Перейти к основному содержанию

Консалтинговые услуги

Казань:+7(843)528-22-18, +7(8552) 25-01-99
+7 (917) 272-13-90, +7(843) 278-19-00

Внесение изменений в генплан и правила землепользования и застройки при смене категории земельного участка. Какое законодательство регулирует изменение категорий земельных участков? Изменение категории земельного участка

Чем мы можем быть полезны?

  • Консультации по гранту, земле, налогам, ИП-КФХ
  • Бизнес план КФХ
  • Договоры, юридические документы,
  • Заявка на Агростартап
  • Заявка на грант кооперативу (СПоК)
  • Заявка на грант Агропрогресс для ООО и СПК
  • Заявка УК, резидента парка ПКМ РТ 507 на льготы, субсидии, преференции, льготные займы
  • Заявка УК, резидента парка ПКМ РТ 505 на компенсацию части тарифа по потребленной и оплаченной электроэнергии

Также мы можем помочь Вам законно снизить налоги.

Путем применения законных налоговых льгот и преференций (по НК РФ и региональным законам - субъектов РФ):

  • проверка (подходят ли Ваши компании под какие-либо)
  • подготовка компании для применения налоговых льгот
  • иногда - реструктуризация компании
  • иногда выделение раздельного учета операций внутри компании

Также мы можем помочь Вам получить льготные деньги.

Путем участия в программах и конкурсных отборах (по федеральным и региональным НПА):

  • субсидии
  • гранты
  • целевые бюджетные средства
  • льготные займы фондов
  • льготные кредиты банков
  • земельные участки без торгов
  • льготные ставки аренды земли и имущества

Про земельные участки и налоговые льготы:

Еще по теме:

Про районные промышленные парки:

Мы можем быть Вам полезны в решении следующих задач:

  • подготовка документации для кооперативов и фермеров;
  • консультации по финансово-экономическим, налоговым, бухгалтерским, управленческим, маркетинговым вопросам;
  • получение целевого финансирования, налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки;
  • сопровождение проекта в конкурсах ФОИВ и РОИВ любых регионов России, включая Республику Татарстан;
  • внедрение систем управления, бизнес-процессов, ИТ систем (автоматизации, цифровизации) ERP/MRP для компаний от микро- до крупного масштаба (3 - 700 сотрудников, до 250 функциональных ролей (ID), управления взаимоотношениями с клиентами (CRM), инвестиционного планирования (СИП), электронного документооборота (СЭД, ЭДО);
  • консультационное сопровождение УК, резидентов, девелоперских и управляющих компаний (УК), муниципалитетов, Агентств и корпораций развития (АИР, КР) регионов, промышленных площадок, индустриальных парков, технопарков, территорий опережающего развития (ТОР), особых (ОЭЗ), свободных экономических зон (СЭЗ),  бизнес-инкубаторов и других объектов инфраструктуры,
  • разработка концепции развития (стратегии), бизнес-плана, технико-экономического обоснования (ТЭО), меморандума, презентации, паспорта проекта, подготовка пакета документации по проекту, юридической, иной документации любого бизнес-проекта;
  • консультации по финансово-экономическим, налоговым, бухгалтерским, управленческим, маркетинговым вопросам;
  • получение целевого финансирования, налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки;
  • сопровождение проекта в конкурсах ФОИВ и РОИВ любых регионов России, включая Республику Татарстан;

Мы будем рады помочь Вам в решении Ваших задач. По любым возникающим вопросам, пожалуйста, обращайтесь.

