Как девелопменту выживать расти в кардинально усложнившихся условиях? переходящий в 2026 год вызов — это жёсткое противоречие: арендатор хочет больше, лучше и быстрее, деньги (ростовщические и государственные) становятся дороже и сложнее в получении.

Ключевой месседж:

«Эпоха простых решений закончилась. Чтобы строить и развивать пром.парки и технопарки сегодня, нужно не искать деньги, а менять логику: строить умнее, гибче и быстрее, ориентируясь на нового, требовательного резидента».

 

1. Введение: С чем столкнется отрасль в 2026?

Как выживать и расти в новых, кардинально усложнившихся условиях. Если раньше был некий «стандартный» путь, то сейчас мы оказались на развилке.

И главный переходящий в 2026 год вызов — это жёсткое противоречие:

• с одной стороны, резидент хочет всё больше, лучше и быстрее,
• а с другой — деньги (особенно государственные) становятся дороже и сложнее в получении.

И наша задача — найти новые модели работы в этой реальности.

2. Что изменилось в голове у резидента? (Тренды спроса)

• Конец эпохи «пустого поля»: Лозунг резидента сегодня: «Постройте — и мы приедем и оценим». Никто больше не хочет ждать и вкладываться в голую землю. Спрос сместился на готовые, современные, «под ключ» площади.

• Локация — это про людей, а не про трассу: Критически важна не просто близость к магистрали, а наличие квалифицированных кадров в радиусе комфортной ежедневной доступности. Вахтовый метод и маятниковая миграция исчерпали себя из-за социальных издержек, усталости и рисков. Люди хотят работать рядом с домом.

• Новые приоритеты: На первый план выходит готовая инфраструктура (особенно энергомощности), качество трудовых ресурсов и гибкость площадей. Резидент хочет возможность легко масштабироваться.

3. Что изменилось в условиях для девелопера? (Вызовы финансирования)

• Экономика проекта усложнилась: Сроки окупаемости растянулись до 15-20 лет из-за дорогих кредитов.

• Правила господдержки поменялись: Уходит модель «государство строит сети — инвестор строит здания». Приходит эра софинансирования и возмещения затрат. Это создает огромные кассовые разрывы и риски для управляющих компаний. Проще говоря: «Стройте сначала за свой счёт, а мы, может быть, потом что-то компенсируем». Это меняет всю логику планирования.

4. Как на это отвечать? (Технологические и управленческие тренды)

• Тренд на «дробную» застройку: Время гигантских цехов по 50 000 м² проходит. Будущее — за кластерами из небольших, стандартизированных зданий (1 500 — 5 000 м²). Почему?

  • Быстрее выход на рынок и получение дохода.

  • Меньше рисков (проще найти арендатора).

  • Гибкость для резидента (можно взять несколько блоков).

  • Проще согласования.

• «Умная» экономия вместо «тотальной»: Приоритет №1 — не самые дешёвые решения, а те, что снижают стоимость владения (TCO) на всём жизненном цикле. Это энергоэффективность, долговечные материалы, контроль качества. Дешёвый ремонт обойдется дороже.

• Перманентный девелопмент: Парк больше не строится одной очередью. Цикл «стройка-эксплуатация-расширение» становится непрерывным. Нужно уметь строить, не мешая действующим производствам, и заранее закладывать инфраструктуру на будущий рост.

5. Итог:

Основной конфликт последних лет, переходящий и в 2026 год — это противоречие между возросшей сложностью создания качественного продукта и сокращающимися прямыми возможностями гос.поддержки.

Следствие: Фокус отрасли смещается с нерешенного вопроса «где взять деньги?» (надежд на решение уже нет в горизонте 2026-2035) на вопрос «как строить умнее?».

Именно об этом «умном» подходе мы и будем говорить дальше. Мы обсудим:

• Конкретные кейсы: Как строят гигантские парки в Узбекистане и почему в Поволжье формат «полуторатысячников (1500 м2)» может быть выигрышнее.

• Технологии и проектирование: Какие инженерные решения реально снижают издержки и повышают привлекательность для резидента.

