Рынок оптово-распределительных центров ОРЦ складов. Крупнейшие складские объекты, запланированные к вводу до конца 2018 года. Динамика распределения сделок по профилю арендаторов, покупателей складов в регионах России

Сотрудники компании "Верное решение" оказывают услуги консультационного сопровождения и разработки документации:
- для резидентов и управляющих компаний промышленных площадок (индустриальных парков), технопарков,
- резидентов и УК территорий опережающего развития (ТОР, ТОСЭР),
- резидентов и УК особых экономических зон (ОЭЗ), свободных экономических зон (СЭЗ),
- бизнес-инкубаторов и других объектов инфраструктуры,
- разрабатывают юридическую документацию, концепции развития и бизнес-план развития проекта,
- консультируют по финансово-экономическим, маркетинговым вопросам.
- подготовка документации и сопровождение проекта для получения статуса резидента территории опережающего развития (ТОР)
- подготовка документации и сопровождение проекта для получения статуса резидента особых экономических зон (ОЭЗ), свободных экономических зон (СЭЗ), территориальных и отраслевых кластеров, Центров кластерного развития (ЦКР),
- получение целевого финансирования, налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки, сопровождение проекта заявителя в конкурсах региональных и федеральных органов власти России,
- консультационная и информационная поддержка участников государственных конкурсов на соискание государственной поддержки в виде налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки, сопровождение проекта заявителя в конкурсах Республики Татарстан и России,
- разработка для девелопера (управляющей компании) концепции развития (стратегии), бизнес-плана, технико-экономического обоснования (ТЭО), меморандума, презентации, паспорта проекта, подготовка пакета документации по проекту,
- разработка технико-экономического обоснования (ТЭО), бизнес-плана для резидента, презентации, паспорта проекта, мастер-плана, подготовка пакета документации по проекту,
- проведение исследований рынков (маркетинговых),
- привлечение инвестиций, партнеров в проект, бизнес. 
При необходимости - обращайтесь к нам!

Эксперты Knight Frank подготовили анализ российского рынка оптово-распределительных складов Московского "региона" (город Москва и Московская область). Из всей складской недвижимости в России сейчас действует только один современный оптово-распределительный центр «Фуд Сити» с ориентацией на обработку и перераспределение продовольствия в оптовых объёмах. Площадь объекта свыше 500 тыс. кв. м. На рубеже 2017-2018 годов стартовало строительство ещё пяти подобных площадок, их общая площадь превысит 260 000 кв. м. Отмечается, что ещё два года назад в России не функционировал ни один оптово-распределительный центр подобного формата.

Большинство вновь построенных объектов в России, несмотря на то, что они позиционирование как оптово-распределительный центр, ориентированы, в первую очередь на торговлю в розничном и мелкооптовом формате. Нужно отметить, что на текущий момент большинство реализуемых оптово-распределительных центров фактически становятся качественными фермерскими рынками. При этом большая часть объектов оптового распределения продуктов питания — советское наследие в виде овощебаз, которые не отвечают современным требованиям, которые предъявляются к объектам для хранения и переработки продукции.

Между тем, на первые числа сентября намечено открытие агропарка «Самара» на 30 тыс. кв. м, который будет соответствовать по функционалу современному оптово-распределительному центру. Также в настоящее время ведётся строительство центра в Новосибирске (более 100 тыс. кв. м), ещё одного объекта в Екатеринбурге с вводом в строй в 2019 году (около 42 тыс. кв. м), а также площадки в Ярославле, Приморском крае (здесь ожидается запуск трех очередей мультитемпературных ОРЦ площадью свыше 60 тыс. кв. м).

Сейчас практически в любом регионе России остро стоит проблема хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. Власти регионов для решения данной проблемы планируют создание оптово-распределительных центров. На текущий момент два подобных проекта находятся на стадии строительства, но большинство — остается в рамках правительственных региональных программ развития. Так, например, в 2017-2018 гг. были подписаны соглашения между правительствами регионов и инвесторами на строительство следующих ОРЦ: в Красноярском крае (общая площадь около 57 тыс. кв. м), Орловской, Тамбовской и Иркутской областях.