 

Мы делимся с Вами своим опытом и экспертным мнением:

  • Отвечаем на вопрос: "Где взять деньги на проект?":
    • Какие есть программы, льготные финансы?
    • На что дают деньги?
    • Кому дают, а кому - нет?
    • Как в них участвовать?
    • Какие требования?
    • Какие есть "подводные камни"?
    • Что влияет на повышение вероятности "победы"?
    • Как повысить шансы заявки победить?
    • Какие суммы реально получить?
    • Какая документация нужна?
    • Как ее сделать?
    • Чем мы можем посодействовать?
    • Как лучше "упаковать" проект?
  • Разъясняем понятия и термины, доносим суть
  • Проверяем компетенции и уровень понимания команды,
  • Проверяем готовность команды начать и завершить проект,
  • Обучаем команду недостающим знаниям и навыкам,
  • Команда перенимает знания - учится - в работе по проекту,
  • Разъясняем простым языком - "разжевываем" - сложную и объемную информацию,
  • Избавляем от необходимости:
    • прочтения 100х страниц разной документации,
    • прочтения 100х страниц законов, НПА,
    • просмотра 100х часов семинаров, презентаций
    • траты 100х часов поиска экспертов, обладателей информации, носителей компетенций
    • траты 100х часов назначения и проведения встреч,
    • траты 100х часов на вопросы/ответы,
    • траты 100х часов на разговоры: полезные и "не очень",
    • покупки специализированного ПО,
    • нести т.п. расходы на свой штат
  • Мы даем "сухой остаток" - итог, квинтэссенцию полезности,

И много других плюсов привлечения наших экспертов

Изменение категории земельного участка

Изменение категории земельного участка - это изменение целевого назначения участка с внесением изменений в генплан, правила землепользования и застройки, изменением ВРИ, фиксацией изменений в Росреестре.
Изменение категорий земельных участков производится в соответствии с №172-ФЗ и статьей 8 Земельного Кодекса РФ.
 

Земельные юристы обычно проводят изменение категории земельного участка с одновременным установлением необходимого вида разрешенного использования.

Внимание! Более половины обращений по смене категорий участков не требует смены категории для необходимого заказчику целевого использования земельного участка. Обратитесь за консультацией к нашим специалистам и мы предложим оптимальное решение для законного использования земельного участка в соответствии с необходимым вам видом деятельности.

 

Стоимость услуг по изменению вида разрешённого использования - от 60000 рублей.

Стоимость услуг по смене категории участка(при наличии проекта) - от 200000 рублей.

 

Наши специалисты проводят работы по изменению категорий участков в Московской области, Тверской области, Ярославской области, Владимирской области, Рязанской области, Тульской области, Калужской области и Смоленской областях. В других регионах мы готовы оказывать услуги по дистанционному сопровождению смены категорий или, в случае необходимости, командировать для проведения работы своего сотрудника.

 

Какое законодательство регулирует изменение категорий земельных участков?

Основной правовой акт, регулирующий изменение категорий участков, это федеральный закон №172-ФЗ. В нем прописаны особенности перевода земель из одной категории в другую, указан состав и порядок подготовки документов, необходимых для смены назначения и другие положения. Этот федеральный закон:

  • содержит информацию о правовом регулировании отношений, возникших при изменении категории надела;
  • предусматривает порядок рассмотрения заявления об изменении назначения территории;
  • включает основания для отказа в переводе участка из одной категории в другую;
  • содержит правила такого перевода, особенности изменения назначения различных наделов;
  • устанавливает основания для перевода, разъясняет правила проведения экологической экспертизы и другие нюансы.

Вместе с федеральным законом №172-ФЗ применяются и положения Земельного кодекса РФ. В частности, статья 8 этого кодекса содержит сведения о переводе земель из одной категории в другую. Они касаются участков различного назначения, находящихся в собственности разных лиц (частной, государственной или муниципальной). Здесь же указано, где содержится информация о назначении территории.

При изменении категории надела следует учитывать и другие положения Земельного кодекса. К примеру, статьи 77 и 79 ЗК РФ содержат данные о сельхозугодиях. Такие сведения нужны при определении типа участка и необходимости проведения экспертизы в отношении конкретного надела. Желательно руководствоваться и положениями нормативных актов местных органов власти. Особенно в части градостроительной деятельности и правил землепользования и застройки.

