Пути привлечения резидентов. Какие меры помогут быстрее заполнить резидентами (инвесторами) промышленные площадки и индустриальные парки: конкуренция с особые экономические зоны ОЭЗ, территории опережающего развития (ТОСЭР, ТОР)

Сотрудники компании "Верное решение" оказывают услуги консультационного сопровождения и разработки документации:
- для резидентов, девелоперских и управляющих компаний (включая муниципалитеты) промышленных площадок, индустриальных парков, технопарков,
- резидентов и УК территорий опережающего развития (ТОР), включая муниципалитеты
- резидентов и УК особых экономических зон (ОЭЗ), свободных экономических зон (СЭЗ),
- бизнес-инкубаторов и других объектов инфраструктуры,
- разрабатывают юридическую документацию, концепции развития и бизнес-план развития проекта,
- консультируют по финансово-экономическим, маркетинговым вопросам.
- подготовка документации и сопровождение проекта для получения статуса резидента территории опережающего развития (ТОР)
- подготовка документации и сопровождение проекта для получения статуса резидента особых экономических зон (ОЭЗ), свободных экономических зон (СЭЗ), территориальных и отраслевых кластеров, Центров кластерного развития (ЦКР),
- получение целевого финансирования, налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки, сопровождение проекта заявителя в конкурсах региональных и федеральных органов власти России,
- консультационная и информационная поддержка участников государственных конкурсов на соискание государственной поддержки в виде налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки, сопровождение проекта заявителя в конкурсах Республики Татарстан и России,
- разработка для девелопера (управляющей компании) концепции развития (стратегии), бизнес-плана, технико-экономического обоснования (ТЭО), меморандума, презентации, паспорта проекта, подготовка пакета документации по проекту,
- разработка технико-экономического обоснования (ТЭО), бизнес-плана для резидента, презентации, паспорта проекта, мастер-плана, подготовка пакета документации по проекту,
- проведение исследований рынков (маркетинговых),
- привлечение инвестиций, партнеров в проект, бизнес.
Обращайтесь к нам!

1. Решить задачи системного характера общегосударственного уровня (релевантны на уровне федерального, республиканского, муниципального  управления)

1.1 Обеспечить государственную гарантию:

• стабильности бизнеса на территории региона, муниципального района, индустриального парка
• сохранности капитала инвестора на территории региона, муниципального района, индустриального парка
• гарантию возмещения государством убытков инвестору индустриального парка - в случае причинения прямого ущерба (вследствие принятия нормативных актов или создания действиями представителей власти или подконтрольных структур - ситуаций, подобных ухудшению финансового состояния ряда банковских и финансово-кредитных учреждений 

1.2. Скоординировать работу министерств и ведомств, в функции которых входит работа с внешним и с внутренним инвестором - независимо от масштаба предприятия: будь это крупный бизнес или из сферы малого и среднего бизнеса - по сути воплотить стратегию и программу управления индустриальными и преференциалными зонами - искать инвесторов для всех объектов, проранжировать их по значимости и для каждой категории инфраструктуры разработать тактику привлечения инвестора и придерживаться ее

Инвестор судит о инвестиционном климате в регионе не по лозунгам, которые задекларированы на официальных порталах, а в ходе общения с предпринимателями, которые реально ведут бизнес в регионе или на собственном опыте (в ходе наблюдения)

Поэтому факты необеспечения сохранности капитала, отсутствие гарантий на стабильность бизнеса в регионе будут отрицательно сказываться  - и никакие усилия и уговоры не помогут

1.3. Скоординировать усилия органов исполнительной и законодательной власти в части единого системного управления преференциальный индустриальными зонами - речь идет о координации усилий создания и развития:

• промышленных площадок
• индустриальных парков
• промышленных зон
• преференциальных территории ТОСЭР и ОЭЗ

1.4. Устранить ситуацию когда "правая рука не знает что делает левая" - в результате таких действий новые проекты преференциальных территорий в промышленно развитых городах могут оттянуть на себя всю деловую активность и трудоспособное население муниципальных районов (особенно находящихся в 100 километровой зоне от промышленно-развитых города)