В состав ОРЦ входят как оптово-розничные площади, где арендаторы могут размещать прилавки со своей продукцией, так и складские терминалы с мультитемпературными камерами для хранения овощей и фруктов, кросс-доки, оптовые склады. Также для удобства резидентов в рамках ОРЦ предлагаются в аренду помещения в гостинично-офисном центре, имеются таможня, парковка для грузового и легкового автотранспорта. В ОРЦ «Фуд Сити» ставки аренды на мультитемпературные камеры находятся в диапазоне от 16 до 29 тыс. руб.кв. м. год triple net в зависимости от температурного режима и размера камеры (формат ОРЦ подразумевает мелкую нарезку камер — от 150-200 кв. м).

Перспективы и необходимость развития сегмента ОРЦ обусловлены, в первую очередь, дефицитом качественных объектов с мультитемпературными камерами в регионах России, как следствие — сейчас низкокачественные объекты с различными температурными режимами сдаются по высоким ставкам аренды.

Департамент консалтинга и аналитики и Департамент складской недвижимости международной компании Knight Frank провели исследование рынка складской недвижимости России по итогам 8 месяцев 2018 года.

По итогам 8 месяцев 2018 года общий объем предложения качественной складской недвижимости во всех регионах России составил около 24 млн кв.м, из которых 57% или около 13,7 млн кв.м расположены в Московском регионе, 13% или 3,2 млн кв.м – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а 30% или 7,1 млн кв.м – в других регионах России.

По прогнозам аналитиков Knight Frank, до конца 2018 года совокупный объем ввода складской недвижимости в России почти на 40% превысит итоговый показатель 2017 года (который составлял около 1 млн кв.м) и достигнет 1,6 млн кв.м. Около 53% или 850 000 кв.м качественных складских площадей по итогам 2018 года будут введены в Московском регионе, 16% от совокупного объема ввода или 260 000 кв.м – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, остальные 31% или около 500 000 кв м – в других регионах России.

Складской рынок Московского региона

В Москве и Московском регионе по итогам 8 месяцев 2018 года было введено в эксплуатацию около 278 000 кв.м качественных складских площадей. Одними из крупнейших объектов, введенных в данный период, стали вторая фраза складского комплекса Major площадью около 57 000 кв.м, вторая фаза мультитемпературного складского комплекса GreenStore площадью около 37 000 кв.м, а также часть корпуса №29 в ПСК «Атлант-Парк» площадью около 21 000 кв.м. Следует отметить, что более 60% от общего объема введенных в данный период складских площадей построены под заказ.

За этот же период года в Московском регионе общий объем сделок по продаже и аренде индустриальной недвижимости составил около 1 млн кв.м. По прогнозам аналитиков Knight Frank, до конца 2018 года будет арендовано и куплено еще около 500 000 кв.м качественных складских площадей. Таким образом, совокупный объем сделок в Московском регионе по итогам 2018 года превысит аналогичный показатель по итогам 2017 года примерно на 25%.

Динамика сделок по аренде и покупке складов в Московском регионе

Средний размер сделки по аренде в готовом здании по итогам 8 месяцев 2018 года в Московском регионе составил около 10 000 кв.м, что на 1800 кв.м ниже среднего размера сделки по аренде за аналогичный период 2017 года. Средний размер BTS сделки за 8 месяцев 2018 года составил около 29 000 кв.м.

Распределение сделок по профилю арендаторов/покупателей складов в Московском регионе

Наибольшую долю в структуре спроса в Московском регионе сформировал сегмент розничной торговли – около 35% от общего объема сделок. Одними из крупнейших сделок в данном сегменте стали аренда федеральной розничной сетью «АШАН» около 53 000 кв.м в индустриальном парке «Южные Врата», аренда розничной сетью «ВкусВилл» склада «Дикси» площадью около 52 000 кв.м в «PNK Парке Северное Шереметьево» На втором месте сегмент компаний-производителей, который сформировал около 20% от общего объема сделок. Одной из крупнейших сделок в данном сегмента стала аренда компанией Rockwool около 26 000 кв.м в логистическом парке «Ногинск». Доля online-торговли по итогам 8 месяцев 2018 года составляет около 6%, что существенно ниже аналогичного показателя в 2017 года, когда доля online-торговли в структуре спроса составляла около 43%. Столь высокая доля данного сегмента в структуре спроса в 2017 году связана с крупными сделками online-ритейлеров Wildberries и «Утконос» по строительству собственных распределительных центров в формате built-to-suit площадью 145 000 кв.м и 70 000 кв.м соответственно.