Изучение законодательной базы перед изменением целевого назначения участка имеет большое значение. От этого зависит успех процедуры и ее сложность. Если заранее знать, какие документы нужны, что делать для перевода в другую категорию определенной территории и куда обращаться, процесс смены назначения покажется не таким трудоемким. Либо вы можете обратиться за помощью к земельным юристам нашей компании. Они организуют процедуру за вас.

 

Подготовка к изменению категории земельного участка

  • Один из важнейших этапов работы – это проведение необходимых согласований, экспертиз и получение разрешений от различных инстанций.
  • От того, насколько грамотно будет составлен проект и насколько профессионально пройдет его защита в областном правительстве, зависит успех всего обращения.
  • Необходимо обоснованное подтверждение соблюдения санитарных норм после смены категории участка, особенно в отношении сельскохозяйственных земель, а также земель населенных пунктов.
  • Если планируется строительство промышленных или коммерческих объектов – возникнет необходимость подтверждать финансовую возможность реализации подобных планов.

 

Основания для смены категории земельного участка

Смена категории земельного участка исходя из необоснованного (нет необходимости, нет выгоды для государства) желания собственника не допускается. Необходимыми или выгодными критериями являются:

  • Наличие проекта строительства объекта промышленного назначения. Это должно быть коммерчески эффективное производство с прогнозными показателями по количеству рабочих мест и налоговыми отчислениями в местный бюджет.
  • Расширение границ населенного пункта с включенными в проект объектами социальной инфраструктуры.
  • Увеличение площади или присоединение участка к территории резервного, водного или лесного фонда.
  • Наличие лицензии на добычу полезных исуопаемых.
  • Введение дополнительных площадей в сельскохозяйственный оборот.
  • Создание зон комплексного устойчивого развития территории.

Земельные юристы Геобюро помогут с выбором, подготовкой и защитой обоснования смены категории участка на межведомственной коммиссии регионального уровня.

 

Как изменить категорию земельного участка?

Работы по изменение категории и ВРИ земельного участка проходят в несколько последовательных этапов:

  1. Сбор и анализ градостроительной документации. На этой стадии необходимо запросить генеральный план территории, схему территориального зонирования, правила землепользования и застройки. Они помогут привести в соответствие вид разрешенного использования и категорию участка к требованиям заказчика.
  2. Проверка возможности перевода земли. Возможно, потребуется провести экологическую экспертизу, инженерные изыскания, получить одобрение Россельхознадзора. Дополнительно необходимо собрать подтверждения об отсутствии мешающих переводу линейных объектов, природоохранных зон, водоохранных зон, объектов археологического наследия и т.д.
  3. Формирование пакета документов и подача заявления. Собранный пакет документов необходимо привезти лично, либо через представителя или выслать по почте в орган местного самоуправления.
  4. Рассмотрение заявки на местном уровне. Заявку рассматривают на уровне администрации района, вынося решение, которое отправляют заявителю.
  5. Рассмотрение заявки на региональном уровне. Заявку рассматривает специально собранная комиссия, которой необходимо предоставить проект будущего использования участка, подтвердить экономическую целесообразность изменения категории участка.
  6. Регистрация результатов или оспаривание отказа. Если разрешили изменение категории, необходимо инициировать внесение корректив в кадастровые документы и единую базу. При отказе заявитель либо обращается повторно, устранив недочеты, либо подает заявление в суд.

Дополнительно Вам потребуется изготовить и согласовать проект планировки территории, а при необходимости и проект межевания территории, проект рекультивации территории. В некоторых случаях необходимо проводить общественные слушания. Так же для прохождения межведомственной коммиcсии потребуется презентация проекта.

