Приложение 3. СТРУКТУРА МАСТЕР-ПЛАНА Техническое задание на разработку экспертизу. При разработке Бизнес-плана и Мастер-плана в обязательном порядке должны быть учтены требования

Приложение 3 к договору

Документы, предоставляемые для участия в конкурсе МЭР РФ  по ППРФ от 15 апреля 2014 г. № 316  (разграничение зон ответственности Заказчика и Исполнителя):

Структура МАСТЕР-ПЛАНА

Схема расположения промышленного (индустриального) парка в структуре региона
и муниципального образования;

.1ХАРАКТЕРИСТИКА СТРОИТЕЛЬНОЙ ПЛОЩАДКИ (ПРОМЫШЛЕННОГО ПАРКА)

.1.1Место реализации проекта

.1.2Географические и геодезические условия

.1.3Местные условия: физическая и социально-экономическая инфраструктура

ВАРИАНТЫ ИНФРАСТРУКТУРНОГО И РЕСУРСНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ТЕРРИТОРИИ (ПРОМЫШЛЕННОГО ПАРКА) И ОЦЕНКА ОБЪЕМОВ КАПИТАЛЬНЫХ ЗАТРАТ НА СОЗДАНИЕ (РАЗВИТИЕ) ОБЪЕКТОВ ИНФРАСТРУКТУРЫ (ПРОМЫШЛЕННОГО ПАРКА)

2.1 Теплоснабжение

2.2 Водоснабжение

2.3 Водоотведение

2.4 Ливневая канализация

2.5 Электроснабжение

2.6 Сети связи

2.7 Транспортная инфраструктура

1. Схема функционального зонирования территории;
2. Схема планировочного решения территории;
3. .1СХЕМА ЗАСТРОЙКИ ПАРКА (ПРОМЫШЛЕННОГО ПАРКА)
4. Схема внутриплощадочных сетей;
5. Схема внешнего обеспечения сетями;
6. Схема санитарно-защитных зон;
7. Схема организации движения транспорта и пешеходов на территории промышленного парка (индустриального);
8. ОЦЕНКА ОБЪЕМОВ ЗАТРАТ НА СОЗДАНИЕ ОБЪЕКТОВ (ПРОМЫШЛЕННОГО ПАРКА)
9. ПРОГНОЗ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ПОТРЕБЛЕНИЯ ЭНЕРГЕТИЧЕСКИХ И ДРУГИХ ВИДОВ РЕСУРСОВ
10. Пояснительная записка, в которой указаны, в том числе общая площадь территории промышленного (индустриального) парка, общая площадь земельных участков, расположенных на территории промышленного (индустриального) парка и предназначенных для размещения производств резидентов промышленного парка, общая площадь зданий (строений), предполагаемых к строительству на территории промышленного (индустриального) парка, включая общую площадь зданий (строений), предполагаемых для размещения производств резидентов промышленного (индустриального) парка.

Примечание:

* Исполнитель осуществляет консультирование сотрудников Заказчика и сотрудников РОИВ или прямо указанных Заказчиком третьих лиц, являющихся соисполнителями части подготовительных работ или участниками команды проекта и резидентов (возможное количество участников процесса до 15 человек, у этих лиц отсутствует опыт реализации подобных проектов и начальный уровень знаний, компетенций по специфике проекта) - по заполнению этого опросного листа, подготовке исходной информации

1. Требования к разработке финансово-экономической модели (ФЭМ) проекта создания и (или) развития очереди (этапа) промышленного парка

 

1. Формат Microsoft Excel (с поддержкой макросов .xslm) или Альт Инвест Сумм 6, Альт Инвест Сумм 8
2. На первом листе модели должно быть представлено содержание финансовой модели с указанием всех листов
3. Структура модели:

- Исходные данные и допущения

- Прогнозы и вспомогательные расчеты

- Результаты финансовых прогнозов

1. Элементы финансовой модели должны быть связаны между собой ссылками и расчетными формулами
2. Не допускаются ссылки на внешние файлы и циклические ссылки
3. Данные финансовой модели должны соответствовать данным, приведенным в остальных документах заявки
4. Финансовые показатели: EBITDA, EBIT, NPV, WACC, IRR
5. Шаг прогноза – 1 квартал, горизонт планирования – не менее 40 кварталов (10 лет), но не менее срока окупаемости бюджетной и экономической (для листа инвестиции – шаг прогноза 1 месяц, горизонт - минимум 24 месяца - на период СМР)

Компоненты (отдельные листы по структуре Альт Инвест Сумм 6, группы листов и т.п. обособленные элементы) ФЭМ:

* ФЭМ по соглашениям («реальные») имеют приоритет перед ФЭМ «УТР» (УТР формируется по принципу «остаточной площади», подписанное соглашение с реальным резидентом – основание для пересчета – уменьшения площади и связанных показателей ФЭМ «УТР»)

Примечание: данные для заполнения ФЭМ по соглашениям («реальные») предоставляются Исполнителю Заказчиком, остальные данные прорабатываются и включаются в ФЭМ Исполнителем.

 

**«Портрет» типового резидента

(информация об основных технико – экономических, финансовых показателях компании - потенциального резидента промышленного парка)

• Оборот резидента в стоимостных измерителях
• Расчет налоговых платежей и отчислений в фонды обязательного страхования (в разрезе бюджетов всех уровней и видов налогов, сборов, страховых взносов)
• Расчет потребности в персонале по категориям персонала в натуральных и стоимостных измерителях

Показатель	Год
Занимаемая площадь земельного участка (Га)
Занимаемая площадь помещения (кв.м)
Инвестиции в основной капитал (раздельно здания, сооружения, оборудование, техника, МБП), млн. руб., в том числе:
Здания, сооружения
Оборудование
Техника
МБП и иное
Оборот (Выручка реализации) без учёта НДС (млн. руб.)
Уплата налогов в бюджеты всех уровней и взносов на обязательное медицинское, социальное страхование, млн. руб., в том числе:
Налог на прибыль
НДС
Налог на имущество
Налог на землю
…
Взносы в фонды обязательного страхования
численность на конец отчётного периода по штатному расписанию, человек
Среднесписочная численность на конец отчётного периода, человек

Примечание: все показатели в динамике в годовом разрезе за фактические 2-3 периода деятельности (если вел деятельность) и минимум за 5 прогнозных лет)

 

Информация о потребностях УТР, технологических процессах и производственном инжиниринге отраслей производства, в которых планируют работать УТР

• Класс промышленной опасности (размер санитарно-защитной зоны),
• Текстовое описание типового резидента (УТР) производственника, позволяющее понять предлагаемый Исполнителем тип резидента УТР, отрасль/подотрасль, характеристики выпускаемой продукции, количественные, массовые, объемные измерители выпуска, параметры производства УТР при выходе на проектную мощность характеристики применяемого оборудования, структуру затрат (себестоимости), долю затрат на сырье, воду, электроэнергию, иные значимые расходы, накладные расходы,
• Описание потребностей типового УТР резидента производственника по нижеприведенному формату