• Финансовые модели: Как выжимать эффективность из каждого рубля в новых условиях.
  Давайте перейдём от анализа вызовов к поиску практических решений».

 

 

I. Ключевые тренды рынка и спроса

1. Конец эпохи «пустого поля». Резиденты больше не готовы ждать и инвестировать в «голую» землю.Спрос сместился на готовые, современные, арендопригодные площади.Логика резидента: «Постройте — и мы приедем и оценим».

2. Локация как критический фактор №1.Важна не просто близость к трассе, а наличие квалифицированных кадров в радиусе комфортной ежедневной доступности (без вахт). Маятниковая миграция (Казань-Челны и т.д.) исчерпала себя из-за социальных издержек, усталости и роста рисков.

3. Смена приоритетов резидентов.На первый план выходят:

   • Готовая инфраструктура (энергомощности, логистика).

   • Качество трудовых ресурсов рядом.

   • Гибкость площадей(см. пункт 6).

4. Усложнение экономики девелопмента. Резкое удорожание и удлинение сроков окупаемости проектов(до 15-20 лет). Причины: рост ставок по кредитам, сокращение и усложнение получения прямой гос.поддержки на «железо».

5. Изменение модели госфинансирования. Происходит переход от модели «государство строит инфраструктуру — инвестор строит здания» к модели софинансирования и возмещения затрат. Это создает кассовые разрывы и повышенные риски для управляющих компаний.

II. Ответы и технологические тренды в строительстве

6. Тренд на «дробную» застройку.От гигантских цехов (5 000 - 10 000 + м²) — к строительству кластеров из небольших, стандартизированных зданий (1 500 м²). Преимущества:

   • Быстрее выход на рынок и получение первых доходов.

   • Меньше рисков(легче найти арендатора на небольшой объем).

   • Гибкость для резидента(можно взять несколько блоков под разные процессы).

   • Упрощение процедур(согласований, экспертиз для объектов меньшей категории).

7. «Умная» экономия против «тотальной» экономии.Девелоперы ищут не самые дешёвые решения, атехнологически эффективные, снижающие стоимость владения (TCO)на всем жизненном цикле.

   • Контроль качества подрядчика и материалов— приоритет №1. Избегание «экономии», ведущей к авариям и дорогому ремонту.

   • Спрос на инженерные решения, снижающие эксплуатационные расходы (энергоэффективность, долговечные материалы).

8. Перманентный девелопмент как норма.Парк больше не строится одной очередью.Цикл «стройка-эксплуатация-расширение» становится непрерывным.Требует нового уровня планирования инфраструктуры с заделом на будущее и умения строить, не мешая действующим производствам.

9. Новые форматы локализации.Опыт международной экспансии (Узбекистан и др.)показывает возможность и спрос на строительство крупных объектов, но адаптация под местный рынок (Поволжье) чаще требует формата небольших, но быстро возводимых площадей.

III. Главный вызов и итог

Основной конфликт 2020-2022-2025-2026-2030: Между возросшей сложностью и стоимостью создания качественной промышленной недвижимости (требования арендаторов - резидентов, дорогие деньги) и сокращающимися прямыми возможностями гос.поддержки.

Следствие: Ключевая задача для отрасли — найти технологические, управленческие и финансовые модели, которые позволят строить быстро, качественно и с приемлемой окупаемостью в новых условиях.

Фокус отрасли смещается с нерешенного вопроса «где взять деньги?» (надежд на решение уже нет в горизонте 2026-2035) на вопрос «как строить умнее?».

 

 

 

Ключевые тренды рынка индустриальных парков (Дениса Журавского, АИП)

Ключевой тезис: Рынок индустриальных парков находится на пороге длительного и уверенного роста, но его движущие силы и условия работы кардинально меняются.

1. Драйвер роста: Переход от «гаражей» к профессиональным площадкам

• Рынок растет на ~20% в год, и этот тренд устойчив.

