. 

2. Инфраструктура: наличие коммуникаций (электричество, вода, газ, канализация) и подъездных путей. Наличие коммуникаций: если участок уже подключен к электричеству, воде и газу, его цена значительно возрастает. 

3. Размер участка: крупные участки (от 5 га и более) могут продаваться с дисконтом за гектар. 4. Статус земли: важно, чтобы земля была в категории, разрешающей промышленное использование

Сопоставим затраты УК на подготовку 1 гектара полезной площади (15,39 млн рублей) с рыночной стоимостью земли под размещение зданий производственного назначения. Это позволит понять, насколько конкурентоспособна стоимость земли в промышленном парке с учётом вложений в инфраструктуру.

Рыночная стоимость земли под промышленное использование (2023–2025 годы):

• Менее развитые или удалённые районы:
  • 1 000 000–3 000 000 рублей за гектар.
  • Характеристики: отсутствие развитой инфраструктуры, удалённость от транспортных узлов и крупных городов.
• Районы с умеренной развитостью:
  • 3 000 000–6 000 000 рублей за гектар.
  • Характеристики: наличие базовой инфраструктуры, умеренная удалённость от транспортных узлов.
• Районы с развитой инфраструктурой:
  • 6 000 000–12 000 000 рублей за гектар.
  • Характеристики: близость к транспортным узлам (автодороги, железнодорожные станции), наличие коммуникаций (электричество, вода, газ).
• Престижные или стратегически важные локации:
  • Выше 12 000 000 рублей за гектар.
  • Характеристики: близость к крупным городам, развитая инфраструктура, высокий спрос на землю.

 

 

 

Фамилия, Имя, Отчество (ФИО)

Телефон (мобильный, служебный) в формате +79111111111

Email

Ваш вопрос

Нажимая на кнопку "Отправить", вы даете согласие на обработку персональных данных

Действующее положение доступно по ссылке Положение

Оставьте это поле пустым