Уважаемые землевладельцы и будущие покупатели сельхоз. земель!

Федеральным законом от 01.04.2025 г. № 52-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию.

с 01.03.2026 г. - после вступления в силу вышеуказанного закона перевод земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию будет осуществляться в другом, более усложненном порядке

 

Сравнительный анализ действующего и будущего порядка перевода земель сельскохозяйственного назначения (категории и ВРИ), а также подробная процедура и трудности нового порядка, который вступит в силу с 01.03.2026.

Сравнительный анализ: действующий и будущий порядок

 

 

Трудности нового порядка (после 01.03.2026)

1. Увеличение сроков — процедура станет длительной из-за необходимости:

   • внесения изменений в документы территориального планирования заранее;

   • согласования с Минсельхозом РФ (20 дней);

   • принятия закона субъектом РФ.

2. Ужесточение ограничений — перевод станет невозможен для добычи общераспространенных полезных ископаемых с 2034 года, а до этого — только для приоритетных инфраструктурных проектов.

3. Политизация процесса — решение будет приниматься на уровне законодательного органа субъекта, что может привести к дополнительным бюрократическим и политическим рискам.

4. Риск отказа — выше вероятность отказа на любом из этапов, особенно при отсутствии убедительного обоснования или при несоответствии приоритетам региона.

5. Необходимость заблаговременного планирования — изменения в документах территориального планирования должны быть внесены до подачи ходатайства, что требует долгосрочного планирования.

 

Подробная процедура будущего порядка (с 01.03.2026)

Этап 1: Подготовительный

• Провести анализ земельного участка (кадастр, ВРИ, ограничения).

• Разработать мастер-план или концепцию развития территории.

• Внести изменения в документы территориального планирования (генплан, ПЗЗ).

• Подготовить полный пакет обосновывающих документов (в приложении к письму от 18.03.2023).

Этап 1.1 Провести анализ земельного участка (кадастр, ВРИ, ограничения).

• Каков правовой статус, ограничения покупаемого участка?
• Каков правовой статус, ограничения, инфраструктура покупаемого участка?
• У кого мы покупаем?
• Сага "про промышленный парк в муниципальном районе на сельхоз.земле".
• Перевод ВРИ и категории.
• Сложности подбора и аудита земельных участков для стройки
• Что мы покупаем? Про подбор земельных участков для стройки

Этап 1.2 Разработать мастер-план или концепцию развития территории.

• Мастер-план пром. (техно) парка: как сделать 1 раз и не переделывать?
• Цена ошибки и цена экономии на полноценном документе

Этап 1.3 Внесение изменений в документы территориального планирования.

Цель: Изменить Генеральный план (Генплан) и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования для включения участка в соответствующую функциональную зону с нужным видом разрешенного использования (ВРИ) ДО подачи ходатайства о переводе.

Процедура и необходимые работы:

1. Инициирование процедуры: Заявитель (собственник/арендатор) обращается в администрацию муниципального района/городского округа с заявлением об изменении ПЗЗ.

2. Подготовка документации для изменения ПЗЗ (основной объем работ):

   • Обосновывающие материалы: Разработка детального Мастер-плана или Концепции развития территории, включающего:

     • Градостроительный анализ участка и прилегающих территорий.

     • План-схемы размещения объектов.

     • Расчеты нагрузки на инфраструктуру (транспорт, коммуникации, социальная сфера).

     • Оценку экологических и социальных последствий.

   • Проведение публичных слушаний: Администрация организует публичные слушания по предлагаемым изменениям. Заявитель должен подготовить презентационные материалы для общественности.

   • Получение заключений: Сбор заключений от всех заинтересованных органов (Роспотребнадзор, Росприроднадзор, МЧС, ресурсоснабжающие организации и т.д.) в рамках межведомственного взаимодействия, которое организует администрация.

3. Принятие решения: После слушаний и согласований глава муниципалитета вносит проект изменений в представительный орган (совет депутатов), который принимает решение об утверждении изменений в ПЗЗ.

