Обоснование предоставления льгот по региональным налогам (нулевая ставка по налогу на недвижимое имущество) для управляющих компаний льготные ставки 13,5% по налогу на прибыль, страховым взносам 7,6% УК и резидентам промышленных (индустриальных) парков.

Почему программа промышленной ипотеки не сделает прорыва в заполнении промышленных парков в муниципальных районах
Обоснование предоставления льгот по региональным налогам УК и льгот ТОСЭР - резидентам
Обоснование на примере Промышленного парка «Тюлячи».

Про конкуренцию за инвестора между ТОСЭР и промышленными парками в муниципальных районах:

Как влияют льготы, преференции:

Выходы из ситуации:

Эффективность индустриальных парков (методики оценки):

Деятельность Комитета ТПП РТ по развитию промышленных парков и преференциальных зон:

Обоснование предоставления льгот

по региональным налогам управляющим компаниям и по налогам, страховым взносам резидентам промышленных (индустриальных) парков.

Описание проблемы.

С момента появления в 2016 году ТОСЭР Набережные Челны, в 2018 году ТОСЭР Нижнекамск, Зеленодольск, Чистополь, Менделеевск, заполнение промышленных площадок (индустриальных парков) в муниципальных районах остановилось:

1. Инвесторы (резиденты) парков перестали развивать свои проекты на территории парков, пытаются получить статус резидента ТОСЭР

2. Новые проекты инвесторов - застройщиков девелоперов уходят в ТОСЭР.

Серьезные диспропорции в развитии (отставания) сел (урбанизация, механизация труда в с/х, автоматизация, миниатюризация в производственном секторе) и развитии городских округов с 2016 года усугубились еще и созданием ТОСЭР в промышленно развитых городах Набережные Челны, Нижнекамск, Зеленодольск, Чистополь, Менделеевск.

Промышленные площадки и индустриальные парки в муниципальных районах (в районных центрах, поселениях, городских округах численностью населения менее 30 тысяч жителей):

· не имеют (кроме льгот по арендной плате за землю, земельному налогу) значимых налоговых преференций

· не имеют конкурентных преимуществ перед преференциальными режимами ТОСЭР, ОЭЗ ППТ, ТВТ

· на сегодняшний день проекты индустриальных парков в части налоговых преференций - не представляют интереса для инвесторов (действующие резиденты перестали расширяться на территории промышленных парков и площадок в муниципальных районах)

· промышленные площадки в муниципальных районах проигрывают в конкурентной борьбе за инвестора не только внутри РТ, но и в межрегиональной конкуренции[1]

Девелоперские и управляющие компании промышленных парков не могут выполнить запросы сегодняшнего и завтрашнего дня на предоставление арендопригодных современных площадей(от инвесторов с меньшим размером инвестиций, чем те, что локализуют свои производства в ОЭЗ и ТОСЭР)

· экономика девелопмента в районе не складывается (стоимость возведения 1 кв метра производственного помещения – 20 000 – 28 000 рублей при среднерайонной ставке аренды (200 рублей за 1 кв. метр в месяц) это означает окупаемость СМР арендной платой 100 - 140 месяцев (10-11,5 лет) без учета расходов на поддержание здания в эксплуатационном состоянии – девелопмент теряет смысл

· налоговая нагрузка на УК площадок и парков (особенно для районных) при модели экономики «только сервис и аренда» при работе с НДС (условие резидентов и Минэкономразвития РФ для софинансирования строительства сетей) чрезвычайно велика, особенно в части налога на недвижимое имущество, это понимают региональные власти во многих субъектах РФ

Промышленный парк «КИП Мастер» пользуется льготой по налогу на недвижимое имущество 0,5%
Индустриальный парк «Челны» пользуется льготой по налогу на недвижимое имущество 0,5%
Технополис «Химград» пользуется льготой по налогу на недвижимое имущество 0,5%
Промышленные парки Зеленодольск, Нижнекамск, Чистополь, Развитие - могут предложить новым резидентам режим ТОСЭР, ставку земельного налога 0 и арендной платы за землю - 0, промышленный парк Зеленодольск - еще и понижающую ставку 0,0015 к кадастровой стоимости з/у при выкупе
Льготные ставки по налогу на недвижимое имущество для управляющих компаний индустриальных (промышленных) парков (технопарков) и резидентов приняты в Ставропольском крае, Пермском крае, Белгородской, Липецкой, Новгородской, Саратовской, Ульяновской, Челябинской областях

Во многих регионах понимают необходимость поддержки резидентов промышленных парков.