1.5. Предложить органам исполнительной власти, в задачи которых входит привлечение внешнего инвестора и работа с внутренним инвестором (помимо работников муниципальных образований) - закрепить ответственных за районами по кустовому принципу (то есть несколько муниципальных районов на служащего - с тем чтобы в его задачи входила работа

• по поиску и привлечению на территорию потенциальных инвесторов резидентов
• задачи по поиску арендаторов и покупателей показу территории

По сути - риэлторская деятельность по развитию территорий индустриальных парков промышленных площадок муниципальных районов, закрепленных за сотрудником органа власти республикансого (областного) уровня

2. Предложения по преференциальным режимам, льготам и иным мерам государственной поддержки

2.1. Начать создание ТОСЭР в муниципальных районах (и предоставление преференций резидентам) в которых:

А) высокая маятниковая миграция

Б) есть точки роста в виде существующих или создаваемых промышленных площадок, индустриальных парков, агропарков:

• либо на базе бывшего имущественного комплекса, так называемые brownfield территории
• либо создаваемые на ранее незастроеннрм земельном участке так называемые Greenfield территории

Предлагаем создать в этих МО ТОСЭР и предоставить льготные ставки налогов и иные преференции (такая возможность предусмотрена Законом "О территориях опережающего развития" - разрешается с марта 2018 года создавать в любых муниципальных образованиях, не относящиеся ни к регионам Дальнего Востока ни к монопрофильным муниципальным образованиям)

Соответственно можно "кустовым" способом (объединяя 2-3 района или выделяя внутри них особую территорию)

• создавать такие преференциальные ТОСЭР территории в нескольких соседних районах
• выделять любую территорию по градостроительной документации

Самое главное: преференции должны распространяться на территорию созданного индустриального парка или промышленной площадки который находится вблизи населенного пункта - источника трудовых ресурсов в котором высокий коэффициент маятниковый трудовой миграции и вектор этой маятниковой миграции направлен на промышленно развитый город (то есть остановить вот этот самый поток  поменять вектор или уменьшить его интенсивность

2.2. Преференции и льготные ставки налога на землю и арендной платы за землю

По налогу на землю нужно давать преференции резидентам - устанавливать льготную ставку налога (это стимулирует выкуп з/у после постройки объекта недвижимости на нем)

По арендной плате за землю в договоре аренды оговорку, что льгота по арендной плате за пользование землей теряет силу - в том случае, если в разумный срок - 1 год (или 2 - 3 в зависимости от стадии и цикла застройки) - инвестор:

• не предпринимает каких-либо действий по освоению земельного участка (не строит)
• или использует его нерационально или не по назначению (другие цели)
• или коэффициент застройки не соответствует разумному использованию 0,3-0,8 в зависимости от вида бизнеса)
• или не выполнены целевые показатели (частные инвестиции, рабочие места), привязанные к удельной площади

В этом случае ставка (льготная) по арендной плате за землю - должна пересматриваться

В том случае если инвестор за этот срок не предпринял вообще никаких действий по освоению земельного участка - земельный участок должен изыматься (в договоре должна быть предусмотрена такая норма)

Чтобы была возможность передачи другому инвестору, который обеспечит освоение этого участка

и выполнение целевых показателей привязанных к площади

3. Еще один комплекс сдерживающих факторов для входа инвесторов - резидентов на территорию промышленного парка и предложения по ним:

 

См. наши предложения по созданию фермерских перерабатывающих цехов и АПП, ОРЦ

3.1. У предпринимателей (в сельской местности - фермеров) просто-напросто отсутствует необходимый финансовый ресурс для создания производства (в сельской местности - перерабатывающего сельхозпродукцию):

• технологии
• ПСД
• здание
• оборудование
• оборотные средства (сырье на несколько месяцев работы и ФОТ, прочие текущие расходы)