• Причина роста: Не появление новых инвесторов, а переход промышленных предприятий из непрофессионального сегмента («гаражи», устаревшие ангары) в профессиональный — в индустриальные парки и ОЭЗ.

• Огромный потенциал: В России только 10-15% проминвестиций приходится на парки. Для сравнения: в Турции — до 50%. Это означает, что впереди многолетний рост за счет перетекания клиентов.

2. Главный тренд и вызов: Сдвиг спроса на «готовую площадь»

• Спрос кардинально изменился: Резиденты хотят не «поле», а готовые, арендопригодные помещения.

• Данные подтверждают: Объем потребления (аренда/покупка) уже несколько лет стабильно превышает объем ввода новых площадей. Свободных готовых помещений на рынке практически нет.

• Ключевой вопрос для отрасли: Где в условиях дорогих денег найти ресурсы для масштабного строительства того, что требует рынок?

3. Тренд в финансировании: Коллаборация вместо только кредитов

• Коллективные частные инвестиции — новый и перспективный источник.

• Суть тренда: Частные инвесторы (в т.ч. небольшие) строят объекты на территориях крупных государственных парков или в партнерстве с большими девелоперами.

• Итог: Формируется коллаборационная модель, которая снимает нагрузку с бюджета и становится альтернативой дорогим кредитам.

4. Государственная поддержка: Фокус на субсидии Минэкономразвития

• Ключевой инструмент для частных парков: Субсидия на инженерную инфраструктуру (до 600 млн рублей, покрывает до 70% затрат).

• Важно: Конкурс на 2026 год уже завершен (отобрано >30 проектов). Следующий отбор — в 2025 году. К нему нужно готовиться заранее, имея на руках необходимые документы (ПСД, экспертизу).

5. Тренд в форматах: Рост популярности «лайт-индастриал»

• Формат на подъеме, особенно в городах-миллионниках.

• Суть: Комбинированные объекты, где в одном здании с гибкой планировкой совмещаются производство, склад и офис.

• Работа по стандартизации: Ассоциация разработала и внесла в публичное обсуждение проект ГОСТа на такие объекты. Цель:

  1. Установить единые «правила игры».

  2. Открыть возможность для будущей господдержки (заинтересованность Минпромторга уже есть).

 

 

 

Итог: Два основных вектора для обсуждения:

1. Как вы решаете главный вызов — финансирование строительства под растущий спрос на готовые площади? (Коллаборации, субсидии, другие модели).

2. Как реагируете на новые форматы спроса (лайт-индастри) и каков ваш опыт?

 

Как развивать промышленный парк?