4. Внесение изменений в Генеральный план: Изменение ПЗЗ обычно влечет необходимость корректировки Генерального плана. Процедура аналогична, но требует согласования на региональном уровне.

5. Государственный учет: Утвержденные изменения вносятся в государственный информационный ресурс градостроительной деятельности (ИСОГД).

Трудности этапа:

• Длительность: Процедура может занимать от 8 до 18 месяцев.

• Риск отклонения на слушаниях: Негативная реакция местных жителей или заключения контролирующих органов могут заблокировать изменения.

• Высокие затраты: Необходимость разработки качественного мастер-плана, проведения изысканий и экспертиз.

 

 

 

Этап 1.4.

Подготовка полного пакета обосновывающих документов (согласно приложению к письму от 18.03.2023)

Пакет различается в зависимости от типа объекта.

Все документы необходимы для приложения к ходатайству на этапе 2 нового порядка.

А) Для объектов с фактически существующими постройками (фермы, дома, кладбища и т.д.):

1. Выписка из ЕГРН: Кадастровый номер, площадь, категория земель, текущий ВРИ.

2. Предполагаемые изменения: Указание планируемой категории и/или ВРИ.

3. Схема расположения: Кадастровая выписка с планом или схема в масштабе.

4. Правоустанавливающие документы: Свидетельства о праве, договоры аренды, судебные акты.

5. Разрешительная документация на существующие объекты: Разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию (если есть).

6. Обоснование потерь бюджета: Расчет и предложения по возмещению возможных потерь местного бюджета от нецелевого использования.

Б) Для планируемых к размещению объектов (производство, жилье, сервис):

1. Выписка из ЕГРН (как выше).

2. Предполагаемые изменения (как выше).

3. Схема расположения (как выше).

4. Детальное обоснование необходимости: Социально-экономическое обоснование (количество рабочих мест, обеспечение жильем специалистов, развитие территории).

5. Технико-экономическое обоснование (ТЭО): (Подробный макет приведен ниже в разделе 2).

6. Эскизный проект и схема освоения территории: Архитектурно-планировочные решения.

7. Заключение Комитета по охране объектов культурного наследия: Об отсутствии/наличии ОКН на участке.

8. Расчет санитарно-защитных зон (СЗЗ): Указание расстояний от границ участка до жилой застройки и других объектов с учетом типа и мощности производства.

Приложения к требованиям (дополнительно):

• Приложение 1: Сведения о размерах и параметрах планируемых объектов (площадь застройки, высота, этажность, парковки, нагрузки на сети).

• Приложение 2: Аналогичные сведения для объектов сельхозназначения, встроенных в градостроительные регламенты.

 

Этап 2: Подача ходатайства

• Подача ходатайства в исполнительный орган субъекта РФ (например, Минсельхоз Татарстана).

Этап 3: Рассмотрение исполнительным органом

• Проверка документов, отсутствие оснований для отказа.

• Подготовка предложения для высшего должностного лица субъекта РФ (Главы Республики).

Этап 4: Законодательная инициатива

• Глава субъекта направляет законодательную инициативу в парламент субъекта РФ.

Этап 5: Согласование с Минсельхозом РФ

• Парламент согласует инициативу с Минсельхозом РФ (20 дней).

Этап 6: Принятие закона субъектом РФ

• Парламент принимает закон о переводе земель.

Этап 7: Издание акта

• Исполнительный орган на основании закона издает акт о переводе.

 

Что рекомендуется сделать до 01.03.2026

1. Срочно направить перечень земельных участков, требующих изменения ВРИ или категории, в Администрацию Раиса РТ.

2. Начать процесс перезонирования (например, СХ1 → СХ2) для приведения документов в соответствие с фактическим использованием.

3. Разработать мастер-планы для участков, планируемых под застройку или инфраструктурные проекты.