И это ладно еще в ситуации, когда у предпринимателя есть заказ, клиент

Чаще продукция поставляется без авансов, на условиях постоплаты (сперва произведи, потом отгрузи, потом получишь деньги через несколько месяцев)

И самое главное - восполнить его недостаток с помощью финанасово-кредитных - учреждений (банков) - не представляется возможным:

• банки по прежнему настаивают на грабительском дисконте к стоимости предлагаемого предпринимателем залогового обеспечения (0,2 - 0,5 то есть оценивают актив с рыночной стоимостью в 60 миллинов в 12 - 30 миллионов всего, то есть искусственно занижают)
• банки по прежнему требуют предоставить обеспечение на сумму в 2 - 3 раза превышающую стоимость кредита
• банки предлагают не только деньги под 1-5% (РСХБ) и 6,5% (партнерская программа ФК РМСП) - этих денег, как всегда незначительно и они "уже закончились", но и "свои" более дорогие деньги, причем это у них в приоритете и предприниматель не может проверить, чьи деньги ему предлагают и
• часть потерянных капиталов связана именно с падением банков
• часть зависших "капиталов" произошло по ряду причин

Это приводит к тому, что предприниматель, имея годовой оборот 60 миллионов и маржинальность (уровень прибыли) порядка 10-20% - не может получить кредит на сумму 20 миллионов

Выход: направить государственный ресурс на создание на территории индустриальных парков производств "под ключ", для агропарков в сельской местности - цехов переработки, а не только инженерно инфраструктуры под них

3.2. Отсутствие арендопригодных площадей, подходящих для того, чтобы быстро разместить свое производство смонтировать оборудование, начать работу

Выходами из ситуации видим следующие:

А) Строительство за счет средств бюджета зданий производственного назначения в промышленных парках и продать с дисконтом или передать в льготную долгосрочную аренду.

При этом здания следует строить:

• исходя из самых частых запросов на производственные площади потенциальными арендаторами
• путем формирования проектно-сметной документации типового корпуса именно исходя из массовости заявок
• универсального формата, или по предварительной заявке и договору намерений аренды - можно и узко специализированные

Это позволяет учесть большинство запросов потребностей

Чаще всего не распространяется на узко-специфичные производства с индивидуальными запросами и требованиями к зданиям

Такая мера поддержки уже давно и успешно реализуется в промышленных индустриальных зонах Республики Турция, а также в Китае, где государство, построив за свой счёт производственные здания - передает его в льготную аренду производственному предприятию либо девелоперской компании и либо продаёт с существенным дисконтом по разным сведениям от 25 до 50% его стоимости

Это опыт решили использовать и на территории промыленных парков в ТОР Дальнего Востока

Это при условии, что здание построено без коррупционной составляюще, то есть не произошло его удорожания при строительстве и все затраты обоснованы

Б) Программа "Промышленная ипотека"

Строительство за государственный счет и передача в ипотеку с помощью финансово кредитных банковских учреждений

• либо самому резиденту инвестору

Это является хорошим вариантом потомучто возможно учесть конкретные требования размещаемого производство к помещению таких как фундамент и полы Высота потолков наличие кран-балки материала утеплителя требования к конструкциям несущая способность здания и так далее

• либо девелоперскую управляющей компании

Этот вариант похуже потому что девелоперскую управляющая компания зарабатывать сможет только на предоставление в аренду этого помещения в то же время сама выплачивает банку удорожания от стоимости здания с учетом процентов по кредиту А экономика строительство помещений под аренду она складывается не в пользу управляющей компании например очень часто в сельской местности 1 квадратный метр сдать производственно-складского помещения дороже чем 200 руб. Не получается при стоимости строительства даже удивлённого варианта А это 20000 руб. За один квадратный метр окупаемость проекта получается 100 месяцев или 8 лет и это только чтобы возместить стоимость сооружение этого здания без компенсации каких-либо эксплуатационных расходов и без учета того что в течение 8 лет потребуется делать какие-то текущие ремонты или другие работы с созданием да И это еще без учета процентов по кредиту А с учетом процентов по кредиту срок окупаемости этих вложений будет 10 12 14 лет и такие сроки естественно не одну девелоперскую компанию уже не устроит А если ещё потребуется за этот период с созданием что-то делать восстановительный какой-то ремонт или что-то вообще экономика получается некрасивая