На фоне низкого объема ввода спекулятивных проектов доля вакантных складов в Московском регионе постепенно снижается, по итогам 8 месяцев 2018 года она составляла 5,9%, что в абсолютном выражении равно 815 000 кв.м. К концу 2018 года, по прогнозам аналитиков Knight Frank, доля вакантных площадей закрепится на уровне 5,5-5%. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области общий объем вакантных площадей по итогам 8 месяцев 2018 года составил около 123 000 кв.м или 3,8%. По прогнозам аналитиков Knight Frank, показатель до конца года снизится до 3,1%.

Доля вакантных складских площадей в Московском регионе, Санкт-Петербурге
и Ленинградской области

Складской рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области по итогам I полугодия 2018 года было введено в эксплуатацию около 25 000 кв.м, что на четверть меньше показателя аналогичного периода прошлого года. Среди ключевых введённых объектов четвертый корпус класса «А» складского комплекса «Октавиан». Складская площадь здания составляет более 12 000 кв.м, однако его поступление на рынок не повлияло на ситуацию со свободным качественным предложением – корпус был арендован ещё на стадии строительства. Кроме того, открылся качественный объект складской площадью 8000 кв.м в составе строительного центра СТД «Петрович» на пересечении Выборгского шоссе и проспекта Энгельса.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области спрос на качественные склады находится на стабильно высоком уровне, суммарный объём сделок аренды и продажи качественной складской недвижимости по итогам I полугодия 2018 года составил 171 000 кв.м. В сравнении с результатами аналогичного периода прошлого года прирост реализованных площадей составил 6%.

В I полугодии наибольший интерес к аренде складских площадей в Санкт-Петербурге и Ленинградской области проявили производственные и логистические компании. После заметного спада активности в 2017 года доля ритейлеров вновь начала увеличиваться: только за I полугодие торговыми компаниями арендовано на 9% больше площадей, чем за весь 2017 год. Данную тенденцию подтверждает анализ обращений потенциальных арендаторов в компанию Knight Frank St. Petersburg: более половины всех запросов I полугодия поступило именно от компаний, работающих в сфере торговли.

Складской рынок других регионов России

В регионах России (без учета Москвы, Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по итогам 8 месяцев 2018 года было введено в эксплуатацию около 95 000 кв.м качественных складских площадей, что на 18% ниже показателя ввода в регионах России за аналогичный период 2017 года, который составлял около 116 000 кв.м. Крупнейшими объектами, введенными по итогам 8 месяцев 2018 года, стали новая очередь в складском комплексе «АВС-Электро» в Воронеже площадью около 35 000 кв.м и торгово-складской комплекс «ЭТМ» в Казани площадью около 22 500 кв.м.

Динамика прироста качественных складских площадей в России

Как и в столичных регионах, преобладающее большинство складов в регионах России строится в формате built-to-suit, однако спекулятивное строительство также присутствует на рынке. Например, в Екатеринбурге в складском комплексе «Ролси» идет спекулятивное строительство третьей очереди площадью около 50 000 кв.м с мультитемпературными камерами, а также достраивается около 15 000 кв.м в складском комплексе «Петровский 2». В Новосибирске в складском комплексе «Сибирский» идет строительство блока площадью около 60 000 кв.м, в Самаре до конца года запланирован ввод в эксплуатацию восьмого корпуса в логистическом комплексе «Придорожный» площадью около 26 000 кв.м, в Ростове-на-Дону и в Краснодаре компания «Адва» ведет строительство новых очередей в рамках своих парков площадью около 30 000 кв.м и 10 000 кв.м соответственно.

Крупнейшие складские объекты, запланированные к вводу до конца 2018 года

Город	Название объекта	Площадь (кв.м)
Москва	Распределительный центр Wildberries	145 000
Москва	Распределительный центр «Ашан Ритейл Россия»	138 000
Москва	Складской комплекс в дер. Есипово	90 000
Москва	Распределительный центр «Утконос»	71 000
Новосибирск	Складской комплекс «Сибирский»	40 000
Ярославль	Распределительный центр X5 Retail Group	36 900
Санкт-Петербург	Nordway / «Логопарк М10»	34 000
Санкт-Петербург	Логопарк «Осиновая роща»	30 000
Москва	Складской комплекс «Свитино»	27 750
Москва	Терминал «Борисовский» (фаза 2)	27 000
Самара	Складской комплекс «Придорожный» (8-й корпус)	26 025
Нефтеюганск	Распределительный центр «Монетка»	25 700
Екатеринбург	Складской комплекс «Петровский 2»	16 900
Екатеринбург	«PNK Парк Косулино» (5-й корпус)	14 400
Санкт-Петербург	«Raum Бугры»	14 000
Новосибирск	«PNK Парк Толмачево» (10-й корпус)	13 820