1	Здание собственное или арендованное помещение
2	Наименование компании (будущего резидента промпарка)
3	Тип производства (чем занимается резидент)	Производство ___
4	Требуемая площадь земельного участка	1 га
5	Количество и размеры будущих помещений (зданий) на площадке, тип (теплый, холодный)	___ кв. м. Разноэтажное, Офис -2 этажа, теплое
	Производство	№ помещения кв.м теплый(tвн=)
	Склад	№ помещения кв.м теплый (tвн=)
	Офис	№ помещения кв.м теплый(tвн=18)
6	Численность работающих в смену, (чел.)
7	Количество смен	1
8	Планируемая мощность потребления электроэнергии, (кВт)	__ кВт
9	Потребность в паре
10	Расход воды на технологические нужды, (л/час, м3/сут), из них: оборотной воды (л/час, м3/сут), сброс в канализацию (л/час, м3/сут)	__ м3/сут, __ л/час
11	Расход воды на хоз.питьевые нужды м3/сут
12	Перечень газоиспользующего технологического оборудования предполагаемого к установке на площадке резидента, (расход газа, режим его работы)
13	Указать необходимость обеспечения предприятия линиями связи (телефон, интернет)	Телефон и высокоскоростной интернет
14	Планируемая (или осуществленная уже) сумма инвестиции в оборудование	___млн. руб (Технологическое оборудование без стоимости строительства здания)
15	Какие дополнительные потребности (пожелания) есть у резидентов	Пандус (погрузка) Склад на 1 этаже
16	Есть потребности в холодильном (морозильном) оборудовании?	Температурный или мульти-температурный режим? Площади? Объем хранения (м3)? Тоннаж?
17	Для растениеводства (закрытый грунт)	Сколько надо орошения (м3/сут или влажность)? Температурный режим? Площади? Объем (м3)? Виды растений, культур, кустарников?
18	Для мясной переработки: • что является сырьем (порода вид) • потребность в убойном цехе • куда пойдут отходы первичной подработки, переработки: · внутренности (ливер: сердца, легкие, печень, почки, иное), · шкура, · роговой материал: рога, копыта, · прочее, · костный материал – на помол в костную муку, удобрения?	Убойная мощность (по поголовью убоя в сутки, или выход в тоннаже в сутки) Переработки мощность (по поголовью убоя в сутки, или выход в тоннаже в сутки) Подробно расписать способ убоя (халяль, не халяль) вид убоя • способ разделки В каком виде должны быть выход с убоя/разделки (полутуши туши иная разделка) - исходное сырье для производства

 

Примечание: Исполнитель осуществляет консультирование сотрудников Заказчика и сотрудников РОИВ или прямо указанных Заказчиком третьих лиц, являющихся соисполнителями части подготовительных работ или участниками команды проекта и резидентов (возможное количество участников процесса до 15 человек, у этих лиц отсутствует опыт реализации подобных проектов и начальный уровень знаний, компетенций по специфике проекта) - по заполнению этого опросного листа, подготовке исходной информации

 

Требования к отдельным листам ФЭМ

 

Лист «Исходные данные».

Минимально необходимый набор данных

Данные по парку, УК

Площадь парка

Площадь участков резидентов

Ставка аренды участков, тыс.руб./мес./га

Ставка субаренды участков, тыс.руб./мес./га

Цена выкупа участков, тыс. руб./га

Плотность застройки

Тарифы:

Электроэнергия, руб./кВт*ч

Газ, руб./куб.м.

Вода, руб./куб.м.

Канализация, руб./куб.м.

Утилизация ТБО, руб./куб.м.

Обслуживание инфраструктуры, тыс.руб./га/мес.

Обслуживание территории, тыс.руб./га/мес.

Охрана, тыс. руб./га/мес.

Наружное освещение, тыс. руб./га/мес.

Управление, тыс. руб./га/мес.

Консультационные услуги, бухгалтерское сопровождение, тыс. руб./усл.ед.

Данные по резидентам «начального этапа» по соглашениям

Площадь участка

Площадь строений

Плотность застройки

Период начала аренды участка

Период выкупа участка

Плотность застройки средняя

Доля финансирования из бюджета РФ

Доля финансирования из бюджета региона

Лист Заполнение участков.

Минимально необходимый набор данных

ПОКАЗАТЕЛИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РЕЗИДЕНТОВ	Первый период планирования	Второй период планирования	…	Последний период планирования
Резиденты начального этапа
Кол-во резидентов начального этапа за период
Кол-во резидентов начального этапа итого
Участки резидентов начального этапа арендованные за период, Га
Участки резидентов начального этапа нарастающим итогом, Га
Участки резидентов начального этапа арендованные итого, Га
Участки резидентов начального этапа выкупленные за период, Га
Участки резидентов начального этапа в собственности итого, Га
Участки резидентов начального этапа итого, Га
Резиденты прочие
Кол-во резидентов типовых за период
Кол-во резидентов типовых итого
Участки резидентов типовых арендованные за период, Га
Участки резидентов типовых арендованные итого, Га
Участки резидентов типовых выкупленные за период, Га
Участки резидентов типовых в собственности итого, Га
Участки резидентов типовых итого, Га
Итого резидентов
Итого участки резидентов, Га
Заполнение парка, %

Лист Дефляторы.