 

Услуги по предварительному согласованию изменения категории земельного участка

Специалисты земельно-юридического центра проведут предварительное согласование возможности смены категории вашего земельного участка. Результатом данной услуги является получение ответов на следующие вопросы:

 

  • Нет-ли противоречий между пожеланиями заказчика и планами развития территории;
  • Наличие коммуникаций или линейных объектов препятствующих смене категории;
  • Наличие охранных зон;
  • Необходимость согласования или уточнения границ земельного участка;
  • Список необходимых экспертиз для перевода участка;
  • Необходимость защиты проекта на региональном уровне.

 

Внимание! Только проведение процедуры предварительного согласования может дать окончательное понимание о технической возможности изменения категории вашего участка, себестоимости процесса (количество экспертиз, детализация проектирования), финальному сроку проведения работ над вашим участком.

 

 

Внесение изменений в генплан и правила землепользования и застройки при смене категории земельного участка

В Градостроительном кодексе РФ указаны основания для внесения изменений в генплан и ПЗЗ. Корректировки вносятся в соответствии с документами территориального планирования. Необходимость таких изменений обычно возникает, когда собственник или иной владелец участка не планирует использовать его в том виде, который предусматривает генплан и правила застройки. Либо ПЗЗ ограничивают права собственника, а потому нуждаются в корректировках.

Если есть достаточные основания для изменения генплана и ПЗЗ при смене категории участка, проводится процедура, предусмотренная законом.

  1. Предложения об изменении правил застройки рассматривает специальная Комиссия. Нужно собрать документы, подтверждающие права на участок и необходимость перевода в другую категорию, а затем подать обращение в местную администрацию.
  2. Если без корректировки действующих генплана и ПЗЗ нельзя сменить назначение участка, при этом в нынешнем состоянии он используется неэффективно, готовится проект изменений.
  3. Рекомендации Комиссии по внесению правок, а также проект таковых, рассматриваются в ходе общественных слушаний. Протокол и заключение о результатах таких обсуждений направляются главе администрации, который и принимает окончательное решение.

Изменения в ПЗЗ вносят, если новые правила не противоречат генеральному плану и схеме территориального планирования.

Любые корректировки должны быть направлены на повышение эффективности использования участка, устранение ущемлений прав собственников (например, когда не выдают разрешение на строительство) и улучшение перспектив развития территории. Если смена категории надела, требующая корректировки генплана и ПЗЗ, соответствует этим правилам, процедура пройдет без осложнений. Юристы нашей компании подскажут, когда проводится внесение изменений, подготовят достаточные основания для такого действия и проведут процедуру за вас.

 

Что должно быть в проекте планировки территории при смене категории земельного участка?

Наиболее значимый раздел проекта – его основная часть. Она детально рассматривается перед утверждением. Кроме нее, в проекте имеются материалы, обосновывающие основной раздел. В нем должны быть следующие пункты:

  • чертеж, либо несколько чертежей планировки, где отмечены красные линии, границы отдельных частей планировки и прочая информация;
  • данные о свойствах и показателях территории, включая плотность застройки, параметры недвижимого имущества, транспортной среды и прочих объектов;
  • очередность запланированного развития района, куда входят этапы строительных работ, проектирования или реконструкции.

В проекте планировки необходимо обозначить все объекты, подпадающие под действие такого документа. Сюда вносят жилую и нежилую недвижимость, здания, используемые для обеспечения жизнедеятельности населения, коммунальные объекты и прочее.

Материалы, обосновывающие основной раздел, тоже состоят из нескольких пунктов. К ним относятся:

  • карта планировочной структуры земельного участка (населенный пункт, округ, район), где отмечены элементы такой структуры;
  • результаты комплексного изучения природных условий, если таковые требуются в соответствии с ситуацией;
  • обоснование, почему границы размещенных объектов определены так, а не иным образом, схема перемещения различных видов ТС и пешеходов;
  • схемы границ земель, относящихся к культурному наследию или имеющих особые правила использования;
  • перечень действий, направленных на защиту от ЧП, охрану природы, а также обоснование этапов развития и прочее.

