Перейти к основному содержанию

Консалтинговые услуги

Казань:+7(843)528-22-18, +7(8552) 25-01-99
+7 (917) 272-13-90, +7(843) 278-19-00

8 подводных камней при заключении договора аренды производственной, складской, иной коммерческой недвижимости

Подводные камни при заключении договора аренды коммерческой недвижимости

Складская коммерческая недвижимость built-to-suit - это строительство объекта для конкретного клиента, которое учитывает его требования и особенности бизнеса. Эта схема отношений, которая устанавливается между девелопером и клиентом, уже стала очень распространенной в Западной Европе.

В России такие отношения находятся только на начальном этапе. На сегодняшний день на отечественном рынке распространены в основном спекулятивные складские помещения, а проекты built-to-suit не имеют широкого распространения.

BTS представляет собой не только возведение, но и ремонт, и модернизацию объектов владельца для нужд заказчика. Потенциальный арендатор обязан будет оплатить работы по строительству или доработке только  построенного объекта недвижимости и подписать с владельцем новый договор аренды.

По технологии built-to-suit позволяется строительство объектов, которые достаточно быстро окупаются и за относительно небольшую сумму решают проблемы по складированию и логистике для многих компаний. В тех  условиях, когда цены на аренду и цены на готовые складские помещения постоянно растут, это очень актуально. По подсчетам экспертов, при строительстве BTS стоимость одного квадратного метра может быть сопоставима с пятилетней арендой подобного здания.

Аренда коммерческой недвижимости в Москве, которая имеет формат  build-to-suit, сейчас почти недоступна, но в Западной Европе такая технология строительства помещений складов широко распространена.

Преимущества строительства по системе build-to-suit заключаются в том, что:

1. Компания строит складское помещение, учитывая конкретно свои потребности, в итоге она получает нужный ей объект в нужном месте с удобными для нее инженерно-техническими характеристиками и параметрами, которые рассчитаны на развитие бизнеса.

2. Проекты, построенные по технологии built-to-suit намного более выгодны, чем аренда и покупка коммерческой недвижимости. Экономия должна составить примерно тридцать-сорок процентов. Себестоимость строительства складских помещений такого формата в полтора-два раза меньше стоимости одного квадратного метра на рынке складских помещений.

3. От начала и до конца проект находится под ведением девелопера, а клиент лишь контролирует процесс и принимает решения по важным вопросам.

4. Параметры, которые предлагает рынок помещений для аренды, редко совпадают с требованиями компаний, которые нуждаются в складе или помещении для производства. Аренде склада build-to-suit избавит свою компанию от лишних расходов, идущих на доработки. Таким образом, можно сэкономить до двадцати процентов на арендной ставке.

5. Девелоперу нет необходимости вести поиск арендатора для своего объекта, арендатор находит его сам.

6. Чрезвычайно важно, что в BTS почти нет противоречий между заказчиком и исполнителем, которые могут быть вызваны несоответствием ожиданий заказчика с теми параметрами, которые может предложить исполнитель.

 

 

 

 

 

Подробные консультации (платные) по этим вопросам можно получить по электронным каналам связи (Skype, Zoom, телефон и т.п.) или в офисе компании в Казани (по предварительной записи)  - оставьте заявку и напишите нам свой вопрос

При необходимости - обращайтесь к нам!

Оплатить консультацию по вопросу можно здесь

Заказать консультацию или сделать заявку на обучение можно:

 

Схема BTS (built-to-suit, или «строительство под ключ») позволяет строить объекты, учитывая индивидуальные потребности каждого потребителя, это относится к планировочным решениям зданий, площади и габаритам зданий, инфраструктуре и прочим параметрам. За счет использования технологии «строительство под ключ» вложения в проекты окупаются существенно быстрее. Такие объекты благодаря максимальной эффективности для конечного потребителя являются самым экономичным решением. Данное обстоятельство обусловлено относительно невысокой ценой квадратных метров при строительстве объекта в формате built-to-suit.

