Внесение изменений в генплан и правила землепользования и застройки при смене категории земельного участка. Какое законодательство регулирует изменение категорий земельных участков? Изменение категории земельного участка

Изменение категории земельного участка

Земельные юристы обычно проводят изменение категории земельного участка с одновременным установлением необходимого вида разрешенного использования.

• Какое законодательство регулирует изменение категорий земельных участков?
• Подготовка к изменению категории земельного участка
• Основания для смены категории земельного участка
• Как изменить категорию земельного участка?
• Услуги по предварительному согласованию изменения категории земельного участка
• Внесение изменений в генплан и правила землепользования и застройки при смене категории земельного участка
• Что должно быть в проекте планировки территории при смене категории земельного участка?
• Как оспорить отказ в изменении категории земельного участка?

Внимание! Более половины обращений по смене категорий участков не требует смены категории для необходимого заказчику целевого использования земельного участка. Обратитесь за консультацией к нашим специалистам и мы предложим оптимальное решение для законного использования земельного участка в соответствии с необходимым вам видом деятельности.

Наши специалисты проводят работы по изменению категорий участков в Московской области, Тверской области, Ярославской области, Владимирской области, Рязанской области, Тульской области, Калужской области и Смоленской областях. В других регионах мы готовы оказывать услуги по дистанционному сопровождению смены категорий или, в случае необходимости, командировать для проведения работы своего сотрудника.

Какое законодательство регулирует изменение категорий земельных участков?

Основной правовой акт, регулирующий изменение категорий участков, это федеральный закон №172-ФЗ. В нем прописаны особенности перевода земель из одной категории в другую, указан состав и порядок подготовки документов, необходимых для смены назначения и другие положения. Этот федеральный закон:

• содержит информацию о правовом регулировании отношений, возникших при изменении категории надела;
• предусматривает порядок рассмотрения заявления об изменении назначения территории;
• включает основания для отказа в переводе участка из одной категории в другую;
• содержит правила такого перевода, особенности изменения назначения различных наделов;
• устанавливает основания для перевода, разъясняет правила проведения экологической экспертизы и другие нюансы.

Вместе с федеральным законом №172-ФЗ применяются и положения Земельного кодекса РФ. В частности, статья 8 этого кодекса содержит сведения о переводе земель из одной категории в другую. Они касаются участков различного назначения, находящихся в собственности разных лиц (частной, государственной или муниципальной). Здесь же указано, где содержится информация о назначении территории.

При изменении категории надела следует учитывать и другие положения Земельного кодекса. К примеру, статьи 77 и 79 ЗК РФ содержат данные о сельхозугодиях. Такие сведения нужны при определении типа участка и необходимости проведения экспертизы в отношении конкретного надела. Желательно руководствоваться и положениями нормативных актов местных органов власти. Особенно в части градостроительной деятельности и правил землепользования и застройки.

Изучение законодательной базы перед изменением целевого назначения участка имеет большое значение. От этого зависит успех процедуры и ее сложность. Если заранее знать, какие документы нужны, что делать для перевода в другую категорию определенной территории и куда обращаться, процесс смены назначения покажется не таким трудоемким. Либо вы можете обратиться за помощью к земельным юристам нашей компании. Они организуют процедуру за вас.

Подготовка к изменению категории земельного участка

• Один из важнейших этапов работы – это проведение необходимых согласований, экспертиз и получение разрешений от различных инстанций.
• От того, насколько грамотно будет составлен проект и насколько профессионально пройдет его защита в областном правительстве, зависит успех всего обращения.
• Необходимо обоснованное подтверждение соблюдения санитарных норм после смены категории участка, особенно в отношении сельскохозяйственных земель, а также земель населенных пунктов.
• Если планируется строительство промышленных или коммерческих объектов – возникнет необходимость подтверждать финансовую возможность реализации подобных планов.

Основания для смены категории земельного участка

Смена категории земельного участка исходя из необоснованного (нет необходимости, нет выгоды для государства) желания собственника не допускается. Необходимыми или выгодными критериями являются:

• Наличие проекта строительства объекта промышленного назначения. Это должно быть коммерчески эффективное производство с прогнозными показателями по количеству рабочих мест и налоговыми отчислениями в местный бюджет.
• Расширение границ населенного пункта с включенными в проект объектами социальной инфраструктуры.
• Увеличение площади или присоединение участка к территории резервного, водного или лесного фонда.
• Наличие лицензии на добычу полезных исуопаемых.
• Введение дополнительных площадей в сельскохозяйственный оборот.
• Создание зон комплексного устойчивого развития территории.

