Внесли изменения в ПКМ РТ 554 в пункт 5.3 ... Устранить бюрократические (административные) барьеры в передаче инвесторам (резидентам) земель в границах промышленных парков на муниципальной земле - не заставлять повторно проходить инвестиционный совет

9 июля 2021 вышло Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 9 июля 2021 г. N 554 "Об утверждении Порядка предоставления юридическим лицам в аренду без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов" в замену ПКМ РТ 1034 (которое устраивало стороны, всех участников)

В нем появился пункт 5.3. Рассмотрение вопросов согласования передачи арендованного земельного участка в субаренду, а также передачи своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды осуществляется в порядке, установленном пунктами 2.5-2.15 настоящего Порядка.

Действие этого пункта означает, что каждый раз, когда к УК пришёл резидент (получить в субаренду земельный участок у УК) - потребуется проходить процедуру подготовки и принятия решения о субаренде через Инвестиционный совет РТ (а сроки всей процедуры и трудоемкость подготовки документации - несколько месяцев),

Это плохо для передачи инвесторам (резидентам) земель в границах промышленных парков, которые базируются на муниципальной земле - нужно внести изменения в 554 ПКМ РТ и не надо заставлять резидента и управляющую компанию это делать

Это конкретно тормозит инвестора и перечеркивает все смыслы ПКМ РТ 1034 - то есть быструю безпроволОчную процедуру передачи з/у инвестору

17 сентября 2021 состоялся ВКС по этому вопросу, участники:

• Валиахметова Гузель начальник отдела Исполкома города Н.Челны
• Пучкин Константин директор УК промпарка Развитие
• Алексеев Дмитрий начлаьник отдела АИР РТ
• Асадуллина Линия эксперт АИР РТ
• Минуллин Юлай начальник отдела МЭРТ
• Маслехин Сергей эксперт решение-верное.рф

по вопросу передачи УК промышленного парка (арендатором, получившим муниципальный земельный участок в аренду без проведения торгов для реализации масштабного инвестиционного проекта) резидентам (в субаренду) по ПКМ РТ 554 1034

в дальнейшем Пучкин Константин поднял этот вопрос на совещании с Президентом РТ

Устранить бюрократические (административные) барьеры в передаче инвесторам (резидентам) земель в границах промышленных парков, которые базируются на муниципальной земле - нужно внести изменения в 554 ПКМ РТ и не заставлять резидента и управляющую компанию каждый раз, когда к ним пришёл резидент (попросить в субаренду земельный участок у УК) да, проходить инвестиционный совет, вот это нас конкретно тормозит, поэтому, если сделать оба обе этих инициативы, вот эту поблажку по инвестициям это вот это вызовет довольно серьёзные сдвиги - при условии, что если сейчас есть вообще со стороны резидентов желание - будет ли такое количество резидентов идти вот в сельские промпарки

Прежняя редакция 2021 года

5.3 ... Рассмотрение вопросов согласования передачи арендованного земельного участка в субаренду, а также передачи свВнесли изменения в ПКМ РТ 554 в пункт 5.3 ... Рассмотрение вопросов согласования передачи арендованного земельного участка (земельных участков) в субаренду, а также передачи своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (земельных участкоих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды осуществляется в порядке, установленном пунктами 2.5-2.15 настоящего Порядка.

Прежняя редакция 2022 года

5.3 ... Рассмотрение вопросов согласования передачи арендованного земельного участка (земельных участков) в субаренду, а также передачи своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (земельных участков) третьему лицу в пределах срока договора аренды осуществляется в порядке, установленном пунктами 2.5-2.15 настоящего Порядка, за исключением случаев передачи управляющей компанией промышленного (индустриального) парка земельного участка (земельных участков) в субаренду потенциальным резидентам промышленного (индустриального) парка.