Минимально необходимый набор данных

 

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ И ИНДЕКСЫ-ДЕФЛЯТОРЫ

Индекс-дефлятор производства, передачи и распределения электроэнергии, газа, пара и горячей воды, %

Индекс-дефлятор по инвестиционным (капитальным) вложениям, %

Индекс-дефлятор по строительству, %

Индекс тарифов на услуги инфраструктурных компаний и тарифов на услуги организаций ЖКХ, %

Индекс изменения реальной заработной платы, %

Инфляция среднегодовая (Индекс потребительских цен), %

Индексы-дефляторы за базовый год установлены в значение "единица", так как затраты, осуществленные в базовом году уже фактически учитывают индексы-дефляторы. Источники данных: 2020-2030 годы: Индексы-дефляторы, предусмотренные консервативным сценарием прогноза долгосрочного социально – экономического развития Российской Федерации на период до 2030 года (Минэкономразвития РФ)

*** требования к листам - отчетным формам:

Все формы заполняются формулами и/или ссылками на листы результатов прогнозов (не константами)

Все формы содержат графики ключевых показателей формы в динамике (по периодам)

Минимально необходимый набор данных отчетов:

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ И ИНДЕКСЫ-ДЕФЛЯТОРЫ	Годы
Индекс-дефлятор производства, передачи и распределения электроэнергии, газа, пара и горячей воды, %
Индекс-дефлятор по инвестиционным (капитальным) вложениям, %
Индекс-дефлятор по строительству, %
Индекс тарифов на услуги инфраструктурных компаний и тарифов на услуги организаций ЖКХ, %
Индекс изменения реальной заработной платы, %
Инфляция среднегодовая (Индекс потребительских цен), %
Индексы-дефляторы за базовый год установлены в значение "единица", так как затраты, осуществленные в базовом году уже фактически учитывают индексы-дефляторы. Источники данных: 2020-2030 годы: Индексы-дефляторы, предусмотренные консервативным сценарием прогноза долгосрочного социально – экономического развития Российской Федерации на период до 2030 года (Минэкономразвития РФ)
ПОКАЗАТЕЛИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РЕЗИДЕНТОВ		Годы
Количество резидентов
Площадь земельных участков, занимаемых резидентами, Га
в том числе площадь земельных участков, арендуемых резидентами, Га
в том числе площадь земельных участков в собственности резидентов, Га
Инвестиции резидентов за период, тыс. руб.
Инвестиции резидентов итого, тыс. руб.
Численность персонала резидентов (на конец года)
Выручка резидентов за период, тыс. руб.
Показатель численности персонала в расчете на 1 Га территории парка
Показатель инвестиций резидентов в расчете на 1 Га территории парка, тыс. руб.
Показатель выручки резидентов в расчете на 1 Га территории парка, тыс. руб.
Пояснения и обоснования к расчету прогнозных объемов выручки, инвестиций и рабочих мест резидентов приведены в разделе Бизнес-плана "Финансовая модель проекта" Показатели приведены с учетом индексов-дефляторов

 

НАЛОГИ УЧАСТНИКОВ ПРОЕКТА И ДОХОДЫ БЮДЖЕТОВ	Годы
Количество резидентов
Суммарные налоговые отчисления резидентов, тыс. руб.
Налоговые отчисления Управляющей компании, тыс. руб.
Итого налоговые отчисления участников проекта, тыс. руб.
Налоговые доходы федерального бюджета, тыс. руб.
Налоговые доходы консолидированного бюджета Воронежской области, тыс. руб.
Справочно: налоговые доходы бюджета Воронежской области в расчете на 1 Га территории парка, тыс. руб.
Справочно: налоговые доходы бюджета РФ в расчете на 1 Га территории парка, тыс. руб.
Справочно: налоговые доходы бюджетной системы всех уровней в расчете на 1 Га территории парка, тыс. руб.