Земельные юристы Геобюро помогут с выбором, подготовкой и защитой обоснования смены категории участка на межведомственной коммиссии регионального уровня.

Как изменить категорию земельного участка?

Работы по изменение категории и ВРИ земельного участка проходят в несколько последовательных этапов:

1. Сбор и анализ градостроительной документации. На этой стадии необходимо запросить генеральный план территории, схему территориального зонирования, правила землепользования и застройки. Они помогут привести в соответствие вид разрешенного использования и категорию участка к требованиям заказчика.
2. Проверка возможности перевода земли. Возможно, потребуется провести экологическую экспертизу, инженерные изыскания, получить одобрение Россельхознадзора. Дополнительно необходимо собрать подтверждения об отсутствии мешающих переводу линейных объектов, природоохранных зон, водоохранных зон, объектов археологического наследия и т.д.
3. Формирование пакета документов и подача заявления. Собранный пакет документов необходимо привезти лично, либо через представителя или выслать по почте в орган местного самоуправления.
4. Рассмотрение заявки на местном уровне. Заявку рассматривают на уровне администрации района, вынося решение, которое отправляют заявителю.
5. Рассмотрение заявки на региональном уровне. Заявку рассматривает специально собранная комиссия, которой необходимо предоставить проект будущего использования участка, подтвердить экономическую целесообразность изменения категории участка.
6. Регистрация результатов или оспаривание отказа. Если разрешили изменение категории, необходимо инициировать внесение корректив в кадастровые документы и единую базу. При отказе заявитель либо обращается повторно, устранив недочеты, либо подает заявление в суд.

Дополнительно Вам потребуется изготовить и согласовать проект планировки территории, а при необходимости и проект межевания территории, проект рекультивации территории. В некоторых случаях необходимо проводить общественные слушания. Так же для прохождения межведомственной коммиcсии потребуется презентация проекта.

Услуги по предварительному согласованию изменения категории земельного участка

Специалисты земельно-юридического центра проведут предварительное согласование возможности смены категории вашего земельного участка. Результатом данной услуги является получение ответов на следующие вопросы:

• Нет-ли противоречий между пожеланиями заказчика и планами развития территории;
• Наличие коммуникаций или линейных объектов препятствующих смене категории;
• Наличие охранных зон;
• Необходимость согласования или уточнения границ земельного участка;
• Список необходимых экспертиз для перевода участка;
• Необходимость защиты проекта на региональном уровне.

Внесение изменений в генплан и правила землепользования и застройки при смене категории земельного участка

В Градостроительном кодексе РФ указаны основания для внесения изменений в генплан и ПЗЗ. Корректировки вносятся в соответствии с документами территориального планирования. Необходимость таких изменений обычно возникает, когда собственник или иной владелец участка не планирует использовать его в том виде, который предусматривает генплан и правила застройки. Либо ПЗЗ ограничивают права собственника, а потому нуждаются в корректировках.

Если есть достаточные основания для изменения генплана и ПЗЗ при смене категории участка, проводится процедура, предусмотренная законом.

1. Предложения об изменении правил застройки рассматривает специальная Комиссия. Нужно собрать документы, подтверждающие права на участок и необходимость перевода в другую категорию, а затем подать обращение в местную администрацию.
2. Если без корректировки действующих генплана и ПЗЗ нельзя сменить назначение участка, при этом в нынешнем состоянии он используется неэффективно, готовится проект изменений.
3. Рекомендации Комиссии по внесению правок, а также проект таковых, рассматриваются в ходе общественных слушаний. Протокол и заключение о результатах таких обсуждений направляются главе администрации, который и принимает окончательное решение.

Изменения в ПЗЗ вносят, если новые правила не противоречат генеральному плану и схеме территориального планирования.

