Как разработать мастер-план промышленного, индустриального парка, технопарка, экопарка, экотехнопарка, агропарка, агробиотехнопарка, агропромпарка, план-схему промышленной площадки? master plan industrial park projects planning 794 1863 1381

Признаками промышленного (индустриального) парка являются:

• наличие единого комплекса объектов недвижимости, в котором размещаются производства субъектов предпринимательства;
• наличие общей концепции создания, управления и развития индустриального парка, включающей мероприятия по размещению производств субъектами предпринимательства и созданию новых рабочих мест;
• наличие инженерной инфраструктуры, необходимой для организации производственного процесса;
• наличие общего управления (управляющей компании).

Мастер-план или проект генерального плана - это важная часть концепции развития территории, будь то индустриальный парк, завод или логистический центр.

Мастер-план (проект генерального плана) - чертеж (например, в AutoCAD в масштабе 1:5000), содержащий основные объекты:

• Размещение резидентов парка (земельные участки и объекты недвижимости)
• Здания КПП и ограждения
• Транспортная инфраструктура (дороги, аварийные и пожарные проезды, съезды с АДОП, парковки, зоны разворота)
• Зеленые зоны, благоустройство, элементы greenfield и greenforest парка (скамейки, велодорожки)
• Аварийные и пожарные проезды
• Инженерная инфраструктура (водоподведение: скважины, водонапорные башни, резервуары, противопожарные емкости и водоотведение: хозяйственно-бытовых и ливневых стоков, промышленных стоков)
• Энергетическая инфраструктура (ВЛ, КТП, сети элетроснабжения, тепловые сети, опоры уличного освещения)
• Технологические корридоры под прокладку сетей

На имеющемся земельном участке необходимо оптимальным образом разместить объекты инфраструктуры, здания и сооружения, связать все дорожной сетью и развести инженерные коммуникации.

 

Наша команда имеет неплохой опыт разработки мастер-планов МП промышленных парков и технопарков, содержащих опытно-экспериментальные цеха и разного рода объекты НИОКР (проектно-конструкторские отделы оснащенные САПР, центры имитационного и ситуационного моделирования, разработки продукта, лаборатории, прототипирования, разные центры компетенций)

Прежде чем приступать к проработке исходных данных для мастер-плана надо ответить для себя на ряд вопросов:

Подготовить описание - концепцию создания и развития будущего объекта, в которой будут отражены в том числе следующие моменты:

• какая будет бизнес модель объекта (с чего будет зарабатывать),
• кто будут арендаторы или покупатели площадей или земли и потребители ресурсов (резиденты) - с кого будет зарабатывать
• от чего (кадры, инвестиции в оборудование, технология, электроэнергия, сырье, природные ресурсы, вода) будут сильно зависимы резиденты и объект в целом - от этого будет зависеть где примерно должен располагаться объект
• какие объекты научной или технологической, производственной инфраструктуры будут в составе НПЦ
• есть ли понимание по оснащению, рабочим местам, площадям — или все это нужно определить на этапе мастер-планирования
• если участок выбран по ряду критериев как дело обстоит с инфраструктурой — сети, коммуникации

Цели разработки мастер плана МП (для кого и для ответа на какие вопросы) и есть ли особые требования к МП (от инвестора, от государства, иных)

• МП «для себя» (нет особых требований),
• для вышестоящей организации (нет особых требований),
• для аккредитации при гос.органе (при каком, если знаете номер НПА аккредитации — есть требования к документу (такие как ППРФ 794, 1863,1381)
• иное

Работа над мастер-планом начинается с выбора и аудита земельного участка. 

Необходимо выяснить и учесть все особенности и ограничения - рельеф, санитарно-защитные зоны, транспортную и инженерную инфраструктуру.