4. Провести полный аудит участков:

   • кадастровый анализ,

   • инженерные изыскания,

   • экологические обследования,

   • оценка подключения к сетям.

 

Услуги, которые мы можем оказать для подготовки к новому порядку

Мы готовы помочь:

• Разработка мастер-планов территории с план-схемами, ТЭО, расчетами нагрузок.

• Аудит земельных участков:

  • анализ категории и ВРИ,

  • инженерные и экологические изыскания,

  • оценка возможности подключения к сетям.

• Экспертиза проектов на соответствие ГОСТам, требованиям безопасности, инвестиционной привлекательности.

• Подготовка полного пакета документов для подачи ходатайства о переводе земель.

• Сопровождение процедур согласования с органами МСУ, Роспотребнадзором, природоохранными службами.

• Участие в программе “выращивания” для субъектов МСП — услуги по 30% от рыночной стоимости.

Если вы планируете перевод земель сельхоз назначения — рекомендуем начать подготовку уже сейчас, чтобы успеть до ужесточения законодательства.

 

 

Главам
муниципальных районов

Уважаемые коллеги!

Федеральным законом от 01.04.2025 г. № 52-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию.

После вступления в силу вышеуказанного закона (с 01.03.2026 г.) перевод земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию будет осуществляться в следующем порядке:

1. подача заинтересованным лицом ходатайства о переводе земель сельскохозяйственного назначения из одной категории в другую(после внесения изменения в документы территориального планирования);

2. рассмотрение ходатайства исполнительным органом субъекта Российской Федерации и направление высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации предложения о переводе земель сельскохозяйственного назначения (при отсутствии оснований для отказа);

3. направление высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации в законодательный орган субъекта Российской Федерации законодательной инициативы, предусматривающей перевод земель сельскохозяйственного назначения (в случае согласия с предложением);

4. согласование законодательной инициативы с Министерством сельского хозяйства Российской Федерации (срок согласования 20 дней);

5. принятие законодательным органом субъекта Российской Федерации закона о переводе земель сельскохозяйственного назначения;

6. принятие исполнительным органом субъекта Российской Федерации на основании закона акта о переводе земель сельскохозяйственного назначения.

Кроме того, вышеуказанным федеральным законом с 01.01.2034 г. вводится полный запрет на перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие категории в целях добычи общераспространенных полезных ископаемых, а с 01.03.2026 г. по 31.12.2033 г. данный перевод возможен только если это необходимо для реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры, указанных в Федеральном законе от 31.07.2020 г. № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, вступление в силу вышеуказанных изменений может привести как к существенному увеличению сроков перевода земельных участков из одной категории в другую, так и к невозможности изменения категории земель.

В целях предотвращения срывов сроков реализации проектов в сфере сельскохозяйственного или промышленного производства, а также уменьшения иных негативных последствий вступления в силу вышеуказанного федерального закона планируется оперативное внесение изменений в документы территориального планирования и дальнейшее изменение категории и (или) вида разрешенного использования земельных участков, необходимых для осуществления данной деятельности.

С учетом изложенного вас прошу в кратчайшие сроки направить на согласование перечень земельных участков сельскохозяйственного назначения, в отношении которых требуется проведение работ по изменению вида разрешенного использования (перезонирование из СХ1 в СХ2 в целях приведения документов территориального планирования в соответствие с фактическим использованием или строительства новых животноводческих комплексов и иных объектов), либо переводу в земли промышленности (для размещения кладбищ, под недропользование, промышленных предприятий и т.д.), земли особо охраняемых территорий и объектов (под размещение пионерских лагерей и иных объектов рекреации), земли лесного фонда с указанием планируемых категории и вида разрешенного использования, а также обоснования необходимости изменения категории указанных земельных участков.

Руководитель
Администрации

 

 

Технико-экономического обоснования (ТЭО) для перевода земель

Назначение ТЭО в рамках перевода земель: Убедительно доказать экономическую целесообразность, социальную значимость и бюджетную эффективность проекта, ради которого требуется перевод земли. Это ключевой документ для положительного решения на всех уровнях, особенно после 01.03.2026.