Действующая редакция с марта 2023

5.3 ... Рассмотрение вопросов согласования передачи арендованного земельного участка (земельных участков) в субаренду, а также передачи своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (земельных участков) третьему лицу в пределах срока договора аренды осуществляется в порядке, установленном пунктами 2.5-2.15 настоящего Порядка, за исключением случаев передачи юридическим лицом, реализующим проект по созданию, и (или) развитию, и (или) модернизации, и (или) реконструкции индустриального (промышленного) парка, земельного участка (земельных участков) в субаренду потенциальным резидентам промышленного (индустриального) парка.

Помогут ли изменения в ЗК РТ (снижение требований к инвестициям УК для получения муниципального земельного участка) заполнению промышленных парков в районах (идёт очень плохо можно сказать, что приостановилось)

Приложение
к Земельному кодексу
Республики Татарстан

Критерии, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения и реализации которых допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов

Действующая редакция

2. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов для реализации масштабного инвестиционного проекта допускается в случае, если такой проект соответствует одному из следующих критериев:

2) инвестиционный проект управляющей компании индустриального (промышленного) парка или промышленной площадки предполагает общий объем инвестиций не менее 350 миллионов рублей. При этом общий объем инвестиций определяется с учетом инвестиций, осуществляемых резидентами индустриального (промышленного) парка или промышленной площадки, участвующими в инвестиционном проекте управляющей компании;

3) инвестиционный проект управляющей компании индустриального (промышленного) парка или промышленной площадки предполагает создание не менее 50 рабочих мест на территории сельского или городского поселения либо не менее 100 рабочих мест на территории городского округа, на которых размещаются соответствующие индустриальный (промышленный) парк или промышленная площадка. При этом количество новых рабочих мест определяется с учетом рабочих мест, создаваемых резидентами индустриального (промышленного) парка или промышленной площадки, участвующими в инвестиционном проекте управляющей компании;

Предлагаемая редакция

2. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов для реализации масштабного инвестиционного проекта допускается в случае, если такой проект соответствует одному из следующих критериев:

2) инвестиционный проект управляющей компании индустриального (промышленного) парка или промышленной площадки предполагает общий объем инвестиций не менее 350 миллионов рублей в городских округах, не менее 15 миллионов рублей в муниципальных районах. При этом общий объем инвестиций определяется с учетом инвестиций, осуществляемых резидентами индустриального (промышленного) парка или промышленной площадки, участвующими в инвестиционном проекте управляющей компании;

3) инвестиционный проект управляющей компании индустриального (промышленного) парка или промышленной площадки предполагает создание не менее 50 рабочих мест на территории сельского или городского поселения либо не менее 100 рабочих мест на территории городского округа, на которых размещаются соответствующие индустриальный (промышленный) парк или промышленная площадка. При этом количество новых рабочих мест определяется с учетом рабочих мест, создаваемых резидентами индустриального (промышленного) парка или промышленной площадки, участвующими в инвестиционном проекте управляющей компании;

То есть ИВФ РТ (УК Унипарк) предлагает снизить инвестиционный порог для инвесторов (УК) промышленных парков, подготовлен законопроект об изменении внесении изменений в земельный кодекс республики татарстан, где предлагается дифференцировать значение критерия и установить его для городских округов объём инвестиций инвестиционный порог в 350 000 000 вот для муниципальных районов да, это уже порог сделать 15 000 000 ну таким образом в общем то управляющие компании смогут в муниципалитетах ну полагаться стать более эффективными, то есть управление

Ваше мнение по этому поводу ?

То что эффективнее, доступнее земельные участки будут?

Я понимаю, что в муниципальном районе инвестор с инвестициями 350 000 000 ₽ и выше может прийти только по прямой договорённости с главой, в противном случае его спокойно может переманить, что называется, особая экономическая зона, любой ТОСЭР, любой мэр города, вы же знаете ситуацию Дрожжановский район договаривался с гражданами КНР и провёл много поездок за свой счёт, в том числе за рубеж да, угу, а потом, соответственно, это китайский инвестор взял, слизнул Якупов Л.Г. и куда-то его не знаю, то ли ТОСЭР Зеленодольск, то ли в Чистополь, то ли в Казань (быт такой прецедент) переманили ....