Технология BTS чрезвычайно популярна на Западе. Во многих странах строительство по этой схеме практически полностью вытеснило с рынка спекулятивные сделки. Учитывая то, что в России существует повышенный спрос на складские площади и рынок развивается всего лишь на протяжении десяти лет, спекулятивные предложения еще присутствуют и будут существовать в ближайшей перспективе. Однако объекты BTS уже начинают отвоевывать значительную долю рынка – например, в 2013 году порядка 27% площадей на рынке складской недвижимости были реализованы по данному принципу.

 

Чем мы можем быть полезны?

  • Аккредитация индустриал. парка ППРФ 794
  • Аккредитация пром. технопарка ППРФ 1863
  • Концепция развития парка
  • Концепция развития ОРЦ, ЛАЦ, РЦ, ОРТПЦ
  • Консультации по бизнес-модели
  • Бизнес план УК, девелопера парка, резидентов парка
  • Услуги УК, тарификация
  • Юридические документы, регламенты
  • Заявка УК или резидента парка по ПКМ РТ 507 на льготы, субсидии, преференции, льготные займы
  • Заявка УК или резидента парка по ПКМ РТ 505 на компенсацию части тарифа по потребленной и оплаченной электроэнергии

Также мы можем помочь Вам законно снизить налоги.

Путем применения законных налоговых льгот и преференций (по НК РФ и региональным законам - субъектов РФ):

  • проверка (подходят ли Ваши компании под какие-либо)
  • подготовка компании для применения налоговых льгот
  • иногда - реструктуризация компании
  • иногда выделение раздельного учета операций внутри компании

Также мы можем помочь Вам получить льготные деньги:

Путем участия в программах и конкурсных отборах (по федеральным и региональным НПА):

  • субсидии
  • гранты
  • целевые бюджетные средства
  • льготные займы фондов
  • льготные кредиты банков
  • земельные участки без торгов
  • льготные ставки аренды земли и имущества

Мы делимся с Вами своим опытом и экспертным мнением:

  • Отвечаем на вопрос: "Где взять деньги на проект?"
  • Разъясняем понятия и термины, доносим суть
  • Проверяем компетенции и уровень понимания команды,
  • Проверяем готовность команды начать и завершить проект,
  • Обучаем команду недостающим знаниям и навыкам,
  • Команда перенимает знания - учится - в работе по проекту,
  • Разъясняем простым языком - "разжевываем" - сложную и объемную информацию,
  • Избавляем от необходимости:
    • прочтения 100х страниц разной документации,
    • прочтения 100х страниц законов, НПА,
    • просмотра 100х часов семинаров, презентаций
    • траты 100х часов поиска экспертов, обладателей информации, носителей компетенций
    • траты 100х часов назначения и проведения встреч,
    • траты 100х часов на вопросы/ответы,
    • траты 100х часов на разговоры: полезные и "не очень",
    • покупки специализированного ПО,
    • другие расходы на свой штат
  • Мы даем "сухой остаток" - итог, квинтэссенцию полезности,
  • Отвечаем на вопросы:
    • Какие есть программы, льготные финансы?
    • На что дают деньги?
    • Кому дают, а кому - нет?
    • Как в них участвовать?
    • Какие требования?
    • Какие есть "подводные камни"?
    • Что влияет на повышение вероятности "победы"?
    • Как повысить шансы заявки победить?
    • Какие суммы реально получить?
    • Какая документация нужна?
    • Как ее сделать?
    • Чем мы можем посодействовать?
    • Как лучше "упаковать" проект?
  • Много других плюсов привлечения экспертов на аутсорсинг

Оказываем услуги консультационного сопровождения и разработки документации:

  • для резидентов и управляющих компаний (УК) промышленных площадок, индустриальных парков, технопарков, территорий опережающего развития (ТОР, ТОСЭР, ОЭЗ, СЭЗ), других объектов инфраструктуры - разработка: юридической документации, концепции, бизнес-плана развития проекта, технико-экономического обоснования (ТЭО), меморандума, презентации, паспорта проекта, пакета документации,
  • консультируем по финансово-экономическим, юридическим вопросам, маркетингу (исследование рынка, продвижение),
  • содействуем в получении целевого финансирования, налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки, сопровождение проекта заявителя в конкурсах региональных и федеральных органов власти России,
  • разная консультационная и информационная поддержка участников государственных конкурсов на соискание государственной поддержки в виде налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки, сопровождение проекта заявителя в конкурсах Республики Татарстан и России,
  • привлечение партнеров в проект, бизнес.