 

В регионах России (без учета Москвы, Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по итогам 8 месяцев 2018 года было арендовано и куплено около 105 000 кв.м складских площадей. По прогнозам аналитиков Knight Frank, до конца 2018 года в регионах России будет арендовано и куплено еще около 350-400 тысяч кв.м качественных складских площадей. Совокупный объем сделок к концу 2018 года превысит показатель 2017 года на 10-15%.

Динамика сделок по аренде и покупке складов в регионах России
(без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области)

Наибольшую долю в структуре спроса по итогам 8 месяцев 2018 года в регионах России сформировал сегмент дистрибьюторов. Крупнейшей сделкой в данном сегменте стало подписание дистрибьютором электрооборудования «ЭТМ» договора на строительство собственного торгово-складского комплекса в формате built-to-suit в Самаре. Второе место в структуре спроса занял сегмент компаний-производителей. Одной из крупнейших сделок в данном сегменте была аренда производителем электрооборудованием Makita около 7500 кв.м во Владивостоке.

Распределение спроса по профилю арендаторов/покупателей складов в регионах России
(за 8 месяцев 2018 года)

Если смотреть на ретроспективную динамику, то наибольшую долю в структуре спроса в регионах России на протяжении длительного периода времени формирует сегмент розничной торговли. На текущей момент ряд крупных розничных сетей ищет подходящие земельные участки в регионах России для строительства собственных распределительных центров. По прогнозам аналитиков Knight Frank, к концу 2018 года именно в сегменте розничной торговли будут заключены крупнейшие сделки на рынке складской недвижимости регионов России, что позволит ему сформировать основную долю в структуре спроса. Также ожидается увеличение доли online-ритейлеров в структуре спроса. На текущий момент ряд компаний online-торговли находится в стадии активного поиска подходящего склада или земельного участка для строительства собственного.

Динамика распределения сделок по профилю арендаторов/покупателей
складов в регионах России

По словам Сергея Кузичева, директора департамента складской недвижимости Knight Frank, на рынке складской недвижимости наблюдается высокая активность потенциальных арендаторов и покупателей, в связи с чем показатель спроса продолжает расти. Помимо высокой активности со стороны розничных сетей и компаний-производителей, наблюдается увеличение интереса online-ритейлеров к складской недвижимости. В Московском регионе преобладает аренда в готовых складах, так как объём вакантного готового предложения по-прежнему остается на достаточно высоком уровне. В регионах России внимание конечных пользователей в первую очередь сфокусировано на проектах built-to-suit, а спрос на готовые склады выражен в меньшей степени».

Несмотря на наличие в регионах России спекулятивного девелопмента, наблюдается дефицит готовых свободных складов класса «А». Доля вакантных площадей по итогам 8 месяцев 2018 года находилась на уровне 3,9%, что в абсолютном выражении составляет около 280 000 кв.м. Следует отметить, исторически в регионах России наблюдается дефицит готовых складов с вакантными площадями, средняя доля свободных помещений, как правило, находится в диапазоне от 1 до 4%, и по итогам 2018 года не ожидается существенных изменений.

В Москве, Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области средний уровень запрашиваемой ставки аренды составляет порядка 3600 рублей/кв.м/год (triple net) без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. В Московском регионе на фоне высокого спроса и низкого ввода спекулятивных проектов ряд крупных девелоперов начал пересматривать коммерческие условия по аренде в сторону повышения, в связи с чем к концу года средний уровень запрашиваемой ставки аренды на склады класса «А» может незначительно увеличиться. По прогнозам аналитиков Knight Frank, до конца года средний уровень ставки в годовой динамике в Москве и Московском регионе покажет незначительное падение в пределах погрешности – 1,4%, тогда в Санкт-Петербурге и Ленинградской области средняя ставка несущественно может вырасти на 3%. 