Макет

Структура и ключевые разделы ТЭО (адаптировано под перевод земель):

1. Титульный лист и Анкета организации: Стандартные реквизиты. Важно четко указать цель — перевод участка из категории сельхозназначения в конкретную категорию (промышленности, рекреации и пр.) для реализации конкретного проекта.

2. Резюме проекта (Вводная часть):

   • Самый важный раздел. Должен быть лаконичным (1-2 стр.) и содержать всю суть.

   • Суть проекта: Что будет построено/создано, уникальность, соответствие приоритетам региона (особенно актуально для периода 2026-2033 гг., где нужна привязка к инфраструктурным приоритетным проектам из ФЗ-254).

   • Ключевые цифры: Площадь переводимого участка, общий объем инвестиций, количество создаваемых рабочих мест, срок окупаемости.

   • Бюджетный эффект: Прогноз налоговых поступлений в бюджеты всех уровней.

   • Социальный и экологический эффект: Как проект улучшит жизнь на территории.

3. Анализ рынка и обоснование проекта:

   • Доказать потребность в продукции/услугах проекта на местном и региональном уровне.

   • Проанализировать конкурентов и обосновать конкурентоспособность.

4. Производственный (или операционный) план:

   • Детальное описание объекта: Технология, мощность, планируемая продукция/услуги.

   • Обеспеченность инфраструктурой: Критически важный пункт для перевода. Необходимо предоставить:

     • Результаты аудита участка (топосъемка, геология, экология).

     • Технические условия (ТУ) или заключения о технической возможности подключения к сетям (электричество, вода, газ, канализация). Если ТУ нет — подробный расчет нагрузок (как в Приложении 1 к письму от 18.03.2023).

     • План-график строительства с указанием этапов.

5. Финансовый план и оценка эффективности:

   • Полный расчет по предоставленным таблицам (1-13): Инвестиции, источники финансирования, прогноз доходов/расходов, денежные потоки.

   • Расчет ключевых показателей эффективности (KPI):

     • NPV (Чистая приведенная стоимость): Должна быть положительной и значительной.

     • IRR (Внутренняя норма доходности): Должна превышать ставку дисконтирования (процент по кредиту).

     • Срок окупаемости: Показать реалистичный срок.

   • Расчет бюджетной эффективности (Таблицы 9, 10): Приоритет для властей. Наглядно показать, сколько и когда бюджет получит налогов. ЧДД государства (чистый дисконтированный доход) должен быть положительным.

6. Анализ рисков:

   • Оценить основные риски (строительные, разрешительные, рыночные, экологические) и предложить меры по их минимизации.

   • Особо выделить риски, связанные с процедурой перевода земли, и план действий по их преодолению.

Важно: ТЭО должно быть непросто формальным документом, а инвестиционной декларацией, доказывающей, что перевод ценного сельхозучастка под данный проект принесет территории больше долгосрочных выгод, чем его сохранение в сельхозобороте.

 

Наши услуги по подготовке к переводу (комплексно):

Мы можем взять на себя весь цикл работ для успешного прохождения нового сложного порядка:

1. Аудит "под ключ" и разработка Мастер-плана:

   • Анализ участка, категории, ВРИ, обременений.

   • Проведение необходимых изысканий (гео, эко, геодезия) или организация подрядчиков.

   • Разработка профессионального Мастер-плана/Концепции — основного документа для изменения ПЗЗ.

   • Расчет нагрузок на инфраструктуру и подготовка запросов в ресурсоснабжающие организации.

2. Разработка полного пакета обосновывающей документации:

   • Подготовка ТЭО по представленному макету, адаптированного под требования Минсельхоза и региональных властей.

   • Сбор и подготовка всех приложений, схем, заключений.

   • Подготовка материалов для публичных слушаний.

3. Юридическое и административное сопровождение:

   • Подготовка ходатайств, заявлений.