При необходимости - обращайтесь к нам!

 

Еще по теме:

Про земельные участки и налоговые льготы:

1. Нет необходимости беспокоить юриста на стадии заключения соглашения о намерениях. Ведь этот документ не имеет юридической силы.

Соглашение о намерениях часто называют на английский манер BTS (businesstermsheet) или LOI (letterofintent). Но суть от этого не меняется. Юридических обязательств для сторон такой документ не создает. Его задачей является обозначение основных коммерческих договоренностей о том, что арендуется, по какой ставке и на какой срок.

Если бы этим соглашение о намерениях и ограничивалось, то, наверное, юристы здесь были бы лишними. Но часто в этом документе обсуждаются и другие вопросы, такие как условия использования обеспечительного депозита, порядок и условия выхода из договора,  распределение обязанностей по ремонту и т.д. Несмотря на то, что юридических обязательств документ не создает, переломить ситуацию на стадии заключения основного договора очень сложно. Ссылка на то, что этот вопрос уже был согласован ранее, является очень веским аргументом против любой разумной инициативы юриста арендатора по этим вопросам.

Еще один момент - убедитесь, что в тексте соглашения о намерениях есть упоминание о том, что этот документ не создает обязательств для сторон. Это связано с тем, что наше гражданское законодательство, придает больше значения содержанию документа, чем его названию. Может оказаться, что вы подписали юридически обязывающий предварительный договор.

2. В предварительном договоре указано, что основной договор аренды должен быть заключен после того, как арендодатель получит свидетельство о праве собственности (акт ввода в эксплуатацию, любой другой документ) без указания точной даты.

Есть общее правило об определении сроков. Можно указать срок периодом времени от определенной даты, можно точной датой или указанием на событие, которое неизбежно должно произойти.

Получение свидетельства, как, впрочем, и совершение каких-либо других действий арендодателем, неизбежным событием не является. Поэтому завязывать на них сроки нельзя. Такие события могут включаться в предварительный договор как условия, необходимые для заключения основного договора, то есть могут квалифицироваться как «да» или «нет» при ответе на вопрос о заключении основного договора. Но они не могут отвечать на вопрос «когда».

Ответ на вопрос «когда» должен определяться всегда четкой датой или периодом времени. Часто в предварительных договорах это выражается фразой – «но в любом случае не позднее [указывается дата]». Это приемлемо. Если же дата совсем не указана, то необходимо заключить основной договор в течение года с момента заключения предварительного.

Статистки нет, но случаи, когда арендодатель отказывается от невыгодных ему предварительных договоров, мотивируя это истечением годичного срока, периодически встречаются. Такой отказ является вполне законным, если до истечения года ни одна из сторон не направила другой стороне письменное предложение заключить договор.

Не знаю, правильно ли говорить о камне обоюдоострый, но ситуация с этим камнем именно такая. Арендатор может использовать этот подводный камень и в своих интересах. Все зависит от ситуации. Но не лучше ли этот подводный камень убрать сразу, еще при заключении договора?

 

3. Несколько краткосрочных договоров вполне могут заменить собой долгосрочный? 

Сказать какой договор лучше, краткосрочный или долгосрочный, нельзя. Иногда долгосрочный договор, заключенный в нижней точке кризиса, позволяет арендатору существенно экономить на аренде. И, наоборот, долгосрочный договор, заключенный на пике, становится головной болью арендатора в последующем. Поэтому подводные камни мы будем искать не в типе договора, а в гибридных ситуациях, когда на основании краткосрочного договора стороны пытаются выстроить долгосрочные отношения.

Ситуация не редкая, с учетом того, что долгосрочный договор подлежит государственной регистрации.

Не всегда стороны хотят заниматься такой регистрацией. Иногда для нее созданы не все условия.

Поэтому прибегают к продляемому краткосрочному договору.

Для удобства бухгалтерского учета краткосрочный договор заключается на 11 месяцев. Можно заключить и на 364 дня, но тогда последний месяц не досчитается одного дня, что влечет перерасчет.