Следующая группа факторов препятствующие приходу на муниципальную промышленную площадку или Индустриальный парк профессионального оператора девелоперскую управляющую компанию которая будет вкладывать свои средства в развитие с этой планете этой площадке и извлекать доход от оказания услуг и субаренды Земли а также продажи земли с резидентов

3.3. Длительная процедура получения земельного участка в аренду, а также необходимость проведения торгов (проблема как для резидента, так и для УК)

Мы все знаем, что в торгах очень часто участвуют нечистоплотные компании, которые либо специально работают на понижение стоимости аренды, либо требуют отступного, либо просто хотят получить земельный участок, для того чтобы вести не производственную деятельность, а какую-то другую, не соответствующую профилю парка Соответственно, урегулирование всех этих ситуаций либо связано с дополнительными затратами либо хороший земельный участок оказывается не в тех руках и проходит значительное время год или два или больше прежде чем удаётся у того кто использует участок не по назначению отобрать его и отдать его производственной компании, которая скорее всего к этому моменту уже ушла в другой индустриальный парк или в другой регион

Поскольку незаполненными очень часто остаются именно муниципальные промышленные парки, где Земля принадлежит муниципалитету

Соответственно по Земельному кодексу обязательно должны проходить торги на право заключения догвоора аренды муниципальной земли

Выходом из этой ситуации является:

• передача управляющей или девелоперской компании индустриального парка земельного участка без торгов как масштабный инвестиционный проект
• с обязательством реализации на нём именно проекта индустриального парка
• с обязательством привлечение резидентов, которые своими показателями частных инвестиций, количества вновь созданных рабочих мест налогов и взносов уплачиваемых в бюджеты всех уровней бюджетной системы - выполняют в совокупности поставленный план, в целях реализации которого был выделен земельный участок

К сожалению, эта проблема обозначенная ещё в 2014 2015 году - получила какое-то решение только сейчас

Только сейчас согласно Постановлению КМ РТ 1034 управляющей компании могут подать заявку в Агентство инвестиционного развития (АИР) РТ как масштабный инвестпроект и приложив к этой заявке бизнес-планы своих резидентов на часть - 30% площади, получают возможность заключить договор аренды этого земельного участка без проведения конкурсных процедур то есть без торгов

Это также позволит получить эту землю с значительным понижающим коэффициентом к аренды - чтобы иметь возможность управляющий девелоперской компании зарабатывать средства на содержание своего штата путем наценки на субаренду земли для резидента

3.4. Юридически сложная или практически незаконная схема участия УК, вкладывающей средства, в прибыли от продажи муцниципалитетом земельного участка

Продаётся резиденту - конечному покупателю - муниципалитетом - фактически Палатой земельных и имущественных отношений района

Если этого способа заработка управляющий делелоперской компании нет и она не может заработать на аренде или продаже земли тогда экономика проекта резко ухудшается и очень низкая вероятность прихода до ветерана такой промышленный парк Девелопером приходится использовать различные и левые схемы незаконные методы получения своей части потомучто юридически прозрачные Сделка это когда вся стоимость земельного участка попадает в муниципалитет и муниципалитет не имеет возможности поделиться с управляющей девелоперской компании в части стоимости а иногда у муниципалитета нет желания чтобы давил. Управляющая компания Вообще что-то зарабатывала с этого конфликта интересов которые не приводят к развитию площадки

Выходом из данной ситуации может быть продажа управляющей компанией резиденту права аренды земельного участка как легальный способ заработка

3.5. Для многих парков вообще невозможной стала схема заработка управляющей компании на субаренде земельного участка.