   • Взаимодействие с органами МСУ, региональными министерствами, Минсельхозом РФ.

   • Мониторинг сроков и контроль прохождения документов.

4. Участие в программе поддержки: Для субъектов МСП возможность получить услуги по разработке мастер-плана и ТЭО со скидкой до 70% от рыночной стоимости.

Рекомендация: Учитывая грядущее ужесточение законодательства, подготовку необходимо начинать немедленно. Первый шаг — проведение комплексного аудита земельного участка и разработка предварительной концепции, чтобы оценить масштаб работ, сроки и бюджет.

 

 

Часто слышим от предпринимателей вопрос: как понять, чем можно заниматься на земельном участке?

Вид разрешенного использования (ВРИ) — это ключ.

Если землю использовать не по назначению, можно получить штраф.

Сегодня расскажем, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков, как узнать текущий ВРИ или изменить его.

Источник ТГканал Корпорации МСП

Источник инфографики ТГканал Корпорации МСП

Часто слышим от предпринимателей вопрос: как понять, чем можно заниматься на земельном участке?

Вид разрешенного использования (ВРИ) — это ключ. Если землю использовать не по назначению, можно получить штраф.

Сегодня расскажем, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков, как узнать текущий ВРИ или изменить его.

 

Разрешенное использование земель: упрощение изменения видов использования, новые возможности для КФХ и проблемы терминологии

24 августа 2018

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/article/1215300/#ixzz6dUegj1BO

Александра Урошлева

В ОП РФ состоялись нулевые чтения по проекту Федерального закона № 496293-7 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации (в целях совершенствования определения видов разрешенного использования земельных участков)" (далее – законопроект)Председатель комиссии ОП РФ по территориальному развитию и местному самоуправлению Андрей Максимов отметил, что документ был разработан Минэкономразвития России по поручению Правительства РФ и внесен в Госдуму 26 июня текущего года. Эксперт указал на то, что вопросы регулирования земельных правоотношений всегда являются актуальными и требуют тщательного обсуждения, поскольку связаны с реальными потребностями государства, муниципалитетов и частных лиц.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков

Начальник отдела развития земельных отношений департамента недвижимости Минэкономразвития России Василий Корякин осветил ключевые проблемы правоприменительной деятельности, на разрешение которых нацелен законопроект. Так, он указал на невозможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, если в отношении соответствующих земель не устанавливаются градостроительные регламенты или на такие земли не распространяется действие регламентов, и при этом отсутствует федеральный закон, который регулировал бы этот вопрос (ч. 4, ч. 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37 Градостроительного кодекса). Такую позицию занял, в частности, Верховный Суд Российской Федерации, рассмотрев вопрос о возможности изменения видов разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Суд обосновал невозможность такого изменения отсутствием специального закона (обзор судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2013 г., утвержденный Президиумом ВС РФ 4 июня 2014 г.).

Законопроектом предполагается устранить обозначенный пробел правового регулирования. Планируется дополнить Земельный кодекс главой II.1 "Разрешенное использование земельных участков", в которой будут урегулированы на системной и комплексной основе вопросы, связанные с установлением, определением и изменением видов разрешенного использования земельных участков. Например, в ст. 14.2 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта предлагается зафиксировать, что виды разрешенного использования участков устанавливаются лесохозяйственными, градостроительными регламентами и положениями об особо охраняемых природных территориях. В некоторых случаях возможным будет установление разрешенного использования земельных участков независимо от регламента в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (при размещении линейных объектов, а также расположении участков в границах особых и свободных экономических зон и инновационных научно-технологических центров). Установление и изменение видов разрешенного использования угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения предлагается осуществлять согласно законам субъектов РФ (п. 2-3 ст 14.3 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта).