Не редкость, когда в краткосрочном договоре предусматривают автоматическое продление на новый аналогичный срок. Встречаются случаи, когда вместо автоматического продления, устанавливается обязанность заключить новый краткосрочный договор.

 

Автоматическое продление работает не так, как многие себе представляют. Некоторые ошибочно предполагают, что автоматическое продление (или даже просто продление по дополнительному соглашению) не допускается, потому что в сумме срок аренды будет превышать один год. Это не так. При продлении срок не суммируется и государственная регистрация не требуется. По этому вопросу можно посмотреть п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.

Проблема в другом – автоматическое продление не гарантирует того, что при истечении очередного срока одна из сторон не заявит о своем выходе из договора. Если не вдаваться в детали, то общее правило гласит – при автоматическом продлении любая сторона может заявить о выходе из договора при очередном истечении срока.

В ситуации снижения арендных ставок этот подводный камень может быть выгоден арендатору и позволит ему решить проблему с платежами в иностранной валюте. Но при другом раскладе за такой псевдодолгосрочный договор, заключенный сегодня, арендатор может держаться как за лучший бриллиант в своей коллекции. Вопрос – удержит ли?  

Как и в любом вопросе, есть много нюансов. Если продление в краткосрочном договоре реализовано через механизм предварительного договора, то есть через обязательство заключить новый краткосрочный договор по статье 429 ГК РФ, то возможность выхода из такого договора далеко не очевидна.

Основной посыл всех обозначенных выше рассуждений в том, что опасно играть в игру «замени долгосрочный договор несколькими краткосрочными», если коммерческие договоренности сторон, направлены на заключение именно долгосрочного контракта. В сегодняшней ситуации арендатор может использовать ситуацию в своем интересе, завтра может все поменяться.

 

4. Нет места для маневра в долгосрочном договоре.

В долгосрочном договоре всегда необходимо оставлять место для маневра. Даже если выход без причины из такого договора запрещен арендодателем, то есть еще несколько моментов, которые следовало бы обсудить и включить в договор.

Под маневром на случай непредвиденных ситуаций я понимаю возможность сократить или увеличить арендуемые площади, возможность сдать площади в субаренду.

Немного пугающая тенденция появилась в последнее время. Если раньше обсуждали возможность расширения площадей на случай развития бизнеса, то в сегодняшние договоры арендаторы предпочитают включать условие о возможном частичном отказе от площадей.

Решением проблемы излишних площадей в долгосрочной перспективе могла бы стать и субаренда, но, как правило, арендодатель требует согласования любых субаренд с ним. Это понятно, так как, вступая на путь субаренды, вы становитесь конкурентом арендодателя. Более того, с вашей стороны не исключен демпинг, потому как лучше получить хоть что-то, чем ничего. В силу этого вокруг пункта о субаренде в договоре не редко ведутся жаркие споры.

Как минимум, необходимо добиваться возможности без согласования сдавать помещения в субаренду компаниям из своей группы. В отношении посторонних субаренд зачастую приходят к компромиссному варианту о недопустимости немотивированного отказа в согласовании субаренды. Мне как юристу не нравится размытость формулировки, но все же это лучше чем ничего. Если же вам удалось полностью отстоять ваше право на заключение субаренд, то считайте, что место для маневра вы себе обеспечили.

 

5. Одностороннее расторжение договора аренды арендодателем без суда

Практически в любом проекте договора аренды можно встретить несколько оснований, с которыми арендодатель связывает возможность внесудебного одностороннего расторжения договора. В то же время встречные предложения арендатора о возможности внесудебного расторжения зачастую отвергаются.

Понятно, что юристов арендатора пугает такой подход. Зачастую в рамках переговоров удается перевести все вопросы расторжения на рассмотрение суда. Но если этого не удалось сделать, то, как минимум в договоре должны быть защитные механизмы, позволяющие арендатору обоснованно ответить на соответствующий запрос арендодателя и совершить в разумный срок действия, необходимые для устранения нарушения.

6. Две аренды на один объект – чьи же тапки?

Ситуация на самом деле нераспространенная, но интересная. Учитывая, что предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, арендатор, как минимум, должен представлять себе последствия таких недобросовестных действий арендодателя.

Для не юриста вывод звучит немного парадоксально, но оба договора, независимо от того когда они были заключены будут действительными. Претендовать на аренду сможет тот арендатор, который получил имущество по акту-приема передачи раньше другого, безотносительно к тому, когда был заключен сам договор.

Второму же остается лишь требовать компенсации убытков и выплаты неустойки, если таковая была предусмотрена договором. Но сам договор остается действительным, потому как требовать убытков из недействительного договора нельзя. По этому вопросу можно посмотреть п. 13. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.

 

7. Арендные каникулы – безвозмездное пользование?

Арендаторы любят арендные каникулы. На практике арендные каникулы, то есть период, когда арендатор освобождается от арендной платы, как правило, связан с подготовкой Арендатором помещения к использованию по назначению. Случаи, когда каникулы мотивированы другими причинами, единичны.

При этом, соглашаясь на арендные каникулы, необходимо держать в уме налоговые последствия. Оценить их несложно. Замените слово «аренда» «безвозмездным пользованием», посчитайте с этим учетом налог на прибыль, и вот, вы уже знаете, что с вас могут потребовать налоговики. Конечно, далеко не факт, что потребуют. Но все же.

Аргументы о том, что, по сути это безвозмездным пользованием не является, что вы используете помещение таким образом, что не вы, а вам, скорее, должны доплачивать, звучат убедительно. Можно и в суд, наверное, пойти с такой позицией. Но не хотелось бы.

Возможно, лучше было бы установить небольшую плату за пользование помещением в этот период, снизив немного последующие платежи. Как вариант можно равномерно распределить арендную плату по году с учетом арендных каникул, не нарушая при этом коммерческих договоренностей сторон.

 

8. «Duediligence» в моем доме попрошу не произносить.

Перевести этот термин можно как должная осмотрительность. В юридическом  переводе означает комплексную юридическую проверку.

Нужно ли проявлять должную осмотрительность при заключении договора аренды? Вопрос риторический. Но это не мешает некоторым задавать его уже после того, как договор заключен.

В рамках такой проверки, как минимум, необходимо понять, что за объект вы арендуете, и уполномочен ли тот, с кем вы подписываете договор аренды, подписывать такой документ.

Про объект вам расскажет выписка из специального реестра – ЕГРП. Такую выписку можно получить в открытом доступе через сайт госуслуг или заказать у посредников за символическую по отношению к стоимости аренды плату. Помимо того, кто собственник объекта, в этом документе вы сможете увидеть другие долгосрочные аренды на этот объект, обременения или аресты.

Про собственника вам расскажет похожая выписка из ЕГРЮЛ, если собственник юридическое лицо.

Но, конечно же, это лишь верхушка айсберга. Необходимо смотреть устав, чтобы убедиться, что нет ограничений на распоряжение недвижимым имуществом. Надо оценить крупность сделки (про заинтересованность не говорю). Соответственно, проверить наличие корпоративного одобрения.

Если объект в ипотеке, то попросите согласие залогодержателя, иначе вместе с реализацией заложенного имущества прекратится и ваша аренда. А было бы согласие – такого прекращения не произошло бы даже после продажи с публичных торгов.

С субарендой все более или менее понятно – без анализа основного договора аренды заключать субаренду, как минимум, опрометчиво.

Доверительный управляющий сдает в аренду? Арбитражный управляющий? Закрытый паевой инвестиционный фонд? Задумайтесь, а какими документами подтверждаются их полномочия и как они реализуются.

Вопросов много. При простой проверке руководствуйтесь данными публичных источников и самыми основными учредительными документами. При сложной проверке – приглашайте юристов.

Материал подготовил Максим Мозгов, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, старший юрист международной юридической фирмы CMS.

