Проблема: исполком не хочет продлевать договоры аренды земельных участков, на которых ведётся строительство, но объекты не введены в эксплуатацию и не оформлены в Росреестре.

1. Проблема с продлением договора аренды

• Ситуация: Администрация района отказывает в продлении договора аренды земельного участка управляющей компании (УК) промпарка, несмотря на приоритетное право арендатора.

• Аргументы УК:

  • Арендатор имеет приоритет по закону (ст. 39 Земельного кодекса?).

  • На участках уже построены здания (включая объекты резидентов), получены разрешения на строительство, но некоторые объекты не введены в эксплуатацию.

  • УК сдавала землю в субаренду резидентам с согласия администрации.

• Позиция администрации:

  • Оснований для продления нет, потому что нет объектов капитального строительства , несмотря на существующую инфраструктуру и аккредитацию промпарка.

2. Проблемы с регистрацией объектов

• Незавершённое строительство:

  • Резиденты и УК не спешат регистрировать объекты как завершённые из-за затрат (БТИ, госпошлины, налоги).

  • Администрация требует хотя бы регистрации как "незавершёнки", но это не решает проблему легализации.

• Риски:

  • Если договор аренды не продлят, объекты останутся на земле, которую арендаторы больше не используют.

  • Признать их самостроем сложно, так как строительство велось на законных основаниях (были разрешения).

  • Однако возможны санкции за нарушение градостроительного кодекса (несвоевременная регистрация).

3. Возможные сценарии развития

• Если аренду не продлят:

  • УК и резиденты останутся с недостроенными объектами недвижимости, но без прав на землю.

  • Администрация может:

    • Давить через отказ в продлении разрешений на строительство.

    • Требовать регистрации объектов (через суд или штрафы).

  • Резиденты могут потерять налоговые льготы (если участок выйдет из аккредитованного промпарка).

• Судебные перспективы:

  • Опыт других промпарков (например, Тукаевский) показывает, что суды иногда поддерживают арендаторов.

  • Но процесс долгий (3 инстанции) и затратный.

Проблема с договорами аренды на земельные участки с незавершённым строительством

1. Уточнение ситуации

• Касается только объектов в стадии строительства:

  • Договоры аренды земельных участков, на которых ведётся строительство, но объекты не введены в эксплуатацию и не оформлены в Росреестре.

  • Если аренда не продлевается, возникает правовая неопределённость:

    • Можно ли продолжать строительство?

    • Как зарегистрировать объект, если земля больше не в аренде?

    • Может ли администрация требовать сноса или признавать самостроем?

2. Проблемы при отказе в продлении аренды

• Для арендатора (УК/резидентов):

  • Строительство замораживается – если разрешение на строительство истекает, новое могут не выдать без действующего договора аренды.

  • Невозможность регистрации объекта – без аренды землю нельзя поставить на кадастровый учёт, а значит, и оформить право собственности на здание.

  • Риск признания самостроем – если строительство начато законно (было разрешение), но не завершено из-за отказа в продлении аренды, судебная практика может быть неоднозначной.

• Для администрации:

  • Если выгоняет арендатора – остаётся с "висящими" недостроями, которые сложно реализовать на торгах.

  • Риск судебных исков от резидентов (если их инвестиции пропадают из-за отказа в продлении).

3. Возможные выходы

1. Досудебное урегулирование

   • Требовать от администрации временного продления аренды до завершения строительства (ссылаясь на ст. 39 ЗК РФ или градостроительные нормы).

   • Предложить поэтапное оформление (например, регистрация "незавершёнки" как промежуточный этап).

2. Судебная защита

   • Оспаривать отказ в продлении, если:

     • Арендатор не нарушал условия договора.

     • Объект близок к завершению (можно предоставить фотофиксацию, заключения строителей).

   • Требовать переоформления аренды на новый срок под недострой (как исключение).

3. Альтернативные варианты

   • Выкуп земли (если администрация согласна).

   • Перевод объекта в другой статус (например, "временное сооружение").

4. Что делать прямо сейчас?

• Фиксировать текущее состояние объектов (фото, видео, акты осмотра).

• Запрашивать письменный отказ администрации с обоснованием.

• Готовить иск, если переговоры заходят в тупик.

Вывод: Проблема решаема, но требует чёткого плана – от переговоров до суда. Главное – не допустить, чтобы недострой признали самостроем из-за формального разрыва аренды.

4. Политический контекст

• Мотивация администрации:

  • Вероятно, хочет добиться "переговорной позиции" — вынудить УК и резидентов идти на уступки.

  • Рискует скандалом, если предприниматели обратятся с коллективным письмом в вышестоящие инстанции (президент, ООН?).

• Поддержка УК:

  • Власти могут встать на сторону бизнеса, а не администрации, учитывая инвестиции и созданные рабочие места.

5. Предложения и возможные решения

1. Правовой анализ:

   • Проверить ст. 39 Земельного кодекса РФ о приоритетном праве арендатора.

   • Изучить судебную практику (например, дело Тукаевского промпарка).

2. Переговоры:

   • Давление через коллективные обращения (пресса, госорганы).

   • Подключение Минэкономики/Минпромторга (промпарки — стратегические объекты).

3. Регистрация объектов:

   • Частичная легализация "незавершёнки" для снижения рисков.

4. Страховка на случай суда:

   • Подготовка документов, подтверждающих:

     • Согласование субаренды с администрацией.

     • Отсутствие нарушений при строительстве.

6. Открытые вопросы

• Какой срок действия разрешений на строительство у резидентов?

• Есть ли в договоре аренды пункт о продлении на тех же условиях?

• Какие нормы градкодекса нарушены (если объекты не зарегистрированы)?

Вывод

Ситуация упирается в отсутствие чёткого механизма продления аренды для аккредитованных промпарков. Администрация использует бюрократические рычаги, но рискует спровоцировать конфликт с бизнесом. Ключевые пути решения — правовой анализ, переговоры под давлением и поиск прецедентов.