Проект планировки – объемный документ, учитывающий все нюансы будущего развития территории. При изменении категории нужно изучить его, чтобы не возникло сложностей со сменой назначения участка. Получить консультацию по изменению категории или содержанию проекта планировки вы можете у земельных юристов нашей компании. Они же проведут процедуру смены назначения надела.

 

Как оспорить отказ в изменении категории земельного участка?

Основания для отказа указывают в уведомлении, которое направляют заявителю в ответ на обращение за сменой категории. Получив такой документ, необходимо направить претензию в адрес органа, вынесшего отказ. Обычно претензия пишется в адрес главы администрации. В ней ссылаются на отсутствие оснований, либо на нарушения закона. Иногда необходимо представить дополнительный пакет документов, подтверждающий возможность и необходимость изменения категории.

Если и в этом случае ответили отказом, либо претензию оставили без рассмотрения (не ответили в установленный срок), придется оспаривать решение в судебном порядке.

  1. Необходимо получить официальное решение уполномоченного органа, где указана причина отказа. Если проводили претензионный порядок обжалования, результаты такового добавляют в общий пакет документов.
  2. Затем собирают остальные бумаги. Среди них документация на участок, подтверждение прав владения землей (договор аренды, свидетельство о праве собственности и т.п.), бумаги, подтверждающие возможность изменения категории, квитанция об оплате госпошлины.
  3. Составляется исковое заявление, где детально описывают ситуацию. Также в иске надо сослаться на основания, приведенные в отказе, подробно разобрав каждое из них. Важно доказать, что причины либо отсутствуют, либо нарушают законодательство. В просительной части требуют отмены отказа.
  4. Иск и комплект бумаг подают в судебный орган (в какой суд обращаться, зависит от правовой формы истца и места нахождения участка). Вторая сторона разбирательства представит свои доводы и доказательства обоснованности отказа. Возможно, судья назначит проведение экспертизы.
  5. Получив положительное решение суда, следует повторно обратиться за сменой категории. Если вынесли отказ, придется обжаловать его в других инстанциях.

Земельные юристы нашей компании оспорят отрицательное решение с гарантией результата. Чтобы начать процедуру, достаточно подписать доверенность на представление ваших интересов.

Заручившись поддержкой специалистов нашего центра, Вы разом решите все возможные проблемы. Земельные юристы нашей компании возьмут на себя все работы по проведению процедуры предварительного согласования, прохождению экспертиз, изготовлению и защите проекта, регистрации изменений категории вашего земельного участка.

Форма
Действующее положение доступно по ссылке Положение

Сотрудники компании "Верное решение" оказывают услуги консультационного сопровождения для предпринимателей, консультируют по финансово-экономическим, правовым вопросам, маркетингу, иным вопросам развития бизнеса.

Мы предлагаем Вам воспользоваться комплексом услуг Компании:

  • консультационная и информационная поддержка и сопровождение участников федеральных и региональных мер государственной поддержки в том числе налоговых льгот, грантов и субсидий (мы помогли нашим клиентам привлечь более 11 миллиардов рублей государственных средств)
  • разработка бизнес-плана, технико-экономического обоснования (ТЭО), меморандума, презентации, паспорта проекта, концепции развития (стратегии), подготовка пакета документации по проекту (мы оказали уже 1 160 комплексов таких услуг),
  • проведение исследований рынков (маркетинговых) продукта, работ, услуг, поиск рыночных ниш, анализ конкурентной среды и перспектив развития,
  • помощь финансиста, экономиста, юриста, маркетолога - для использования льготных налоговых режимов, льготных ресурсов, привлечения льготных государственных инвестиций в проект, бизнес (мы провели более 11 400 консультаций для малого и среднего бизнеса),

Мы будем рады помочь Вам в решении Ваших задач. По любым возникающим вопросам, пожалуйста, обращайтесь.