- Соответственно вот эта инициатива будет в Госсовете рассматриваться, как вы считаете, вот дифференциацию вот этого критерия снижения инвестиционного порога - будет продуктивной мерой для оживления промышленных парков?

Это касается для управляющих компаний, резидентов?

Там просто написано инвестор, подразумевается, управляющей компании нет, а как это подразумевается, вот как написано, так и будет

Инвестиционный проект по созданию или развитию модернизации реконструкции индустриального парка предполагает общий объём инвестиций на территории городского округа республики татарстан не менее 350 млн руб, а на территории муниципального района не менее 15 млн руб, то есть это имеется требование к инвестору промышленного парка вот тут прям чётко говорится данный проект по созданию, развитию модернизации, то есть это требование индивидуализировано до только вот ну считаю инвестор управляющей компании, то есть его этот этот пункт нельзя переложить на резидента угу, нельзя переложить на кого-то другого только на инвестор промышленного парка угу и вот как бы ему порог раньше вот ну раньше действовала базовая норма, да, базовая посылка 350000000, тут независимо от того какой-то проектов, а вот здесь он конкретизируется хорошо, да вот вот что вы думаете по поводу этой новеллы?

Ну, в принципе, я все также, думаю, это идея здравая, она показывает дифференциацию районов вот городских округов, потому что в районный инвестор с таким чеком инвестиций приходит не часто да а скорее это исключение, чем правило, вызовет ли это какой-то, как вам сказать, ажиотаж или активность в создании промышленных Парков,

не знаю, не уверен, скорее всего, это решит проблему тех инициатив, которые сейчас упёрлись вот в эту сумму инвестиций, не могут её перепрыгнуть эти 350000000 да угу, вот и соответственно либо не могут получить земельный участок рядом на расширение да такой же тоже бывает вот смотрите у вас маленький участок, там не знаю 8 гектар да, а вам надо ещё 20 как инвестиции считать дополнительные инвестиции на 20 гектар или все инвестиции совокупно на 28 гектар или или 8 вот в чем как бы проблема

я понимаю, почему такой закон проект появился, но ещё раз говорю сам по себе он революции не сделает, а вот снизить административные барьеры -да, безусловно сможет

Это мы сейчас говорим с вами ситуации, не замечая как бы общий тренд, что заполнение промышленных Парков в районах идёт очень плохо можно сказать, что приостановилось

я проводил за определённый период просто динамику не нет у нас информации о рабочих местах, инвестициях там чем-то ещё да это собирает минэкономики, да вот у них можно узнать, я просто провёл тупо в количественном измерении появление новых резидентов ну вот 1 резидент, 1 единица, да непонятно, толстый он худой ипэшник, это там или какой-то вот была динамика развития промышленных площадок до появления тассер вот такая-то и она была поступательная, не лавинообразная, да не рывковая просто ну вот обычная нормальная динамика дак вот с тех пор, как появились тассер, у тассер пошла динамика развития по экспоненте там не знаю, по гиперболе, по пора были как хотите, да вот более динамичная, а у промпарков такая вот стагнирующая, да и там прям вот доказательств никаких то требовать, а если мы ещё с вами возьмём рабочие места, инвестиции там, я думаю, страшнее будет сравнение

Ну вот там ещё вот я вам ещё тоже скажу, что критерии по созданию рабочих мест в рамках реализации управляющей компании индустриальном промышленном парке предполагается исключить в силу невозможности осуществления мониторинга и контроль его исполнения, то есть обязанности количество рабочих мест у инвестора не будет

Я пока не видел ни 1 нормальной методики, адекватный, соответствующий сегодняшнему дню соотношения количества рабочих мест и какого-то другого показателя

например сколько в среднем у резидента (есть только прошлая статистика, но прямой увязки нет)

управляющей компании брать на себя обязательства за рабочие места резидентов на сегодняшний день глупо,