Динамика запрашиваемой ставки аренды на склады класса «А»

Средний уровень запрашиваемой ставки аренды на качественную складскую недвижимость в регионах России по итогам 8 месяцев 2018 года составил 3500 рублей/кв.м/год (triple net). Наиболее высокий уровень запрашиваемой ставки аренды был зафиксирован во Владивостоке – 4800 рублей/кв.м/год (triple net). Данный уровень ставки объясняется дефицитом готовых качественных проектов. Также высокий уровень запрашиваемой ставки аренды наблюдался в Екатеринбурге и Ростове-на-Дону – 3900 рублей/кв.м/год (triple net) в обоих городах, наиболее низкий уровень запрашиваемой ставки аренды на готовые склады класса «А» был зафиксирован в Уфе – 3000 рублей/кв.м/год. По прогнозам аналитиков Knight Frank, в регионах России средний уровень запрашиваемой ставки аренды до конца 2018 года останется стабилен.

Средний уровень операционных платежей в России находится в диапазоне 800-1200 рублей/кв.м/год.

Средняя запрашиваемая цена строительства проекта в формате built-to-suit на продажу от 10 000 кв.м по итогам 8 месяцев 2018 года в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области находилась в диапазоне 30 000 – 35 000 рублей/кв.м/год без учета НДС, в регионах России в диапазоне 35 000 – 40 000 рублей/кв.м/год без учета НДС. Следует отметить, что стоимость строительства складского комплекса в регионах России превышает стоимость строительства складов в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Прежде всего, это связано с увеличением затрат на транспортировку строительных материалов, необходимостью поиска квалифицированных строительных бригад и т. д.

Ключевые показатели рынка складской недвижимости регионов России*

Город	Предложение (кв.м)	Доля вакантных площадей (%)	Численность населения на 1 января 2018 года (тыс. человек)	Оборот розничной торговли в 2017 году (млрд руб.)	Запрашиваемая ставка аренды (руб./кв.м/год)**
Москва	13700	5,9	20010	6615,5	3600
Санкт-Петербург	3216	3,8	7166	1697,0	3600
Екатеринбург	1050	1,7	4325,27	1078,2	3900
Новосибирск	1060	2,4	2788,85	473,4	3700
Самара	572	6,9	3193,51	613,6	3200
Казань	481	4,7	3894,28	843,9	3400
Ростов-на-Дону	475	10,1	4220,45	880,4	3900
Нижний Новгород	400	3	3234,75	696,9	3200
Воронеж	393	1,7	2333,77	516,6	3200
Краснодар	385	0,2	5603,42	1306,9	3600
Челябинск	254	7,9	3493,04	492,4	3700
Пермь	174	0	2623,12	502,3	3400
Красноярск	157	8,7	2876,50	511,1	3200
Владивосток	124	6	1913,04	375	4800
Уфа	110	4,5	4063,29	841,1	3000

 

* По субъектам РФ с объемом качественной складской недвижимости от 100 000 кв.м (кроме Москвы и Санкт-Петербурга, для которых указаны совокупные данные по городу и области).

** Triple net – арендные ставки на стандартные склады класса «А» без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. Для мультитемпературных комплексов ставки аренды будет выше на 20-35% в зависимости от объема температурных зон и стоимости выбранного оборудования.

Сергей Кузичев, директор департамента складской недвижимости Knight Frank, так комментирует сегодняшнюю ситуацию: «На рынке складской недвижимости наблюдается увеличение объемов строительства. По всей России доля built-to-suit проектов растет, а спекулятивное строительство ведётся в относительно умеренных объемах. Средний уровень запрашиваемой ставки аренды на склады класса «А» в Московском регионе может начать осторожный рост в связи с уменьшением предложения блоков площадью 20 000 – 30 000 кв.м в складах класса «А», при этом в регионах России мы не ожидаем роста запрашиваемых ставок аренды на склады класса «А». Доля вакантных площадей в Московском регионе и Ленинградской области продолжит снижаться. В регионах России напротив, в связи с планами многих компаний по строительству собственных складских комплексов, доля вакантных площадей в перспективе 2-3 лет может вырасти за счет освободившихся площадок после переезда складов. Также следует отметить, что наблюдается увеличение стоимости строительства в связи с ростом цен на ряд категорий строительных материалов, что может внести коррективы в планы девелоперов».