Реальная угроза для муниципальных районов с точки зрения «оттягивания» (и «перетягивания»):

· серьезных инвестиционных проектов (они теперь совсем не «заходят» в муниципальные районы, даже в приграничные – сопредельные с Казанью и городами - ТОСЭР)

· остатков квалифицированного персонала (тренд маятниковой и постоянной миграции еще более усилился)

· финансовых ресурсов

Предложение 1

(позволит нивелировать перекосы в развитии ТОСЭР и развитии муниципальных промышленных площадок, создаст стимулы для заполнения новыми резидентами промышленных площадок в районах РТ, где есть незастроенные з/у и пустующие помещения):

Распространение преференциального налогового режима ТОСЭР территории опережающего социально-экономического развития Дальневосточного типа (разрешается создавать в любых муниципальных образованиях) для новых инвестиционных проектов, вновь реализуемых на свободных от застройки территориях или свободных объектах недвижимости в границах созданных индустриальных парков и промышленных площадок (прошедших аккредитацию[2]):

создание ТОСЭР Индустриальные парки и промышленные площадки (по аналогии с Забайкальем и ТОР «Кангалассы»)
включение земельных участков промышленных площадок в РТ в границу территории ТОСЭР

Предложение 2

(позволит действующим УК и резидентам дальше развиваться и снизить налоговую нагрузку):

Ввести льготные ставки по налогу на недвижимое имущество для действующих управляющих компаний и действующих резидентов индустриальных (промышленных) парков (технопарков, площадок), как это принято в Ставропольском крае, Пермском крае, Белгородской, Липецкой, Новгородской, Саратовской, Ульяновской, Челябинской областях

Предлагается следующая формулировка подпункта 2) пункта 2.1 статьи 3 Закона Республики Татарстан "О налоге на имущество организаций»:

"Статья 3. Налоговые льготы

2.1. Налоговая ставка в размере 0,5 процента устанавливается на имущество:

2) технопарков (индустриальных парков), инновационно-технологических центров, созданных в соответствии с решениями правительства Российской Федерации или Республики Татарстан для реализации инновационных проектов, предназначенное для предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование."

2.2. Налоговая ставка в размере 0,1 процента устанавливается на имущество:

1) технопарков, индустриальных, промышленных парков, агропромышленных парков, промышленных площадок, инновационно-технологических центров, расположенных в населенных пунктах (поселениях, районных центрах) с численностью населения менее 30 тысяч жителей, созданных в соответствии с решениями органов местного самоуправления, правительства Российской Федерации или Республики Татарстан, в рамках частных инициатив для реализации инвестиционных проектов, предназначенное для предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование при условии прохождения процедуры аккредитации при органе исполнительной власти субъекта РФ, федерального органа власти и включения данного технопарка, индустриального, промышленного, агропромышленного парка, инновационно-технологического центра в соответствующий реестр, ведение которого осуществляется органом исполнительной власти субъекта РФ или федерального органа власти.

Требования к управляющим компаниям и резидентам промышленных (индустриальных) парков, претендующих на получение налоговых льгот.

1. Промышленный (индустриальный) парк должен соответствовать требованиям, предусмотренным Постановлением Правительства РФ от 04.08.2015 №794 "Об индустриальных (промышленных) парках и управляющих компаниях индустриальных (промышленных) парков".

2. Промышленный (индустриальный) парк должен пройти государственную аккредитацию Министерства экономики РТ.

3. Промышленный (индустриальный) парк должен располагаться в населенном пункте с населением не более 30 тыс.человек и не иметь общих границ с крупными городами и населенными пунктами (с населением более 150 тыс.человек).

Действующая формулировка 3 статьи Закона Республики Татарстан "О налоге на имущество организаций" (в ред. от 24.02.12. № 12-ЗРТ, от 11.06.12. № 31-ЗРТ, от 11.03.2013 № 19-ЗРТ, от 03.06.2013 № 45-ЗРТ, от 08.10.2013 № 73-ЗРТ, от 26.12.2013 № 103-ЗРТ, от 30.10.2014 № 81-ЗРТ, от 12.06.2015 № 38-ЗРТ, от 25.09.2015 № 62-ЗРТ, от 29.06.2016 № 48-ЗРТ, от 28.11.2016 № 91-ЗРТ, от 26.12.2016 № 102-ЗРТ, от 22.02.2017 № 5-ЗРТ, от 02.12.2017 № 88-ЗРТ, от 22.12.2017 № 97-ЗРТ)::

Статья 3. Налоговые льготы

2.1.Налоговая ставка в размере 0,5 процента устанавливается на имущество:

1) производителей грузовых автотранспортных средств;

Финансово-экономическое обоснование предоставления льгот

Приводится расчет бюджетной окупаемости:

УК и действующим резидентам предоставляется льгота по налогу на недвижимое имущество (ставка 0% или 0,1%)
Будущим резидентам предоставляются льготы аналогичные ТОСЭР (при условии размещения резидентами своего производства и регистрации на территории ТОСЭР «Промышленные площадки, индустриальные парки» в течение 3 лет с момента создания ТОСЭР) налог на прибыль ставка 5% и 12%, налогу на имущество 0%, страховым взноса в фонды обязательного страхования (ПФР, ФСС, ФОМС) – 7,6% без учета страхования от несчастных случаев

Выпадающие доходы бюджета РТ от предоставления льгот - компенсируются будущими налоговыми отчислениями новых резидентов, заполнивших территории промышленных площадок (осуществляется возврат в бюджет)

Бюджетная эффективность предоставления льготы по налогу на недвижимое имущество (ставка 0% или 0,1%) УК и действующим резидентам:

Расчет показывает, что льготы по налогу на недвижимое имущество для УК и резидентов окупятся бюджету РТ налогами через 6,6 лет
Расчет показывает, что льготы по налогу на недвижимое имущество для УК и резидентов окупятся бюджетам всех уровней (РФ+РТ+местный) налогами через 5,5 лет

Бюджетная эффективность предоставления льгот будущим резидентам - аналогичные ТОСЭР

налог на прибыль ставка 5% и 12%,
налог на недвижимое имущество 0%,
ставка страховых взносов в фонды обязательного страхования (ПФР, ФСС, ФОМС) – 7,6% без учета страхования от несчастных случаев
при условии размещения резидентами своего производства и регистрации на территории ТОСЭР «Промышленные площадки, индустриальные парки» в течение 3 лет с момента создания ТОСЭР

Расчет показывает, что льготы ТОСЭР для резидентов перекрываются платежами в бюджет РФ сразу же

Расчет показывает, что льготы ТОСЭР для резидентов окупятся бюджетам всех уровней (РФ+РТ+местный) налогами через 6 лет

Расчет показывает, что льготы ТОСЭР для резидентов окупятся консолидированному бюджету РТ (РТ+местный) налогами через 8,4 лет

Для примера сделаны расчетные финансовые модели:

Финмодель условно-типовых резидентов:

· «Трудовой» не сверхприбыльный бизнес: 23% IRR и дисконтированная окупаемость 6,5 лет.

· Инвестиции 40 млн руб. на гектар (в здание 10 и в оборудование 30).

· Годовой оборот 60 миллионов рублей с НДС. Малый бизнес.

· 14 человек наемных работников.

· Не самое эффективное использование земельного участка (500 - 1 000 кв.м помещений на 10 000 кв.м земли)

Финмодель бюджетов всех уровней:

В пределах 10 лет все 200 млн. руб. инвестиций бюджета окупаются для бюджетов всех уровней, если есть федеральная субсидия. Без субсидии для Республики Татарстан этот проект будет окупаться 19-20 лет, с субсидией 5-7. Это характерная особенность, аналогично получалось по многим другим паркам.

* Финмодель управляющей компании:

· Предполагается, что УК должно делать наценку на тарифах электроэнергии (но по закону это запрещено, так же как и на газоснабжении), воды и канализации +50%.

· На субаренде земли +50% наценка.

· В этом случае доходов УК хватает только на зарплату (4 чел.) и чуть-чуть остается на содержание инфраструктуры.

· При такой маленькой площади парка (только лишь 16 га занимают резиденты) любые инвестиции УК не окупятся ни за 10 лет, ни за 30 лет.

· Это тоже характерная особенность, и по маленьким паркам такие же результаты и были.

· Если площадь земель резидентов в 5-10 раз больше, то потенциальный доход УК позволяет ей уже сделать какие-то инвестиции, которые могут окупиться.

Выводы:

13 - 30 Га земель резидентов – это очень маленькая площадь, потенциальный доход с такой площади не позволяет УК осуществить какие-либо инвестиции.

1. С бюджетной точки зрения (ФЭМ бюджеты) - все окупается (бюджет РФ, давая региону субсидию получает отдачу в горизонте 6-7 лет, бюджет РТ вкладывая свои средства и получая софинансирование ФБ получает отдачу налогами за 7 лет, если субсидии не будет - срок бюджетной окупаемости по бюджету РТ - 19 лет)

2. Резиденты (ФЭМ УТР - условно-типовые резиденты) - специально взяты для показательности не самые прорывные проекты - срок окупаемости 4,5-5 лет, на 1 вложенный рубль экономка дает 1,33 (+0,33 прироста) при 40 млн инвестиций резидента в здания (10 млн 333 кв.м.) и оборудование (30 млн) и годовом обороте 60 млн при выходе на п.м.