 

 

СТРОИТЕЛЬСТВО ИНФРАСТРУКТУРЫ (без учета индексов-дефляторов)	Итого, тыс. руб., в том числе НДС
Объекты энергетического хозяйства
Объекты транспортного хозяйства и связи
Наружные сети и сооружения водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и газоснабжения
Благоустройство и озеленение территории
Временные здания и сооружения
Прочие работы и затраты
Итого за период, тыс. руб.
Итого накопленным итогом, тыс. руб.
Детальная расшифровка осуществленных и планируемых затрат по строительству приведена в проектно-сметной документации

 

Расчет WACC (Weight average cost of capital) средневзвешенной стоимости капитала

 

РАСЧЕТ WACC		Годы
Финансирование проекта	тыс. руб.
в том числе средства Управляющей компании	тыс. руб.
в том числе средства бюджета региона	тыс. руб.
в том числе средства Исполнительного комитета МР	тыс. руб.
в том числе средства субсидий бюджета РФ на строительство инфраструктуры парка	тыс. руб.
Финансирование проекта накопленным итогом	тыс. руб.
в том числе средства Управляющей компании	тыс. руб.
в том числе средства бюджета региона	тыс. руб.
в том числе средства Исполнительного комитета МР	тыс. руб.
в том числе средства субсидий бюджета РФ на строительство инфраструктуры парка	тыс. руб.
Долевые соотношения средств в проекте	тыс. руб.
в том числе средства Управляющей компании	тыс. руб.
в том числе средства бюджета региона	тыс. руб.
в том числе средства Исполнительного комитета МР	тыс. руб.
в том числе средства субсидий бюджета РФ на строительство инфраструктуры парка	тыс. руб.
Требуемые ставки доходности
в том числе средства Управляющей компании	%
в том числе средства бюджета региона	%
в том числе средства Исполнительного комитета МР	%
в том числе средства субсидий бюджета РФ на строительство инфраструктуры парка	%
WACC

 

 

 

ОБЪЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ И ДОХОДЫ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
Предоставление участков в субаренду	га
Утилизация отходов	куб. м
Обслуживание инженерной инфраструктуры парка	га
Обслуживание территорий парка	га
Охрана и контроль доступа	га
Наружное освещение территории	га
Управление комплексом парка	га
Консультационные услуги, бухгалтерское сопровождение	усл. ед.
ДОХОДЫ ОТ ПРОДАЖ		Годы
Предоставление участков в субаренду	тыс. руб.
Утилизация отходов	тыс. руб.
Обслуживание инженерной инфраструктуры парка	тыс. руб.
Обслуживание территорий парка	тыс. руб.
Охрана и контроль доступа	тыс. руб.
Наружное освещение территории	тыс. руб.
Управление комплексом парка	тыс. руб.
Консультационные услуги, бухгалтерское сопровождение	тыс. руб.
= Итого	тыс. руб.

 

 

Отчеты по иным разделам доходов/расходов капитального/текущего характера, значения в которых имею ненулевые данные

Отчеты по иным разделам бюджетов (баланса, движения денежных средств, прибылей и убытков)

Отчеты по иным разделам расчетных показателей, значения в которых имею ненулевые данные

 

Требования к листу «Анализ чувствительности» («SENS»)

В качестве результирующих параметров, влияние на значение которых исследуются, для данного проекта применить следующие показатели:

· NPV федерального бюджета

· DPBP (дисконтированный срок окупаемости) федерального бюджета

· NPV регионального бюджета

· DPBP (дисконтированный срок окупаемости) регионального бюджета

· NPV местного бюджета

· DPBP (дисконтированный срок окупаемости) местного бюджета

Оценить влияние следующих существенных критериев на значение вышеуказанных результирующих параметров:

Анализ чувствительности рекомендуется построить следующим образом:

На листе SENS предусмотреть коэффициенты, варьирующие свои значения в диапазоне от -30% до +30% к базовому значению, заложенному в модель, а по показателю «Заполненная площадь парка» от минус 60% до 0% с шагом 10% (предполагается, что в горизонте расчетов будет заполнена вся полезная площадь парка)