Любые корректировки должны быть направлены на повышение эффективности использования участка, устранение ущемлений прав собственников (например, когда не выдают разрешение на строительство) и улучшение перспектив развития территории. Если смена категории надела, требующая корректировки генплана и ПЗЗ, соответствует этим правилам, процедура пройдет без осложнений. Юристы нашей компании подскажут, когда проводится внесение изменений, подготовят достаточные основания для такого действия и проведут процедуру за вас.

Что должно быть в проекте планировки территории при смене категории земельного участка?

Наиболее значимый раздел проекта – его основная часть. Она детально рассматривается перед утверждением. Кроме нее, в проекте имеются материалы, обосновывающие основной раздел. В нем должны быть следующие пункты:

• чертеж, либо несколько чертежей планировки, где отмечены красные линии, границы отдельных частей планировки и прочая информация;
• данные о свойствах и показателях территории, включая плотность застройки, параметры недвижимого имущества, транспортной среды и прочих объектов;
• очередность запланированного развития района, куда входят этапы строительных работ, проектирования или реконструкции.

В проекте планировки необходимо обозначить все объекты, подпадающие под действие такого документа. Сюда вносят жилую и нежилую недвижимость, здания, используемые для обеспечения жизнедеятельности населения, коммунальные объекты и прочее.

Материалы, обосновывающие основной раздел, тоже состоят из нескольких пунктов. К ним относятся:

• карта планировочной структуры земельного участка (населенный пункт, округ, район), где отмечены элементы такой структуры;
• результаты комплексного изучения природных условий, если таковые требуются в соответствии с ситуацией;
• обоснование, почему границы размещенных объектов определены так, а не иным образом, схема перемещения различных видов ТС и пешеходов;
• схемы границ земель, относящихся к культурному наследию или имеющих особые правила использования;
• перечень действий, направленных на защиту от ЧП, охрану природы, а также обоснование этапов развития и прочее.

Проект планировки – объемный документ, учитывающий все нюансы будущего развития территории. При изменении категории нужно изучить его, чтобы не возникло сложностей со сменой назначения участка. Получить консультацию по изменению категории или содержанию проекта планировки вы можете у земельных юристов нашей компании. Они же проведут процедуру смены назначения надела.

Как оспорить отказ в изменении категории земельного участка?

Основания для отказа указывают в уведомлении, которое направляют заявителю в ответ на обращение за сменой категории. Получив такой документ, необходимо направить претензию в адрес органа, вынесшего отказ. Обычно претензия пишется в адрес главы администрации. В ней ссылаются на отсутствие оснований, либо на нарушения закона. Иногда необходимо представить дополнительный пакет документов, подтверждающий возможность и необходимость изменения категории.

Если и в этом случае ответили отказом, либо претензию оставили без рассмотрения (не ответили в установленный срок), придется оспаривать решение в судебном порядке.

1. Необходимо получить официальное решение уполномоченного органа, где указана причина отказа. Если проводили претензионный порядок обжалования, результаты такового добавляют в общий пакет документов.
2. Затем собирают остальные бумаги. Среди них документация на участок, подтверждение прав владения землей (договор аренды, свидетельство о праве собственности и т.п.), бумаги, подтверждающие возможность изменения категории, квитанция об оплате госпошлины.
3. Составляется исковое заявление, где детально описывают ситуацию. Также в иске надо сослаться на основания, приведенные в отказе, подробно разобрав каждое из них. Важно доказать, что причины либо отсутствуют, либо нарушают законодательство. В просительной части требуют отмены отказа.
4. Иск и комплект бумаг подают в судебный орган (в какой суд обращаться, зависит от правовой формы истца и места нахождения участка). Вторая сторона разбирательства представит свои доводы и доказательства обоснованности отказа. Возможно, судья назначит проведение экспертизы.
5. Получив положительное решение суда, следует повторно обратиться за сменой категории. Если вынесли отказ, придется обжаловать его в других инстанциях.

Земельные юристы нашей компании оспорят отрицательное решение с гарантией результата. Чтобы начать процедуру, достаточно подписать доверенность на представление ваших интересов.

Заручившись поддержкой специалистов нашего центра, Вы разом решите все возможные проблемы. Земельные юристы нашей компании возьмут на себя все работы по проведению процедуры предварительного согласования, прохождению экспертиз, изготовлению и защите проекта, регистрации изменений категории вашего земельного участка.