я привожу всем один и тот же пример в Китае работает компания, которые делает ручки пластиковые на весь мир сумасшедшими миллиардными не знаю, там триллионными оборотами и работают в ней всего 3 4 человека, потому что миниатюризация производство на сегодняшний день во всех сферах оо достигает колоссальных значений советский подход облепить рабочие рабочими станки да он на сегодняшний день не работает, потому что ну вот бизнес он это не социальное государство, да, бизнес он считает как бы каждую копейку, если станок универсальный, обрабатывающий, да и, к примеру, к нему можно пристроить автоматизированную или роботизированную линию, и у инвестора есть деньги, да то он, скорее всего, так и сделает ему вот этот вот головняк с людьми да 1 проспал, другой запил, 3 в декрете, он ему вообще не нужен, да вот потому что ну, люди, сами знаете человеческий фактор да, вот поэтому на сегодняшний день ни 1 инвестор точно не знает, сколько у него будет людей через год через 2, через 5 средний средний цикл средний цикл выхода на проектную мощность любого промышленного парка 5 - 7 лет, какие обязательства по рабочим местам можно сегодня брать на себя по рабоче вот инвестору, да что резиденту, что УК находится в дурацкой ситуации между 2 огней

с 1 стороны просит земельный участок, органы власти, муниципалитет там и экономики говорят давай бери обязательства. Она спрашивает у резидентов, резидент крутит пальцем у виска ну ты че, дорогой, с ума сошёл, как я тебе могу сказать, я не знаю, что я завтра буду делать, да будет ли у меня рынок или что я тебе сумму инвестиций то могу сказать с трудом, только потому, что я получу коммерческое предложение на производственную линию, вот все инвестиции, которые я тебе могу сказать, я не знаю, не оборотку, не оснастку, ни там ничего да не проценты там по кредиту, поэтому ну как бы планировать, поэтому за рабочие места на сегодняшний день наверное это глупо, а вот производительность труда, которую минпром как это как популяризирует да вот это показатель хороший, соотношение выручки оборота выработки да или прибыли там ну смотря как считает несколько методик есть да, Минэкономразвития,

например вот этой производительности соотношение на добавочной стоимости, например на 1 человека вот это очень важный показатель, его сейчас производственники очень хорошо считают, потому что это действительно важно, мне очень важно взять как бы сотрудников, которые не на минфин работают. Да ну понятно, что мою безопасность там обеспечивает юрист бухгалтер, вот который не обслуживает систему, а который продукт создают мне нужны производственники и продажники угу, вот понятно и вообще, честно говоря, вообще честно говоря, мы находимся в странном сейчас в таком мире с 1 стороны уже везде аутсорсинг дистанс и аутсорс да вот этот вот и разъездной дистанционный прочий характер работ, а минтруд, допустим, там или кто-то да с органы власти с нас потребован, по прежнему требует людей в штатное расписание, а я не хочу штатное расписание, я хочу договор гпх угу, к примеру да да, да, или там я хочу, например срочный договор или я хочу самозанятым с ним, например да какое-то время там посотрудничать, а потом понять вот поэтому не все у меня сотрудники вот те, которые у станка да понятно мне надо его наверное в штат, чтобы хотя бы как-то его держать в узде, а маркетолог мне в штат не нужен, продажник мне в штат не нужен, я их повешу на ГПХ и SMMщик мне не нужен штат, например да я их повешу на гпх, они будут у меня получать там процент комиссию да угу, а скажите а крупные парки вот управляющие компании крупных Парков, можно ли в этом при этих условиях считать ущемлёнными в чем-то нет, вот как они могут отнестись к этой инициативе, ведь они все равно будут конкурировать за резидентов ну смотрите, можно ли говорить, что по отношению к ним мы как-то так вот поставили завышенную планку, почему это сделали низкий потолок

как считаете, сколько у нас городских округов в татарстане не знаю ну ну, как бы Набережные Челны нижний аметьевская нету Зеленодольск нет, зеленодольский считается у нас. Смотрите насколько я понимаю, городских округов у нас 2 казань, набережные, челны, все остальные черта города да, они входят уже в район, у нас как нижнекамский район, город нижнекам, зеленодольский районный город, Зеленодольск да, у нас есть мэр Зеленодольска и ещё там с мэром зеленодольского района к пример.