Потомучто в погоне за привлечением инвестора и желанием Не отстать от конкурентных промышленных парков других районов советы депутатов муниципальных образований бездумно приняли у себя нормативно-правовые акты по которой земельный участок передаётся резиденту с нулевой арендной платой или с сильной понижающим коэффициентом это привело к тому что В

Во-первых у резидента пропал экономический Стимул каким-либо образом форсировать строительство и получается что земельный участок пустует в год два или три экономического рычага воздействия на резидента нет

Во-второых, управляющая компания не может юридически сделать наценку на субаренду земельного участка Выходом из данной ситуации может быть только отмена решений совета депутатского корпуса муниципального образования на предоставление резидентам земли на льготных условиях что кстати будет элементом справедливости по сравнению с частными промышленными парками которых плата за землю присутствует А в муниципальных она практически сведена к нулю то есть не равны конкурентные условия

3.6. Юридический сложная, иногда - незаконная схема заработка управляющей компании на тарифах по электроэнергии

Когда управляющая компания вкладывает свои средства:

• в создание внутриплощадочных сетей,
• а также строит за свой счёт устройства трансформации - подстанции и КТП
• с тем, чтобы предоставлять резиденту электроэнергию по тарифу низкой стороны 0,4 киловольт, а самим получая "по высокой стороне" 10 кВ - 35 кВ и так далее

У нас усложненные процедуры:

• получение управляющей компании статуса сетевой компании
• и возможности защиты тарифа

По большому счёту в Республике этой схемой смогли воспользоваться только о ОЭЗ Алабуга (Химград и КИП Мастер и остальные промышленные парки до сих пор не смогли получить такой статус)

Выходом из этой ситуации видится упрощение процедуры получение статуса сетевой компании последней мили для управляющих компаний которые за свой счёт построили элементы подводящий инфраструктуры или осуществили трансформацию напряжение при пользование сетями общего пользования

3.7. Продолжают действовать старые договоренности о запрете в Республике:

• собственной генерации (ГТУ, ГПУ, ветрогенерация, солнечная генерацияи, собственные тепловые пункты т.п.)
• сбросе излишков электроэнергии (и теплоэнергии) в сети общего пользования

В то время как управляющей двемерский компании могли бы за свой счёт проинвестировать строительство объектов газопоршневых установок газотурбинных установок и других элементов собственной генерации с возможностью питать не только резидентов промышленного парка но и сбрасывать излишки электроэнергии в сети общего пользования расчеты экономике таких проектов показывают что строительство таких объектов экономически целесообразно и управляющая компания может и заработать сама и ещё предоставить резиденту электроэнергию по требуемой категории надежности но по более низкому тарифу, чем предлагают это электрические сети

Выходом из этой ситуации является изменение нормативного регулирования отрасли и принятие поправок с тем чтобы у сетевых частных управляющих компаний Появилась возможность стать равноправными участниками генерация электрической энергии

Более подробно о преференциях резидентов ТОСЭР, ОЭЗ, промышленных парков и сравнении: что выгоднее для производства?

Присуждение государственной поддержки проекта резиденту ТОСЭР осуществляется в виде предоставления предприятию льгот (пониженных по сравнению с общеустановленными в НК РФ ставок по следующим налогам):

• по налогу на прибыль - 5% в первые 5 лет с года получения прибыли по РСБУ, 10% - в последующие годы существования ТОСЭР;
• по налогу на имущество - 0%;
• по налогу на землю - 0%;
• по обязательным отчислениям в фонды обязательного пенсионного, медицинского и социального страхования - 7,6% при условии получения статуса резидента ТОСЭР в первые 3 года его существования (01.2018 - 12.2020 года). 

Мы можем разработать Вам бизнес-план проекта - резидента ТОСЭР по требованиям органа государственной власти региона. Сотрудники имеют опыт сопровождения и защиты таких проектов.
Обращайтесь к нам!