3. Но вот у УК экономики - нет никакой (ФЭМ УК), на такой площадке по арендной модели (без продажи земли) со своими сетями (электроэнергия 0,4 кВ, вода свой тариф) с точки зрения девелопмента территории только эксплуатационно-сервисная модель (ТСЖ, ЖЭУ), но совсем без прибыли. Это причина отсутствия в районах профессиональных управляющих компаний (УК) для промышленных площадок и малоформатных парков – у них нет экономического стимула для деятельности:

В индустриальных парках и промышленных площадках малого формата (20 - 30 Га) возможна только эксплуатационно - сервисная модель деятельность управляющей компании.
Деятельность управляющей компании, связанная с девелопментом коммерческой недвижимости производственного и складского назначения (и особенно производственной инфраструктуры - там окупаемость 25 лет) - при данном формате парка без помощи государства экономически нецелесообразна.

Даже наценки 50% на тариф по электроэнергии (а это запрещено), по водоснабжению/отведению и по субаренде земельного участка в размере 50% от покупной стоимости, себестоимости или тарифа достаточно только для:

· содержания сокращённого штата управляющей компании (в количестве 4 человека)

· эксплуатационного содержания сетей

· без какого-либо капитального ремонта или развития

· только текущий ремонт и эксплуатация

Чтобы экономика у УК была и не только сервисная, но и девелоперская (при данном масштабе 20-50 Га):

· УК нужно продавать землю (трудно осуществимо - земля муниципальная, только вариант с уступкой - продажей права аренды),

· УК нужно делать наценку на тариф электроснабжения (это запрещено законом), защитить нормальный тариф на транспорт электроэнергии как сетевой компании, практически нереально,

· УК нужно зарабатывать по газоснабжению (а это запрещено законом - УК не вправе делать наценку на тариф за потребление газа, более того ужесточаются требования - Газпром с 2019 года обязал сетевые компании (даже «последнюю милю») получать лицензии),

· УК нужно продавать тепло (нереально, если подведен к участку газ - резиденты ставят свою блочную котельную или пеллетную печь, ставят теплоизлучатели, греют от газа в цеху или от оборудования, а если в поселке есть тепловые сети где-то рядом - резиденты берут у них тепло),

· УК нужно продавать воду (сложно - каждый может пробурить скважину),

· Нужно софинансировать из бюджета СМР здания под резидентов (в размере не менее 80%) и передавать УК по льготной ставке в аренду или продавать с субсидией (дешевле) на 25-50% от рыночной стоимости СМР, чтобы УК сдавала по коммерческой районной ставке, стройка УК зданий и их аренда за свой счет или в кредит - не дает девелоперу экономического эффекта - окупаемость здания 8-12 лет (20 000 СМР за 1 кв.м делим на 200 руб аренды 1 кв.м получаем 100 месяцев окупаемости или 8 лет - только вложений в СМР - без учета расходов на поддержание здания, эксплуатацию, текущий ремонт и без платы за кредит),

· Нужно софинансировать строительство сетей и коммуникаций (в размере не менее 80%)

· Нужно сделать льготное налогообложение деятельности УК (как минимум, по налогу на недвижимое имущество, налогу на землю, арендной плате за землю, по налогу на прибыль – малоэффективно, потому как ее нет)

Вывод: для развития промышленной площадки в районе - УК требуется помощь государства:

· софинансирование строительства производственных корпусов для сдачи в аренду резидентам

· софинансирование СМР производственной инженерной инфраструктуры

· налоговые преференции для УК

· возможность для управляющей компании зарабатывать на стоимости продажи земли

[1] Льготные ставки по налогу на недвижимое имущество для управляющих компаний индустриальных (промышленных) парков (технопарков) и резидентов приняты на законодательном уровне в Ставропольском крае, Пермском крае, Белгородской, Липецкой, Новгородской, Саратовской, Ульяновской, Челябинской областях

[2] Аккредитация (проверка соответствия требованиям) при органе исполнительной власти субъекта РФ, федерального органа власти и включения данного технопарка, индустриального, промышленного, агропромышленного парка, инновационно-технологического центра в соответствующий реестр, ведение которого осуществляется органом исполнительной власти субъекта РФ или федерального органа власти (Постановление Правительства РФ № 794).

Консалтинговые услуги