Выбор места размещения. Аудит участка. Обследование. Разработка мастер-плана

На этапе обследования - выбора площадки, проводятся:

• анализ каждого варианта з/у,
• осмотр площадки,
• анализ документов на землю, правоустанавливающих, обременяющих, содержащих ограничения
• встречи с представителями ресурсоснабжающих организаций,
• с участием органов местного самоуправления, дорожников,
• с участием Роспотребнадзора, экологической природоохранной службы.

Составление:

• Сравнительной таблицы плюсов и минусов предлагаемых вариантов з/у
• Итоговые рекомендации по выбору земельного участка и участию в конкурсах и процедурах
• Дорожной карты (плана мероприятий) землеустроительных дели проведения обследований и изысканий

Запросы и получение ответов на запросы о технической возможности присоединения (не ТУ) к сетям общего пользования, инфраструктуре

Наметки трасс прокладки коммуникаций,

• Выяснение конфликтов интересов с правообладателями, решение вопросов с урегулированием (серветуты, изъятие земель из оборота)

Выяснение:

• Технические параметры по земельному участку и объектам недвижимости (несущая способность и надежность конструкций, срок полезного использования, мероприятия по повышению надежности, оценка Ростехнадзором и БТИ и т.п.)

Анализ

• исходно-разрешительной документации,
• категории земель, вид разрешенного использования,
• охранные зоны (культурно-историчесике, природоохранные),
• проектной документации,
• технические условия/договора на подключение к инженерным сетям.

Проведение топосъемки

Проведение:

• геологических, гидрологических и геодезических изысканий:
• рельеф участка (ровность, перепады высот), зона затопления, геологические нюансы, водоносные слои, их близость к поверхности и т.п.

Проведение экологических изысканий и заключение Роспотребнадзора и ИК МО

• санитарно-защитные зоны (СЗЗ) жилых массивов,
• СЗЗ водозаборов,
• СЗЗ иных объектов
• санитарно-экологические ограничения - скотомогильники, кладбища, отходы

Проведение оценки ограничений земельного участка

• санитарно-защитные зоны жилых массивов,
• санитарно-экологические - скотомогильники, кладбища,
• охранная зона прилегающих к участку территорий (объекты водоканала, газопроводы, ЛЭП, линии связи, сети и коммуникации сторонних владельцев и т.п.),

Следующий шаг - размещения необходимых объектов застройки и инфраструктуры.

Оптимальным образом используя особенности земельного участка, мы создаем схему функционального зонирования, выделяя зоны застройки потенциальных резидентов, размещения объектов инженерной, деловой и транспортной инфраструктуры.

Получившиеся зоны мы связываем основными транспортными коридорами.

Как правило, вдоль дорог размещаются и инженерные коммуникации.

Утвердив схему функционального зонирования, можно перейти к детальной проработке каждой зоны в отдельности.

На чертеж наносятся дороги и проезды, пешеходные дорожки и озеленение. Транспортная схема дорабатывается до уровня проездов и проходов, дорожной разметки и парковок.

Еще по теме проектов комплексного развития территории:
Плюсы индустриальных парков
Плюсы территорий опережающего развития (ТОР)
Плюсы особых экономических зон (ОЭЗ)
Плюсы промышленных (отраслевых, территориальных) кластеров

Размещаются такие объекты инженерной инфраструктуры как трансформаторные и газораспределительные подстанции, насосные станции систем водоснабжения и канализации.

Инженерные сети подводятся к участкам для размещения резидентов.

Осталось разместить здания резидентов и деловой инфраструктуры и проект генерального плана завершен.

В составе парка могут размещаться следующие объекты:

• опытно-экспериментальные цеха
• разного рода объекты НИОКР (проектно-конструкторские отделы, оснащенные САПР, центры имитационного и ситуационного моделирования, разработки продукта, лаборатории, центры прототипирования, разные центры компетенций)
• инжиниринговый центр или технологический инкубатор
• центр коллективного пользования опытно-промышленным оборудованием
• сертификационный центр
• лаборатория
• центр прототипирования

Далеко не все хорошо воспринимают чертеж, и современные технологии позволяют создать трехмерную модель, прекрасно иллюстрирующую архитектурно-планировочные решения.