В результате реализации инвестиционного проекта не предусматривается исполнение контрактов, заключенных с градообразующей организацией моногорода или ее дочерними организациями, и (или) получение выручки от реализации товаров, оказания услуг градообразующей организации моногорода или ее дочерним организациям в объеме, превышающем 50 процентов всей выручки, получаемой от реализации товаров (услуг), произведенных (оказанных) в результате реализации инвестиционного проекта;

Реализация инвестиционного проекта не предусматривает привлечения иностранной рабочей силы в количестве, превышающем 25 процентов общей численности работников;

В результате реализации инвестиционного проекта не предусматривается производство подакцизных товаров (за исключением легковых автомобилей и мотоциклов), а также производство товаров и (или) оказание услуг по следующим видам экономической деятельности:

• добыча сырой нефти и природного газа;
• предоставление услуг в области добычи нефти и природного газа;
• деятельность трубопроводного транспорта;
• производство нефтепродуктов;
• торговля оптовая и розничная;
• лесозаготовки;
• операции с недвижимым имуществом;
• виды экономической деятельности, в которых занято 20 или более процентов среднесписочной численности работников всех организаций моногорода, а также основной вид экономической деятельности градообразующей организации моногорода.

При определении объема капитальных вложений учитываются затраты на создание (приобретение) амортизируемого имущества, а именно затраты на новое строительство, техническое перевооружение, модернизацию основных средств, реконструкцию зданий, приобретение машин, оборудования (за исключением затрат на приобретение легковых автомобилей, мотоциклов, спортивных, туристских и прогулочных судов, а также затрат на строительство и реконструкцию жилых помещений).

При необходимости разработки бизнес-плана для резидента ТОСЭР (ОЭЗ) - обращайтесь к нам. Сотрудники компании имеют соответствующий опыт.
При необходимости организовать персональную консультацию для Вас или обучающий семинар для Ваших сотрудников "Как стать резидентом ТОСЭР?" или "Как разработать БП своими силами?" - тоже обращайтесь, научим, есть опыт
При необходимости организовать обучающий семинар для Вас или Ваших сотрудников "Как стать резидентом ТОСЭР?" или "Как разработать бизнес план своими силами?" - также обращайтесь к нам, научим, есть опыт

При этом не учитываются:

а) полученное (приобретенное) резидентом территории опережающего развития, реализующим инвестиционный проект, имущество, затраты на которое ранее включались в объем капитальных вложений другими резидентами территории опережающего развития;

б) затраты на создание (приобретение) зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, на которых осуществляется реализация инвестиционного проекта, на дату включения юридического лица в реестр, а также иные затраты на реализацию инвестиционного проекта, понесенные до указанной даты.

Фактический объем капитальных вложений, осуществленных в ходе реализации инвестиционного проекта, определяется на основании цен товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость (НДС).

Минэкономразвития РФ не ограничивает, как именно резидент должен выделить новый проект:

• раздельным учетом операций и имущества на балансе существующей фирмы,
• или открытием для проекта нового юр.лица,

Зачастую муниципалитет ТОСЭР рекомендует второй вариант (открытие новых ЮЛ), поскольку:

• возрастут показатели количества созданных новых СМСП,
• упростится самому предприятию процедура раздельного учета (нагрузка на бухгалтерский аппарат вряд ли будет больше или меньше)
• упростится задача ИФНС по контролю за раздельным учетом при реализации новых проектов (новые отдельные юр.лица контролировать проще, чем проверять раздельность учета существующих и выигрывать в суде споры по отнесению расходов, имущества и доходов к проектной или текущей деятельности предприятия).

ВАЖНО! Производство резиденту ТОСЭР можно размещать на всей территории моногорода, подходящей по категории и виду разрешенного использования земель, охранным и санитарно-защитным зонам и близости коммуникаций

Дислокация бизнеса на ТОСЭР:

• юридическое лицо должно быть зарегистрировано на территории города, которому присваивается статус ТОСЭР;
• юридическое лицо не может находиться в процессе реорганизации, ликвидации или банкротства;
• у предпринимателя должны отсутствовать недоимки по налогам, сборам, страховым взносам в фонды обязательного страхования (ОМС, ПФР, ФСС);
• у потенциального резидента не может быть филиалов или представительств за пределами ТОР;
• осуществлять свою деятельность предприятие должно исключительно на Территории опережающего развития, то есть в границах города.