«Дефицит серьезный, спрос на склады измеряется сотнями тысяч «квадратов»

https://realnoevremya.ru

26.02.2024

В условиях складского бума ставки в Казани уже превысили 1 тысячу рублей за квадратный метр в месяц

Фото: Платонов Максим

Татарстан побил рекорд по сделкам на рынке складской недвижимости, перешагнув планку в 400 тысяч кв. м площадей и обогнав другие российские регионы, уступив только столичным. Пока в республике царит ажиотажный спрос на качественные склады, и без того взлетевшие ставки продолжают быстро расти. Емкость рынка, по оценке экспертов, измеряется сотнями тысяч «квадратов». Подробности — в материале «Реального времени».

«Казань — выгодная локация для спекулятивных проектов»

Дефицит площадей на рынке складов в Татарстане обусловила осторожность девелоперов с запуском новых складских комплексов в Татарстане в минувшие 3 года. В 2023-м в республике сдали лишь один объект — вторую очередь распределительного центра Ozon в Зеленодольске для нужд самого ретейлера.

Доля вакантных помещений на конец года по качественным складам составляла менее 1%. Другими словами, свободных помещений под склад на рынке нет, сообщила полномочный представитель РГУД в Татарстане, управляющий партнер Perfect RED Елена Стрюкова:

— Пока мы наблюдаем только бум спроса и заявленных проектов. Реальных сделок не так много, потому что отсутствует новое строительство спекулятивных складов в рынок. Как и в предыдущие годы, в 2023 мы получали большое количество запросов на аренду качественных складов от классического ретейла, онлайн-ретейла и производства. Отличие в том, что ранее запросы были в основном на Казань, а в прошлом году впервые был ощутимый спрос на склады в Закамье. Только на Набережные Челны сейчас неудовлетворенный совокупный спрос составляет 70 тысяч кв. м от пяти разных компаний.

Реальных сделок не так много, потому что отсутствует новое строительство спекулятивных складов в рынок, сообщила Елена Стрюкова.

По данным эксперта, совокупная площадь всех строящихся и проектируемых качественных складских комплексов в Казанской агломерации на текущий момент составляет 1,2 млн кв. м, что в 1,8 раза больше существующего предложения (качественные спекулятивные склады и собственные распределительные центры): «У меня нет сомнений, что эти объекты будут востребованы рынком. Пока предложений готовых складов в аренду нет, ставка аренды неизбежно будет расти. Многие пользователи складов готовы сейчас на подписание предварительных договоров аренды или форматы built-to-suit по фиксированной ставке аренды. Но девелоперы осторожничают: растущая ключевая ставка, высокая стоимость заемных средств и рост цен на строительные материалы и рабочую силу делают непредсказуемой стоимость реализации девелоперского проекта».

По информации NF Group, сейчас качественных складских площадей в республике порядка 1,1 млн кв. м и больше половины объема — в Казани. Комплексов, построенных для сдачи в аренду или на продажу, около 55%, но все они уже заняты, отмечают аналитики.

— Дефицит площадей достаточно серьезный. Мне представляется, что неудовлетворенный спрос измеряется сотнями тысяч квадратных метров по рынку Казани. При этом срок строительства качественных объектов не меньше двух лет, с учетом проектирования, ввода в эксплуатацию, заполнения. Поэтому я предполагаю, что это как минимум среднесрочный тренд, — считает президент «Российской гильдии управляющих и девелоперов» (РГУД), генеральный директор АО «Химград» Айрат Гиззатуллин.

«Неудовлетворенный спрос измеряется сотнями тысяч квадратных метров по рынку Казани», считает Айрат Гиззатуллин.

Согласен с коллегой и другой эксперт. Минимум предложений складских площадей на рынке Татарстана сформировался из-за ограниченного числа строящихся спекулятивных объектов в регионе, считает региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко:

— В краткосрочной перспективе мы ожидаем сохранение дефицита предложения, что в дальнейшем будет способствовать заключению сделок в формате build-to-suit. При этом Казань, как крупный логистический хаб с объемом складской недвижимости более одного млн кв. м, в текущих условиях остается выгодной локацией для реализации новых спекулятивных проектов.

По данным спикера, еще 3 года назад общий объем сделок в республике не превышал 50 тысяч кв. м, а в 2023-м достиг 401 тысячи «квадратов». Из них 92% — это сделки build-to-suit, объекты строили под конкретного заказчика. Основные драйверы спроса — маркетплейсы, на них пришлось 73% от сделок. Доля вакансий при этом сократилась до нуля: свободных качественных складов в республике не осталось.

Реальные ставки кредитования строителей складов от 20%

Высокий спрос и острый дефицит площадей сильно подстегнули ставки на рынке складской недвижимости. Стоимость аренды одного квадратного метра класса А в Казани, по данным федеральных аналитиков, выросла на 51% и достигла 7 700 рублей за кв. м в год (triple net). Диапазон ставок аренды на строящиеся объекты класса А и проекты в формате build-to-suit составляет 8 500—9 000 руб./кв. м/год (triple net), что в среднем на 60% выше, чем в конце 2022 года. Региональные эксперты также отмечают резкое подорожание складов.

Высокий спрос и острый дефицит площадей сильно подстегнули ставки на рынке складской недвижимости.

— В Казани заявляемые ставки по ряду объектов уже превышают 1 тысячу рублей за кв. м в месяц. И, конечно, эти ставки в значительной мере определяются двумя факторами. Во-первых, рост себестоимости строительства, который все равно имеет место быть. Подорожали стройматериалы, услуги строителей. Во-вторых, высокая ключевая ставка в середине прошлого года привела к тому, что финансовые ресурсы стали крайне дорогими, — отметил Айрат Гиззатуллин.

Реальные ставки по инвестиционным кредитам озвучиваются от 20%, отметил он. При этом большинство складских объектов строится с привлечением кредитного плеча. «Поэтому я думаю, что ставки продолжат рост, они будут обусловлены с одной стороны высоким спросом, с другой — тем, что в один квадратный метр приходится вкладывать все больше и больше инвестиций», добавил спикер.

— Что касается ставок аренды, то ситуация сложилась необычная. По заключенным долгосрочным договорам аренды, даже с учетом проводимой ежегодно индексации, ставки сильно ниже, чем запрашиваемые ставки на строящиеся и проектируемые объекты, — уточнила Елена Стрюкова, — Максимальные запрашиваемые ставки на склады в Казани достигают 9 020 руб./кв. м в год без НДС и расходов на эксплуатацию (валовая ставка в месяц — 1 150 руб./кв. м), в Набережных Челнах — 8 000 руб./кв.м в год без НДС и расходов на эксплуатацию (валовая ставка аренды 950 руб./кв.м в месяц).

Среди крупных сделок в складском сегменте в 2023 году полпред РГУД отметила несколько проектов:

• по предварительным договорам сдана в аренду первая очередь строящегося складского комплекса «Технопарк «Дорхан девелопмент Казань» площадью 50 000 кв. м;
• Romex для Ozon ввел в эксплуатацию вторую очередь логистического комплекса площадью 34 910 кв. м.
• был продан склад KazanExpress площадью 30 000 кв. м.

Но две последние сделки не относятся к спекулятивному рынку, уточнила эксперт.

С запуском М-12 кольцо складов вокруг Казани будет развиваться в двух направлениях

В Татарстане в ближайшие годы ожидают ввода в эксплуатацию ряда крупных складских комплексов. Общая площадь строящихся объектов составляет 80 тысяч кв. м, а запланированных к вводу в эксплуатацию в течение 2024—2025 годов — 200 тысяч кв. м. Но этого все равно не будет достаточно для покрытия текущего объема запросов в регионе, считают эксперты.

— К крупнейшим объектам, которые строятся на территории Татарстана, можно отнести второй корпус логистического парка «Биек Тау» (70 тыс. кв. м) и третью фазу оптово-распределительного центра «Зеленодольск-3» (45 тыс. кв. м) в Зеленодольске. Также в течение 2024 года запланированы к вводу в эксплуатацию такие проекты, как «Ин-Парк» (60 тыс. кв. м) и распределительный центр компании «Деловые линии» (40 тыс. кв. м) в индустриальном парке «Тура 2.0», — привел примеры Константин Фомиченко.

Пять из девяти действующих крупнейших складских комплексов Татарстана расположены в Зеленодольском районе. Однако сейчас ситуация может измениться. В преддверии запуска скоростного автобана М-12 эксперты рынка прогнозировали снижение интереса инвесторов к Зеленодольску и передислокацию складов вокруг Казани. Сейчас, когда трасса открылась, эта тенденция усилилась.

— Так и есть. Пользователи качественных складских помещений уже сейчас больше интересуются проектами вдоль новой М-12. Однако, как я говорила, в отсутствии предложения, выбирать не приходиться, — пояснила Елена Стрюкова.

В преддверии запуска скоростного автобана М-12 эксперты рынка прогнозировали снижение интереса инвесторов к Зеленодольску и передислокацию складов вокруг Казани.

— Лаишевский район, который до сих пор не сильно развивался, как складской, теперь сможет получить новый стимул. На перспективу надо будет еще изучить, насколько будет использовать трассу М-12 грузовой транспорт, но я думаю, что со временем это сделает более распределенной систему складов вокруг города. Все, что сегодня реализуется, в основном на севере Казани — это и Иннополис, и Свияжский мультимодальный логистический центр, в Зеленодольске сосредоточение складов, в Высокогорском районе у ВЭБа есть планы по достройке «Биек-Тау». Это такая северная часть кольца, но и южная сейчас развивается. Первым проектом был еще Q-park. То есть это кольцо складов, безусловно, будет развиваться в двух направлениях и, на мой взгляд, для Казани это очень хорошо, — считает Айрат Гиззатуллин.

— Ввиду территориальной близости к Казани запуск скоростной трассы лишь ускорит развитие нового района для размещения складской недвижимости. В Зеленодольске уже расположены крупные логистические центры компаний «Магнит», Wildberries и Ozon. Кроме того, в Зеленодольске расположен промышленный парк, в котором действуют льготные условия для резидентов, что является конкурентным преимуществом по отношению к близлежащим локациям, — полагает Константин Фомиченко.

Один из самых крупных ожидаемых складских объектов на рынке — проект федерального концерна DoorHan, который анонсировал строительство на 120 га в Лаишевском районе логопарка в 500 тысяч «квадратов». Один из 10 корпусов должен быть сдан в конце этого года. На сегодня, по информации застройщика, смонтированы железобетонные колонны и завершен монтаж металлоконструкций корпуса, а также собраны перекрытия административно-бытового комплекса и завершается монтаж ограждающих конструкций. Подведены сети и на 70% выполнены работы по кровле, возведена котельная.

На сегодня, по информации застройщика, смонтированы железобетонные колонны и завершен монтаж металлоконструкций одного корпуса.

Прошли экспертизу и получили положительное заключение еще несколько проектов.

• Например, склад потолочной плитки и подвесных систем в «Алабуге» от немецкой группы Knauf.
• Или склад (складское помещение холодильного оборудования) в Казани на ул. Химической от короля госзаказов, строителя объектов Универсиады и ТЦ Рауфа Галямова, бенефициара ГК «Фортекс».
• На Тэцевской планируется к строительству научно-производственное здание с функциями склада и делового управления от строительной компании «Спецстрой» Айрата Фаткуллина.

Прогнозируя ситуацию на рынке складской недвижимости в Татарстане, Елена выделила несколько факторов:

1. «Налицо острый кадровый голод. Пользователи складов сталкиваются со сложностями в части найма персонала.
2. Задержка сроков ввода в эксплуатацию новых проектов.
3. Рост ставок аренды. Зачастую, ставки на качественные склады будут превышать ставки в некоторых офисных и торговых центрах. Общие тенденции сохранятся: спрос будет расти, а ставки аренды следом за ним. Новых объектов не будут строить, пока условия по кредитованию не станут приемлемыми. Возможно, появятся какие-то льготные условия по кредитованию для строительства логистических проектов. Как только ключевая ставка пойдет вниз, начнется бум строительства, в том числе складов. Лучшие условия с рынка традиционно получит тот, кто будет первым.
4. Строительство в черте города Казани «городских складов» получило свое развитие. Ведется проектирование и строительство сразу нескольких комплексов, предлагающих в аренду и на продажу небольшие блоки от 1000 кв. м под производство, сортировку и хранение».

Зачастую, ставки на качественные склады будут превышать ставки в некоторых офисных и торговых центрах, прогнозирует Елена Стрюкова. Автор: Василя Ширшова Недвижимость, Промышленность, Бизнес
Татарстан

Ссылка на материал: https://realnoevremya.ru/articles/303414-deficit-sereznyy-spros-na-sklady-izmeryaetsya-sotnyami-tysyach-kvadratov

 

Аренда складской недвижимости в Татарстане может подорожать вдвое к 2026 году

16:20, 16.02.2023 2

Инвесторы взяли паузу с вводом новых объектов, а в условиях дефицита площадей ставки устремились вверх

Фото: realnoevremya.ru

«Спрос есть, ставки растут, но инвесторы почему-то не торопятся строить новые складские комплексы в Татарстане», — оценила ситуацию на рынке складской и индустриальной недвижимости полномочный представитель РГУД в Татарстане, управляющий партнер Perfect RED Елена Стрюкова. Открывая конференцию «Логистика будущего в Казани», эксперт предупредила: чем дольше будет пауза с вводом новых объектов, тем выше будет стоимость аренды. По ее прогнозу, рост ставок продолжится с темпом в 10—15% и перешагнет планку в 1 100 рублей за «квадрат» к 2026 году. Представители отрасли с нею согласны, поскольку в регионах по-прежнему наблюдается острый дефицит свободных складских помещений.

Свободных мест нет

Запуск новых складских комплексов в Татарстане затормозился. Знаковыми объектами 2022 года в этом сегменте оказались складские сооружения в ОЭЗ «Алабуга» (свыше 37 тысяч кв. м) и логистический центр KazanExpress в Казани (30 тыс. кв. м). Остальные частные инвесторы взяли паузу.

В результате уровень вакантных площадей в республике упал до предельно минимального в 0,7%, а запрашиваемая девелоперами ставка поднялась до 647 руб./кв. м, или 7,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год (средневзвешенная ставка в регионах 5,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, — прим. ред.). Так обрисовала ситуацию на рынке складской недвижимости полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане, управляющий партнер Perfect RED Елена Стрюкова, выступая на тематической конференции «Логистика будущего в Казани».

— Еще в 2009 году мне приходилось совершать немало «холодных» звонков в поиске арендаторов на складские сооружения республики, — вспомнила она. — «Из Казани до Москвы — полдня. Зачем нам ваши склады», объясняли тогда игроки.

Фото: Максим Платонов/realnoevremya.ru

Пять из девяти складов — в Зеленодольске: как М-12 изменит их локацию

С тех пор логистическая ситуация изменилась с точностью до наоборот. Из-за дефицита качественной складской недвижимости федеральные ретейлеры и маркетплейсы сами вынуждены строить в республике распределительные центры, сосредоточившись в Зеленодольском районе: «Здесь располагаются пять из девяти складских комплексов», — отметила Елена Стрюкова.

Первым в 2013 году отстроился ЗАО «Тандер», запустив комплекс на 25 тыс. кв. м. Эстафету в 2020 году подхватили Ozon и Wildberries — в совокупности ввели 80 тыс. кв. м. Сегодня на счету ретейлеров и маркетплейсов — свыше 360 тыс. кв. м площадей. На открытом рынке сформированы предложения на 433,5 тыс. кв. м (это склады в Казани, Высокогорском, Лаишевском районах). В результате уровень вакантности опустился до минимума — свободных мест не найти.

По словам полпреда РГУД, два года назад Alibaba Group начала искать площади на 10 тыс. кв. м, но так и не нашла. Последние «остатки» свободных площадей закончились в прошлом году. Впереди запуск второй очереди комплекса «Тура 2.0» в Зеленодольском районе, но там лоты забронированы компаниями «Нэфис», КАМАЗ и другими производителями. По мнению Елены Стрюковой, интерес к Зеленодольску может снизиться после запуска трассы М-12, которая перевернет дислокацию складских комплексов.

Интерес к Зеленодольску может снизиться после запуска трассы М-12, которая перевернет дислокацию складских комплексов. Фото: Олег Тихонов/realnoevremya.ru

Арендные ставки вырастут почти в 2 раза

Далее спикер представила прогноз о том, что арендные ставки продолжат расти с ежегодным темпом в 10—15%. К 2026 году стоимость аренды может вырасти почти вдвое. Наибольший рост произойдет в классе А. По данным полпреда гильдии, в настоящее время ставка аренды составляет в среднем 627 руб./кв. м в месяц и приблизится к 1 091 руб./кв. м. Чуть слабее динамика роста будет проявляться в классе В. Здесь ставки вырастут с 440 руб./кв. м до 526 руб./кв. м в 2023 году и поднимутся до 700 руб./кв. м к 2026 году.

Частных инвесторов отпугивает неопределенность. По словам Елены Стрюковой, эффективный бюджет строительства оценивается в 55 600 рублей за «квадрат»: «Но такой ценой могут похвастаться только системные девелоперы, да и то если есть свой участок. Просто так за такие деньги, конечно, не построить», — отметила она.

Константин Фомиченко, партнер и региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group отметил, что в регионах России в целом положительной динамики роста новых объектов в прошлом году не наблюдалось:

— Объем завершенного строительства в регионах за аналогичный период сократился на 38%, — отметил он.

Фото: Максим Платонов/realnoevremya.ru

В 2022 году 45% введенных качественных складских площадей в субъектах России пришлось на проекты built-to-suit: данное значение находится на сопоставимом с 2021 годом уровне. Среди крупнейших BTS-проектов — несколько объектов для компании Ozon: ИП «PNK Парк Чапаевск» в Самаре (135 тыс. кв. м), а также два новых корпуса в ЛП «Дорожный» (Ростов-на-Дону) и «Кольцовский» (Екатеринбург) площадью 42 тыс. кв. м и 39 тыс. кв. м соответственно. Среди других завершенных BTS-проектов стоит выделить вторую фазу распределительного центра Wildberries в Краснодаре площадью 50 тыс. кв. м (общая площадь объекта достигла 100 тыс. кв. м), распределительный центр X5 Group в Брянске (35 тыс. кв. м) и логистический центр KazanExpress в Казани (30 тыс. кв. м). Тем временем сохраняется интерес к столицам.

— В Москве объем ввода вырос на 19% по сравнению со значением конца 2021 года, в то время как в Санкт-Петербурге показатель увеличился более чем в 3,5 раза, — уточнил Фомиченко.

Совокупный объем складских площадей в России по итогам 2022 года составил 42,2 млн кв. м. Более половины из них (55%, или 23,2 млн кв. м) приходится на Московский регион, 11% (4,6 млн кв. м) — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область и порядка 34% (14,4 млн кв. м) — на остальные регионы страны.

Луиза Игнатьева
Источник : https://realnoevremya.ru/articles/273594-rgud-prognoziruet-rezkoe-povyshenie-cen-na-arendu-skladov