• 2025 материалы форума Инпарк Новосибирск
  • Поддержка пром. технопарков и инд. парков (Минпромторг РФ)
  • Баланс промышленности, экологии, социалки
  • Поддержка УК и Резидентов пром. технопарков и инд. парков
  • МСП Банк и ВТБ банк для УК и резидентов
  • Мезонинное финансирование – альтернатива?
  • ЗПИФ IPO SPO ЦФА УК и резидентам
  • Казначейские кредиты бюджетам субъектов РФ
  • Окупаемость энергоцентра (генерации)
  • Энергетическая инфраструктура и новые финансовые инструменты
  • 2024 Резолюция ИнПарк
• 2025 не было печали - вышло ППРФ 1229
• 2025 не было печали - вышло ППРФ 1229
  • 2025 муниципальные электросети (1229)
  • 2025 муниципальные электросети - в сетевую Ко (1229)
  • 2025 электросети безвозмездно - в сетевую Ко (1229)
  • Как "заложить" расходы на обслуживание сетей? Поскольку наценку на тариф ресурсоснабжающих организаций (и электросетевых компаний) официально делать запрещено.
  • Модель №1 (Агентский договор)
  • Модель №2: Договор на тех. присоединение
  • Модель №3: Создание ТСО на базе УК парка
  • ППРФ 1229 передать гос. электросети в СОСО и ТСО
  • И что теперь делать частной УК с муниципальными сетями?
  • Окупаемость энергоцентра (генерации)
  • Сети промышленных парков надо исключать из ППРФ 1229
  • Что делать в ситуации изъятия ТСО сетей и монетизации за счет резидентов?
  • Сетевики - жируют, производственники - платят?
  • Снова поддержка крупного бизнеса монополиста за счет МСП?
  • УК предложили "сделку с дьяволом" (что ни выберет - проиграет)
  • Подарить активы монополисту, который будет зарабатывать на производственниках?
  • Высоковольтные сети (35 кВ и выше)
  • Если бы послушали в 2020 году
  • Если знать, что сети уйдут в СК, мы бы не строили за бюджет
  • Какие сети передадут до 1 апреля 2025
  • Какие сети передадут до 20 сентября 2024
  • Какие сети передадут до 31 декабря 2024
  • Распределительные сети (ниже 35 кВ)
• Cоветское наследие промышленных зон, городов
• Эволюция от «завода за забором» к «территории для жизни»
• Лайфхак №1 бизнес-модель "Собственная генерация"
• 2024 Р и УК лизинг бескаркасных быстровозводимых ангаров
• 2024 Субсидии затрат на инфраструктуру пром.парков (технопарков) 2391
• 2022-2023 бюджет РТ на СМР инфраструктуры пром.парков
• 2023 инфраструктура для пром.парков из бюджета РТ
• Аккредитация индустриального парка ППРФ 794 промышленного технопарка 1863 кластера 779
• Антикризис: какие сервисы УК будут актуальны в кризис? Как развивать промышленный парк?
• Антикризиская бизнес-модель промышленного парка, технопарка
• Аутсорсинг какого персонала может предоставить УК?
• Гарантии до 50 млн рублей до 60% от суммы займа (на инвестиционные цели и пополнение оборотных средств) для резидентов индустриальных парков, промышленных парков, технопарков, ТОСЭР и ОЭЗ на территории Татарстана
• Инвестируйте в инфраструктуру, а налоги государство будет возвращать
• Кадровое обеспечение: промышленные парки ищут работников
• Как влияют налоговые льготы на экономику проекта?
• Как мы видим меры поддержки индустриальных парков?
• Какой должна быть резидентная политика?
• Лайфхак №Х меняем ЧОП на автоматику и БПЛА
• Ниши импортозамещения резидентам пром.технопарков инд.парков и кластеров
• ОКС района не выдаст РнС разрешение на строительство
• Пересмотреть модель использования ресурсов и сетей на ЭСК.
• Промышленные технопарки: управление деятельностью
• Сети и коммуникации промышленного парка из бюджета
• Современные ожидания инвесторов при выборе площадки
• Финансовое моделирование индустриального парка, промышленного технопарка
• Эффективность индустриальных парков (методики оценки)
• Антикризисный управляющий - новый функционал УК на ближайшие годы?
• Где и среди кого УК промышленного парка искать резидентов?
• Как развивать и строить промышленную площадку, индустриальный парк в кризис?
• Лайфхак №2 бизнес-модель "Аренда помещений и з/у с коммуникациями"
• Лайфхак №3 меняем типовой "портрет" резидентов и тактику его привлечения
• Лайфхак №4 бизнес-модель "Аренда вместо покупки и лизинг вместо кредита"
• Льготы ТОСЭР, компенсация части затрат на уплату коммунальных услуг УК и резидентов и другие требуемые меры
• Мы дружим семьями! А как выстраиваются Ваши отношения с резидентами?
• Предложения АИП России по антикризисным мерам для индустриальных парков
• Предложения Ассоциации индустриальных парков АИП России по поддержке индустриальных парков
• Предложения Ассоциации кластеров и технопарков России по антикризисным мерам поддержки УК технопарков и ОЭЗ
• Роль УК: проактивное поведение (УК - инициатор изменений) или "боец невидимого фронта" (тихо делает работу ТСЖ/ЖЭК)?
• Самая управляющая компания! Это о Вас резиденты говорят именно так?
• Что мы продаем резидентам? Доступ к инфраструктуре? Доступ к ресурсам команды УК? Компетенции УК?