 

Работа над мастер-планом завершается разработкой технического задания на проектирование - документа, содержащего ответы на вопросы будущих проектировщиков, основные технические решения, детали и требования.

С помощью этого документа можно перейти к разработке проектно-сметной документации и строительству промышленного парка.

 

 

 

 

Консалтинговая компания «Верное решение» специализируется на услугах для предпринимателей и гос.служащих:

• управляющих (девелоперских) компаний промышленных парков,
• представителей малого и среднего бизнеса (МСБ) - инвесторов - резидентов промышленных площадок, парков, технополисов и т.п. объектов инфраструктуры,
• муниципальных служащих - ответственных за реализацию преоктов промышленных парков в районе.

Компания помогает при участии в государственных конкурсах на получение различных видов государственной поддержки малого бизнеса (как правило, присуждается на конкурсной основе) в Республике Татарстан и других регионах Российской Федерации:

• Субсидии, гранты, компенсация понесенных затрат резидентов и управляющих компаний
• Льготы по налогам, сборам, платежам в фонды обязательного страхования
• Таможенные преференции, льготы
• Льготная стоимость ресурсов (земли, электроэнергии, газа)

Сотрудники компании помогают предпринимателям в следующих вопросах:

• подбор подходящих для Вашего бизнеса программ и конкурсов,
• услуги консультационного сопровождения, разработка концепцию и бизнес-план развития промышленного парка,
• консультации по финансово-экономическим, правовым вопросам,
• сопровождение проектов пром. парков "с нуля",
• подготовка соглашений и юридической документации для выстраивания взаимоотношений со всеми участниками проекта (инвесторы, девелоперы, управляющие компании, сервисные компании),
• подготовка документации для конкурсных заявок и сопровождение заявки,
• консультирование по возникающим вопросам и сопровождение проекта в ходе его реализации,
• личная защита проектов в Департаменте развития предпринимательства МЭР РФ, перед Экспертным советом и Кокурсной комиссией Минэкономразвития России. В ходе работы с Министерством экономического развития России и Экспертным советом МЭР РФ при подготовке документации проектов создания и развития промышленных парков был получен неоценимый опыт подготовки документации и защиты проектов промышленных парков
• всестороннее использование в проектах имеющегося опыта работы в ранее реализованных проектах, в финансах, экономике, продвижении преоктов,
• подготовка конкурсной заявки и пакета документации по проекту (включая концепцию развития, бизнес-план или ТЭО, финансово-экономическую модель проекта, исследование рынка, меморандум, паспорт проекта, презентация и многое другое),
• решение юридических вопросов (договоры, сделки, документы),
• маркетинговые задачи (маркетинговое исследование, оценка возможностей рынка),
• информационное и консультационное сопровождение проекта\бизнеса предпринимателя при участии в конкурсах на получение государственной поддержки малого и среднего бизнеса в Республике Татарстан и других регионах Российской Федерации. 

Мы будем рады быть полезными Вам в решении Ваших задач.

 

Сотрудники компании "Верное решение" оказывают услуги консультационного сопровождения, разрабатывают концепцию и бизнес-план развития промышленного парка, консультируют по финансово-экономическим, правовым вопросам.

 

Мы предлагаем Вам воспользоваться комплексом услуг Компании:

• консультационная и информационная поддержка участников государственных конкурсов на присуждение статуса "Приоритетный инвестиционный проект", соискание государственной поддержки в виде налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки, сопровождение проекта заявителя в конкурсах Республики Татарстан и России,
• разработка концепции развития (стратегии), бизнес-плана, технико-экономического обоснования (ТЭО), меморандума, презентации, папорта проекта промышленного (индустриального) парка, подготовка пакета документации по проекту,
• проведение исследований рынков (маркетинговых)
• привлечение инвестиций, партнеров в проект, бизнес