Да вот поэтому у нас все равно все как-то этот ну ещё неизвестно, будет ли вообще Зеленодольск через какое-то время он вольётся в Казань, да и не будет у нас зеленодольская, зато будет зеленодольский район, например да, вот поэтому мы на самом деле их ущемляем, только Казанцев и Челнинцев так-то не ущемляя, нет, ну вот диспропорцию то мы делаем только Казани чёлна, только у них остаётся высокий чек инвестиций 350, а муниципальный район то нисколько тот же самый Чистополь вот, например,

какая у нас процедура передачи земельного участка там резидентом ?

вот такая дурацкая, вот промпарк Чистополь тоже наткнулся на 554 постановление сейчас, чтобы передать любому резиденту Чистополя промпарка чистополь землю надо собирать инвест совет это это вселенская глупость, особенно учитывая, что у промпарка чисто поле управляющей компании нет, там прямой арендатор, арендодатель, муниципалитет город по отношению чисто были, кем выступает тогда ну это курирующий какой-то там руководитель ассоциации, он же они наверное захотят выйти захотят наверное стать управляющей компании, я так понимаю, они очень не хотят стать управляющей компанией, это приказ прямой, личный и это не их собственная инициатива, он им нафиг не нужно чисто вот потому что смотрите, почему они тогда венчурному фонду не передадут, если они не хотят ну венчурному фонду самому я так понимаю, досталось на развитие несколько площадок 16 да, 16 ну вот, наверное венчурному фонду самому не надо угу, ну просто если уж как бы региональные поправки может быть их консолидировать в одних руках ну я говорю я как бы вообще не спец. Да я в порядке рассуждения, может быть я сам в своё время обсуждал с ассоциацией, с нашим комитетом 

По крайней мере идея, она не совсем сумасшедшая отдать в единое управление по простому принципу эффекта масштаба, потому что у муниципалитетов нет ресурса для развития промпарков вообще у них нет ни бюджета, ни инструмента, они даже НДФЛом не могут своим распорядиться, например, да, поэтому предлагали 1 грамотную идею вот 1 из проблем, которая мешает развитию промпарка промпарков в районах это у тех людей, которые ими занимаются УК  или муниципалитет, у них нет бюджета развития, особенно муниципалитета, поэтому земельная вот эта вот поблажка она как вам сказать, она только 1 из элементов мозаики или домино, как хотите сравнивайте да это не та фишка, костяшка домино, которая лавину за собой это вот вот она 1 из них, там более глубинные причины, как раз в другом

Учитывая, что у УК - нет никакой экономики девелопмента, на такой площадке по арендной модели (без продажи земли) со своими сетями (электроэнергия 0,4 кВ, вода свой тариф) с точки зрения девелопмента территории только эксплуатационно-сервисная модель (ТСЖ, ЖЭУ), но совсем без прибыли. Это причина отсутствия в районах профессиональных управляющих компаний (УК) для промышленных площадок и малоформатных парков – у них нет экономического стимула для деятельности:

• В индустриальных парках и промышленных площадках малого формата (20 - 30 Га) возможна только эксплуатационно - сервисная модель деятельность управляющей компании.
• Деятельность управляющей компании, связанная с девелопментом коммерческой недвижимости производственного и складского назначения (и особенно производственной инфраструктуры - там окупаемость 25 лет) - при данном формате парка без помощи государства экономически нецелесообразна.

Чтобы экономика у УК была и не только сервисная, но и девелоперская (при данном масштабе 20-50 Га):

Вывод: для развития промышленной площадки в районе - УК требуется помощь государства: