Возможно ли для земли с/х назначения изменить вид использования без изменения категории земли? Вопрос-ответ хорошего портала юристов pravoved.ru

Вопрос-ответ хорошего портала юристов pravoved.ru
 

Возможно ли для земли с/х назначения изменить вид использования без изменения категории земли?

Согласно выписке из ЕГРН в отношении моего земельного участка установлена категория земли - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства. После моего обращения в органы муниципальной власти было принято решение установить территориальную зону, включающую вид разрешенного использования с кодом 5.2 «Природно-познавательный туризм» с целью организации агротуризма (Постановление администрации Пермского муниципального района от 29.06.2018 № 325 «О подготовке проекта Правил землепользования и застройки Заболотского сельского поселения Пермского муниципального района в новой редакции»).

Спустя 2 года чиновники сообщают мне:

«Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.06.2014 (вопрос 5), запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства. До принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности. Поэтому изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию».

Таким образом, после 2-х лет ожидания меня заставляют повторно пройти процедуру перевода земельного участка с одного вида разрешенного использования на другой. Правомерны ли в данном случае действия чиновников?

18 Августа 2020, 14:45,

вопрос №2844356

Станислав, г. Пермь

туризм, изменение вида разрешенного использования, земля сельскохозяйственного назначения, Адрес дачного участка

 

 

Курандова Елизавета

Юрист, г. Саратов

Добрый день!

Они правы, действительно согласно статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются

земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей и иных согласно ст.78 ЗК РФ.

Данные земли дейтсительно являются особо охраняемыми и не могут быть использованы для дальнеййшего использования объектов строительства.

Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях вам необходимо перевести их в другую категорию.

Согласно ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; и т.д.http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/fb8838f617f64f813b15c9784b1fb4d4c6da8f0b/

Для перевода вам необходимо написать ходатайство о переводе земель из одной категории в другую.К нему прикладываете:

кадастровый номер участка;

категорию земеь, в состав которых входит земельный участок, и категорию земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую;
права на земельный участок.
и приложить:

выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.

Если в ПЗЗ в зоне сельскохозяйственного назначения есть вам нужное разрешенное использование, то вы можете без изменения категории поменять разрешенное использовнаие, тем более как собственник.

Если же ПЗЗ не предусматривает данное ВРИ, то без смены категории у вас не получится поменять ВРИ.
18 Августа 2020, 15:50

Курандова Елизавета

юрист, г. Саратов

Уточните пожалуйста какая конкретно у вас зона сельскохозяйственного назначения?

Исходя из актуального ПЗЗ Заболотского сельского поселения не одна из зон земель сельскохозяйственного назначения не содержит ВРИ 5.2 «Природно-познавательный туризм».

Сейчас еще ознакомлюсь с постановлением на которое вы ссылаетесь
18 Августа 2020, 16:08

Станислав
клиент, г. Пермь

Зона объектов сельскохозяйственного производства (СХ-2)
18 Августа 2020, 16:15

Курандова Елизавета

Данная категория не содержит нужного вам ВРИ.Природно позновательный туризм в основном в рекреационные земли.

18 Августа 2020, 16:31
 

Станислав
клиент, г. Пермь

У меня крестьянское (фермерское) хозяйство. Хочу организовать агротуризм. Какое основание я должен предоставить для перевода земельного участка в другую категорию?
18 Августа 2020, 16:20

Курандова Елизавета

Вам необходимо переводить в зону Р-3.основание это надо уже смотреть в заисисмости где расположен земельный участок, вам надо образщаться в архитектуру или в комитет, они посмотрят и скажут вам основания и наличиие возможности изменения категории. Они могут без наличия указанных основаниях дать разрешения на перевод, если данные земли им особо не важны.
18 Августа 2020, 16:34
 

Максименко Алексей
Юрист, г. Самара

Здравствуйте, Станислав.

Поэтому изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию».

Станислав

Это разъяснение касается не всей с/х земли, а только сельскохозяйственных угодий в составе СХ земель, которые рассматриваются как наиболее ценные:

Статья 79 ЗК РФ Особенности использования сельскохозяйственных угодий

1. Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Если Ваша земля не относится к СХ угодьям, а просто земли СХ назначения, то запрета на изменения ВРИ нет.

В этом случае ВРИ меняется в общем порядке (если он есть в ПЗЗ для Вашей территории).

После моего обращения в органы муниципальной власти было принято решение установить территориальную зону, включающую вид разрешенного использования с кодом 5.2 «Природно-познавательный туризм» с

В Вашем случае, видимо, нужного ВРИ не было, поэтому администрация приняла решение поменять ПЗЗ, внеся в них зону с кодом 5.2 «Природно-познавательный туризм».

И, опять же, если Ваша земля не относится к угодьям, то этого достаточно.

Если же относится — то только менять СХ категорию.
18 Августа 2020, 17:17

Максименко Алексей
юрист, г. Самара

Общаться в чате

Как пример решение суда.

В этом деле даже администрация санкционировала изменение ВРИ, но реестр отказал в регистрации изменений, указав, что земля относилась именно к сх угодьям (а не просто землям сх).

Суд поддержал Росреестр, указав, что в таком случае только менять категорию:

Определение Ленинградского областного суда от 15.10.2015 N 33а-5150/2015

Постановлением главы администрации МО «Кипенское сельское поселение» от 15.06.2011 года N изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым N с вида «для ведения крестьянского хозяйства» на вид «дачное строительство», категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения». Федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области» произведен государственный кадастровый учет изменений вида разрешенного использования земельного участка с указанием вида разрешенного использования «дачное строительство». Решением Совета депутатов МО Кипенское сельское поселение N утверждены Правила землепользования и застройки. Земельный участок истца полностью располагается в функциональной зоне С-5 — Зона предназначенная для ведения дачного строительства. 08.05.2013 года Управление Росреестра отказало истцу во внесении изменений в ЕГРП на том основании, что изменения вида разрешенного использования земельного участка не соответствует действующему законодательству. Согласно справки, представленной представителем ответчика, по материалам государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <адрес> относится к сельскохозяйственным угодьям — пастбища заросшие. Указанные обстоятельства также подтверждены иными доказательствами, имеющимися в деле и перечисленными в решении суда. Установив изложенные обстоятельства, суд обоснованно отметил, что изменение вида разрешенного использования земель, в состав которых входят сельскохозяйственные угодья, без изменения категории таких земель привело бы к нарушению требований ст. ст. 7, 77, 79 ЗК РФ, ст. ст. 30, 36, 37 Градостроительного Кодекса РФ.

18 Августа 2020, 17:32

Станислав
клиент, г. Пермь

Как уточнить, относится ли моя земля к сельхозугодьям?
18 Августа 2020, 18:22

Курандова Елизавета

в сети
юрист, г. Саратов

У вас нет в любом случае под вашей категорией вашего нужного вам ВРИ, тут либо ВРИ добавлять, меняя ПЗяз, потому что сейчас там его нет, или менять категорию.Исходя из ПЗЗ вашего района скорее всего вам менять только категорию
18 Августа 2020, 21:45

Максименко Алексей
юрист, г. Самара

тут либо ВРИ добавлять, меняя ПЗяз, потому что сейчас там его нет, или менять категорию.Исходя из ПЗЗ вашего района скорее всего вам менять только категорию

Курандова Елизавета

Если земля относится к сх угодьям, то ПЗЗ тут не поможет, даже если администрация согласится их поменять и введёт новый ВРИ.

Просто по той причине, что градостроительные регламенты к сх угодьям не применяются.

Статья 36 ГрК Градостроительный регламент

6.Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

18 Августа 2020, 22:06

Максименко Алексей
юрист, г. Самара

Ещё добавлю разъяснение, где также указано, что запрет касается только сельхозугодий:

<Письмо> ФГБУ «ФКП Росреестра» от 29.06.2016 N 10-2688-КЛ

1. Вместе с тем запрет на установление градостроительных регламентов в отношении всех земельных участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, в Градостроительном кодексе отсутствует.
   Исходя из изложенного,допускается изменение вида разрешенного использования земельных участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, но не относящихся к сельскохозяйственным угодьям либо иным земельным участкам, указанным в частях 4 и 6 статьи 36 Градостроительного кодекса, на вид разрешенного использования, выбранный правообладателем такого земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом.

Как уточнить, относится ли моя земля к сельхозугодьям?

Попробуйте запросить информацию в администрации:

Если из разрешенного использования земельного участка нельзя однозначно установить, распространяется на него действие Закона об обороте или нет, то, учитывая позицию Росреестра, изложенную в письмах Росреестра от 28.04.2015 N 14-исх/06064-ГЕ/15 и от 30.09.2015 N 14-09384/15@, информация об отнесении соответствующего земельного участка к сельскохозяйственным угодьям может быть представлена органом местного самоуправления либо иным уполномоченным органом, например, в виде информации о включении/невключении земельного участка в перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.

18 Августа 2020, 18:37

Максименко Алексей
юрист, г. Самара

Также можно сделать запрос в «Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства» — в приведённом выше решении суда как доказательство использовалась справка от данного фонда.

https://rosreestr.ru/site/ur/p...
18 Августа 2020, 18:42

получен гонорар 34%

Кураев Геннадий

в сети
Юрист, г. Новосибирск

Здравствуйте, Станислав.

Если указанное Вами постановление не отменено, то Вы вправе выбрать указанный вид разрешенного использования, если он в основных или во вспомогательных для Вашей зоны и использовать участок по назначению.

Если указанное постановление отменено, то Вы вправе оспорить в судебном порядке решение о его отмене, указывая на его несоответствие закону, поскольку приложенные Вами разъяснения Верховного Суда касаются только сельхоз.угодий.

Административный иск подается в районный в суд в течение 3- х месяцев с даты опубликования решения органа местного самоуправления, в соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства.

Госпошлина 300 рублей.

Закажите ГПЗУ участка в соответствии со статьей 57.3 Градостроительного кодекса РФ и принимайте решение оспаривать или нет решение о внесении изменений в градостроительные регламенты Вашего поселения.

Градостроительный кодекс

Статья 57.3. Градостроительный план земельного участка

1. В градостроительном плане земельного участка содержится информация:

5) об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом, иным федеральным законом;

С уважением! Г.А. Кураев
18 Августа 2020, 17:25

 

Кураев Геннадий

юрист, г. Новосибирск

Официальные разъяснения по этому поводу в подтверждение

Министерство экономического развития Российской Федерации ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПИСЬМО от 30 июля 2010 года N 14-5796-ГЕ

[Об изменении вида разрешенного использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения]

судебная практика свидетельствует о том, что суды, рассматривая дела об изменении вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, придерживаются позиции о неправомерности изменения в рассматриваемых случаях вида разрешенного использования земельных участков:

определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.11.2009 N ВАС-14403/09 по делу А13-12443/2008 отказ в государственной регистрации внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) (изменение назначения земельного участка) признан обоснованным в связи с тем, что изменение вида разрешенного использования возможно только после изменения категории земель для сельскохозяйственных угодий;

определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2009 N ВАС-7096/09 по делу N А13-3769/2008 отказ главы администрации органа местного самоуправления в изменении вида разрешенного использования земельного участка признан правомерным, так как спорный участок относится к сельскохозяйственным угодьям, подлежит особой охране, изменение вида разрешенного использования возможно только после изменения категории земель для сельскохозяйственных угодий;
18 Августа 2020, 17:35