Эксперт также указал на проблему определения видов разрешенного использования земельных участков правообладателями, а в частности, арендаторами и лицами, использующими участки по договорам безвозмездного пользования или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Сейчас предусмотрено, что правообладатели вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, выбирать любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ). Однако на практике возможность выбора вида разрешенного использования земельных участков ограничивается. Например, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, отменяя соответствующие судебные решения нижестоящих инстанций, указал, что арендатор вправе использовать земельный участок только в соответствии с условиями договора аренды. Это значит, что арендатор не может выбрать иной вид разрешенного использования участка по сравнению с тем, который зафиксирован в договоре, без согласования с арендодателем в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса (постановление Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. № ВАС-1756/13).

В указанном постановлении ВАС РФ отметил также, что требование арендатора об изменении вида разрешенного использования участка, который изначально был предоставлен в аренду без проведения торгов, направлено по сути на обход процедуры торгов в отношении уже cформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков (ст. 39.13, ст. 39.14 Земельного кодекса РФ).

Законопроект направлен на то, чтобы сделать норму, закрепляющую за правообладателями участков право выбора вида разрешенного использования, в действительности реализуемой. С этой целью в Земельный кодекс РФ планируется включить ст. 14.4, которая будет определять общий порядок изменения вида разрешенного использования участка и устанавливать соответствующие исключения (в отношении участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в границах зон планируемого размещения объектов федерального, регионального или местного значения, выбора использования участков ГУП и МУП и другое). Согласно п. 2 ст. 14.4 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта правообладатели смогут в уведомительном порядке направлять заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранном виде разрешенного использования или об условном разрешенном виде использования участков в орган регистрации прав.

Жилые дома для КФХ

Законопроектом предусматривается возможность строительства жилого дома на земельном участке, предоставленном крестьянскому (фермерскому) хозяйству (далее – КФХ). При этом в целях недопущения злоупотребления данным правом и исключения застройки земель сельскохозяйственного назначения законопроектом предлагается установить целый ряд ограничений к параметрам такого жилого дома (не более трех этажей и не более 500 кв. м), а также запретить образование под ним земельного участка и его перепродажу. Кроме того, такой дом, согласно законопроекту, может быть предназначен для проживания только членов КФХ (п. 5 ст. 78 Земельного кодекса РФ, п. 2.1 ст. 11 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", далее – Закон № 74-ФЗ, в редакциях законопроекта).

Министр сельского хозяйства и продовольствия Московской области Андрей Разин отметил, что, например, в Московской области насчитывается около 6-9 тыс. КФХ, при этом из них только около 1 тыс. реально занимаются фермерской деятельностью – пашут, сеют и т. д. В связи с этим министр считает, что нужно подумать о дополнительных ограничениях в отношении права КФХ на строительство жилого дома. По его мнению, нельзя допускать того, чтобы земли сельскохозяйственного назначения использовались, например, для возведения коттеджных поселков.

Согласно п. 1 ст. 1 Закона № 74-ФЗ КФХ представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Реализация продукции собственного производства относится к основным видам деятельности КФХ (п. 1 ст. 19 Закона № 74-ФЗ). Таким образом, например, ИП, владеющий магазином и имеющий статус фермерского хозяйства, тоже получит право на строительство жилого дома на участке, предоставленном ему для ведения сельскохозяйственной деятельности. Андрей Разин считает, что такие поправки могут создать почву для злоупотреблений – может вырасти количество "фейковых" КФХ. В качестве варианта доработки норм о КФХ, отметил он, можно разрешить строить дома только на участках тех КФХ, которые пользуются финансовой или иной поддержкой государства. По мнению эксперта, факт оказания такой поддержки легко установить и он подтверждает "реальность" осуществляемой КФХ сельскохозяйственной деятельности.

В каких формах может существовать КФХ? Ответ узнайте в "Энциклопедии решений. Налоги и взносы" интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный доступ на 3 дня!