На эти коэффициенты умножается значение в формулах расчетов исходных данных, предположений, взаимосвязанных формул:

Путем изменения коэффициентов от минус 30% до плюс 30% с шагом 10% , по показателю «Заполненная площадь парка» от минус 60% до 0% с шагом 10% (предполагается, что в горизонте расчетов будет заполнена вся полезная площадь парка) высчитываются значения результирующих показателей

Используется стандартная функция Excel «Анализ «что, если» - «таблица данных»

Предусмотреть, что функция при изменении значения варьирующего параметра пересчитывает результирующие показатели

 

Финансовая модель «УК» («ФЭМ 0») –содержит финансово-экономические прогнозы и фактические данные управляющей (УК) или девелоперской компании: инвестиций, доходов/расходов, услуг (сервисов), динамики заполнения территории парка – лист/листы по структуре Альт Инвест Сумм 6 («Проект» или «Отчет»),

Набор финансовых моделей (листов «Проект» или «Отчет» по структуре Альт Инвест Сумм 6) резидентов, состоит из:

1. «ФЭМ 1», «ФЭМ 2», … «ФЭМ N» - финансово-экономические прогнозы динамики привлечения на территорию и запуска производств «реальных» резидентов исходя из заключенных соглашений с привлекаемыми резидентами - инвесторами парка (соглашения и бизнес-планы резидентов предусматривают прогноз показателей резидентов в горизонте минимум 5 лет, детализация по видам налогов/взносов и 3 уровней бюджетной системы РФ),
2. ФЭМ «УТР» - финансово-экономические прогнозы динамики привлечения на территорию и запуска производств исходя из типового «портрета» привлекаемых резидентов** – наборе данных, характеризующих условно-типовых резидентов (УТР), инвесторов парка,

Финансовая модель «бюджеты» («консолидация») – агрегированные данные из ФЭМ «УК» и ФЭМ резидентов, включает расчет полной бюджетной эффективности реализации проекта – эффект отдачи (поступлениями в бюджеты всех уровней налогов, страховых взносов, отчислений) на государственные вложения (субсидирования капитальных затрат УК) в разрезе по всем уровням бюджетной системы и в детализации всем видам налогов

Отчетные формы*** – итоговые таблицы, оптимизированные для распечатки на листах формата А4

• Заполненная площадь парка.
• Инвестиции резидентов и УК.
• Количество созданных рабочих мест резидентами и УК
• Выручка (оборот по реализации) резидентов без НДС
• Оценить влияние величины ставки дисконтирования
• Заполненная площадь парка.
• Инвестиции резидентов и УК.
• Количество созданных рабочих мест резидентами и УК
• Выручка (оборот по реализации) резидентов без НДС
• Ставка дисконтирования

 

ОПЦИОНАЛЬНО (отдельно указать: наличие компетенции, возможность оказания, срок и стоимость услуг)

Исполнитель предусматривает применение перспективных решений по цифровизации объекта по типу решений проекта Smart city («Умный город») и разрабатывает необходимые документы для его реализации:

· Разработка (корректировка) Концепции создания «умного города» (агропромышленного парка)

· Разработка (корректировка) Мастер-план «умного города» (агропромышленного парка)

· Разработка ТЗ на проектирование решений по цифровизации «умного города» (агропромышленного парка)

· ОПЦИОНАЛЬНО (указать отдельно: наличие компетенции, возможность оказания, срок и стоимость услуг) разработка ПСД внедрения решений по цифровизации «умного города» (агропромышленного парка)

 

Примечание:

* Исполнитель осуществляет консультирование сотрудников Заказчика и сотрудников РОИВ или прямо указанных Заказчиком третьих лиц, являющихся соисполнителями части подготовительных работ или участниками команды проекта и резидентов (возможное количество участников процесса до 15 человек, у этих лиц отсутствует опыт реализации подобных проектов и начальный уровень знаний, компетенций по специфике проекта) - по заполнению этого опросного листа, подготовке исходной информации