 

Программы "инфраструктурного лифта":

  • Минпромторг России ППРФ 831 субсидии управляющим компаниям индустриальных (промышленных) парков и (или) промышленных технопарков на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях и государственной корпорации развития "ВЭБ.РФ" в 2020 - 2022 годах на реализацию инвестиционных проектов создания, расширения или развития индустриальных (промышленных) парков и (или) промышленных технопарков"
  • Минэкономразвития России ППРФ 316 - Субсидия (целевое бюджетное софинансирование) на софинансирование затрат на создание и развитие промышленных (индустриальных) парков в 10 регионах ИПСЭР
  • Минэкономразвития России ППРФ 316 - Субсидия (целевое бюджетное софинансирование) на софинансирование затрат на создание и развитие промышленных (индустриальных) парков в 10 дополнительных регионах
  • Минпромторг России - Субсидии промышленным технопаркам в сфере РЭ/РЭП до 900 млн рублей за 3 года (до 300 в год) на развитие радиоэлектроники.
  • Минпромторг России ППРФ 1325 - Субсидия (целевое бюджетное софинансирование) в виде возврата из федерального бюджета на счет УК частного промпарка налогов, уплаченных резидентами в бюджет РФ в качестве компенсации затрат на инфраструктуру
  • Минпромторг России ППРФ 1119 - Субсидия (целевое бюджетное софинансирование) в виде возврата из федерального бюджета региональному бюджету затрат на строительство инфраструктуры промпарка налогов, уплаченных резидентами в бюджет РФ
  • Минстрой России ППРФ 1189 - Субсидия (целевое бюджетное софинансирование) на софинансирование затрат на инфраструктуру для промышленных (индустриальных) парков
  • Минэкономразвития России ППРФ 1704, 1705 - Субсидия (целевое бюджетное софинансирование) в виде списания части долга регионального бюджета федеральному бюджету в размере затрат региона на строительство инфраструктуры промпарка и в размере налогов, уплаченных резидентами в бюджет РФ
  • Минпромторг России (ППРФ 41) - Субсидия (целевое бюджетное софинансирование) на софинансирование затрат совместных проектов участников промышленных кластеров на финансирование расходов на строительство производственных зданий, строений, сооружений общего пользования, а также на приобретение оборудования общего пользования.
  • Минпромторг России (ППРФ 779) - на включение промышленного кластера в федеральный реестр кластеров - условие для получения УК (СО) кластера субсидий на финансирование расходов на строительство производственных зданий, строений, сооружений общего пользования, а также на приобретение оборудования общего пользования.
  • Минпромторг России (ППРФ 794, 1863) - на включение объекта (индустриальный парк, промышленный технопарк) в федеральный реестр парков, технопарков - условие для предоставления вышеперечисленных субсидий, а также налоговых льгот УК или резидентов - по земельному налогу, налогообложению применяющих УСНО, транспортному налогу, налогу на недвижимое имущество, региональных целевых льготных займов на финансирование расходов на строительство (реконструкцию) инженерной инфраструктуры, производственных зданий, строений, сооружений общего пользования на территории промышленного (индустриального) парка, а также на приобретение оборудования общего пользования.
Форма
Действующее положение доступно по ссылке Положение

Сотрудники компании "Верное решение" оказывают услуги консультационного сопровождения для предпринимателей, консультируют по финансово-экономическим, правовым вопросам, маркетингу, иным вопросам развития бизнеса.

Мы предлагаем Вам воспользоваться комплексом услуг Компании:

  • консультационная и информационная поддержка и сопровождение участников федеральных и региональных мер государственной поддержки в том числе налоговых льгот, грантов и субсидий (мы помогли нашим клиентам привлечь более 11 миллиардов рублей государственных средств)
  • разработка бизнес-плана, технико-экономического обоснования (ТЭО), меморандума, презентации, паспорта проекта, концепции развития (стратегии), подготовка пакета документации по проекту (мы оказали уже 1 160 комплексов таких услуг),
  • проведение исследований рынков (маркетинговых) продукта, работ, услуг, поиск рыночных ниш, анализ конкурентной среды и перспектив развития,
  • помощь финансиста, экономиста, юриста, маркетолога - для использования льготных налоговых режимов, льготных ресурсов, привлечения льготных государственных инвестиций в проект, бизнес (мы провели более 11 400 консультаций для малого и среднего бизнеса),

Мы будем рады помочь Вам в решении Ваших задач. По любым возникающим вопросам, пожалуйста, обращайтесь.