Получить доступ

Министр указал также на проблему отсутствия прямой связи между видом разрешенного использования земельных участков и осуществляемой на них деятельностью КФХ. Так, согласно ст. 39.18 Земельного кодекса РФ возможно предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, а также для осуществления КФХ его деятельности. Между тем, классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540, такой вид использования, как осуществление деятельности КФХ не предусмотрен, в то время, как остальные виды деятельности, поименованные в упомянутой ст. 39.18, в классификаторе значатся. По мнению эксперта, следует скорректировать правовое регулирование в этой части путем внесения изменений либо в Земельный кодекс РФ, либо в классификатор.

Василий Корякин сообщил о возможности исключения норм о КФХ из обсуждаемого законопроекта. Однако планируемые поправки в отношении фермерских хозяйств все равно будут разрабатываться в Госдуме, может быть, в рамках подготовки уже нового специального проекта.

Ключевые замечания экспертов по законопроекту

Свои рекомендации по доработке проекта дали профессор кафедры высшей школы урбанистики НИУ "ВШЭ" Олег Баевский и профессор кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ имени М. В. Ломоносова, д. ю. н. Геннадий Волков. Оба эксперта прежде всего обратили внимание на необходимость корректировки понятия разрешенного использования земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 14.1 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта разрешенное использование земельного участка представляет собой допустимое использование земельного участка, которое определяется в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Геннадий Волков указал на то, что подобное определение понятия содержит логическую ошибку ("то же через то же" или "idem per idem"). По его оценке, недопустимо использовать в законе тавтологичное определение, а представленная в проекте формулировка не раскрывает суть того, что имеется в виду под разрешенным использованием. Олег Баевский предложил дать предметное определение, то есть указать, что в разрешенное использование включаются соответствующие виды допускаемой для осуществления на земельном участке деятельности, виды зданий, сооружений, которые могут на нем размещаться. Он отметил также некорректность формулировки п. 3 ст. 14.1 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта, поскольку сейчас из нее следует, что регламентами использования земель охватываются все территории. Формулировка выглядит таким образом, как будто вопрос регулирования использования земель сельскохозяйственного назначения остается неразрешенным. Определение порядка их использования предполагается передать на уровень субъектов РФ, но закрепленная сейчас в проекте формулировка не указывает на такое исключение.

Геннадий Волков указал, что считает проблемным п. 10 ст. 14.1 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта, закрепляющий, что разрешенное использование земельного участка считается установленным со дня внесения в ЕГРН сведений о виде или видах такого использования. По его мнению, возникает правовая неопределенность в отношении выяснения момента установления разрешенного использования участка, поскольку в соответствующих регламентах использования земель также фиксируются виды разрешенного использования. При этом, например, сроки внесения сведений о разрешенном использовании участков в ЕГРН и вступления в силу соответствующих регламентов, которые являются НПА, могут разниться. Эксперт считает, что такого рода неопределенность может нанести ущерб единообразию в правоприменении и заключает в себе коррупционные риски.

Андрей Максимов в целом оценил законопроект положительно, но высказал при этом несколько замечаний, по которым требуется доработка:

• не ясна корректировка п. 1 ст. 11 Земельного кодекса РФ, согласной которой установление правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований исключается из полномочий органов местного самоуправления, в то время, как это полномочие является их ключевым инструментом влияния на развитие территорий;
• нуждается в изменении формулировка п. 6 ст. 14.2 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта, согласно которой в случаях, если эксплуатация не соответствующих регламенту использования земель участков и находящихся на них зданий, сооружений опасна для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на их использование – представляется, что при наличии указанных рисков речь должна идти об обязанности (а не о праве) наложения уполномоченными органами запрета на использование таких участков или зданий, сооружений;
• не совсем понятен смысл планируемых изменений подп. 4 п. 3 ст.11.3 Земельного кодекса РФ, предполагающих исключение земельных участков, на которых располагаются отличные от многоквартирных домов здания, сооружения, из числа участков, которые образуются в границах жилых районов и микрорайонов исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
• вызывает вопросы п. 15 ст. 1 законопроекта, согласно которому п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ планируется дополнить формулировкой о том, что при отчуждении собственником зданий, сооружений, находящихся на неделимом земельном участке, у других участников долевой собственности не возникает права на преимущественную покупку доли в праве собственности на участок – не ясно, для чего делается такая оговорка, учитывая то, что и без этого действует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Василий Корякин согласился с необходимостью корректировки законопроекта в части уточнения терминологии и формулировок. В отношении некоторых замечаний он дал свои пояснения.

Во-первых, он отметил, что установление правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований не исключается из полномочий органов местного самоуправления, поскольку в ст. 8 Градостроительного кодекса РФ и ст. 14, ст. 15, ст. 16 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" изменения не вносятся. Соответствующая поправка, предусмотренная законопроектом, носит технический характер.

Во-вторых, он пояснил, что предполагаемые изменения подп. 4 п. 3 ст.11.3 Земельного кодекса РФ нацелены на обеспечение возможности образования в жилых районах земельных участков правообладателями зданий, сооружений, не относящихся к многоквартирным жилым домам, на основании схем территориального планирования, а не исключительно на основании проекта межевания территории, как это предусмотрено сейчас. В жилых районах могут располагаться не только жилые дома, но и иные объекты – магазины, аптеки, точки предоставления бытовых услуг и т. д. В настоящее время правообладатели таких объектов вынуждены самостоятельно осуществлять подготовку проекта межевания территории при отсутствии уже утвержденного проекта, если хотят образовать земельный участок. При этом подготовка проекта межевания может обойтись хозяйствующим субъектам в несколько млн руб. Планируемыми поправками предлагается облегчить положение таких правообладателей, разрешив им образовывать участки на основании схем территориального планирования при условии отсутствия утвержденного проекта межевания территории. Как ожидается, это благоприятно повлияет и на развитие жилых районов в целом.

***

Обсуждаемый документ, по словам представителя разработчика – Минэкономразвития России, являлся в свое время частью масштабного проекта по отмене категорий земель, который был принят Госдумой в первом чтении еще в 2014 году, но впоследствии был отклонен. Из того проекта в самостоятельные инициативы выделились и другие пакеты изменений, некоторые из которых уже были реализованы (например, Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", который систематизировал нормы об "охранных" зонах; Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 341-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов", который вступит в силу с 1 сентября 2018 года).

По итогам нулевых чтений ОП РФ подготовит рекомендации по доработке законопроекта о совершенствовании определения видов разрешенного использования земель, которые будут переданы в работу осенней сессии Госдумы. Василий Корякин отметил, что страна пока не готова отказаться от категоризации земель, но в обсуждаемом проекте, в случае его принятия в качестве закона, уже будет сделан шаг в этом направлении.

Сейчас документ готовится к рассмотрению в первом чтении в парламенте. По нему уже представлено заключение правового управления Госдумы, в котором эксперты высказали замечания. Например, указывается на необходимость учета в тексте проекта поправок, внесенных в законодательство Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ, изменения формулировки п. 3 ст. 14.1 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта (сообразно тому, о чем говорил Олег Баевский), корректировки положения об отсутствии преимущественного права покупки у участников долевой собственности при отчуждении одним из них зданий, сооружений, находящихся на неделимом участке (чтобы исключить возможность толкования нормы, которое расходилось бы с принципом единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов). Замечания правового управления во многом согласуются с теми, которые были озвучены экспертами в ОП РФ, что значительно повышает вероятность их надлежащего учета при доработке законопроекта.

______________________________

1 С текстом законопроекта № 496293-7 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации (в целях совершенствования определения видов разрешенного использования земельных участков)"и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.

Теги: законопроекты, инициативы, недвижимость, сельское хозяйство, строительство, ВАС РФ, ВС РФ, Госдума, Минэкономразвития России, ОП РФ, Андрей Максимов, Андрей Разин, Василий Корякин, Геннадий Волков, Олег Баевский

Источник: ГАРАНТ.РУ

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/article/1215300/#ixzz6dUegj1BO